Uitspraken

[eisers] . heeft in dat verband betoogd dat de koopovereenkomst betrekking had op de verkoop en levering van het huis en het door de houten erfafscheiding omsloten stuk grond inclusief het tuinhuis. [eisers] . wijst daarbij op de advertentie, de waarnemingen en mededelingen tijdens de bezichtigingen en de door [gedaagden] ingevulde vragenlijst.

[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat de koopovereenkomst betrekking had op de koop en levering van het kadastrale perceel.

De rechtbank overweegt dat niet is betwist dat in de verkoopbrochure een tuin zichtbaar is die is omheind met een houten erfafscheiding en dat in de vragenlijst is aangegeven dat de huidige terreinafscheiding niet afwijkt van de kadastrale eigendomsgrenzen. In dat licht acht de rechtbank de enkele betwisting van [gedaagden] dat de koopovereenkomst slechts betrekking had op het kadastrale perceel (dus exclusief de zich binnen de erfafscheiding bevindende Strook), onvoldoende. Van [gedaagden] had mogen worden verwacht dat hij nadere feiten en omstandigheden zou aanvoeren op grond waarvan zou kunnen komen vast te staan dat de koopovereenkomst slechts betrekking had op het kadastrale perceel. Dat heeft hij nagelaten. Aldus is komen vast te staan dat de koopovereenkomst zag op de verkoop en levering van de omheinde tuin, inclusief de Strook.

[gedaagden] heeft aangevoerd dat hij de Strook nog kan leveren aan [eisers] . Volgens [gedaagden] is de Strook door verjaring eigendom geworden en is hij bevoegd tot levering van de Strook.

Hoewel [eisers] . geen vordering tot nakoming heeft in gesteld, acht de rechtbank hetgeen door [gedaagden] is aangevoerd van belang vanwege het bepaalde in artikel 6:74, tweede lid, BW.

[eisers] . heeft betwist dat [gedaagden] de Strook kan leveren. Hij voert daartoe aan dat de Strook kadastraal gezien eigendom is van de Gemeente en niet aan [gedaagden] is geleverd. Dat sprake is van verjaring wordt betwist. Volgens [eisers] . heeft de Gemeente blijkens de brief van 25 november 2015 eigendomspretenties ten aanzien van de Strook.

De rechtbank overweegt dat tussen partijen in geschil is of [gedaagden] de eigendom van de Strook heeft verkregen door middel van verjaring. [gedaagden] stelt dat dat het geval is, [eisers] . heeft dit gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt dat de vraag of de Strook door middel van verjaring eigendom is geworden van [gedaagden] beantwoord moet worden tussen [gedaagden] , als gesteld eigenaar, en de Gemeente Breda, als oorspronkelijk eigenaar van de Strook. [gedaagden] lijkt dit zelf ook te onderkennen, gelet op zijn verklaring ter comparitie dat de discussie over de verjaringsproblematiek prematuur is, omdat het gesprek hierover nog niet met de gemeente heeft plaatsgevonden. De Gemeente Breda is echter niet in dit geding betrokken. Aan bewijslevering van de verjaring, zoals door [gedaagden] aangeboden, kan in dit geding dan ook niet worden toegekomen.

De rechtbank begrijpt verder uit de brief van de Gemeente van 25 november 2015 dat deze eigendomspretenties heeft. Gelet hierop kan niet als vaststaand worden aangenomen dat de Strook door middel van verjaring eigendom is geworden van [gedaagden] Ten slotte neemt de rechtbank in aanmerking dat, indien de Strook wel eigendom zou zijn geworden van [gedaagden] , ook de notariële levering zoals bedoeld in artikel 3:89 BW van de Strook door de Gemeente aan hem nog zou moeten plaatsvinden alvorens [gedaagden] de Strook aan [eisers] . kan leveren.

Gelet op het bovenstaande staat vast dat [gedaagden] de Strook niet alsnog aan [eisers] . kan leveren. Er is dan ook voldaan aan het vereiste van artikel 6:74, tweede lid, BW.

Volgens [gedaagden] is echter geen sprake van een tekortkoming in de nakoming die noopt tot betaling van schadevergoeding wegens het bepaalde in artikel 6.11 van de koopovereenkomst. Artikel 6.11 van de koopovereenkomst bepaalt dat verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen der partijen enig recht verleent. In dit verband is tevens van belang artikel 7:17 lid 6 BW, dat bepaalt dat bij koop van een onroerende zaak vermelding van de oppervlakte wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.

Naar het oordeel van de rechtbank staat artikel 6.11 van de koopovereenkomst niet in de weg aan toewijzing van de vordering van [eisers] .. Door [eisers] . wordt immers geen beroep gedaan op een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte, maar op een discrepantie tussen hetgeen [eisers] . gerechtvaardigd mocht menen van [gedaagden] te kopen, te weten een woning op een perceel grond dat is omsloten door een erfafscheiding, en hetgeen door [gedaagden] feitelijk aan hem is geleverd, namelijk een woning op een perceel grond exclusief de Strook en de zich daarop bevindende zaken.

[gedaagden] heeft nog aangevoerd dat hij niet wist het kadastrale perceel aan de achterzijde kleiner was dan de omheinde tuin. Hij heeft er daarbij op gewezen dat hij aan [eisers] . heeft verkocht wat hij destijds in 2012 zelf van Centrum Vastgoed BV heeft gekocht, dat de gemeente Breda noch naar aanleiding van de aan hem op 22 februari 2014 verleende omgevingsvergunning noch naar aanleiding van snoeiwerkzaamheden heeft laten weten dat de schutting niet op de erfgrens zou staan en dat de enkele mededeling van de buren Le Poole dat de schutting van [gedaagden] niet goed zou staan onvoldoende reden was voor twijfel. De rechtbank begrijpt daaruit dat hij zich op het standpunt stelt dat de tekortkoming niet aan hem kan worden toegerekend.

[eisers] . heeft aangevoerd dat [gedaagden] wist of had moeten weten dat de Strook geen onderdeel uitmaakte van het kadastrale perceel. Hij wijst daarbij op de mededeling van de buren [naam] aan [gedaagden] dat de schutting verkeerd stond en dat uit de tekeningen bij de bouwvergunning die in 2014 aan [gedaagden] is verleend, duidelijk blijkt dat de achtertuin op de kadastrale kaart kleiner was dan de feitelijke tuin. Volgens [eisers] . weegt de mededelingsplicht van [gedaagden] zwaarder dan zijn onderzoeksplicht.

De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 6:75 BW een tekortkoming niet kan worden toegerekend, als zij niet te wijten is aan zijn schuld en niet volgens de wet, rechtshandeling of maatschappelijk geldende opvattingen voor zijn rekening komt.

In het onderhavige geval heeft [gedaagden] opgetreden als verkoper. Vast staat dat door de buren Le Poole tegen [gedaagden] is gezegd dat de schutting van [gedaagden] niet goed zou staan. Voor zover [gedaagden] heeft gemeend daarin geen aanleiding te hoeven zien nader onderzoek te plegen, komt dat voor zijn rekening. Verder is door [eisers] . onbetwist gesteld dat uit de bouwtekeningen behorende bij de door [gedaagden] aangevraagde bouwvergunning blijkt dat het kadastrale perceel aan de achterzijde van de woning kleiner is dan de feitelijke achtertuin. Onder die omstandigheden komt het krachtens in het verkeer geldende opvattingen in de verhouding tussen partijen voor zijn rekening als [gedaagden] niet wist dat het kadastrale perceel aan de achterzijde kleiner was dan de omheinde tuin. Het beroep van [gedaagden] op artikel 6:75 BW slaagt daarom niet.

[eisers] . heeft het schadebedrag van € 36.333,33 als waarde van de niet geleverde grond gebaseerd om de taxatie van De Boer, Storimans & Partners. In deze taxatie is de waarde van de strook getaxeerd op € 50.000 uitgaande van een oppervlakte van 90 m2. Volgens [eisers] . volgt uit de opgave van Boon Landmeters van 27 september 2016 dat de Strook 65,40 m2 bedraagt. De waarde van de Strook bedraagt volgens [eisers] . pro rata dan € 36.333,33. [gedaagden] heeft dit betwist en daarbij aangevoerd dat de Strook niet van invloed is op de prijs van het verkochte. Hij verwijst daartoe naar de brief van

8 november, waarin [naam] , register makelaar taxateur o.z., en [naam] , beiden werkzaam bij GB Makelaars, hebben laten weten dat de Strook niet van invloed zou zijn geweest op de gerealiseerde transactieprijs. Volgens [gedaagden] is de Strook bovendien slechts 64,06 m2 groot.

In het licht van de gemotiveerde betwisting ziet de rechtbank geen aanleiding om bij het vaststellen van de schade uit te gaan van de taxatie van De Boer, Storimans & Partners, waarbij de rechtbank nog in aanmerking neemt dat de getaxeerde waarde door De Boer, Storimans& Partners op geen enkele wijze nader is onderbouwd. Gelet op artikel 6:97 BW staat het de rechtbank echter vrij de schade te schatten. De rechtbank ziet aanleiding om bij die schatting aan te sluiten bij de grondprijzen voor de verkoop van zogeheten snippergroen. Dat de Strook onderdeel is van de tuin en het perceel en dat daarop een woonbestemming rust, zoals door [eisers] . betoogd, volgt de rechtbank niet. Uit de brief van de gemeente van 25 november 2015 volgt immers dat op de Strook de bestemming ‘Groen’ rust en dat daarop geen bebouwingsmogelijkheden rusten. Ten tijde van de levering van de woning in 2014 bedroegen de kosten voor aankoop van één m2 snippergroen zonder bebouwings-mogelijkheid in de gemeente Breda € 125,-. Gelet op de te maken schatting kan in het midden blijven of de exacte omvang van de Strook nu de door [eisers] . gestelde 65,40 m2 bedraagt of de door [gedaagden] gestelde 64,06 m2. De rechtbank schat de schade van de niet-geleverde grond op € 8.100,-. De vordering onder II. kan tot bedrag worden toegewezen.

Ook heeft [eisers] . een bedrag van € 1.000,- gevorderd. Hij heeft daarbij aangesloten bij de geschatte kosten van verplaatsing van de erfafscheiding en het tuinhuis. [gedaagden] heeft betwist dat sprake van schade ten aanzien van de schutting en het tuinhuis, omdat deze vanwege de slechte staat niet geschikt voor verplaatsing en waardeloos zijn en er geen sprake is van een voornemen van de gemeente om tot ontruiming van De Strook over te gaan. Naar het oordeel van de rechtbank is niet relevant of de gemeente de ontruiming van de Strook al dan niet heeft aangezegd. De schade op dit punt bestaat immers uit het moeten missen van de erfafscheiding en het tuinhuis op de Strook en dit is niet afhankelijk van de opstelling van de Gemeente. Dat de schutting en het tuinhuis waardeloos zijn, acht de rechtbank onvoldoende onderbouwd, mede gelet op de eigen stelling van [gedaagden] in de dagvaarding dat de schutting tussen 2010 en 2012 is vervangen en de door hem overgelegde verklaringen van [naam] en [naam] dat de schutting in 2009 is vervangen, derhalve relatief recent. De rechtbank schat de schade van de niet-geleverde erfafscheiding en tuinhuis op € 1.000,-. De vordering onder III. kan tot dit bedrag worden toegewezen.

De gevorderde kosten voor de vaststelling van de schade zijn door [gedaagden] niet betwist en kunnen worden toegewezen als onder IV. gevorderd.