Uitspraken

Uitspraak op het hoger beroep van:

[appellant], wonend te [woonplaats],

[appellant]

en

het college van burgemeester en wethouders van Bernheze.

1.    Procesverloop

Bij besluit van 6 februari 2008 heeft het college een aanvraag van [appellant] om vergoeding van planschade afgewezen.

Bij besluit van 15 juli 2008 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Bij tussenuitspraak van 14 december 2010, verzonden op 15 december 2010, voor zover thans van belang, heeft de rechtbank het college in de gelegenheid gesteld het door haar geconstateerde gebrek in het besluit van 15 juli 2008 te herstellen. Deze uitspraak is aangehecht.

Bij brief van 25 januari 2011 heeft het college, gevolg gevend aan de uitspraak van 14 december 2010, een nadere motivering van het besluit van 15 juli 2008 gegeven.

Bij uitspraak van 7 juni 2011, verzonden op 9 juni 2011, heeft de rechtbank het door [appellant] tegen het besluit van 15 juli 2008 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven. Deze uitspraak is aangehecht.

Tegen voormelde uitspraken heeft [appellant] bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 22 juni 2011, hoger beroep ingesteld. De gronden van het hoger beroep zijn aangevuld bij brief van 13 juli 2011.

Het college heeft een verweerschrift ingediend.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 8 februari 2012, waar [appellant], in persoon en bijgestaan door mr. D. Wintraecken, en het college, vertegenwoordigd door mr. T.H.H.E. Vroemen, werkzaam bij de gemeente Bernheze, zijn verschenen.

2.    Overwegingen

2.1.    Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals die bepaling gold ten tijde van belang en voor zover thans van belang, kent het college, voor zover een belanghebbende ten gevolge van het besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op aanvraag een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.

2.1.1.    Bij de beoordeling van een aanvraag om vergoeding van planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager door een wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat die schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om van dit uitgangspunt af te wijken.

2.2.    [appellant] is sinds 1990 eigenaar van het appartementsrecht [locatie] in Heesch. Zijn appartement is gelegen boven een winkel op de hoek Beellandstraat / 't Dorp. Hij heeft het college verzocht om vergoeding van schade ten gevolge van de bij besluit van 4 mei 2005 krachtens artikel 19 van de WRO verleende vrijstelling van het bestemmingsplan "Centrum", die de bouw mogelijk heeft gemaakt van het woon-/winkelcomplex "De Drie Leliën" op de hoek Schoonstraat / 't Dorp. Het complex is gelegen ten zuidwesten van het appartement van [appellant], aan de overzijde van 't Dorp, op een kortste afstand van 43 meter. Op de begane grond van het complex is winkelruimte aanwezig met daarboven 30 appartementen en daaronder een parkeergarage. Op de hoek Schoonstraat - 't Dorp bestaat het complex uit vier bouwlagen met een bouwhoogte van ongeveer 16,50 m en voor het overige gedeelte uit drie bouwlagen met een bouwhoogte van ongeveer 13,50 m. [appellant] stelt dat de waarde van zijn appartement is verminderd door de inkijk in zijn woning vanuit het complex alsmede door de verminderde lichtinval en bezonning, de schaduwwerking en visuele hinder.

    Aan de in bezwaar gehandhaafde afwijzing van de aanvraag heeft het college, in navolging van een advies van de commissie bezwaarschriften van 18 juni 2008 en een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) van januari 2008, aangevuld op 29 april 2008, ten grondslag gelegd dat [appellant] door de planologische wijziging niet in een nadeliger situatie is komen te verkeren.

    Naar aanleiding van de tussenuitspraak van de rechtbank van 14 december 2010 heeft het college de afwijzing van de aanvraag, onder verwijzing naar het bezonningsrapport van Bonnemayer Architecten van 22 december 2010 en een aanvullend advies van de SAOZ van 4 januari 2011, nader gemotiveerd.

2.3.    Ingevolge het bestemmingsplan "Centrum" rust op de gronden waarop het complex is gerealiseerd de bestemming "Gemengde doeleinden" met de nadere aanduidingen "detailhandel" en "dienstverlening".     Ingevolge artikel 3.1, eerste lid, van de planvoorschriften zijn de voor gemengde doeleinden aangewezen gronden op de begane grond bestemd voor onder meer detailhandel en op de verdieping(en) voor wonen.

    Ingevolge artikel 4.1, vierde lid, mag een hoofdgebouw niet meer dan twee bouwlagen omvatten, tenzij op de plankaart anders is aangegeven.

    Ingevolge artikel 7, zesde lid, voor zover thans van belang, is het college bevoegd vrijstelling te verlenen van het bepaalde in artikel 4.1, vierde lid, dat een hoofdgebouw niet meer dan twee bouwlagen mag omvatten, zulks ten behoeve van het bouwen van gebouwen in maximaal drie bouwlagen. Deze vrijstelling zal alleen worden verleend indien een grotere bouwhoogte ter versterking van de stedenbouwkundig-ruimtelijke structuur aanvaardbaar en gewenst is en de afstand tussen de gevels van de betrokken gebouwen ter weerszijden van een straat tenminste tweemaal de gemiddelde goothoogte van die gebouwen bedraagt.

    Ingevolge artikel 1.1, aanhef en onder J, sub 1, wordt onder bouwlaag verstaan een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering op gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitzondering van een onderbouw en zolder dan wel verdieping in de kap.   

De tussenuitspraak

2.4.    [appellant] betoogt dat de rechtbank in de tussenuitspraak ten onrechte is uitgegaan van een maximale bouwhoogte van 15 m onder het oude planologische regime. Hij voert aan dat ingevolge het bestemmingsplan "Centrum" ter plaatse van het complex de goothoogte en de absolute hoogte van winkels en kantoren binnen de bestemming "Gemengde doeleinden" niet meer dan respectievelijk 4,50 m en 6 m mochten bedragen en dat het college, onder stedenbouwkundige voorwaarden, vrijstelling kon verlenen voor een gebouw van maximaal drie bouwlagen.

2.4.1.    De door [appellant] genoemde hoogten zijn opgenomen in artikel 4.1, zevende lid, onder d, van de planvoorschriften. Daarin is bepaald dat op een afstand van meer dan 15 m van enige op de plankaart aangegeven bebouwingsgrens aan de straatzijde de goothoogte van gebouwen gelegen binnen de bestemming "Gemengde doeleinden" niet meer dan 4,50 m mag bedragen terwijl de absolute hoogte daar niet meer mag zijn dan 6 m. Uit deze bepaling volgt dat die hoogten niet gelden voor (gedeelten van) gebouwen die zijn gelegen binnen 15 m van die grens en daarop heeft [appellant] vanuit zijn appartement juist zicht. De rechtbank heeft met betrekking tot die gronden derhalve terecht vastgesteld dat in het bestemmingsplan geen maximale bouwhoogte is aangegeven en dat op grond van de bouwverordening mocht worden gebouwd tot een maximale hoogte van 15 meter.

    Voorts is de rechtbank het college terecht gevolgd in diens standpunt dat, uitgaande van de maximale invulling van het oude planologische regime, met toepassing van de in artikel 7, zesde lid, van de planvoorschriften opgenomen vrijstellingsbevoegdheid een gebouw van drie bouwlagen met een plat dak dan wel voorzien van een kap en met een maximale hoogte van 15 m kon worden gerealiseerd. De rechtbank heeft daarbij terecht betrokken de toelichting van het college ter zitting dat aan de in artikel 7, zesde lid, voor het verlenen van vrijstelling gestelde vereisten is voldaan. Zo bedraagt de afstand tussen de gevels van de betrokken gebouwen ter weerszijden van de Schoonstraat 35 meter en ter weerszijden van 't Dorp 30 meter. Verder heeft het college aangegeven dat een gebouw met een dergelijke hoogte ter versterking van de stedenbouwkundig-ruimtelijke structuur aanvaardbaar en gewenst is in het centrum van Heesch, gezien de hoogte van het aan de overzijde van de Schoonstraat gelegen appartementengebouw en het gemeentehuis.

    Het betoog faalt.

2.5.    [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat een verdieping in een kap geen volwaardige woonfunctie kan hebben en wat de mogelijkheid van inkijk betreft, niet vergelijkbaar is met een bouwlaag in het nieuwe complex. Nu onder het oude planologische regime drie bouwlagen mogelijk waren met een kap en het nieuwe complex bestaat uit vijf volwaardige bouwlagen, is volgens [appellant] sprake van een planologisch nadeel in de vorm van aantasting van privacy en uitzicht.

2.5.1.    Onder het oude planologische regime is niet uitgesloten dat een gebouw met een kap, voorzien van één of meer dakkapellen, zou zijn gebouwd. Een kap met dakkapellen kan wel degelijk een volwaardige woonfunctie hebben. Voorts valt niet in te zien dat, zoals [appellant] ter zitting heeft gesteld, de inkijk vanuit een dakkapel niet vergelijkbaar is met inkijk vanuit een raam in een gevel. De rechtbank heeft dan ook terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat een verdieping in een kap voor de mogelijkheid van inkijk niet vergelijkbaar is met een bouwlaag in het nieuwe complex.

    Uit het voorgaande volgt dat vanuit het met het nieuwe planologische regime mogelijk gemaakte complex met een bouwhoogte van 16,50 m vanuit de appartementen op de tweede tot en met de vijfde bouwlaag inkijk mogelijk is in het appartement van [appellant] en dat onder het bestemmingsplan vanuit een gebouw van 15 meter vanaf de tweede en derde bouwlaag alsmede een vierde laag in de kap ook al inkijk mogelijk was. De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het college zich, gezien deze inkijkmogelijkheden en wegens de planologisch mogelijke bebouwing ten westen van het appartement die op aanzienlijk kortere afstand dan de in geschil zijnde bebouwing is gesitueerd, en de bebouwing ten zuiden daarvan, terecht op het standpunt gesteld dat van een relevante verdere aantasting van de privacy geen sprake is. Nu er sprake is van een toename van de bouwhoogte met één bouwlaag en gezien de afstand van het appartement tot het complex van 43 m alsmede de zijdelingse situering ervan, heeft de rechtbank eveneens terecht geoordeeld dat niet kan worden gezegd dat sprake is van een relevante aantasting van het uitzicht in de richting van het complex.

    Het betoog faalt.

De uitspraak van 7 juni 2011

2.6.    [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat nu de SAOZ geen taxateur heeft ingeschakeld, het aanvullend advies van de SAOZ van 4 januari 2011 onzorgvuldig is voorbereid en het college met overneming van dat advies onvoldoende heeft gemotiveerd dat de negatieve effecten van het vrijstellingsbesluit op de schaduwwerking en de (zon)lichttoetreding op en in het appartement zodanig beperkt zijn dat hierdoor geen sprake is van een planologisch nadeligere situatie en waardevermindering.

2.6.1.    Dit betoog faalt. Een waardebepaling komt pas aan de orde als is vastgesteld dat de nieuwe planologische maatregel tot een verslechtering heeft geleid ten opzichte van het daarvoor geldende planologische regime. De SAOZ heeft in haar aanvullend advies van 4 januari 2011 geconcludeerd dat gelet op de per saldo zeer beperkte toename van de schaduwwerking, zoals deze volgt uit het bezonningsrapport van Bonnemayer architecten van 22 december 2010, er geen zodanig relevante verminderde lichtinval dan wel extra beschaduwing is, dat sprake zou zijn van een planologisch nadeliger positie waaruit voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering zou zijn voortgevloeid. Gelet op deze conclusie is de SAOZ niet toegekomen aan de bepaling van de schade in de vorm van waardevermindering. De rechtbank heeft derhalve terecht geen grond gezien voor het oordeel dat de SAOZ had moeten overgaan tot inschakeling van een taxateur. Het ontbreken van een waardebepaling maakt het advies van de SAOZ dan ook niet onzorgvuldig en levert evenmin een motiveringsgebrek van het besluit van 15 juli 2008 op.

2.7.    Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraken dienen te worden bevestigd.

2.8.    Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

3.    Beslissing

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

Recht doende in naam der Koningin:

bevestigt de aangevallen uitspraken.

Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. F.C.M.A. Michiels en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Jansen, ambtenaar van staat.

Uitgesproken in het openbaar op 7 maart 2012

609.