Uitspraken

Gelet op de feitelijke samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna zoveel mogelijk gezamenlijk beoordeeld worden.

Gelet op de verrekening van de borgsom met de huurachterstand bestaat voor toewijzing van de door [persoon B] in reconventie gevorderde terugbetaling van de borgsom geen grond meer. Dat geldt ook voor het deel van de borgsom ten bedrage van € 55,- dat door [persoon A] is verrekend met de door hem geleden schade ten gevolge van het feit dat [persoon B] aan het einde van de huur een tweetal sleutels niet heeft ingeleverd. Door [persoon B] is ter zitting immers erkend dat zij de verklaring met betrekking tot het inleveren van de sleutels heeft getekend, waarmee zij zich akkoord heeft verklaard met het feit dat zij twee sleutels niet heeft ingeleverd. [persoon A] heeft de daardoor veroorzaakte kosten - bestaande uit het laten vervaardigen van nieuwe sleutels - derhalve terecht verrekend met de borgsom.

[persoon B] heeft gesteld dat er sprake is van een aantal gebreken ten aanzien van het gehuurde en heeft in verband daarmee in reconventie huurprijsvermindering gevorderd. Hieronder zal puntsgewijze nader op de door [persoon B] genoemde gebreken worden ingegaan.

[persoon B] heeft gesteld dat de airconditioning niet werkte. Zoals reeds in het tussenvonnis van 31 december 2020 overwogen levert het niet-werken van de airconditioning in beginsel een gebrek op. Dat de airconditioning in het geheel niet werkte wordt echter ontkracht door de ter gelegenheid van de mondelinge behandeling door [persoon B] overgelegde verklaringen van haar broer [persoon D] en haar vriendin [persoon E] . Door [persoon E] is verklaard dat de afstandsbediening van de airco weliswaar ontbrak, maar dat het wel mogelijk was deze handmatig in te schakelen. Ook [persoon D] verklaart dat de airconditioning in elk geval wel ingeschakeld kon worden. Voorts is vast komen te staan dat [persoon B] eerst in juli 2019 voor de eerste maal schriftelijk bij [persoon A] heeft geklaagd over de airconditioning. Hoewel de airconditioning volgens [persoon B] reeds vanaf aanvang van de huurovereenkomst per
1 augustus 2017 niet zou werken, heeft zij in de daaropvolgende periode van bijna twee jaar geen aanleiding gezien een schriftelijke melding van een gebrek aan de airconditioning te doen. Indien er - zoals door [persoon B] is gesteld - ten aanzien van de airconditioning sprake was van gebrek dat dermate ernstig is dat dit een aantasting van het huurgenot opleverde en een huurprijsvermindering rechtvaardigde, had van [persoon B] verwacht mogen worden dat zij hierover direct bij [persoon A] had geklaagd en niet eerst na verloop van een periode van bijna twee jaar. Ook ter zitting heeft [persoon B] hiervoor geen plausibele verklaring gegeven.

Uit de overgelegde tussen partijen gevoerde correspondentie volgt dat [persoon B] ten aanzien van de airconditioning slechts op 26 juli 2019 een WhatsApp-bericht heeft gestuurd, waarvan de inhoud luidt: “Which I never had parking, air conditioning nor tv”. Met [persoon A] is de kantonrechter het eens dat dit bericht onvoldoende concreet is, in die zin dat [persoon B] niet aangeeft wat er aan de airconditioning schort. Van een huurder mag worden verwacht dat zij duidelijk en concreet bij de verhuurder meldt van welk gebrek sprake is en dat zij herstel daarvan verlangt. Daarvan is niet gebleken. Ook is niet gebleken dat [persoon B] [persoon A] ten aanzien van het herstel van het vermeende gebrek aan de airconditioning op deugdelijke wijze in gebreke heeft gesteld.

Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat ten aanzien van de airconditioning sprake was van een gebrek, dat dermate ernstig was dat dit een huurprijsvermindering rechtvaardigde, nog daargelaten dat [persoon B] [persoon A] ten aanzien van dit punt niet op deugdelijke wijze in gebreke heeft gesteld.

In het tussenvonnis van 31 december 2020 is reeds overwogen dat, gelet op het feit dat [persoon A] heeft betwist dat er met betrekking tot de douchewand sprake was van een gebrek, op [persoon B] de bewijslast rust ten aanzien van haar stelling dat er wel sprake was van een gebrek aan de douchewand én dat dit gebrek dermate ernstig is dat het aanleiding geeft tot vermindering van de huurprijs. [persoon B] heeft slechts gesteld dat de douchewand niet dichtgemaakt was en dat er geen deur in de douche aanwezig was, waardoor het water uit de douchebak liep. In dat kader is door [persoon A] onweersproken gesteld dat er sprake is van een inloopdouche in het gehuurde. Een gebruikelijk kenmerk van een inloopdouche is dat dit een ‘open’ douche betreft, hetgeen betekent dat het niet ongewoon is dat hierin geen deur is geplaatst. Dat het risico hierdoor groter is dat er water uit de douchebak dan wel naast de doucheruimte kan lopen is in zekere mate inherent aan de constructie van een inloopdouche.

[persoon A] heeft gesteld dat de douchewand volledig afgekit is en heeft voorts een foto van de in het gehuurde aanwezig douche in het geding gebracht, waarvan door [persoon B] niet is betwist dat deze foto in het gehuurde is genomen. Daarop is zichtbaar dat er inderdaad sprake is van een inloopdouche en dat deze van de rest van de badkamer wordt afgeschermd middels een douchewand. Door [persoon B] is, ook ter mondelinge behandeling, onvoldoende aangetoond dat er wat mis is met de douchewand, waardoor deze - zoals [persoon B] heeft gesteld - niet als zodanig te gebruiken is. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat er sprake was van een gebrek aan de douchewand, althans in elk geval niet een zodanig gebrek dat dit aanleiding geeft tot huurprijsvermindering.

Op [persoon A] rustte, uit hoofde van de huurovereenkomst dan wel enig ander schriftelijk stuk, geen verplichting om zorg te dragen voor een parkeerplaats voor [persoon B] bij het gehuurde. Ook ter gelegenheid van de mondeling behandeling heeft [persoon B] niet nader kunnen onderbouwen op grond van welke wettelijke of contractuele bepalingen [persoon A] gehouden was [persoon B] van een parkeerplaats te voorzien. Dat de aanvraag van [persoon B] voor een parkeerplaats bij het gehuurde kennelijk niet is gehonoreerd door de op dat punt bevoegde instantie kan dan ook niet aan [persoon A] worden tegengeworpen en levert geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op. Ook op dit punt bestaat derhalve geen aanleiding voor een huurprijsvermindering.

[persoon B] heeft in haar WhatsApp-bericht van 26 juli 2019 aan [persoon A] slechts medegedeeld dat [persoon A] op basis van de huurovereenkomst voor de schoonmaak van de openbare ruimten zorg diende te dragen. Ook voor dit bericht geldt dat [persoon B] hierin niet concreet aangeeft wat zij [persoon A] op dit punt verwijt en wat er exact mis was met de schoonmaak, hetgeen wel van haar verwacht had mogen worden indien zij wenste dat [persoon A] naar aanleiding hiervan tot actie zou overgaan. Onvoldoende gebleken is dat [persoon A] deugdelijk in gebreke is gesteld.

Door [persoon B] zijn onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling dat [persoon A] heeft verzuimd de openbare ruimten schoon te (laten) maken. [persoon B] heeft niet gesteld sinds wanneer er niet wordt schoongemaakt en heeft ook niets gesteld waaruit de ernst van de hierdoor veroorzaakte overlast kan worden afgeleid. Derhalve is niet komen vast te staan dat er geen schoonmaak plaatsvindt. Voorts is ook onvoldoende gebleken van de aanwezigheid van muizen in het gehuurde, laat staan van een muizenplaag. Daarbij komt dat [persoon B] ook niets heeft gesteld waaruit volgt dat [persoon A] verantwoordelijk is voor het ontstaan van de gestelde muizenplaag in het gehuurde. Dit leidt ertoe dat ook op deze punten niet is komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek, zo danig ernstig dat dit een huurprijsvermindering rechtvaardigt.

De kantonrechter heeft reeds in zijn tussenvonnis van 31 december 2020 geoordeeld dat het eenmalige voorval rond Kerst 2019, voor zover daarbij al sprake was van een onheuse bejegening van [persoon B] door andere bewoners van het gebouw, op zichzelf onvoldoende reden oplevert voor vermindering van de huurprijs. In dat kader dient [persoon B] aannemelijk te maken dat er over een langere periode structureel (ernstige) overlast is veroorzaakt door de andere bewoners. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [persoon B] in dat kader beeldopnamen van incidenten op 15 januari en 23 januari 2020 in het geding gebracht. Hoewel op de beeldopnamen te horen en te zien is dat [persoon B] in het trappenhuis van het gebouw een meningsverschil heeft met (één van de) andere bewoners, blijkt hieruit niet van een agressieve of onheuse bejegening van [persoon B] . Uit de opnamen blijkt veeleer van een woordenwisseling, waarbij ook - en vooral - [persoon B] zich niet onbetuigd laat en met stemverheffing tegen één van de andere bewoners spreekt. Mede in aanmerking genomen dat er van andere concrete incidenten niet gebleken is, is de kantonrechter van oordeel dat de op de opnamen vastgelegde gebeurtenissen in januari 2020 in combinatie met het voorval rond Kerst 2019 van onvoldoende gewicht zijn om het bestaan van ernstige en structurele overlast door de andere bewoners te kunnen aannemen. Dit betekent dat ook op dit punt geen sprake is van een gebrek, dat aanleiding geeft tot huurprijsvermindering, nog daargelaten dat ook ten aanzien van dit punt niet is gebleken dat [persoon A] deugdelijk in gebreke is gesteld.

[persoon B] heeft gesteld dat [persoon A] heeft nagelaten een verhuurdersverklaring in te vullen, waardoor [persoon B] de mogelijkheid is ontnomen medehuurders op het gehuurde te laten registreren en de maandelijks verschuldigde huur met deze medehuurders te delen. Daaromtrent wordt als volgt overwogen.

In artikel 1.2. van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te dienen als woonruimte voor [persoon B] . Daarnaast kan uit artikel 1.3 van de algemene voorwaarden worden afgeleid dat het [persoon B] niet was toegestaan medehuurders in het gehuurde toe te laten, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van [persoon A] . Van expliciete schriftelijke toestemming van [persoon A] voor het toelaten van medehuurders is niet gebleken. [persoon A] was dan ook geenszins verplicht een verhuurdersverklaring af te geven. Voorts is onvoldoende komen vast te staan dat er enige andere van de huurovereenkomst afwijkende (mondelinge) afspraak hieromtrent tussen partijen tot stand is gekomen.

Door [persoon B] is bovendien ter zitting nader uiteengezet dat het grootste probleem voornamelijk gelegen was in het feit dat het pand waarin het gehuurde zich bevindt, bij de gemeente op een zodanige wijze geregistreerd is dat er daardoor geen medehuurders konden worden ingeschreven op het gehuurde. De kantonrechter leidt daaruit af dat het feit dat het [persoon B] niet lukte medehuurders op het gehuurde in te laten schrijven niet zozeer aan [persoon A] verweten kan worden - die gelet op het hiervoor overwogene ook geenszins verplicht was akkoord te gaan met het toelaten van medehuurders -, doch dat dit voornamelijk in de risicosfeer van de gemeente ligt.

Het bovenstaande leidt er dan ook toe dat, voor zover [persoon B] meent schade te hebben geleden door het niet kunnen registreren van medehuurders op het gehuurde, deze schade niet voor rekening van [persoon A] komt. De in dit kader door [persoon B] in reconventie gevorderde betaling door [persoon A] van een bedrag van € 4.446,75 zal dan ook worden afgewezen.

Op grond van artikel 20.6 van de algemene voorwaarden maakt [persoon A] aanspraak op betaling door [persoon B] van een contractuele boete van € 25,- per kalenderdag dat [persoon B] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Berekend tot 12 februari 2020 bedraagt de boete volgens [persoon A] € 13.225,-.

Volgens vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de EG dient de kantonrechter, ook zonder een daartoe strekkend verweer te beoordelen of een boetebeding uit de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is, indien (een deel van) de vordering hierop gebaseerd is. Nu het boetebeding niet voorkomt in de zwarte of grijze lijst, dient de inhoud van het beding getoetst te worden aan artikel 6:233 sub a BW. Ingevolge dit artikel is een beding in de algemene voorwaarden vernietigbaar indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijdse kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. Bij toetsing aan dit artikel dient het boetebeding conform richtlijn 93/13/EEG (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: ‘de Richtlijn’) te worden geïnterpreteerd.

Volgens artikel 3 lid 3 jo. het bepaalde onder e van de bijlage van de Richtlijn worden als oneerlijke bedingen aangemerkt: bedingen die tot doel of tot gevolg hebben de consument die zijn verbintenissen niet nakomt een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. In de onderhavige situatie staat vast dat het boetebedrag op 12 februari 2020 reeds € 13.225,- bedroeg - waarbij [persoon A] zich ten aanzien van de verschuldigde boete alle rechten voorbehoudt -, terwijl de totale huurachterstand ‘slechts’ € 5.978,35 bedraagt. Door geen limiet te stellen aan het boetebedrag en dus de te verbeuren boete alsmaar verder te laten oplopen is er naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een onevenredig hoge schadevergoeding, hetgeen er toe leidt dat het onderhavige boetebeding onredelijk bezwarend jegens [persoon B] wordt geacht. Hierbij wordt mede in aanmerking genomen dat [persoon B] geen partij is geweest bij de totstandkoming van het boetebeding en dus niet heeft kunnen onderhandelen over de inhoud daarvan. Het boetebeding uit de algemene voorwaarden wordt derhalve als zijnde onredelijk bezwarend vernietigd. Een en ander brengt met zich dat het gevorderde boetebedrag niet voor toewijzing in aanmerking komt.

[persoon A] maakt voorts primair aanspraak op de krachtens de algemene voorwaarden met [persoon B] overeengekomen contractuele rente. Ook dit rentebeding valt onder het bereik van de Richtlijn. Zoals hiervoor reeds overwogen wordt het opleggen van een onevenredig hoge schadevergoeding wegens het niet nakomen van verbintenissen door een consument in deze Richtlijn aangemerkt als een oneerlijk beding. Nu het hier gaat om een rentevergoeding van 1% per maand, dit een vaste en aanmerkelijk hogere rente is dan de hier te lande geldende wettelijke rente en marktrente en [persoon A] geen bijkomende omstandigheden heeft gesteld die een dergelijke hoge rente rechtvaardigen, is de kantonrechter van oordeel dat het rentebeding een oneerlijk beding is als bedoeld in de Richtlijn. Dit beding wordt dan ook buiten beschouwing gelaten. Dit betekent dat de gevorderde vervallen rente ad € 348,38 niet toewijsbaar is.

[persoon A] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Door de gemachtigde van [persoon A] is op 17 september 2019 een kosteloze aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW aan [persoon B] gezonden, die aan de daaraan te stellen eisen voldoet en waarvan de ontvangst door [persoon B] niet is betwist. Dat betekent dat de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 672,57 zal worden toegewezen.

[persoon B] zal, als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij, zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten van [persoon A] worden veroordeeld.