1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het verzoekschrift met bijlagen, binnengekomen ter griffie op 7 december 2018;
- het verweerschrift met bijlagen, binnengekomen ter griffie op 15 februai 2019;
- de door Wellant overgelegde pleitnotities.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 februari 2019. Namens Wellant is de heer [naam persoon 1] (teamleider huisvestiging en inkoop) verschenen, bijgestaan door de gemachtigden mr. Martens en mr. B. Steegs. Ook de heer [naam persoon 2] is namens Ten Brinke ontwikkelaar verschenen. Namens de Gemeente is de heer [naam persoon 3] (gebiedsadviseur) en mevrouw [naam persoon 4] verschenen, bijgestaan door de gemachtigden. Namens de ontwikkelcombinatie ERA zijn ook drie belanghebbenden verschenen.
Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekeningen gehouden.
De kantonrechter heeft de uitspraak bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
Wellant is eigenaar van een perceel, kadastraal bekend als Kralingen, sectie [sectie] nummer [nummer 1] , (hierna: “het Schoolgebouw”). Het Schoolgebouw is onderdeel van een voormalige onderwijslocatie van Wellant gelegen in Kralingen.
2.2
De Gemeente is eigenaar van de (vier) percelen achter het Schoolgebouw, kadastraal bekend als Kralingen, sectie [sectie] , nr [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 5] alle gelegen te Rotterdam aan en nabij de J.A. Lebbinklaan/Ir. P. Kosterlaan , (hierna: “het Kassencomplex”). Deze percelen zijn onder meer in gebruik als kassen met tuinbouwvoorzieningen ten behoeve van het onderwijs.
2.3
Het perceel Gemeente Kralingen, sectie [sectie] nr [nummer 2] werd op 22 november 1978 in erfpacht uitgegeven aan de rechtsvoorgangers van Wellant. Deze erfpacht is bij akte van 27 januari 2003 beëindigd. Op dezelfde datum heeft Wellant het erfpachtrecht van alle vier hierboven genoemde percelen (het Kassencomplex) verkregen. Op deze erfpacht zijn de “Algemene Bepalingen voor Erfpacht” van de Gemeente d.d. 18 maart 1993 (neergelegd in een akte d.d. 22 maart 1993) van toepassing. De erfpacht heeft een duur van 99 jaar en eindigt op 11 augustus 2101. De erfpachtcanon bedraagt € 17.721,00 per jaar en is voor de eerste vijftig jaar afgekocht.
2.4
In de Algemene Bepalingen is – voor zover in deze procedure relevant – onder meer het volgende bepaald:
“Artikel 10: Bestemming en gebruik
De onroerende zaak is bestemd voor onderwijs en dient als zodanig gebruikt te worden.
Artikel 11: Verplichtingen van de erfpachter
11.1
De Erfpachter is verplicht:
(…)
d. de Onroerende Zaak aan te wenden overeenkomstig de bestemming en het gebruik, zoals is vermeld in de Akte;
Artikel 13: Toestemming bij splitsing, bezwaring, vervreemding, verhuring van verpachting van de erfpacht.
13.1.
Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van B&W is Erfpachter niet bevoegd de erfpacht of een gedeelte daarvan casu quo de Onroerende Zaak of een gedeelte daarvan:
a. te splitsen in appartementsrechten;
b. met beperkte rechten anders dan hypotheek, te bezwaren;
c . te vervreemden, indien de Onroerende Zaak een andere bestemming heeft dan wonen; of
d. te verhuren of te verpachten,
dan wel overeenkomsten aan te gaan die kunnen leiden tot het verrichten van de hiervoor vermelde rechtshandelingen”.
2.5
Het Schoolgebouw en Kassencomplex zijn gelegen in het stadsgebied “Nieuw Kralingen”. De wijk Kralingen heeft van oudsher een bijzondere signatuur; een combinatie van wonen en natuur met de Kralingse Plas als unieke natuur- en recreatiegebied binnen de Gemeente Rotterdam. De Gemeente wil de doelgroep hoogopgeleiden en mensen met een relatief hoger inkomen graag behouden en blijven aantrekken. De Gemeente is voornemens dit stadsgebied te herontwikkelen en heeft hiervoor reeds een “Gebiedsvisie Nieuw Kralingen” opgesteld.
2.6
Reeds in 1999 is het Strategisch Investeringsprogramma Nieuw Crooswijk/ Veilingterrein opgesteld. In 2002 werd door de Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk, die destijds werd gevormd door de partijen ERA Contour B.V. (hierna: ERA ) en Proper-Stok Ontwikkelaars , een stedenbouwkundig plan voor de herstructurering van Nieuw Crooswijk opgesteld. Proper-Stok Ontwikkelaars is nadien overgenomen door Heijmans Vastgoed B.V. (hierna: Heijmans ). De Gemeente is in maart 2005 een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met de Ontwikkelingscombinatie Nieuw Crooswijk om tot herontwikkeling van Nieuw Crooswijk te komen. Bij het opstellen van het herstructureringsplan is ook uitvoerig gekeken naar omliggende wijken en gebieden.
2.7
Op 29 november 2007 heeft de gemeenteraad de Stadsvisie Rotterdam opgesteld en daarmee betrokken partijen uitgenodigd om mee te bouwen en mee te denken over een ontwikkelingsstrategie voor de Gemeente Rotterdam. Na de vaststelling van de Stadsvisie 2007 hebben ERA en Heijmens een plan/ambitie voor de ontwikkeling van het plangebied Nieuw Kralingen tot woningbouwlocatie aan de Gemeente voorgelegd. Door de financiële crisis raakte het plan echter op de achtergrond.
2.8
In 2013 heeft ERA / Heijmans het plan weer opgepakt. ERA / Heijmans heeft op 4 februari 2014 een enigszins aangepast plan aan de Gemeente gepresenteerd. Het plan voorzag in de ontwikkeling van een nieuwe stadwijk, geïnspireerd op Kralingen Oost. Hiermee kon de doelgroep hoogopgeleiden en mensen met een hoog inkomen, die de stad op dat moment vaak verlaten, binnen de stadsgrenzen worden behouden.
2.9
ERA / Heijmens en de Gemeente hebben op 8 juni 2016 - vooruitlopend op een samenwerkingsovereenkomst - een intentieovereenkomst gesloten, waarin nadere afspraken en de uitgangspunten van de herontwikkeling staan vastgelegd. In de intentieovereenkomst verplichtte de Gemeente om gedurende de looptijd van de intentieovereenkomst alleen met ERA / Heijmans naar de mogelijkheid van een herontwikkeling van het plangebied te kijken.
2.10
De gemeenteraad heeft op 15 december 2016 de Woonvisie Rotterdam 2030 vastgesteld.
2.11
ERA / Heijmans en de Gemeente hebben vervolgens een concept-Gebiedsvisie Nieuw Kralingen opgesteld. In een zgn. raadsinformatiebrief van 1 november 2017 heeft het college de gemeenteraad nader geïnformeerd over de concept-Gebiedsvisie Nieuw Kralingen, waarin er werd uitgaan van maximaal 800 te realiseren woningen.
2.12
De Gemeente heeft de Gebiedsvisie Nieuw Kralingen en de Hoofdlijnen van de samenwerkingsovereenkomst in de openbare vergadering van 14 juni 2018 vastgesteld.
2.13
De Gemeente en ERA / Heijmans hebben vanaf 2016 onderhandeld over een samenwerkingsovereenkomst. Deze overeenkomst is nagenoeg gereed. Slechts over een beperkt aantal ondergeschikte zaken dient nog overeenstemming bereikt te worden. De gebiedsontwikkeling van Nieuw Kralingen is een integrale opgave en vanwege de complexiteit van deze integrale opgave wordt de samenwerking langdurig aangegaan tot uiterlijk 2034.
2.14
Op 5 oktober 2016 zijn nieuwsberichten verschenen dat het Wellantcollege haar vestiging aan de [adres] gaat sluiten. Het pand zou volgens Wellant te groot, te oud en te duur zijn. Namens de Gemeente heeft mevrouw [naam persoon 5] (projectmanager Nieuw Kralingen) contact opgenomen met de heer [naam persoon 1] van Wellant. Op 3 februari 2017 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen ERA / Heijmans en Wellant en is er gesproken om de locatie van Wellant te kopen dan wel te huren. Wellant heeft in een later stadium aangegeven dat zij de voorkeur aangaf de locatie niet aan ERA / Heijmans , maar aan de Gemeente te verkopen.
2.15
Op 14 september 2017 heeft de Gemeente telefonisch een bod van € 2,2, miljoen uitgebracht op de (erfpacht en eigendoms)percelen van Wellant bij de makelaar van Wellant. Op 20 september 2017 heeft Wellant dit bod afgewezen. Wellant vond het bod van de Gemeente te laag, aangezien de WOZ-waarde volgens de makelaar ruim boven de € 4 miljoen zou liggen.
2.16
Op 10 november 2017 heeft Wellant de Gemeente medegedeeld dat zij in onderhandeling is met een potentiële koper. Op 5 februari 2018 heeft de Gemeente een bericht van ERA / Heijmans ontvangen dat Wellant al een LOI zou hebben ondertekend met ontwikkelaar Ten Brinke / Tijdens het gesprek op 12 februari 2018 heeft Wellant aangegeven dat zij een bod van rond de € 7 mio heeft gekregen en dat de potentiële koper, Total Development & Management B.V . (hierna: TDM ) bezig was met een due diligence onderzoek.
2.17
Op 20 februari 2018 heeft de Gemeente Wellant de volgende brief gestuurd: “Om te mogen verkopen met het oog op herontwikkelen, dient u op basis van de betreffende aktes inzake vestiging erfpacht en verkoop schriftelijk toestemming te vragen aan de Gemeente. Vanwege de door de Gemeente gewenste vorm van planuitvoering als integrale ontwikkeling is er geen grondslag om medewerking te verlenen aan de door u voorgenomen overdracht. Vooruitlopend op een desbetreffend verzoek uwerzijds, deel ik u hierbij voor alsdan mede dat de Gemeente in casu deze toestemming niet zal verlenen”.
2.18
Bij e-mail van 29 maart 2018 heeft Wellant aangegeven dat zij zich aan het beraden is. In juni en juli 2018 hebben er gesprekken plaatsgevonden over de verkoop van de percelen.
2.19
Op 23 augustus 2018 heeft Wellant de Gemeente telefonisch meegedeeld dat zij op 18 juli 2018 met TDM voor alle percelen een (voorwaardelijke) koopovereenkomst had gesloten. De levering van de percelen was begin 2019 voorzien. TDM heeft op haar beurt Ten Brinke Vastgoedontwikkeling als gedelegeerd ontwikkelaar aangewezen.
2.20
Bij brief van 5 oktober 2018 heeft de Gemeente Wellant erop gewezen dat zij in strijd met de erfpachtvoorwaarden handelde door de erfpachtpercelen te vervreemden zonder hiervoor aan de Gemeente toestemming te vragen.
2.21
Op 8 oktober 2018 heeft er tussen Wellant en de Gemeente een bespreking plaatsgevonden en heeft de Gemeente benadrukt dat Wellant voor de overdracht van de erfpachtpercelen toestemming diende te vragen aan het college van B&W.
2.22
Bij brief van 18 oktober 2018 heeft Wellant de Gemeente verzocht om vóór 30 oktober 2018 toestemming te verlenen voor de overdracht van het erfpachtrecht. Bij gebreke van toestemming zou Wellant om een vervangende machtiging verzoeken.
2.23
De Gemeente heeft het verzoek van Wellant in behandeling genomen en de behandeltermijn van het verzoek verlengd tot 17 december 2018.
2.24
Op 29 november 2018 heeft mr. Martens, namens Wellant, de Gemeente verzocht om alsnog binnen drie dagen toestemming te verlenen voor de overdracht van het erfpachtrecht, bij gebreke waarvan Wellant een vervangende machtiging zou verzoeken. Er werd een concept-verzoekschrift tot het verkrijgen van vervangende machtiging bij deze brief gevoegd.
2.25
Bij brief van 3 december 2018 heeft de Gemeente hierop gereageerd. Daarna volgde op 17 december 2018 weer een brief van Wellant en merkt zij onder meer op dat TDM voornemens was om de toekomstige bestemming en het toekomstige gebruik te wijzigen van onderwijs naar wonen.
2.26
Bij brief van 17 december 2018 heeft de Gemeente geen toestemming verleend voor de overdracht, omdat TDM als opvolgend eigenaar in strijd met de erfpachtvoorwaarden handelde door het erfpachtperceel voor een herontwikkeling te gaan gebruiken.
5. De beoordeling van het verzoek
5.1
Hoewel door de Gemeente aanvankelijk is gesteld dat Wellant niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, omdat de procedure op grond van de Algemene Bepalingen niet is afgerond en de rechtsgang naar de kantonrechter (nog) niet openstaat, heeft de Gemeente ter zitting aangegeven dat dit punt niet meer relevant is. De kantonrechter zal daarom hierop niet verder ingaan en zal overgaan tot inhoudelijke beoordeling van het verzoek.
5.2
Beoordeeld moet worden of de Gemeente het weigeren van toestemming tot overdracht van het erfpachtrecht heeft gebaseerd op redelijke gronden. Voor de beantwoording van deze vraag dienen op grond van de jurisprudentie de volgende criteria tot uitgangspunt te worden genomen.
5.3
Het weigeren van toestemming van overdracht of bestemmingswijziging van een erfpachtrecht of het verbinden van voorwaarden aan die toestemming is onredelijk:
I. Indien het gevolg van de weigering of de voorwaarde is dat het erfpacht onoverdraagbaar wordt, wat in strijd is met het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht;
II. Indien de grondeigenaar daarbij handelt in strijd met de bedoeling van de wetgever en voorwaarden stelt die geen verband houden met de betrokken rechtshandeling. Toestemming voor overdracht kan in beginsel geweigerd worden omdat de persoon van de opvolgend erfpachter dan wel het door die rechtsopvolger beoogde gebruik van de onroerende zaak niet overeenstemt met de afgesproken inhoud van het recht.
III. Indien de grondeigenaar of de erfpachter daarbij in strijd met de vestigingsakte en de algemene erfpachtvoorwaarden handelt.
5.4
De kantonrechter is allereerst van oordeel dat door het onthouden van toestemming voor de overdracht het erfpachtrecht niet onoverdraagbaar maakt. De Gemeente heeft immers aangegeven dat zij bereid is om de percelen van Wellant tegen de (marktconforme) inbrengwaarde te verwerven.
5.5
Op grond van artikel 10 van de erfpachtakte en artikel 11 lid 1 sub d van de Algemene Bepalingen, dient Wellant het erfpachtperceel als onderwijslocatie te gebruiken. Wellant schiet door de staking van haar schoolactiviteiten op de percelen tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de erfpachtovereenkomst. Ook met haar voornemen om het erfpachtperceel over te dragen aan TDM , die geen onderwijsinstelling is en die dus ook niet in staat is om na verwerving van het erfpachtrecht het gebruik ten behoeve van onderwijsdoelstellingen voort te zetten, handelt zij in strijd met de erfpachtvoorwaarden. TDM wenst de percelen immers te gebruiken voor herontwikkeling van woningen. Deze opvolgend erfpachter wenst een andere bestemming aan het recht van erfpacht te geven, terwijl de bestemming van de percelen uitdrukkelijk is bedoeld als onderwijslocatie. Wellant handelt derhalve in meerdere opzichten in strijd met de erfpachtvoorwaarden, zodat toestemming voor overdracht in beginsel geweigerd kan worden.
5.6
Indien de grondeigenaar een overheidsorganisatie is, zoals hier het geval is, moet het handelen tevens worden getoetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (HR:27 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5565). Dat betekent onder meer dat de belangen van de erfpachter bij het besluit tot weigering aantoonbaar moeten zijn meegewogen.
5.7
Ten aanzien van deze belangenafweging is gebleken dat het belang van Wellant bij de afweging van belangen is meegewogen. Het belang van Wellant is financieel en ziet op haar mogelijkheid om met TDM als de meest biedende partij in zee te gaan. Het belang van Wellant is dus gelegen in de verkoop van de erfpachtpercelen en het eigendomsperceel, tegen een marktconforme prijs. Nu de Gemeente bereid is om de erfpachtpercelen en het eigendomsperceel tegen een marktconforme prijs te verwerven, worden de belangen van Wellant niet geschaad.
5.8
Tegenover het belang van Wellant staat het belang van de Gemeente bij een integrale gebiedsontwikkeling. Deze gebiedsontwikkeling vindt haar oorsprong reeds in 2005 toen de Gemeente een samenwerkingsovereenkomst is aangegaan met ERA / Heijmans om tot herontwikkeling van Nieuw Crooswijk te komen en vervolgens in 2007 voor de ontwikkeling van het plangebied Nieuw Kralingen. De samenwerking tussen de Gemeente en ERA / Heijmans is al in een vergevorderd stadium. Nog afgezien van het feit dat de Gemeente ernstige twijfels heeft bij het financiële vermogen en de haalbaarheid van de voorgenomen herontwikkeling door TDM ontbreekt ook een onderbouwing van de stelling van Wellant dat de door TDM voorgenomen ontwikkeling binnen de Gebiedsvisie zou passen. De kantonrechter acht het niet onbegrijpelijk dat vanwege de complexiteit van deze integrale opgave, de Gemeente de uitdrukkelijke wens heeft om de herontwikkeling van het plangebied in één hand te houden. De Gemeente heeft gelet hierop dan ook gerechtvaardigde belangen om haar toestemming te onthouden. Daar komt nog bij dat TDM het erfpachtperceel slechts wenst te verwerven in verband met een nagestreefde bestemmingswijziging van het erfpachtrecht. Van het handelen van de Gemeente in strijd met het verbod van détournement de pouvoir is dan ook niet gebleken. De Gemeente weigert de toestemming juist in het kader van de ruimtelijke verordening en een economische uitvoerbaarheid van de herontwikkeling van Nieuwe Kralingen. Hiertoe is de Gemeente op grond van de wet ook bevoegd. Daarbij heeft De Gemeente zowel een privaat- als een publiekrechtelijke rol. Het belang van de Gemeente tot integrale ontwikkeling van Nieuw Kralingen dient dan ook zwaarder te wegen dan het louter financiële belang van Wellant bij een zo hoog mogelijke opbrengst bij verkoop.
5.9
Anders dan in de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 4 oktober 2018 (ECLI:NL:RBNHO:2018:8469) waar sprake is van een potentiële koper die op dezelfde voet als erfpachter wil gaan exploiteren, is TDM niet de koper die het gebruik wenst voort te zetten ten behoeve van onderwijsdoelstellingen. TDM wenst een andere bestemming aan het recht van erfpacht te geven. Ook om die reden dient een belangafweging in het voordeel van de Gemeente uit te vallen.
5.10
Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de Gemeente het weigeren van toestemming tot overdracht van het erfpachtrecht heeft gebaseerd op redelijke gronden en dat zij dus Wellant de toestemming om het erfpachtrecht op het Kassencomplex aan TDM over te dragen heeft mogen weigeren.
5.11
Het verzoek van Wellant om vervangende machtiging te verlenen zal dan ook worden afgewezen.
5.12
Wellant zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
