RECHTBANK 's-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie 's-Hertogenbosch
Zaaknummer : 710638
Rolnummer : 7998/10
Uitspraak : 20 januari 2011
in de zaak van:
1. [Verhuurster],
wonende te [adres],
2. [Verhuurster],
wonende te [adres],
eiseressen,
procederend in persoon,
t e g e n :
Inbev Nederland NV
gevestigd te Breda,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J. Heerkens
Partijen zullen verder ook worden aangeduid als 'verhuursters' en 'Inbev'.
De procedure
1.1. Verhuursters hebben bij dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, zal bepalen dat de huurprijs van de bedrijfsruimte annex afhankelijke woonruimte staande en gelegen te [adres], ingaande op 16 september 2008 nader zal worden vastgesteld op € 23.896,- per jaar exclusief btw, verzekeringen, energie- en/of servicekosten, althans op een door de rechter te bepalen hoger bedrag dan de geldende huurprijs, met veroordeling van Inbev in de kosten van het geding, waaronder begrepen de kosten van het advies van de bedrijfshuuradviesdeskundige voor zover deze voor rekening van verhuursters komen, zijnde
€ 3.500,-.
1.2. Inbev is in rechte verschenen en heeft een conclusie van antwoord genomen.
1.3. Vervolgens is een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op
17 november 2010. Voorafgaand aan deze comparitie hebben verhuursters bij brief van
1 november 2010 hun vordering vermeerderd, in die zin dat zij thans vorderen:
- veroordeling van Inbev tot betaling van:
- niet betaalde huurverhoging over de periode van 1 juni 2004 tot 16 september 2008 ad € 27.896,-;
- een bedrag ad € 16.041 ter zake juridische kosten in de periode 2004-2010;
- taxatiekosten ad € 2.000,-;
- een bijdrage in de verzekeringspremie van € 4.105,-;
- waterschapsomslag/rioolheffing ad € 800,-;
- te weinig betaalde huur inc. rente over de periode 16 september 2008 tot 1 oktober 2010 ad € 1116,-
- verhoging van de huur van de eerste verdieping over diezelfde periode ad € 5.442,-;
- huur voor de berging over die periode ad € 2.605,-;
- een tegemoetkoming van de kosten van de verhuurder in verband met werkzaamheden strekkende tot het afdwingen van een huurverhoging van Inbev gedurende 6 jaar op basis van twee uur per week, zijnde € 6.760,-;
- de niet meer geldende huurovereenkomst definitief beëindigd te verklaren en de verlatingsdatum te bepalen.
Na de comparitie van partijen is vonnis bepaald.
Het geschil en de beoordeling ervan
2. In rechte kan van de navolgende feiten worden uitgegaan:
2.1. Verhuursters (en hun rechtsvoorgangers) verhuren sedert 20 april 1975 aan Inbev (en haar rechtsvoorgangster Interbrew Nederland BV) het pand gelegen aan [adres]. Het laatste huurcontract is ingegaan op 1 juni 1999.
Het pand is krachtens de huurovereenkomst bestemd voor gebruik als horecabedrijf en afhankelijke bedrijfswoning. De laatste huurovereenkomst is per 1 juni 1999 aangegaan voor de duur van vijf jaar, met een verlengingsmogelijkheid. De overeenkomst is per 1 juni 2009 verlengd met vijf jaar.
De huurprijs bedraagt thans € 1509,63 per maand. De huurprijs is vrij van BTW.
2.2. Omdat verhuursters de huurprijs niet in overeenstemming achten met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, is aan de kantonrechter 's-Hertogenbosch verzocht om een advies te laten uitbrengen door de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Brabant (hierna: BHAC). De kantonrechter heeft daartoe op
9 oktober 2008 een beschikking gegeven.
2.3. De BHAC heeft haar rapport op 15 juli 2009 uitgebracht en gecorrigeerd op 26 april 2010. Op grond van dit rapport is de huurprijs te waarderen op
€ 23.896,- per jaar, exclusief BTW, verzekeringen, energie en/of servicekosten.
Verhuursters hebben voor de kosten van dit rapport een bedrag betaald van € 3500,-.
Inbev heeft hierin niet willen bijdragen.
2.4. Per fax van 15 juli 2010 heeft Inbev vernomen dat verhuursters kunnen instemmen met de huurprijs zoals geadviseerd door de bedrijfshuuradviescommissie in haar definitieve rapport van 27 april 2010. In die fax wordt aan Inbev een termijn van vijf werkdagen gegeven om hierop te reageren. Inbev heeft daarop aangegeven dat dit vanwege vakanties onmogelijk was. Op 27 juli 2010 stuurt de gemachtigde van verhuursters een fax met de mededeling dat voor 16:00 uur diezelfde dag gereageerd dient te worden, bij gebreke waarvan gedagvaard zou worden. Inbev heeft per fax van 27 juli 2010 om 16.05 uur aan de gemachtigde van verhuursters laten weten dat zij meer tijd nodig had om het rapport te bestuderen omdat bij eerste bestudering bleek dat op pagina 12 van het rapport een onjuist vloeroppervlakte stond vermeld en dat zij tegen het einde van die week (30 juli 2010) inhoudelijk zou reageren. Op 29 juli 2010 is de inleidende dagvaarding aan Inbev betekend.
3. De kantonrechter bespreekt in het hiernavolgende de stellingen die partijen over en weer hebben aangevoerd met betrekking tot de diverse onderdelen van de vordering van verhuursters.
4. De huurvordering over de periode 1 juni 2004 tot 16 september 2008 en verzekeringspremies over die periode.
4.1. Verhuursters stellen ter onderbouwing van deze vordering het volgende. Zowel in 2001 als in 2004 zijn in opdracht van Inbev respectievelijk verhuursters huurwaardetaxaties verricht. Uit die taxaties bleek dat de huur als vermeld in de huurovereenkomst veel te laag was. Inbev heeft de hogere huurwaarde ad € 24.500,- per jaar echter niet betaald. In oktober 2006 is door de heer [X] van Inbev toegezegd dat de achterstallige huur vanaf 2004 betaald zou worden. Die toezegging is niet gestand gedaan.
In 2008 is gebleken dat op grond van de WOZ-waarde die de gemeente Bernheze heeft vastgesteld, zijnde € 338.000,- een huur betaald zou dienen te worden van € 30.464,- per jaar voor het bedrijfsgedeelte. Het woongedeelte werd getaxeerd op
€ 138.750. In 2008 is de huurwaarde nog eens geactualiseerd door de taxateur [J], maar Inbev heeft daarop niet gereageerd. Verhuursters hebben zich vervolgens tot de rechter moeten wenden.
4.2. De kantonrechter oordeelt als volgt.
Verhuursters kunnen geen aanspraak maken op betaling van een hogere huur, zoals in 2001 en 2004 zou blijken uit taxatierapporten, indien Inbev daarmee niet heeft ingestemd. Na de taxatie op verzoek van verhuursters door [J], heeft Inbev in 2004 zelf ook een taxateur aangezocht, die de huurprijs heeft vastgesteld op € 20.500,- per jaar (brief Inbev d.d.
29 oktober 2008, prod. 5 dagvaarding), waarnaar Inbev verwijst. Op haar voorstel een deskundige aan te stellen om te bemiddelen tussen de twee taxaties is - onbetwist - door verhuursters niet meer gereageerd. De discussie over de huurprijs is in 2006 hervat. Voormeld voorstel van Inbev is alleszins redelijk en is aan te merken als een redelijke en billijke uitvoering van het bepaalde in artikel 1 c van de huurovereenkomst. Verhuursters stellen nu weliswaar dat Inbev zou hebben toegezegd de in 2004 getaxeerde huurprijs te zullen betalen, doch gelet op de gemotiveerde ontkenning door Inbev van die stelling kan de kantonrechter dit niet aannemen. Aangezien verhuursters, op wie de bewijslast van die door hen gestelde toezegging rust, op dit punt evenmin een gespecificeerd bewijsaanbod doen, wordt deze stelling verworpen. Bij gebreke van overeenstemming tussen partijen dient nu eenmaal de weg te worden bewandeld via de rechter. De laatste huurovereenkomst dateert van 1999. Wijziging van de huur via de rechter kon dan ook op zijn vroegst in 2004 plaatsvinden (art. 7: 303 lid 1 b Burgerlijk Wetboek) verhuursters hebben deze procedure pas op 16 september 2008 in gang gezet. Op grond van de wet zal de nieuwe door de rechter vast te stellen huurprijs vanaf laatstgenoemde datum tussen partijen gelden. Hieruit volgt dat de vordering met betrekking tot huur (verhoging) over de periode voorafgaand aan
16 september 2008 wordt afgewezen.
4.3. Verhuursters maken aanspraak op de door hen betaalde verzekeringspremie had € 4105,-waarin Inbev nooit een bijdrage heeft geleverd. Verhuursters wensen de waterschapsomslag ad € 551,92 en de rioolheffing opgelegd aan de eigenaar ad € 248,- over het jaar 2010 aan Inbev in rekening te brengen bij wijze van servicekosten.
4.4. Inbev betwist dat zij op grond van het huurcontract gehouden zou zijn tot betaling daarvan.
4.5. De vordering tot betaling van verzekeringspremies wordt door de kantonrechter afgewezen, aangezien op grond van artikel 8 van de huurovereenkomst verhuursters voor een voldoende dekkende opstalverzekering dienen te zorgen.
Er bestaat geen wettelijke of contractuele grondslag om de aan de eigenaressen/verhuursters van het pand opgelegde waterschapsomslag en rioolheffing ten laste van de Inbev te brengen. Deze vorderingen worden afgewezen.
5. Ten aanzien van de bezwaren van verhuursters tegen het rapport van de BHAC wijst de kantonrechter er vooreerst op dat het advies over de huurprijs van de BHAC is gebaseerd op de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in een tijdvak van vijf jaren voorafgaand aan de vordering, zoals bepaald in artikel 7: 303 lid 2 Burgerlijk Wetboek. Dit is het wettelijk toetsingscriterium voor de rechter. De bedoeling van de wetgever is hierbij geweest om te grote fluctuaties in de huurprijs te voorkomen. Dat betekent onder meer, dat dezelfde normen en weging van de diverse ruimtes worden gehanteerd voor het onderhavige pand als gelden ten aanzien van de in de vergelijking betrokken panden, en voorts dat het mogelijk is dat de commerciële huurwaarde hoger kan zijn.
5.1. De waardering van de zaal op de begane grond.
De stelling van verhuursters dat aan de zaal een wegingspercentage van 100% dient te worden toegekend in plaats van de 60% die de BHAC heeft toegekend, omdat, zoals verhuursters stellen, die zaal deel uitmaakt van het verhuurde en geschikt is als publieksruimte en het een keuze van de Inbev is om deze niet dagelijks open te stellen, gaat, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet op. Indien deze stelling zou worden gevolgd, zou ook aan de zalen van de in de vergelijking betrokken bedrijfsruimten een weging van 100% moeten worden toegekend, hetgeen resulteert in een lagere huurprijs per m2 en derhalve, gelet op de grootte van de zalen van de vergelijkingspanden (Hoogstraat 30 en 50 te Berlicum) niet zonder meer een hogere huurprijs voor het verhuurde pand tot gevolg heeft. Door verhuursters is niet gesteld dat de in de vergelijking betrokken huurruimtes niet vergelijkbaar zouden zijn. De kantonrechter oordeelt het overigens juist dat de zaal die bij het binnentreden van het pand aan de linker voorzijde is gelegen niet voor 100% wordt meegerekend. Bij horecagelegenheden als deze is er in het algemeen geen sprake van een dagelijkse grote hoeveelheid publiek, zodat die ruimte in feite meestal overbodig is en dus minder van invloed voor de bepaling van de huurwaarde. Dit vindt zijn uitdrukking in de weging met 60%.
5.2. De berging
Volgens verhuursters heeft de berging een huurwaarde van € 1250,- per jaar en wordt deze ten onrechte niet gewaardeerd. In het rapport van de BHAC is naar aanleiding van de opmerkingen van verhuursters, dat de berging ten onrechte niet in de huurwaarde is meegenomen, geen wijziging aangebracht.
Inbev schaart zich achter het oordeel van de BHAC hierover.
De kantonrechter is van oordeel dat de berging terecht niet is meegenomen voor wat betreft de berekening van de huurwaarde. Dit is in overeenstemming met de algemeen aanvaarde en toegepaste NEN (Nederlandse Norm) 2580, volgens welke de oppervlakte van een buitenberging bij de bepaling van de bruikbare oppervlakte van een gebouw met een bepaalde bestemming buiten beschouwing wordt gelaten.
Gesteld noch gebleken is dat dit in relatie tot de vergelijkingspanden tot een onjuiste huurwaardeberekening leidt. Het enkele feit dat een vergelijkbare berging, onafhankelijk van de horecaruimte een hogere huur kan opbrengen is niet relevant, gelijk op het hiervoor uiteengezette wettelijk criterium.
5.4. De 1e verdieping.
De ruimte op de eerste verdieping wordt volgens verhuursters sterk ondergewaardeerd. Deze ruimte staat voor eenderde deel in dienst van het horecabedrijf in de vorm van een vergaderruimte, kantoor en opslagruimte, terwijl tweederde deel door de onderhuurders van Inbev worden verhuurd voor tweemaal € 200 per maand. Voor die woonruimte wordt derhalve al
€ 4800,- per jaar door de onderhuurder van Inbev ontvangen, terwijl de BHAC aan de gehele woonruimte op de eerste verdieping slechts een huurwaarde toekent van
€ 1945,72 per jaar. Hier staat tegenover dat taxateur [J], die door verhuursters was ingeschakeld, in zijn taxatierapport uit 2004, dat door verhuursters wordt overgelegd als bijlage 3, de huurwaarde voor de eerste verdieping en de zolder/berging taxeert op € 4600,- per jaar. Ook hier wijst de kantonrechter erop dat ook bij de vergelijkingspanden de
1e verdieping slechts voor 12,5% wordt meegewogen. Dit blijkt uit het rapport van de BHAC. Het toekennen van een hoger percentage zou resulteren in een lagere prijs per m2.
De 1e verdieping betreft géén zelfstandige woonruimte met een eigen opgang. Om die reden kan bij het vergelijken van de huurprijzen slechts uitgegaan worden van een prijs die afgeleid is van die van de horeca ruimte. Dit is landelijk de gebruikelijke berekeningswijze van de BHAC. Het feit dat de onderhuurder van Inbev hier ruimte verhuurt voor een hogere huurprijs doet er niet aan af. Deze onderonderhuurders bereiken hun woning via het gehuurde, omdat er geen aparte ingang is voor hun woningen. Aldus levert de onderverhuurder ook een deel van zijn huurgenot van het geheel in.
5.5. De WOZ-waarde en het rendement
Verhuursters stellen verder dat het woongedeelte een WOZ waarde heeft van € 146.000. Het bedrijf gedeelte is voor de WOZ bepaald op € 338.000 in 2008.
De kantonrechter is van oordeel dat de berekeningswijze van de WOZ-waarde door de gemeente niet zonder meer van invloed kan zijn op de huurprijsbepaling. Indien verhuursters menen dat de WOZ-waarde te hoog is bepaald, ligt het indienen van een bezwaarschrift daartegen voor de hand. De klacht van verhuursters dat zij in het jaar 2008 slechts een bruto rendement hebben van 3,65 % per jaar, gelet op de totale waarde van het pand voor de WOZ ad € 476,750,- is begrijpelijk, maar wordt weggenomen bij de vaststelling van de huur op de door de BHAC geadviseerde huurwaarde van
€ 23. 896,- per jaar. Het bruto rendement vanaf 16 september 2008 is dan 5%. Verhuursters hebben zich nu eenmaal niet eerder tot de rechter gewend voor een huurprijsvaststelling.
6. Beëindiging van de huurovereenkomst.
6.1. Verhuursters wensen de huurovereenkomst met Inbev niet meer voort te zetten en verzoeken de kantonrechter om de huurovereenkomst definitief beëindigd te verklaren en een verlatingsdatum te bepalen. Zij stellen ter terechtzitting overlast te ondervinden van de bezoekers van de horeca.
6.2. De kantonrechter oordeelt dat de door verhuursters gestelde overlast door derden niet van dien aard is dat deze aan Inbev kan worden toegerekend en, voor zover gesteld wordt dat er overlast van de onderhuurder van Inbev is, zoals het plaatsen van kratjes op het dak van de berging, deze niet ernstig genoeg is om een tussentijdse ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.
De kantonrechter wijst verhuursters erop dat een opzegging van de huurovereenkomst volgens de artikelen 3b en 14 van het tussen partijen gesloten contract en
artikel 7: 293 Burgerlijk Wetboek dient te geschieden per deurwaardersexploot of aangetekende brief, uiterlijk binnen veertien maanden voor het einde van een huurperiode van 5 jaar. Gesteld noch gebleken is dat huursters de huurovereenkomst aldus hebben opgezegd. Gelet op de wettelijke bepalingen rond de wijze van opzegging en de rechten van de huurder volgens artikel 7: 295 BW, kan deze vordering niet reeds nu worden beoordeeld. Verhuursters zijn daarom niet ontvankelijk in deze vordering.
7. De huurprijsvaststelling
7.1. Inbev heeft aangevoerd dat deze procedure niet nodig was, aangezien zij kan instemmen met de nadere huurprijs zoals geadviseerd door de bedrijfshuuradviescommissie. Inbev voldoet inmiddels de nieuwe huurprijs en heeft het verschil tussen oude en nieuwe huurprijs vanaf 18 september 2008 eveneens voldaan.
7.2. De kantonrechter stelt vast dat de aanvankelijke vordering van verhuursters tot vastelling van de huur met ingang van
16 september 2008 op de door de BHAC geadviseerde huurprijs gelet op de instemming van Inbev, zonder meer toewijsbaar is. Niet betwist is dat Inbev inmiddels de geadviseerde huur met terugwerkende de kracht heeft voldaan, zodat zij daartoe niet behoeft te worden veroordeeld.
8. De kosten van de deskundige en overige proceskosten
8.1. Volgens Inbev dienen de kosten van het advies van de deskundige voor rekening van verhuursters te komen, omdat Inbev in deze procedure niet kan worden aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij gelet op het feit dat zij instemt met de door de deskundige geadviseerde huurprijs. Verhuursters hebben ten onrechte niet, zoals verzocht, nog één dag willen afwachten alvorens over te gaan tot dagvaarding, terwijl zij zelf er wel bijna drie maanden over hebben gedaan om contact op te nemen met Inbev na ontvangst van het rapport van de bedrijfshuuradviescommissie. Inbev heeft al eerder voorgesteld om met ingang van 1 januari 2009 een huurprijs te voldoen van € 24.500,- per jaar onder de voorwaarde dat het achterstallig onderhoud uitgevoerd zou worden. Verhuursters hebben dit voorstel afgewezen.
8.2. De kantonrechter is van oordeel dat Inbev in redelijkheid diende bij te dragen in de kosten van de BHAC. Het aanbod van Inbev een huur van € 24.500,- te betalen is niet onvoorwaardelijk gedaan, zodat op grond daarvan niet kan worden aangenomen dat het rapport van de BHAC overbodig zou zijn geweest. De kantonrechter oordeelt het niet aannemelijk dat Inbev bereid zou zijn geweest de thans vastgestelde huurprijs onvoorwaardelijk te voldoen, indien daaraan geen rapport van de BHAC ten grondslag zou hebben gelegen. Inbev heeft voorts, zoals onbetwist door verhuursters is gesteld, geweigerd om een voorschot voor de BHAC te voldoen.
Het feit dat Inbev niet binnen een op zichzelf redelijke termijn van in totaal 12 dagen heeft gereageerd op het voorstel van verhuursters de huurprijs conform het advies van de BHAC vast te stellen, dient voor haar rekening te blijven. De gang van zaken zoals door Inbev geschetst is niet dermate onredelijk dat aangenomen moet worden dat zij rauwelijks is gedagvaard en ten onrecht in rechte is betrokken. Inbev zal dan ook als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van verhuursters.
Dit geschiedt volgens het tarief van de landelijk vastgestelde salarissen en kosten. De werkelijk door eiseressen gemaakte kosten van juridische en andere deskundige bijstand in de loop der jaren dienen voor hun rekening te blijven. Datzelfde geldt voor de vordering ter zake de aan deze zaak door eiseressen bestede uren. De wet kent slechts de mogelijkheid om een tegemoetkoming in de noodzakelijke verletkosten van eiseressen toe te kennen. Niet gesteld of gebleken is echter dat eiseressen door hun aanwezigheid ter zitting inkomsten hebben moeten derven.
De beslissing
De kantonrechter:
Stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte annex afhankelijke woonruimte staande en gelegen te [adres], met ingang van
16 september 2008 nader vast op € 23.896,- per jaar exclusief btw, verzekeringen, energie- en/of servicekosten;
Veroordeelt Inbev in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van verhuursters, welke kosten tot op heden worden vastgesteld op € 295,93 ter zake de kosten van dagvaarding en griffierecht, op € 700,- ter zake het salaris gemachtigde en op € 3.500,- ter zake de kosten van de door de kantonrechter bij beschikking van 9 oktober 2008 benoemde deskundige;
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor genoemde veroordeling tot betaling;
Verklaart verhuursters niet ontvankelijk in hun verzoek tot het bepalen van een datum waarop Inbev het pand zou dienen te verlaten;
Wijst af het meer of anders gevorderde;
Aldus gewezen door mr. E.J. Spoor, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 januari 2011.
Zaaknummer: 710638 blad 7
vonnis
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
