Uitspraken

RECHTBANK UTRECHT

Sector bestuursrecht

[eiseres],

wonende te [woonplaats],

eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente [P],

verweerder,

gemachtigden: L.M.P.Servais en R.A. Koster,

[eiseres],

wonende te [woonplaats],

eiseres,

gemachtigde: [eiseres],

de heffingsambtenaar van de gemeente [vestigingsp[P],

verweerder,

gemachtigden: L.M.P.Servais en R.A. Koster.

In de zaak met nummer SBR 11/1521

Bij beschikking van 27 februari 2010 heeft verweerder op grond van de

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het bedrijfspand aan de [adres] te [vestigingsplaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 658.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2009 (de waardepeildatum). Aan eiser is bij deze beschikking als eigenaar van de onroerende zaak onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

In de zaak met zaaknummer SBR 11/1527

Bij beschikking van 27 februari 2010 heeft verweerder op grond van de

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het bedrijfspand aan de [adres] te [vestigingsplaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 658.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2009 (de waardepeildatum). Aan eiseres is bij deze beschikking als gebruiker van de onroerende zaak onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

In de zaken met zaaknummer SBR 11/1521 en 11/1527

Beide zaken zijn door de rechtbank Arnhem onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 8:13, eerste lid, tweede volzin, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) verwezen naar de rechtbank Utrecht, omdat een medewerker van de rechtbank Arnhem een familierelatie heeft met eiser en eiseres.

Overwegingen met betrekking tot beide zaken (SBR 11/1521 en SBR 11/1527)

2.1 Beide zaken zullen hierna samen worden besproken aangezien het om de WOZ waarde van hetzelfde bedrijfspand gaat en eiser en eiseres dezelfde argumenten tegen de vaststelling van deze waarde hebben aangevoerd.

2.4 Eiser en eiseres voeren aan dat de bestreden besluiten onvoldoende zijn gemotiveerd,

onder meer, omdat verweerder in deze besluiten de referentiepanden heeft geanonimiseerd.

2.5 De rechtbank stelt vast dat verweerder in de bestreden besluiten heeft vermeld dat de onroerende zaak is vergeleken met de onroerende zaken gelegen aan de [adres] A en B.

Door in het bestreden besluit het huisnummer van deze referentiepanden niet te vermelden, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank – zoals eiser en eiseres ook aanvoeren – onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke manier hij de WOZ-waarde heeft vastgesteld. Daarnaast geldt dat – zoals eiser en eiseres ook betogen – niet kan worden gecontroleerd of verweerder de WOZ-waarde op de juiste manier heeft vastgesteld.

De rechtbank acht het daarbij van belang dat partijen het erover eens zijn dat de [adres] wat betreft de ligging en de verhuurbaarheid kan worden opgedeeld in drie delen, namelijk: een toplocatie, een gunstige locatie en een ongunstige locatie (door partijen ook wel aangeduid als deel A, B en B1 en C).

De rechtbank kan verweerder niet volgen in zijn standpunt dat indien hij de panden moet duiden, hij niet meer zijn werk zal kunnen doen omdat de verhuurders van de referentiepanden in dat geval zouden weigeren om de huurovereenkomsten aan verweerder ter beschikking te stellen, aangezien deze huurovereenkomsten concurrentiegevoelige informatie bevatten. Verweerder heeft tijdens de zitting namelijk verklaard dat hij de verhuurders op grond van de wet kan “dwingen” om deze huurovereenkomsten aan hem ter beschikking te stellen en dat hij ook niet schuwt om van deze mogelijkheid gebruik te maken. Bovendien heeft verweerder in het kader van het beroep wel de referentiepanden geduid.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de bestreden besluiten niet op een deugdelijke motivering berusten. Dit is in strijd met het bepaalde in artikel 7:12, eerste lid, van de

Algemene wet bestuursrecht (Awb). De beroepen van eiser en eiseres zijn in zoverre dan ook gegrond. De bestreden besluiten zullen daarom worden vernietigd.

2.6 Eiser en eiseres stellen zich verder op het standpunt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Volgens hen bedraagt deze waarde per waardepeildatum niet meer dan € 490.000,--. Zij voeren daartoe – samengevat – aan dat:

- de in beroep gehanteerde referentiepanden niet vergelijkbaar zijn, omdat deze panden een

andere verhouding tussen de primaire en secundaire ruimten kennen dan de onroerende

zaak;

- de huurwaarde van de onroerende zaak ten onrechte door verweerder is getaxeerd op

€ 46.707,--;

- sprake is van een enorm verschil tussen de WOZ-waarde per 1 januari 2008 (€ 406.000,--)

en per 1 januari 2009 (€ 658.000,--), terwijl in de belastingwijzer 2010 is vermeld dat

geen stijging van de waarde heeft plaatsgevonden;

- het door hen in geding gebrachte taxatierapport van Meeùs Bedrijfsmakelaars te Arnhem

(Meeùs) van 3 december 2007 een aanwijzing biedt dat de waarde van de onroerende zaak

per waardepeildatum niet meer dan € 490.000,-- bedraagt.

2.7 Nu eiser en eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwisten, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per

waardepeildatum (1 januari 2009) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.

2.8 De onroerende zaak betreft een winkelpand uit ongeveer 1901 en is gelegen tussen twee monumentale winkelpanden.

De onroerende zaak heeft vier bouwlagen en bestaat uit:

- een winkel/verkoopruimte op de begane grond,

- een entresol op de eerste verdieping,

- opslag/magazijnruimte op de eerste verdieping,

- opslag/magazijnruimte op de tweede verdieping,

- een opslag/magazijnruimte in de kelder.

Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak is gelegen in het gunstige deel van de [adres] (B-locatie), tegenover de kop van de [straat 1], welke een verbindingsstraat is tussen de [adres] en de [straat 2].

Tussen partijen staat verder vast dat de onroerende zaak in een goede staat van onderhoud verkeert, behoudens de gevolgen van vochtdoorslag plaatselijk op de zolderverdieping en plaatselijk in het trappenhuis. Op de eerste verdieping is het stucwerk plaatselijk van mindere kwaliteit.

2.9 Verweerder heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van de methode van kapitalisatie van de bruto huur. De economische huurwaarde van de onroerende zaak wordt daarbij vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.

De economische huurwaarde is de huurwaarde per vierkante meter die op de prijspeildatum aan een ruimte wordt toegekend. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van huur en gebruik kan worden geleverd.

De kapitalisatiefactor is de reciproque van het gewenste rendement op de investering. Het gewenste rendement is opgebouwd uit vier onderdelen:

- het basisrendement,

- het opslagpercentage voor afdekking van risico’s,

- vergoedingen voor te maken kosten,

- het opslagpercentage voor leegstandrisico.

2.10 Verweerder heeft de economische huurwaarde van de onroerende zaak berekend aan de hand van een vergelijkingsmethode. Hij heeft de huurprijs van de onroerende zaak berekend door een vergelijking te maken met de huurprijs van verschillende referentiepanden.

In de bestreden besluiten heeft verweerder – zoals hij op zitting heeft verklaard – als referentiepanden gebruikt de panden aan de [adres] [nummer] en [nummer] (in het bestreden besluit aangeduid[adres] A en B).

In beroep heeft verweerder, zoals blijkt uit het door hem in geding gebrachte taxatierapport van R.A. Koster van 24 december 2010, de referentiepanden gewijzigd.

Het referentiepand [adres] [nummer] (A) is komen te vervallen en naast referentiepand [adres] [nummer] (B) heeft verweerder nog als referentiepanden gebruikt: [adres] [nummer], 4, [nummer], [nummer], [nummer] en [nummer].

2.11 De rechtbank is van oordeel dat deze door verweerder in beroep gebruikte referentiepanden in beginsel voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het voor de toepassing van de in punt 2.10 bedoelde vergelijkingsmethode niet noodzakelijk is dat sprake is van geheel identieke, dan wel van identiek gelegen panden. De rechtbank acht vooral de referentiepanden aan de

[adres] nummer [nummer] en [nummer] vergelijkbaar met de onroerende zaak. Deze panden hebben evenals de onroerende zaak meerdere bouwlagen (respectievelijk [nummer] en [nummer] bouwlagen) en zijn gelegen in het goede deel van de [adres]. [adres] [nummer] is net zoals de onroerende zaak gelegen op de B-locatie en [adres] [nummer] is gelegen op de A-locatie.

2.12 Dat de verhouding tussen de primaire en secundaire ruimten bij de referentiepanden – zoals eiser en eiseres aanvoeren – anders is dan bij de onroerende zaak, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat de referentiepanden onvoldoende vergelijkbaar zijn. Zo lang verweerder maar rekening heeft gehouden met dit verschil.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij – zoals hij aanvoert – met dit verschil rekening heeft gehouden door een correctie toe te passen op

de huurwaarde van de secundaire ruimten van de onroerende zaak.

Uit het taxatierapport volgt dat verweerder de huurwaarde van de secundaire ruimten van

onroerende zaak meer heeft gecorrigeerd dan de met de onroerende zaak (wat aantal bouwlagen en ligging betreft) zeer vergelijkbare referentiepanden aan de

[adres] [nummer] en [nummer].

Verweerder heeft voor de secundaire ruimten van de onroerende zaak, te weten de entresol, de opslag- en magazijnruimte op de eerste en tweede verdieping en de opslag- en magazijnruimte in de kelder een correctiefactor toegepast van respectievelijk 0,37, 0,37, 0,31 en 0,18.

Voor de secundaire ruimten bij de [adres] [nummer], te weten de opslag- en magazijnruimte op de eerste, tweede en derde verdieping heeft verweerder een correctie toegepast van respectievelijk 0,51, 0,42 en 0,33.

Voor de secundaire ruimten bij de [adres] [nummer], te weten de opslag- en magazijnruimte op de eerste en tweede verdieping, heeft verweerder een correctie toegepast van respectievelijk 0,51 en 0,42 toegepast.

Ook bij de andere referentiepanden die zijn gelegen op de A of B locatie van de [adres] heeft verweerder de huurwaarde van de secundaire ruimten minder gecorrigeerd dan bij de onroerende zaak.

Bij de [adres] [nummer] en [nummer] heeft verweerder voor de opslag- en magazijnruimte in de kelder eenzelfde correctiefactor, namelijk 0,18, toegepast als bij de onroerende zaak.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de met onroerende zaak zeer vergelijkbare referentiepanden aan de [adres] [nummer] en [nummer] minder zijn afgewaardeerd dan de onroerende zaak.

Onderdeel Bouwlaag Oppervlakte Huurwaarde/m2 Correctie Huurwaarde

Winkel-verkoopruimte 0 52 490 0,98 € 24.970

Entresol 1 20 490 0,37 € 3.626

Opslag/magazijn 1 48 490 0,37 € 8.702

Opslag/magazijn 2 48 490 0,31 € 7.291

Opslag/magazijn kelder 24 490 0,18 € 2.117

Totaal € 46.707

2.16 De rechtbank kan eiser en eiseres niet volgen in hun stelling dat verweerder bij de vaststelling van de economische huurwaarde is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte voor de onroerende zaak. Volgens eiser en eiseres had verweerder moeten uitgaan van de verhuurbare vloeroppervlakte en niet, zoals hij heeft gedaan, van de bruto vloeroppervlakte.

Voor de door verweerder gehanteerde vergelijkingsmethode maakt het echter naar het oordeel van de rechtbank niet uit of wordt uitgegaan van de bruto vloeroppervlakte of de verhuurbare vloeroppervlakte, als er maar in de vergelijking bij zowel de onroerende zaak als de referentiepanden van dezelfde meeteenheid wordt uitgegaan.

Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij zowel bij de onroerende zaak als bij de referentiepanden is uitgegaan van de bruto vloeroppervlakte en dat hij deze bruto vloeroppervlakte heeft berekend aan de hand van de bouwtekeningen van de panden.

Indien verweerder voor de onroerende zaak en de referentiepanden was uitgegaan van de verhuurbare vloeroppervlakte dan had dit tot dezelfde huurwaarde geleid als nu het geval is.

2.17 Uit het taxatierapport volgt dat verweerder voor de onroerende zaak is uitgegaan van een primaire vierkante meterprijs (BVO) van € 490,-- en dat hij daarop voor zowel de primaire ruimte als de secundaire ruimten een correctie heeft toegepast.

Verweerder heeft deze prijs afgeleid uit de marktgegevens van de referentiepanden. Hij heeft van deze referentiepanden de huurovereenkomsten opgevraagd en verkregen.

Er zijn de rechtbank geen aanknopingspunten gebleken op grond waarvan zou kunnen worden getwijfeld aan de juistheid van deze door verweerder gehanteerde primaire vierkante meterprijs (BVO) van € 490,--. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat uit het taxatierapport volgt dat verweerder bij panden met een vergelijkbare ligging (namelijk de [adres] [nummer] en [nummer]), is uitgegaan van een veel hogere vierkante meterprijs (BVO), namelijk van € 580,-- en € 560,-- per vierkante meter (BVO) en dat uit het advies van MVGM van 5 mei 2011 volgt dat de door eiser en eiseres ingeschakelde taxateurs de voor de begane grond gehanteerde huurprijs van € 490,-- per vierkante meter onderschrijven.

2.18 Evenmin zijn aanknopingspunten gebleken om – zoals eiser en eiseres aanvoeren – aan de juistheid van de door verweerder gehanteerde correctiefactoren voor de secundaire ruimten van de onroerende zaak te twijfelen.

In het door eiser en eiseres in het geding gebrachte advies van MVGM van 5 mei 2011 wordt vermeld dat voor de onroerende zaak moet worden uitgegaan van lagere correctiefactoren dan die door verweerder zijn gehanteerd, namelijk van 0,20 voor de entresol, 0,15 voor de opslag- en magazijnruimte op de eerste verdieping en 0,10 voor de opslag- en magazijnruimte op de tweede verdieping en in de kelder. In dit advies wordt echter niet gemotiveerd onderbouwd waarom deze correctiefactoren leidend zouden moeten zijn. Evenmin wordt in dit advies vermeld wat de correctiefactoren voor de referentiepanden zouden moeten zijn. Dit laatste is echter wel van belang aangezien verweerder de huurwaarde van de onroerende zaak op grond van de vergelijkingsmethode heeft berekend.

Indien eiser en eiseres en de door hen geraadpleegde taxateurs van mening zijn dat de correctiefactoren voor de referentiepanden hetzelfde zijn als verweerder in zijn taxatierapport heeft vermeld, dan valt, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom de door verweerder voor de onroerende zaak gehanteerde correctiefactoren dan wel onjuist zouden zijn.

2.19 Gezien het voorgaande komt de door verweerder berekende huurprijs voor de onroerende zaak ad € 46.707,-- de rechtbank reëel voor. Het is daarom ook aannemelijk dat

– zoals verweerder stelt – de huurprijs die eiser per 1 januari 2009 voor de onroerende zaak vraagt, zijnde een bedrag van

€ 35.752,56 per jaar, te laag is en is ingegeven door zijn familierelatie met de huurster (eiseres).

2.20 Verweerder is bij de bestreden besluiten uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 14,2.

De rechtbank stelt vast dat eiser en eiseres op de zitting hebben verklaard geen bezwaren (meer) te hebben tegen deze door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor.

2.22 Eiser en eiseres hebben nog aangevoerd dat deze WOZ-waarde niet kan kloppen omdat sprake is van een enorm verschil tussen de WOZ-waarde per 1 januari 2008 (€ 406.000,--)

en per 1 januari 2009 (€ 658.000,--), terwijl in de belastingwijzer 2010 is vermeld dat er

geen stijging van de waarde heeft plaatsgevonden. Dit standpunt gaat niet op.

Immers, als uitgangspunt geldt dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet wordt vastgesteld en uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat verweerder de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2009 in elk geval niet te hoog heeft vastgesteld.

Uit het door eiser en eiseres in het geding gebrachte taxatierapport van Meeùs van 3 december 2007 kan worden opgemaakt dat volgens eiser en eiseres de waarde van de onroerende zaak op 19 juni 2007 al € 490.000,-- bedroeg, dus al een hogere waarde dan de naderhand door verweerder vastgestelde WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2008. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak tussen 19 juni 2007 en 1 januari 2008 met €84.000,-- is gedaald. Niet ter discussie staat immers dat de onroerende zaak is gelegen op een zeer gewilde locatie, dat panden in de [adres] niet lang leegstaan en erg gewild zijn onder beleggers.

Ter zitting heeft verweerder desgevraagd verklaard dat de WOZ-waarden tot aan 1 januari 2009 nog werden geïndexeerd, en dat de waarde per waardepeildatum 1 januari 2008 te laag is geweest.

De slotsom

2.24 De slotsom is dat de beroepen gegrond zijn omdat de betreden besluiten niet op een deugdelijke motivering berusten aangezien de referentiepanden in de bestreden besluiten zijn geanonimiseerd (zie 2.5). De rechtbank zal de bestreden besluiten daarom vernietigen.

Uit hetgeen in 2.10 is overwogen, volgt dat dit motiveringsgebrek is hersteld. Immers in het taxatierapport, dat naar aanleiding van dit beroep is opgesteld, worden de referentiepanden wel geduid.

Uit hetgeen in 2.11 tot en met 2.23 is overwogen volgt dat er verder geen gebreken aan de bestreden besluiten kleven. De rechtbank zal daarom met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb bepalen dat de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden besluiten volledig in stand zullen blijven.

2.25 Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, zal worden bepaald dat verweerder zowel aan eiser als aan eiseres het door hen betaalde griffierecht ad € 41,-- vergoedt.

Daarnaast zal de rechtbank verweerder veroordelen in de door eiser in zijn beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten zullen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden vastgesteld op € 18,80 aan reiskosten. De door eiser verzochte vergoeding van de kosten voor het advies van MVGM van 5 mei 2011 ad € 535,50 inclusief BTW zal worden afgewezen, omdat deze kosten niet in causaal verband staan met de vernietigingsgrond. Het advies is niet ingewonnen om de gebrekkige motivering van de bestreden besluiten, bestaande uit het anonimiseren van de referentiepanden, aan te vechten, maar is ingewonnen om het taxatierapport van verweerder aan te vechten.

Beslissing

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden besluiten volledig in stand

blijven,

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030,

6800 EM Arnhem.