Uitspraken

Vast staat dat enkele palen van de schutting in de tuin van de woning van [gedaagde] rot waren en dat daardoor drie schuttingdelen zijn omgewaaid. Voorts staat vast dat enkele stukken van de schutting direct tegen de gevel los zaten.

Tussen partijen is in geschil of de omgewaaide en kapotte schutting aan te merken is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

Artikel 7:204 lid 2 BW bepaalt dat een gebrek een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Woonstad stelt dat de omgewaaide en kapotte schutting geen gebrek betreft zoals hiervoor omschreven. In tegenstelling tot het standpunt van de rapporteur, dat de Huurcommissie heeft overgenomen (zie 2.5 en 2.10), worden in het Besluit kleine herstellingen bij de norm voor tuinonderhoud geen vereisten gesteld over de eenvoudigheid en de kosten van het herstel. Daarnaast wordt in de artikelen 7:217 en 7:240 BW en het Besluit kleine herstellingen geen norm gehanteerd dat een huurder pas werkzaamheden hoeft te verrichten als daarmee schade aan het gehuurde kan worden voorkomen. Dat er nieuwe grondpalen moesten komen en schuttingsdelen moeten worden vervangen, is volgens Woonstad geen reden om het Besluiten kleine herstellingen buiten toepassing te laten. Er is geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, maar van een kleine herstelling die voor rekening van [gedaagde] als huurder komt.

[gedaagde] voert aan dat het vervangen van grondpalen en schuttingsdelen niet gelijk te stellen is aan normaal onderhoud. Volgens [gedaagde] is er wel sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW dat is veroorzaakt door een omstandigheid die hem niet aan te rekenen valt en dat zijn woongenot danig beperkt (heeft).

Op grond van artikel 7:240 BW kunnen bij algemene maatregel van bestuur herstellingen aangewezen worden die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen die krachtens artikel 7:217 BW voor rekening van de huurder zijn. Van de krachtens het onderhavige artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

De kleine herstellingen staan vermeld in het Besluit kleine herstellingen en de bijbehorende Bijlage. Voor het onderscheid tussen klein en groot onderhoud worden twee criteria gehanteerd, te weten de bereikbaarheidsmaatstaf en het kostencriterium.

Uit de Nota van toelichting bij het Besluit kleine herstellingen volgt dat op een aantal plaatsen in de opsomming van kleine herstellingen (onderdelen m, n, o, q, s en u) de bereikbaarheidsmaatstaf wordt gebezigd die erop neerkomt dat herstelwerkzaamheden aan voorzieningen en installaties niet als kleine herstelling worden aangemerkt, indien de voorzieningen of installaties vanwege de fysieke onbereikbaarheid of vanwege een contractuele verbodsbepaling voor de huurder onbereikbaar zijn, zodat de huurder ze onmogelijk zelf kan uitvoeren. Voorts wordt op een aantal plaatsen de maatstaf gebezigd dat aan de herstelwerkzaamheden geen noemenswaardige kosten (onderdelen d, h, i, j, k, r, en u) verbonden zijn en daarom als kleine herstelling moeten worden aangemerkt. Ook deze maatstaf wordt niet over de hele linie gebezigd. Er zijn herstelwerkzaamheden die als kleine herstelling moeten worden aangemerkt, die niettemin noemenswaardige kosten meebrengen. Gedacht kan worden aan binnenschilderwerk en het onderhoud van de tuin, welke werkzaamheden voor rekening van de huurder komen.

De rapporteur van de Huurcommissie heeft geconcludeerd dat in het onderhavige geval geen sprake is (geweest) van eenvoudige reparaties. Het aanbrengen van compleet nieuwe grondpalen en schuttingpalen omvat volgens de rapporteur meer dan vervanging van een kapotte plank, verven of beitsen zoals genoemd in onderdeel ‘l’ in de bijlage van het Besluit kleine herstellingen. Deze conclusie is door de Huurcommissie overgenomen. De kantonrechter is echter met Woonstad van oordeel dat de voornoemde conclusie onjuist is. De woorden ‘waaronder in elk geval’ impliceren dat de opsomming in onderdeel ‘l’ niet limitatief is. Het enkele feit dat het herstel van de schutting van [gedaagde] meer omvat dan in onderdeel ‘l’ staat vermeld, betekent niet dat dit als kleine herstelling is uitgesloten. Daar komt bij dat, zoals Woonstad ook stelt, de bereikbaarheidsmaatstaf geen vereiste is bij tuinonderhoud en dat het kostencriterium bij tuinonderhoud geen rol speelt (zie r.o.4.8). Daarnaast kan uit (onderdeel ‘l’ van de Bijlage van) het Besluit kleine herstellingen niet worden afgeleid dat [gedaagde] als huurder alleen klein onderhoud hoeft uit te voeren als daarmee schade aan het gehuurde wordt voorkomen.

Het standpunt van [gedaagde], dat is overgenomen door de Huurcommissie onder haar beslissing, dat het onderhoud van het deel van de schutting dat direct tegen de gevel aan staat voor rekening van Woonstad komt, is door Woonstad betwist. Nu gesteld noch gebleken is waarom het onderhoud van dit deel van de schutting voor rekening van Woonstad dient te komen, passeert de kantonrechter dit standpunt als onvoldoende onderbouwd. In het midden kan blijven of [gedaagde] als huurder al dan niet het normale onderhoud heeft uitgevoerd aan de schutting.

Het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat dat de omgewaaide en kapotte schutting in de tuin van de van [gedaagde] geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat [gedaagde] dientengevolge geen recht heeft op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:257 BW. De gevorderde verklaring voor recht onder het eerste gedachtestreepje (zie r.o. 3.1) wordt toegewezen.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonstad onweersproken gesteld dat in de op 23 april 2021 verzonden brief aan [gedaagde] een onjuiste huurprijs per 1 juli 2021 staat vermeld (zie r.o. 2.6) en dat de (kale) huurprijs op 1 mei 2020 € 671,48 bedraagt en op 1 juli 2020 € 715,80.

Gelet op het voorgaande en het feit dat in r.o. 4.11 is overwogen dat [gedaagde] geen recht heeft op huurprijsvermindering, zullen de gevorderde verklaringen voor recht dat de (kale) huurprijs vanaf 1 mei 2020 € 671,48 bedraagt en vanaf 1 juli 2020 € 715,80 worden toegewezen.

[gedaagde] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 121,39 aan dagvaardingskosten en € 128,- aan griffierecht. Nu de stellingen van Woonstad (nagenoeg) gelijkluidend zijn aan haar verzetschrift van 26 augustus 2021 in de procedure bij de Huurcommissie, ziet de kantonrechter aanleiding het salaris voor de gemachtigde tot vandaag vast te stellen op € 74,- (twee punten × € 37,- tarief). Het voorgaande betekent dat de proceskosten in totaal € 323,39 bedragen.

De gevorderde nakosten worden ook toegewezen.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.