Vordering (met nevenvorderingen) tot sloop/egalisering en ontruiming van onroerend goed dat in erfpacht aan gedaagde is gegeven, afgewezen vanwege het ontbreken van spoedeisend belang.
advocaten mrs. S.C. Polkerman en P.W.R. van Hattum te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SLUISJESDIJK B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. Y.J.H. van Griensven te Breda.
Partijen zullen hierna HbR en Sluisjesdijk genoemd worden.
1 De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
de dagvaarding van 29 januari 2019 met producties 1 tot en met 25
-
akte overlegging aanvullende producties 26 en 27 van HbR
-
akte overlegging producties 1 tot en met 15 van Sluisjesdijk
-
productie 16 van Sluisjesdijk
-
de mondelinge behandeling op 6 februari 2019
-
de pleitnota van HbR
-
de pleitnota van Sluisjesdijk.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1.
De gemeente Rotterdam (hierna: de Gemeente) is (bloot) eigenaar van een perceel grond met bedrijvigheid (industrie) in de wijk Waalhaven-Eemhaven aan de [adres 1] en [adres 2] te [postcode] Rotterdam (hierna: het Terrein). Op het Terrein rust sinds 1947, althans, 1949, althans 1950, een erfpachtrecht, oorspronkelijk eindigende op 30 september 2022. Dat erfpachtrecht is op 11 december 2001 overgedragen aan Sluisjesdijk (h.o.d.n [handelsnaam] ). Op het erfpachtrecht zijn de ‘Algemene Bepalingen betreffende de uitgifte in erfpacht van terreinen in het havengebied der gemeente Rotterdam’ van toepassing.
Aan Sluisjesdijk is bij gemelde overdracht toestemming verleend om het Terrein in ondererfpacht uit te geven onder de voorwaarde dat dit niet zou worden ingeschreven in de openbare registers. Sluisjesdijk duidt deze gebruiksrechten zelf aan als persoonlijke rechten.
2.2.
De Gemeente is op 31 december 2003 een samenwerkingsverband met HbR aangegaan. Aan HbR is in verband met die samenwerking bij notariële akte van 26 mei 2005 een eeuwigdurend hoofderfpachtrecht ten aanzien van o.a. het Terrein gegund, onder de opschortende voorwaarde van het tenietgaan van o.a. het erfpachtrecht van Sluisjesdijk. Sindsdien is HbR verantwoordelijk voor de exploitatie en ontwikkeling van onder meer het Terrein en is zij krachtens volmacht bevoegd om namens de Gemeente ten aanzien van het Terrein alle beheers- en beschikkingsdaden te verrichten.
2.3.
Op het Terrein zijn, voor het eerst in september 2011 en vervolgens op 2 december 2017, drugs gerelateerde activiteiten (een aantal hennepplanten respectievelijk een hennepkwekerij) en overlast geconstateerd. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat, na het treffen op 30 april 2018 door de burgemeester van Rotterdam van een bestuurlijke maatregel om de openbare orde en het woon- en leefklimaat in de omgeving van het Terrein te herstellen, een deel van het Terrein ( [adres 1] ) voor de duur van zes maanden is gesloten. De sluiting is op 30 oktober 2018 geëindigd. Sluisjesdijk heeft kennelijk tegen de bestuurlijke maatregel bezwaar gemaakt.
In de rechtsverhouding tussen HbR en Sluisjesdijk is voorts sprake geweest van ongeoor-loofde ‘onderhuur’ van (een deel van) het Terrein door Sluisjesdijk en, overwegend in 2015 en 2016, betalingsachterstanden.
2.4.
In verband met de op 2 december 2017 op het Terrein aangetroffen hennepkwekerij heeft Sluisjesdijk één van haar ‘onderhuurders’ - [naam bedrijf] (de heer [naam] ) - schriftelijk verzocht het ‘gehuurde’ te ontruimen per 1 februari 2018. [naam bedrijf] heeft zich bij monde van [naam] jegens Sluisjesdijk verantwoordelijk verklaard voor de exploitatie van de hennepkwekerij. Sluisjesdijk heeft de met [naam bedrijf] gesloten ‘huur’overeenkomst tegen 1 februari 2018 opgezegd. Aan het verzoek tot ontruiming en de opzegging heeft [naam bedrijf] gevolg gegeven.
2.5.
Per 1 september 2017 is HbR met de Gemeente en de (Zeehaven)politie een samenwerkingsverband aangegaan met de projectnaam ‘Ken-je-klant’. Dit project heeft als doel criminaliteit en ongewenste activiteiten in het havengebied door betere screening vooraf en handhaving te bestrijden. Daarbij wordt een duidelijke ‘nullijn’ ten aanzien van strafbare en/of criminele activiteiten in het havengebied gehanteerd.
2.6.
HbR heeft namens de Gemeente tegen 31 augustus 2018 het erfpachtrecht jegens Sluisjesdijk opgezegd en haar verzocht het Terrein te ontruimen en te verlaten. Omdat Sluisjesdijk aan het verzoek tot ontruiming geen gevolg gaf, zag HbR zich genoodzaakt een kort gedingprocedure strekkende tot ontruiming van het Terrein door Sluisjesdijk aanhangig te maken. In het vonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank van 6 november 2018, gewezen tussen HbR als eiseres en Sluisjesdijk als gedaagde, is geoordeeld dat de opzegging van het erfpachtrecht nietig was ingevolge artikel 5:87 lid 2 BW. Aan een verdere inhoudelijke beoordeling is in dat kort geding niet toegekomen.
2.7.
HbR heeft het erfpachtrecht jegens Sluisjesdijk vervolgens tegen 31 december 2018 opgezegd en haar verzoek herhaald om het Terrein te ontruimen en te verlaten. Daaraan heeft Sluisjesdijk weer geen gevolg gegeven. Sluisjesdijk heeft de genoegzaam bekend geachte belanghebbenden van de opzegging op de hoogte gesteld.
3 Het geschil
3.1.
HbR vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Sluisjesdijk te veroordelen om uiterlijk binnen twee weken na het door de voorzieningenrechter te wijzen vonnis de zich op het Terrein bevindende opstallen te verwijderen, het Terrein te egaliseren en het Terrein vrij van ondererfpacht, huur of andere gebruiksrechten aan HbR op te leveren, althans het Terrein te ontruimen en verlaten op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen wijze;
Sluisjesdijk te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 5.000,00 per dag, dan wel een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag, gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat Sluisjesdijk niet voldoet aan het onder sub 1 gevorderde;
Sluisjesdijk te veroordelen in de kosten van het geding, alsmede in de gebruikelijke nakosten (zowel zonder als met betekening), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de datum van de uitspraak.
3.2.
Sluisjesdijk voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 254 lid 1 Rv is de voorzieningenrechter in spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, bevoegd deze te geven. Daarbij dient in dit kort geding, juist vanwege de belangen van partijen, betrokken te worden dat een toewijzende beslissing in dit geval tot een onomkeerbare situatie leidt.
4.2.
HbR heeft in randnummers 60-62 van de dagvaarding het spoedeisend belang bij haar vorderingen onderbouwd. Sluisjesdijk heeft de spoedeisendheid gemotiveerd betwist.
4.3.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
In deze zaak gaat het - kort gezegd - om een vordering (met nevenvorderingen) tot sloop/egalisering en ontruiming van het Terrein dat in erfpacht aan Sluisjesdijk is gegeven, welk erfpachtrecht door HbR tegen 31 december 2018 is opgezegd, maar dat (feitelijk) nog immer niet is ontruimd door Sluisjesdijk noch door de, door Sluisjesdijk zogenoemde, onderhuurders dan wel ondererfpachters van het Terrein.
HbR heeft ter onderbouwing van haar spoedeisend belang - verkort weergegeven - gesteld dat zij het Terrein wenst uit te geven voor nieuw gebruik door een andere partij en dat van groot belang is dat HbR adequaat kan optreden tegen het plaatsvinden van strafbare feiten en/of criminele activiteiten mede met het oog op de signaalfunctie richting andere in het Havengebied gevestigde partijen.
HbR heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij (zicht op) een concrete nieuwe gebruiker voor het Terrein heeft. Voorts valt niet te controleren, bij gebrek aan onderbouwing door HbR, in hoeverre, na afloop van de sluiting van (een deel van) het Terrein per 30 oktober 2018 op last van de burgemeester, waarmee in voldoende mate reeds het signaal is afgegeven dat hennepkwekerijen niet worden getolereerd, herstel van de openbare orde en van het woon- en leefklimaat in de omgeving van het Terrein thans in 2019 als gevolg van de aldaar op 2 december 2017 aangetroffen hennepkwekerij nog nodig is.
Vast staat dat HbR aan Sluisjesdijk, voor de periode vanaf 2019, nadat zij voor de 2e keer had opgezegd, zoals gebruikelijk de erfpachtcanon in rekening heeft gebracht. Dat het verzenden van de facturen ter inning van de canon volgens HbR een geautomatiseerd proces is doet niet af aan de indruk die HbR daarmee jegens Sluisjesdijk wekt. Het ligt op de weg van HbR haar administratie op goede wijze te voeren, overeenkomstig de door haar ingestoken handelwijze waarmee opzegging van het erfpachtrecht en ontruiming van het Terrein per 31 december 2018 was beoogd.
De voorzieningenrechter gaat er vooralsnog vanuit dat de opzegging tegen 31 december 2018 niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden. Als enige grond voor de opzegging is aangevoerd dat op 2 december 2017 op het Terrein een hennepkwekerij is aangetroffen. Niet in geschil is dat Sluisjesdijk de aangenomen eerstverantwoordelijke voor de exploitatie van die hennepkwekerij ( [naam bedrijf] , de heer [naam] ) heeft verzocht en gemaand het door hem gebruikte deel van het Terrein te ontruimen en te verlaten, waaraan gevolg is gegeven. Gelet hierop en op het geruime tijdsverloop sinds de ontdekking van de hennepkwekerij valt niet in te zien waarom HbR niet de uitkomst van een (nog in te stellen) bodemprocedure kan afwachten. In een dergelijke procedure, waarin, anders dan in kort geding, plaats is voor nader onderzoek en bewijslevering, kan bijvoorbeeld noodzakelijkerwijs, vanwege de onduidelijkheid die ten aanzien van die punten bestaat, aan de orde komen 1) op wie de verplichting tot de door HbR gevraagde sloop/egalisering van het Terrein rust, 2) hoe de positie van de zogenoemde onderhuurders of -erfpachters rechtens te duiden is en wat de consequentie daarvan is in verband met (het beoogde doel van) ontruiming en 3) het waardevergoedingsrecht van Sluisjesdijk. De gevorderde sloop/egalisering en ontruiming van het Terrein is een verstrekkende, onomkeerbare maatregel die niet alleen Sluisjesdijk treft (bedrijfsmatig en financieel), maar ook haar zogenoemde onderhuurders of -erfpachters.
Onder die omstandigheden valt niet in te zien dat op dit moment ingrijpen van HbR op de door haar gevorderde wijze, onverwijld noodzakelijk is. Het uitgangspunt dat het hebben van een hennepkwekerij in een opstal op in erfpacht uitgegeven grond een dusdanig ernstig feit is, mede gelet op de kwalijke effecten daarvan, dat dit een opzegging van het erfpachtrecht jegens de erfpachter, niet zijnde de exploitant van de hennepkwekerij, rechtvaardigt, doet aan het voorgaande oordeel voor wat betreft het ontbreken van de vereiste spoed niet af. HbR zal daarom niet-ontvankelijk in haar vorderingen worden verklaard.
4.4.
HbR zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Sluisjesdijk worden begroot op:
- griffierecht € 639,00
- salaris advocaat 980,00
Totaal € 1.619,00
5 De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verklaart HbR niet-ontvankelijk in haar vorderingen,
5.2.
veroordeelt HbR in de proceskosten, aan de zijde van Sluisjesdijk tot op heden begroot op € 1.619,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr C. Sikkel en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2019.1734/1573
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
