Uitspraken

De door [eiser] berekende huurachterstand staat als onweersproken tussen partijen vast. Dit betekent dat [gedaagde 1] ruim zes maanden huur onbetaald heeft gelaten, te weten een gedeelte van de huur over januari 2018 en de huur over de maanden februari 2018 tot en met juli 2018. Vanaf augustus 2018 maakt [eiser] geen aanspraak op betaling van de huurpenningen omdat zij vanaf dat moment de verbouwings- en funderingswerkzaamheden is aangevangen en partijen zijn overeengekomen dat in de maanden van deze werkzaamheden geen huur verschuldigd is. In beginsel betekent dit dat [gedaagde 1] jegens [eiser] toerekenbaar is tekortgeschoten in haar betalingsverplichting. Dit geldt temeer nu [gedaagde 1] ook reeds daarvoor een betalingsachterstand van 3 maanden had laten ontstaan die zij eerst in januari 2018 heeft ingelopen.

Van een tekortkoming is echter geen sprake indien [gedaagde 1] , zoals zij betoogt, een gerechtvaardigd beroep op opschorting heeft gedaan.

Beroep op opschorting

[gedaagde 1] heeft ter zake het navolgende aangevoerd. Op 12 januari 2018 heeft een inspecteur van de gemeente gewezen op de veiligheidsrisico’s in het gehuurde en het vereiste van de aanwezigheid van toiletten met een voorportaal voor het verkrijgen van een vergunning. Dit was aanleiding voor [gedaagde 1] om in januari 2018 het gebruik van het gehuurde - ongewild - te staken en om over te gaan tot opschorting van de huurbetalingen. [gedaagde 1] heeft vervolgens een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren (het rapport van WX Vastgoed Expertise B.V. van 27 maart 2018) waaruit blijkt dat de funderingswerkzaamheden noodzakelijk zijn en dat er sprake is van een onveilige situatie waardoor de vloer niet belast mag worden. Het gehuurde is dan ook geheel niet bruikbaar, aldus [gedaagde 1] .

Ter zitting heeft [gedaagde 1] vervolgens - in afwijking van haar eerder ingenomen standpunt - aangegeven de exploitatie van het gehuurde reeds in november 2017 te hebben gestaakt omdat het allemaal langer duurde dan gepland en tevens omdat het gehuurde niet meer geschikt was vanwege rioleringsproblemen en kieren in de vloer. Ter zitting betoogde [gedaagde 1] voorts al tijdens de bespreking op 8 januari 2018 aan [eiser] te kennen te hebben gegeven de huurbetalingen te zullen opschorten.

[eiser] heeft betwist dat aan [gedaagde 1] een beroep om opschorting toekomt. Hij wijst op het bepaalde in de algemene bepalingen, waarin een opschortingsverbod is opgenomen.

[eiser] betwist voorts dat er enige grond zou zijn voor opschorting. Uit de publicaties in de media blijkt dat [gedaagde 1] toen zij in november 2017 de exploitatie van het gehuurde stopte zich tijdelijk op andere zaken ging richten, zoals een locatie in de Markthal. Dit heeft derhalve niets van doen met de bouwkundige staat van het gehuurde.

Het was [gedaagde 1] bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend dat het gehuurde enigszins verouderd was en dat op enig moment funderingsherstel moest plaatsvinden. Zij heeft dit bij het aangaan van de huurovereenkomst aanvaard.

Toen tijdens het gesprek op 8 januari 2018 duidelijk werd dat de horecavergunning bijna rond was heeft [eiser] Bresser B.V. opdracht gegeven voor het funderingsherstel. Bresser heeft op 23 januari 2018 een offerte uitgebracht aan [eiser] . Vervolgens heeft [eiser] een aanbetaling gedaan en is gestart met de voorbereidende werkzaamheden, zoals de aanvraag van een bouwvergunning. Zij is derhalve wel degelijk voortvarend te werk gegaan.

Tevens betwist [eiser] dat [gedaagde 1] voorafgaand aan de brief van 12 april 2018 een beroep op opschorting heeft gedaan. Tijdens het gesprek van 8 januari 2018 is hier niet over gesproken. Integendeel, gesproken werd over de op dat moment bestaande huurachterstand van drie maanden, welke achterstand [gedaagde 1] na dit gesprek heeft ingelost. Toen [gedaagde 1] in januari 2018 stopte met betalen van de huurpenningen heeft [eiser] diverse malen aangemaand tot betaling. Al die tijd heeft [gedaagde 1] nimmer het verweer gevoerd of aangekondigd niet te betalen.

[gedaagde 1] voert tevens aan dat [eiser] te lang heeft gewacht met het uitvoeren de funderings- en herstelwerkzaamheden aan het gehuurde, waardoor het verkrijgen van een definitieve horecavergunning vertraging opliep. Vast staat dat het voor [eiser] in elk geval tijdens de bespreking op 8 januari 2018 duidelijk werd dat een horecavergunning zou worden afgegeven onder het voorbehoud dat het gehuurde aan de bouwkundige eisen zou voldoen. [eiser] heeft, mede aan de hand van de overgelegde stukken, gemotiveerd onderbouwd - en dit wordt ook niet door [gedaagde 1] betwist - vervolgens opdracht te hebben gegeven aan de firma Bresser om een offerte uit te brengen voor de werkzaamheden, kort daarop een eerste aanbetaling te hebben gedaan en een vergunningsaanvraag te hebben ingediend. Dat het vervolgens tot augustus 2018 heeft geduurd voordat de werkzaamheden een aanvang namen vormt geen rechtvaardiging voor de opschorting van de huurpenningen per februari 2018. Wel is het een omstandigheid die een rol speelt bij de afweging of een ontbinding van de overeenkomst op zijn plaats is. De kanontrechter komt daarop hieronder nader terug.

Voornoemde omstandigheden in ogenschouw nemend kan niet worden geconcludeerd dat de contractuele uitsluiting van het opschortingsrecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De kantonrechter is op grond van hetgeen hiervoor is overwogen van oordeel dat [gedaagde 1] vanwege de contractuele uitsluiting ten onrechte een beroep heeft gedaan op opschorting van haar betalingsverplichting van de huurpenningen. Dit betekent dat [gedaagde 1] in verzuim is geraakt en gehouden is de huurpenningen vanaf februari 2018 (en een gedeelte ad € 113,92 over januari 2018) tot en met juli 2018 te voldoen. De vordering ter zake van de huurpenningen ad € 7.688,22 - die [eiser] beperkt heeft tot naast (deels) januari 2018 en maanden februari tot en met juni 2018 - zal derhalve worden toegewezen.

Per augustus 2018, zo staat tussen partijen vast, was [gedaagde 1] geen huur verschuldigd, omdat vanaf dat moment de funderings- en herstelwerkzaamheden zijn aangevangen en partijen overeengekomen zijn dat tijdens deze werkzaamheden geen huur verschuldigd zou zijn.

boetebeding

Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding?

In dit geval bestaat het tekortschieten van [gedaagde 1] , althans waarop (zo verklaarde hij desgevraagd ter zitting) [eiser] zijn vordering tot ontbinding baseert, uit het onbetaald laten van de huurpenningen. Zoals hiervoor reeds vastgesteld was [gedaagde 1] ten onrechte de mening toegedaan dat het haar vrijstond om de huurpenningen op te schorten. Dit laat echter onverlet dat het onbetaald laten van de huurpenningen door [gedaagde 1] (minst genomen mede) verband hield met de impasse die tussen partijen was ontstaan ten aanzien van het enerzijds door [gedaagde 1] aanvragen van de horecavergunning en het anderzijds door [eiser] moeten uitvoeren van funderings- en herstelwerkzaamheden die uiteindelijk noodzakelijk waren voor het verkrijgen van een definitieve horecavergunning. Waarbij overigens voor de goede orde wordt opgemerkt dat uit de algemene bepalingen voortvloeit dat in beginsel de werkzaamheden en aanpassingen die nodig zijn voor het verkrijgen van een vergunning voor rekening van de huurder komen. Volgens [eiser] valt daar in elk geval ook de wijzigingen ten aanzien van de toiletten onder. Tenzij partijen ter zake anders zijn overeengekomen, hetgeen op basis van het thans aangevoerde niet is gebleken, zullen deze kosten derhalve voor rekening van [gedaagde 1] dienen te komen.

Wat daar verder van zij, uit de feiten en omstandigheden zoals hiervoor reeds uitvoerig aan gekomen volgt veeleer een situatie waarin [gedaagde 1] als huurder ten onrechte in de veronderstelling verkeerde dat zij de huurbetaling mocht opschorten en daarmee wilde bewerkstelligen dat [eiser] in actie zou komen, dan dat sprake was van pure onwil om de huurpenningen te betalen. Evenmin is gebleken dat [gedaagde 1] niet financieel in staat was (en is) om de huurpenningen te voldoen. Zoals hiervoor reeds uiteengezet heeft [eiser] in januari 2018 een start gemaakt met het in gang zeten van de funderings- en herstelwerkzaamheden aan het gehuurde. Onduidelijk is echter waarom het vervolgens tot augustus 2018 heeft moeten duren voordat een start werd gemaakt met de uitvoering van deze werkzaamheden.

In het licht van al deze omstandigheden is de tekortkoming van [gedaagde 1] niet van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, dit geldt temeer gezien de verstrekkende gevolgen die dit zou hebben voor de bedrijfsplannen van [gedaagde 1] .

[eiser] heeft nog gewezen op de eerdere huurachterstand van [gedaagde 1] . Dit leidt thans niet tot een ander oordeel. Dit laat echter onverlet dat als [gedaagde 1] in de toekomst wederom een betalingsachterstand laat ontstaan het bepaald niet denkbeeldig is dat in een dan te entameren procedure voldoende grond wordt gezien om de huurovereenkomst te ontbinden, mede ook gezien het eerdere betalingsgedrag van [gedaagde 1] .

in reconventie

In reconventie vordert [eiseres] vergoeding van de schade ad € 5.125,- die zij stelt te hebben geleden doordat zij extra kosten heeft moeten maken in verband met het doen van een tweede vergunningsaanvraag. Dit zou volgens [eiseres] toe te rekenen zijn aan [gedaagde 2] die naar haar oordeel te lang heeft gewacht met het uitvoeren van de funderings- en herstelwerkzaamheden, waardoor de eerste vergunningsaanvraag was verlopen.

[gedaagde 2] heeft deze vordering gemotiveerd weersproken.

Deze vordering stuit reeds hierom af dat de schade van haar aandeelhouders, Buzzcocks B.V. en Golden Harvest Holding B.V., door het mislopen van management fee niet is aan te merken als schade van [eiseres] zelf. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, valt niet in te zien op grond waarvan [eiseres] deze schade van [gedaagde 2] kan claimen. Daarnaast is, zoals hiervoor reeds vastgesteld, [eiseres] al in november 2017 gestopt met de exploitatie in het gehuurde. Uit de door [gedaagde 2] overgelegde krantenartikelen blijkt dat de heren [naam 2] en [naam 1] (de feitelijk bestuurders van [eiseres] ) elders werkzaamheden zijn gaan verrichten, onder meer vanuit de Markthal. Het ligt in de rede dat daarbij inkomsten zijn vergaard die in mindering zouden moeten worden gebracht op de geclaimde schade. Wat daar verder van zij, het stoppen met de exploitatie is niet te relateren aan het later gestelde gevaar bij gebruik van het gehuurde. Dit is immers pas eind maart 2018 vastgesteld, waarbij zij opgemerkt dat uit het terzake door [eiseres] overgelegde onderzoeksrapport niet blijkt van enig gevaar zolang de ruimte niet door 100 personen gelijktijdig wordt betreden. Voor de exploitatie van een bakkerswinkel lijkt er op dat moment derhalve geen gevaar te zijn.

Kortom, deze vordering zal worden afgewezen.