zaaknummer / rolnummer: C/10/592143 / HA ZA 20-232
Vonnis in verzet van 14 april 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEJORO VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
geopposeerde in het verzet,
advocaat mr. J.J. Blok te Rotterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AEMSTEL PARTICIPATIES B.V.,
gevestigd te Zandvoort,
2. [naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
opposanten in het verzet,
advocaat mr. M. Bitter te Haarlem.
Eiseres zal hierna Mejoro genoemd worden. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk Aemstel c.s., dan wel elk afzonderlijk respectievelijk Aemstel en [naam gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
de verzetdagvaarding tevens houdende een provisionele vordering ex artikel 223 Rv tevens houdende eis in reconventie van 17 februari 2020, met producties,
-
de “conclusie van repliek” zijdens Mejoro,
-
de “conclusie van repliek in oppositie” zijdens Aemstel c.s., met producties,
-
de brief van 16 oktober 2020 van de rechtbank, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
-
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 2 maart 2021.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben Aemstel c.s. de bij verzetdagvaarding ingestelde provisionele vordering ingetrokken. Deze zal daarom verder onbesproken blijven.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
[naam gedaagde] is indirect enig aandeelhouder en bestuurder van Aemstel. [naam 1] is indirect bestuurder van Mejoro.
2.2.
Bij overeenkomst van 16 mei 2017 (verder de “koopovereenkomst”) heeft Aemstel aan Mejoro het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [adres], verkocht. Het verkochte is nooit door Aemstel aan Mejoro geleverd.
2.3.
Al ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst rustten er op het verkochte meerdere (conservatoire en executoriale) beslagen.
2.4.
In de koopovereenkomst zijn, voor zover hier van belang, de navolgende bepalingen opgenomen:
“Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van [naam 2], notaris te Rotterdam, dan wel diens waarnemer, associé of ambtsopvolger, hierna te noemen: de notaris, niet eerder dan 5 juli 2017 en niet later dan 20 augustus 2017.
(…)
Artikel 15
1. Deze overeenkomst zal, door verkoper kunnen worden ontbonden, indien hij het verkochte niet vrij van beslagen, hypotheken en van inschrijvingen daarvan, aan koper zal kunnen leveren. Op vervulling van deze voorwaarde kan slechts verkoper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris.”
2.5.
Op 23 januari 2018 om 11.04u, heeft [naam gedaagde] de navolgende e-mail verzonden aan [naam 2] (verder de “notaris”):
“Onderwerp: Ontbinding koopovereenkomst
Geachte,
Hierbij ontbind ik de koopovereenkomst op basis van de ontbindende voorwaarde zoals in de overeenkomst gesteld, beslaglegger(s) geven geen ruimte voor overdracht, m.b.t. [adres].
Onder reserve van alle rechten en weren.
Met vriendelijke groet,
Aemstel Participaties BV
[naam gedaagde]”
2.6.
Op 23 januari 2018 om 12.32u heeft de notaris de onder 2.5 geciteerde e-mail doorgezonden aan [naam 1], met de navolgende begeleidende tekst:
“Onderwerp: FW: Ontbinding koopovereenkomst
Geachte [naam 1],
Zojuist ontving ik onderstaande email, waarvan ik kortheidshalve naar de inhoud verwijs.
Deze email zend ik tevens naar de heer [naam gedaagde], inhoudende een bevestiging van de ontvangst van zijn email en de kennisgeving daarvan aan [naam 1].
Inmiddels verblijf ik,
[naam 2]”
2.7.
Bij verstekvonnis van 25 september 2019 van deze rechtbank zijn Aemstel c.s. veroordeeld tot betaling aan Mejoro van € 30.000,00, vermeerderd met rente en kosten. Het verstekvonnis is niet aan Aemstel c.s. betekend.
3. Het geschil
in conventie en in reconventie
3.1.
Mejoro heeft in de verstekprocedure – samengevat – gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. de koopovereenkomst zal wijzigen door daaraan een in de dagvaarding van 25 juli 2019 nader omschreven bepaling toe te voegen,
II. Aemstel c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 30.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente,
alsmede om Aemstel c.s. te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Bij het verstekvonnis is de vordering van Mejoro onder II toegewezen, is het onder I gevorderde afgewezen en is Aemstel veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van Mejoro tot de dag van de uitspraak begroot op in totaal € 2.073,83.
3.3.
In de verzetprocedure heeft Mejoro haar eis in dier voege verminderd, dat zij de vordering onder I heeft ingetrokken.
3.4.
Mejoro heeft aangevoerd dat Aemstel de koopovereenkomst niet is nagekomen en nooit had kunnen nakomen omdat zij niet gerechtigd was tot het appartementsrecht, maar slechts tot het recht van erfpacht op dat appartementsrecht. Dientengevolge heeft Mejoro het appartementsrecht van de wel daartoe gerechtigde moeten verwerven, echter tegen een prijs die € 30.000,00 meer bedroeg dan de met Aemstel overeengekomen prijs. Dit is schade waarvoor Aemstel aansprakelijk is. [naam gedaagde] is voor deze schade persoonlijk eveneens aansprakelijk omdat hij de door hem gecontroleerde vennootschap Aemstel een overeenkomst heeft laten sluiten waarvan het hem op voorhand bekend was dat Aemstel die overeenkomst niet zou kunnen nakomen.
3.5.
Aemstel c.s. vorderen in het verzet dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van Mejoro alsnog worden afgewezen met veroordeling van Mejoro in de kosten in de verzetprocedure.
3.6.
Aemstel c.s. voeren daartoe aan dat Aemstel bij de het sluiten van de koopovereenkomst in samenspraak handelde met de bloot-eigenaar van het appartementsrecht, van wie zij het bloot-eigendom op afroep kon overnemen, zodat Aemstel wel had kunnen leveren. Omdat het echter onmogelijk bleek de op het verkochte gelegde beslagen opgeheven te krijgen heeft Aemstel de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst ingeroepen, waarmee de koopovereenkomst rechtsgeldig was ontbonden.
3.7.
Op dezelfde gronden vorderen Aemstel c.s. in reconventie om Mejoro – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om al hetgeen zij ter executie van het verstekvonnis heeft gedaan ongedaan te maken, met veroordeling van Mejoro in de kosten in reconventie.
3.8.
Mejoro voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie met veroordeling van Aemstel c.s. in de proceskosten. Zij voert daartoe aan nog niets ter executie van het verstekvonnis te hebben ondernomen.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat Aemstel in zoverre in haar verzet kan worden ontvangen.
4.2.
De rechtbank zal als eerste het meest verstrekkende verweer van Aemstel c.s. bespreken, namelijk dat de koopovereenkomst door Aemstel is ontbonden.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat op 23 januari 2018 (nog steeds) meerdere beslagen op het verkochte lagen. Daarmee is voldaan aan de materiële voorwaarde voor ontbinding als geformuleerd in artikel 15 van de koopovereenkomst.
4.4.
Mejoro heeft bij de mondelinge behandeling erkend dat in de e-mail van 23 januari 2018 van Aemstel aan de notaris de ontbinding van de koopovereenkomst is ingeroepen. Mejoro heeft aangevoerd dat deze ontbindingsverklaring niet kan worden beschouwd als een schriftelijke mededeling in de zin van artikel 15 van de koopovereenkomst omdat het een e-mail is en geen brief. In de koopovereenkomst is echter niet meer bepaald dat de mededeling schriftelijk moet worden gedaan. Aan de schriftelijkheidseis is geen nadere invulling gegeven, bijvoorbeeld door voor te schrijven dat slechts bij (aangetekende) brief zou kunnen worden ontbonden. In een dergelijke geval vindt het standpunt dat met een e-mail niet aan de schriftelijkheidseis zou zijn voldaan, geen steun in de wet of de jurisprudentie. Doorslaggevend wordt in zo’n geval geacht dat vastgesteld moet kunnen worden of de mededeling de geadresseerde heeft bereikt. Dat is hier het geval. De notaris heeft de door hem per e-mail ontvangen ontbindingsverklaring immers, eveneens per e-mail, nog dezelfde dag, doorgestuurd naar [naam 1]. Artikel 15 van de koopovereenkomst schrijft bovendien voor dat de schriftelijke mededeling aan de notaris moet worden gedaan. In dat licht doet de stelling van Mejoro dat zij de berichten nooit eerder heeft gezien ook niet ter zake. Bepalend is dat de mededeling op de in de koopovereenkomst voorgeschreven wijze aan de notaris is gedaan en door de notaris, blijkens diens e-mail van eveneens 23 januari 2018 aan [naam 1], daadwerkelijk is ontvangen. Aldus heeft Aemstel de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden.
4.5.
Nu gezien het voorgaande geen sprake is van enige tekortkoming in de nakoming zijdens Aemstel en deze tekortkoming tevens de feitelijke grondslag vormt voor de vordering tegen [naam gedaagde] als bestuurder van Aemstel, zal deze vordering eveneens worden afgewezen.
4.6.
Het verstekvonnis zal op grond van het vorenstaande worden vernietigd. De vorderingen van Mejoro zullen alsnog worden afgewezen.
4.7.
Mejoro zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de verzetprocedure worden verwezen. De kosten van het uitbrengen van de verzetdagvaarding zullen echter op grond van het bepaalde in art. 141 Rv voor rekening van Aemstel c.s. komen, omdat deze kosten een gevolg zijn van het feit dat Aemstel c.s. in eerste instantie niet zijn verschenen. De door Mejoro te vergoeden kosten aan de zijde van Aemstel c.s. worden begroot op:
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
4.9.
De vordering in reconventie zal worden afgewezen bij gebrek aan belang. Niet betwist is immers door Aemstel c.s. dat Mejoro geen enkele maatregel ter executie van het verstekvonnis jegens hen heeft genomen. De rechtbank ziet, gezien de mate van samenhang tussen de conventie en de reconventie, aanleiding de kosten in reconventie te compenseren, in die zin dat partijen elk de eigen kosten zullen dragen.
5. De beslissing
De rechtbank:
in conventie
5.1.
vernietigt het door deze rechtbank op 25 september 2019 onder zaaknummer / rolnummer 580856 / HA ZA 19-779 gewezen verstekvonnis,
en opnieuw beslissend
5.2.
wijst de vorderingen af,
5.3.
veroordeelt Mejoro in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van Aemstel c.s. tot op heden begroot op € 4.205,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt Mejoro in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Mejoro niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van 14 dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af,
5.7.
compenseert de kosten van deze procedure in reconventie tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2021.
[3195/2221]
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
