Uitspraken

In de akte van mandeligheid d.d. 14 mei 1996 is bepaald dat het beheer van de mandelige zaak exclusief is opgedragen aan de parkvereniging. Deze bevoegdheid tot beheer omvat niet tevens het beheer van de bungalows, want die zijn geen mandelige zaak, maar privé-eigendom. Daarom kan de parkvereniging aan de akte van mandeligheid niet de bevoegdheid ontlenen om via de beheersovereenkomst beheerdiensten ten behoeve van de bungalows op te dragen aan Beheer HvZ. Dat volgt uit een zeer oud (Romeins) rechtsbeginsel: “Nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet.”

Mandeligheid geeft de parkvereniging geen bevoegdheid tot beheerdiensten of andere werkzaamheden ten behoeve van de bungalows. Wel is er een statutaire basis voor de parkbijdrage, zoals art. 2:34a BW vereist. Deze parkbijdrage is ter bestrijding van de kosten van de nastreving van de ruime doelstelling van de parkvereniging. Blijkens art. 2 van de statuten van de parkvereniging omvat de doelstelling van de vereniging veel meer dan het beheer van de mandelige zaak. Met zoveel woorden is in de doelstelling opgenomen het treffen van een uniforme regeling met betrekking tot de huur van de in de bungalow aanwezige zonneboiler c.q. zonnegascombi. Hieraan kan de parkvereniging een bevoegdheid ontlenen om besluiten te nemen over de c.v.-ketel in de bungalows. Het treffen van een regeling voor satellietschotels op het bungalowpark kan onder de ruime doelstelling van de parkvereniging worden gebracht.

Het Huishoudelijk Reglement bepaalt slechts dat er een plan is waarin criteria zijn opgenomen voor, onder veel meer, het bevestigen van satellietschotels aan de buitenzijde van de bungalow. [gedaagde] heeft per e-mail d.d. 22 januari 2001 toestemming daarvoor gevraagd. De voorzitter van de parkvereniging heeft per e-mail d.d. 25 februari 2001 in de Duitse taal toestemming gegeven, mits de satellietschotel zo wordt bevestigd dat men deze vanaf de straat niet ziet. De parkvereniging heeft bezwaar gemaakt tegen het gebruik van de Duitse taal in sommige stukken, maar dat wordt verworpen, aangezien de voorzitter van de parkvereniging zelf deze taal heeft gebruikt. [gedaagde] heeft met foto’s aangetoond dat de satellietschotel zo is bevestigd aan de achterzijde van zijn bungalow dat die vanaf de straat niet zichtbaar is. Onbegrijpelijk is daarom het argument van de parkvereniging dat de satellietschotel ontsierend zou zijn.

[gedaagde] heeft vervolgens volkomen juist gesteld dat er blijkens de notulen op 29 november 2008 geen besluit is genomen door de algemene vergadering. De commissie Welstand heeft slechts verslag gedaan van haar werkzaamheden, hetgeen onder 15 is genotuleerd. De commissie Welstand heeft besloten schotels die al voor mei 2008 waren geplaatst, zoals die van [gedaagde], nog een jaar te gedogen, maar dat besluit doorkruist de mededeling tijdens de algemene vergadering van 17 mei 2008: “…alle eigenaren die een schriftelijke toestemming hebben van een eerder bestuur op respectering van deze zaken kunnen rekenen.”. De commissie kan dat niet terzijde schuiven, terwijl voorts omtrent haar bevoegdheid om over de schotels aan bungalows te beslissen niets is gesteld of gebleken.

De conclusie is dat [gedaagde] geen regels of besluiten van de parkvereniging heeft overtreden door zijn weigering om de satellietschotel van zijn bungalow te verwijderen. Het Huishoudelijk Reglement is helder. Het verbiedt satellietschotels niet. Wel bepaalt het dat er een plan is waarin criteria zijn opgenomen voor, onder veel meer, het bevestigen van satellietschotels aan de buitenzijde van de bungalow. Daarvoor heeft [gedaagde] reeds in 2001 toestemming gekregen van de parkvereniging. Dat was geen tijdelijke toestemming. Later heeft de parkvereniging haar beleid ten aanzien van satellietschotels gewijzigd, maar kort daarvoor is meegedeeld dat verkregen rechten gerespecteerd zullen worden. Daar mag [gedaagde] de parkvereniging aan houden. Overigens heeft de algemene vergadering geen besluit genomen dat reeds aanwezige satellietschotels moeten worden verwijderd. Hierop strandt de vordering tot verwijdering van de satellietschotel.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij het bedrag van € 190,34 heeft verrekend met de parkbijdrage voor 2010, omdat zijn bungalow en tuin niet werden verzorgd door de parkvereniging. [gedaagde] moest dat zelf doen en vroeg vergoeding van zijn eigen kosten ad € 190,34. De parkvereniging heeft geantwoord dat de rechtbank Middelburg hierover duidelijk is geweest in zijn vonnis van september 2012 en dat hierover besluiten zijn genomen in de algemene vergaderingen van 2002 en 2007. Aldus heeft de parkvereniging hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd niet weersproken. Het vonnis van de rechtbank Middelburg is niet tussen partijen gewezen. Niet is uitgelegd welke besluiten op de algemene vergaderingen van 2002 en 2007 zouden zijn genomen en hoe die relevant zouden kunnen zijn voor tuinonderhoud dat in 2010 bij de woning van [gedaagde] is uitgevoerd. De parkvereniging heeft voorts een beroep op verrekening met huuropbrengst besproken, maar dat is niet ter zake voor het beroep op verrekening dat hier aan de orde is.

Voor zover de parkvereniging mocht menen dat [gedaagde] hoe dan ook voor tuinonderhoud moet betalen, is dat onjuist. Wanneer de parkvereniging op zich neemt om de privé tuin van eigenaren te onderhouden, dan dient zij die verplichting behoorlijk en tijdig na te komen. Hiervoor geldt het gewone verbintenissenrecht, waarbij niet relevant is hoe de verbintenis is ontstaan: uit het lidmaatschap van een vereniging of uit overeenkomst. De parkvereniging heeft niet weersproken dat zij toerekenbaar tekortgeschoten is in haar verplichting om de tuin en de bungalow van [gedaagde] te onderhouden en evenmin dat [gedaagde] daarvan € 190,34 eigen kosten heeft gehad. Het beroep op verrekening van [gedaagde] slaagt. De vordering ter zake van de restant parkbijdrage 2010 zal worden afgewezen.

[gedaagde] heeft in twijfel getrokken of de parkvereniging verarmd is, omdat de kosten ontstaan bij Beheer HvZ. Deze twijfel is onvoldoende onderbouwd, gelet op het feit dat de parkvereniging met Beheer HvZ de beheerovereenkomst heeft gesloten. Krachtens die overeenkomst (1.4.) dient de parkvereniging Beheer HvZ voor haar diensten te betalen, zodat de kosten van de diensten door de parkvereniging worden gedragen.

[gedaagde] heeft voorts gewezen op het arrest van het gerechtshof Den Bosch d.d. 19 april 2011, LJN: BQ2225 en gesteld dat beslissend is of hij een eigen nut heeft: d.w.z. of hij verrijkt is. Dit verweer treft doel. In navolging van het hof dient onderscheid te worden gemaakt tussen de basisinfrastructuur en de centrumvoorzieningen. Zonder de aanwezigheid van basisinfrastructuur is normale bewoning van een bungalowpark als dit niet mogelijk. Wie zich daar vestigt geniet onvermijdelijk voordeel van deze infrastructuur. Het is niet meer dan redelijk dat [gedaagde] een vergoeding voor de instandhouding en het onderhoud daarvoor zal betalen.

Blijkens de brieven van zijn gemachtigde d.d. 21 december 2010 en 21 februari 2011 heeft [gedaagde] ingezien dat hij na het einde van zijn lidmaatschap behoort te betalen voor diverse parkvoorzieningen en daartoe een voorstel aan de parkvereniging gedaan. De parkvereniging heeft deze brieven genegeerd.

In dit geding heeft de parkvereniging gesteld dat [gedaagde] bij de verkrijging van zijn bungalow bekend was met de juridische opzet van het park, lid is geworden van de parkvereniging en aldus die opzet heeft geaccepteerd. Deze zienswijze komt erop neer dat wie een bungalow koopt op een bungalowpark met een opzet als deze, ook maar alles moet accepteren wat er in de toekomst over het beheer besloten zal worden. Dat is een te gemakkelijke zienswijze. Miskend wordt dat de centrumvoorzieningen in de loop van de tijd ingrijpend kunnen wijzigen. Bovendien mag een uitbreiding van voorzieningen niet aan de eigenaren worden opgedrongen, zelfs niet wanneer de leden daar bij meerderheid van stemmen en geldig besluiten over hebben genomen. In dit geval kan en mag het [gedaagde] te ver gaan dat het bestuur van de parkvereniging heeft besloten dat zijn c.v.-ketel vervangen moet worden. Daarbij is hem de mogelijkheid ontnomen om voor een goedkoper en/of beter exemplaar te kiezen. Niet wordt aanvaard dat [gedaagde] die mogelijkheid bij voorbaat heeft prijsgegeven door de koopovereenkomst te sluiten met de verplichting om lid te worden van de parkvereniging. [gedaagde] is bij wijze van sanctie uitgesloten van de verhuur van zijn bungalow. Dat heeft voor [gedaagde] geleid tot derving van inkomsten uit verhuur. Weliswaar heeft [gedaagde] zich bij de koopovereenkomst verplicht om lid te worden van de parkvereniging, maar hierin heeft [gedaagde] aanleiding gevonden en mogen vinden om zich van de knellende banden van het lidmaatschap te bevrijden door dat op te zeggen. Het is gelet op deze gang van zaken niet gerechtvaardigd dat hij daarna gehouden zou zijn toch de volledige parkbijdrage te betalen.

Verworpen wordt daarom dat de schade van de verrijking zou moeten worden vastgesteld op het bedrag van de parkbijdrage. Het is voorts niet waar dat het ondoenlijk zou zijn om te achterhalen welk deel van de diverse kostensoorten kunnen worden toegerekend aan het perceel van [gedaagde], zoals de parkvereniging heeft gesteld. In de facturen voor de parkbijdragen zijn diverse kostensoorten voor [gedaagde] individueel gespecificeerd! Partijen hebben beide de diverse kostensoorten besproken.

Tot de basisinfrastructuur behoort in ieder geval het beheer van de mandelige zaak. [gedaagde] heeft erkend de berekende bijdrage voor “Fondsvorming/onderhoud e.d. mandelig eigendom” verschuldigd te zijn. Ook heeft hij geen bezwaren tegen de posten “BUMA-rechten/CAI”, “Huisvuilafvoer” en “algemeen groenonderhoud”. Deze worden alle tot de basisinfrastructuur gerekend.

De post “tuinonderhoud” wordt daartoe niet gerekend. Dit is geen voorziening zonder welke een normale bewoning niet mogelijk is. Het is heel wel denkbaar dat het onderhoud van privé tuinen niet door de parkvereniging wordt uitgevoerd. Dat blijkt ook het geval te zijn voor een aantal eigenaren, voor wie in het verleden een uitzondering is gemaakt. De parkvereniging wil graag dat zoveel mogelijk eigenaren het tuinonderhoud via de parkvereniging wordt uitgevoerd, maar dan moet zij er wel voor zorgen dat dat tuinonder-houd naar tevredenheid wordt uitgevoerd.

Over de post “aansprakelijkheidsverzekering” heeft de parkvereniging gesteld dat deze dekking biedt tegen eventuele aansprakelijkheid van het bestuur en dat dit daarom alle eigenaren raakt, verhurend of niet. [gedaagde] heeft gesteld dat de aansprakelijkheidsverzekering is afgesloten ten behoeve van verhurende eigenaren en dat de verzekering bovendien niet-leden geen dekking biedt. De parkvereniging heeft vervolgens gesteld dat niet-leden eenzelfde verzekering hebben als niet-leden. De parkvereniging heeft echter zelf gesteld dat de parkvereniging het bestuur dekking biedt tegen aansprakelijkheid. Daaruit wordt afgeleid dat leden en niet-leden aan de verzekering geen eigen recht op schadevergoeding aan kunnen ontlenen. Voorts is onvoldoende weersproken dat alleen verhurende eigenaren profijt kunnen hebben van de aansprakelijkheidsverzekering. De parkvereniging heeft niet aangetoond (bijv. met de polis) dat de aansprakelijkheidsverzekering behoort tot de basisinfrastructuur.

De post “administratie” ziet blijkens de toelichting van de parkvereniging op de kosten van de organisatie van de parkvereniging (stukken ALV e.d.) en wordt onderscheiden van de post “secretariaat”, die een veel bredere strekking heeft, namelijk de behartiging van de belangen van alle eigenaren op het park bij de diverse instanties. Dat laatste is door [gedaagde] onvoldoende weersproken. De post “secretariaat” wordt gerekend voort te vloeien uit de basisinfrastructuur, terwijl de post “administratie” ziet op kosten van de vereniging, waardoor [gedaagde] is niet-lid niet wordt verrijkt.

De posten “bijdrage grond en gebouwen” en “bijdrage kabels en leidingen” behoren zonder twijfel tot de kosten van de basisinfrastructuur. [gedaagde] wenst echter van deze posten niet meer dan 50 % te vergoeden, hetgeen de parkvereniging reeds bij de brief d.d. 21 december 2012 is meegedeeld. Als reden is opgegeven dat hierin kosten schuil gaan die voor niet-leden niet van toepassing zijn. Tot deze kosten behoren ook kosten van de beheerderswoning, de receptie en van percelen, die in eigendom zijn van de stichting. De parkvereniging heeft voor die eigendom en de financiering daarvan een uitleg gegeven, die door [gedaagde] niet is weersproken, zodat daarvan wordt uitgegaan. De grond en de gebouwen, de kabels en leidingen, zijn alle gemeenschappelijke basisvoorzieningen waarvan iedere eigenaar profijt heeft, zij het dat verhurende eigenaren wellicht meer profijt hebben van een receptie op het parkterrein, dan niet-verhurende eigenaren. Dat is echter ontoereikend om de hoofdelijke omslag van deze kosten van basisvoorzieningen, die van aanvang af bekend was, te doorbreken. [gedaagde] zal dus deze kosten volledig moeten voldoen.

Tegen de post “diversen vereniging/bestuur” heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij daar als niet-lid niets mee te maken heeft en dat de parkvereniging niet heeft voldaan aan haar stelplicht dat hij, [gedaagde], verrijkt zou zijn. De parkvereniging heeft vervolgens gesteld dat ook niet-leden zich moeten conformeren aan hetgeen tijdens ALV wordt besproken, alsook dat het hier onder andere gaat om het opleiden van personeel, overleg met gemeenten, etc. Het eerste is onjuist en het laatste is als uitleg te vaag. Uit hetgeen de parkvereniging heeft gesteld kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet voldoende worden afgeleid dat deze post de basisinfrastructuur betreft.

Over de post “diversen (o.a. beheersysteem)” heeft de parkvereniging gesteld dat het beheersysteem een telefooncentrale inhoudt, alsook een energiebeheersysteem, dat de telefooncentrale buiten gebruik is gesteld, maar dat het energiebeheersysteem nog volledig in bedrijf is ten behoeve van iedere bungalow. [gedaagde] heeft dat laatste betwist en gesteld dat niet-verhurende eigenaren niet op het systeem zijn aangesloten. [gedaagde] heeft voorts erop gewezen dat niet duidelijk is welke posten verder schuil gaan achter deze post van “diversen”. De parkvereniging heeft er vervolgens op gewezen dat [gedaagde] er zelf voor heeft gezorgd dat hij niet meer op het systeem is aangesloten en dat een verdere specificatie van deze post moeilijk is te geven. Gelet op deze reactie van de parkvereniging is [gedaagde] sinds hij zelf een c.v.-ketel aanschafte, niet langer aangesloten op het energiebeheersysteem. [gedaagde] wordt daar sindsdien niet meer door gebaat. De parkvereniging heeft niet voldaan aan haar stelplicht door niet uit te leggen waarom [gedaagde] sindsdien niet langer aangesloten is en niet uit te leggen welke andere kosten in de post zijn opgenomen. [gedaagde] behoeft daarom deze post niet te vergoeden.

De post “beheer niet-verhurende eigenaar” is door [gedaagde] reeds betwist in de brief d.d. 21 december 2012. Hij heeft doen meedelen daarvan slechts 20 % te willen vergoeden. In dit geding heeft [gedaagde] verzocht om een deskundigenonderzoek naar deze post in verband met het volgende: uit de beheerovereenkomst vloeit voort dat [gedaagde] zeker niet wordt verrijkt door bezigheden van Beheer HvZ, omdat deze grotendeels worden verricht voor het verhuren. Voorts zijn er drie rechtspersonen: de parkvereniging de stichting en Beheer HvZ, waarbij niet duidelijk is waar beheerkosten ontstaan. Kosten en winsten worden heen en weer geschoven. De winsten moeten ook in aanmerking genomen worden. Welke kosten staan op naam van de parkvereniging en welk belastingvoordeel hebben de parkvereniging en Beheer HvZ van de stichting?

De parkvereniging heeft geantwoord dat een en ander werkelijk niets te maken heeft met deze zaak. Dit is onjuist. De post “beheer” is een aanzienlijke post: € 681,94 in 2011 en € 647,85 in 2012. De aanduiding “beheer” is nietszeggend, in aanmerking genomen dat alle activiteiten van de parkvereniging kunnen worden gebracht onder de noemer “beheer”. Dat is de bestaansreden van de parkvereniging. Van de parkvereniging kan en mag worden verwacht dat zij nader inzicht verschaft in deze omvangrijke post nu al veel kosten onder andere noemers zijn verantwoord. Dat geldt in het bijzonder omdat het park zo is opgezet dat iedere eigenaar zou verhuren. De parkvereniging wenst daarom geen uitzondering voor niet-verhurende eigenaren, maar zij kan dat in redelijkheid niet volhouden nu inmiddels diverse eigenaren niet meer verhuren. Voor [gedaagde] geldt dat des te meer nu hij van verhuur is uitgesloten door de parkvereniging. Nader inzicht in de post “beheer” is vereist teneinde onderscheid te kunnen maken in de kosten ten behoeve van verhurende en niet-verhurende eigenaren. Nu de parkvereniging dat nadere inzicht niet wenst te geven, zal [gedaagde] worden gevolgd in zijn wens niet meer dan 20 % van die kosten te vergoeden.

Afgewezen worden het gevorderde bevel de satellietschotel te verwijderen en de vorderingen tot betaling van de restant parkbijdrage 2010 en de boete. Van de parkbijdrage 2011 zijn de volgende posten, incl. BTW, verschuldigd op basis van ongerechtvaardigde verrijking:

Van de gefactureerde parkbijdrage 2011 ad € 2.059,11 resteerde na betaling en verrekening € 1.494,79. Omdat [gedaagde] niet meer dan € 1.128,68 verschuldigd was, dient [gedaagde] nog € 564,32 aan de parkvereniging te voldoen. Voor de parkbijdrage van 2012 ontbreken voldoende gegevens. De parkvereniging zal de factuur voor die parkbijdrage in het geding moeten brengen en vonnis vragen. Dan zal ook worden beslist over hetgeen [gedaagde] over 2012 nog verschuldigd is. Partijen kunnen dat overigens op basis van dit vonnis zelf uitrekenen.