Uitspraken

Het Hof acht het door de rechtbank in onderdeel 3 van haar uitspraak weergegeven toetsingskader juist en maakt dat tot het zijne. Het Hof komt voor het overige evenwel tot een andere beslissing dan de rechtbank en overweegt daartoe als volgt.

De heffingsambtenaar wijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde op de in Alkmaar gelegen vergelijkingsobjecten die de rechtbank in haar uitspraak onderdeel 5 heeft geaccepteerd, namelijk [vergelijkingsobject 2] (appartement), [vergelijkingsobject 4] (appartement/maisonnette) en [vergelijkingsobject 5] (appartement/maisonnette). Daarnaast wijst de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde – zo begrijpt het Hof uit hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting heeft geantwoord op vragen van het Hof dienaangaande – op appartementen aan de [singel] die binnen een jaar rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk [singel] 61 en 70. Al deze door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten hebben, evenals de woning van belanghebbende, een gemiddelde kwalificatie voor de waardekenmerken ligging, kwaliteit en onderhoud, in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrices aangeduid met het cijfer “3”. Enige uitzondering vormt de kwaliteit van [vergelijkingsobject 5] het waardekenmerk kwaliteit is voor dat object gekwalificeerd als minder dan gemiddeld met het cijfer “2”.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in een tweetal matrices de volgende gegevens van de woning en van de vergelijkingsobjecten vermeld:

Belanghebbende heeft naar voren gebracht dat bovengenoemde objecten niet vergelijkbaar zijn met zijn woning omdat zij een andere ligging hebben (in het historisch stadscentrum), dat ze één woonlaag hebben in plaats van twee, dat [vergelijkingsobject 1] een exclusief appartementencomplex betreft en dat [singel] 61 een tuin heeft op het zuiden en belanghebbende op het noorden, maar dat de tuin van belanghebbende desalniettemin op een hoger bedrag is gewaardeerd.

Het Hof acht deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende om ze in de waardering te betrekken. Wat betreft de objecten [vergelijkingsobject 1] [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] sluit het Hof aan bij het oordeel van de rechtbank en naar ’s Hofs oordeel zijn ook [singel] 61 en 70 voldoende vergelijkbaar. Op zichzelf bezien lijkt voorts in het kader van de waardering afdoende rekening te zijn gehouden met de door belanghebbende genoemde onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, onder meer tot uitdrukking komende in de relatief lagere prijs per kubieke meter voor de woning van belanghebbende. Desalniettemin komt het Hof tot een ander oordeel dan de rechtbank en overweegt daartoe als volgt.

Het Hof is het in zoverre eens met belanghebbende dat ook de verkoop van [vergelijkingsobject 7] in de waardering dient te worden betrokken. Dit object heeft hetzelfde bouwjaar (2010) en bevindt zich - zo blijkt uit de door de heffingsambtenaar ter zitting overgelegde foto’s - in hetzelfde bouwblok als de woning van belanghebbende, heeft evenals de woning van belanghebbende een tuin gelegen op het noordoosten en heeft - naar niet in geschil is - dezelfde inhoud en een berging en parkeerplaats zoals de woning van belanghebbende. Gelet op de grote mate van vergelijkbaarheid met de woning is er geen goede reden om dit verkoopgegeven buiten beschouwing te laten. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat [vergelijkingsobject 7] is verkocht door een woningbouwvereniging, dat huurwoningen doorgaans een mindere kwaliteit en luxe hebben en – met behulp van foto’s van nr. 75 – naar voren gebracht dat [vergelijkingsobject 7] is verkocht met een basiskeuken zonder inbouwapparatuur en dat (minimaal) één kamer niet is voorzien van een vloer en onafgewerkte muren heeft. Verder heeft de heffingsambtenaar naar voren gebracht dat [vergelijkingsobject 7] een mindere ligging heeft dan de woning omdat de aanbouw van de naastgelegen buurwoning (zon)licht wegneemt. Deze verschillen doen er echter naar het oordeel van het Hof niet aan af dat dit object in grote mate vergelijkbaar is met de woning. In het kader van de waardering kan namelijk rekening worden gehouden met deze verschillen.

De heffingsambtenaar heeft voorts naar voren gebracht dat [vergelijkingsobject 7] niet is verkocht binnen de bandbreedte van 1,5 jaar voor of na de waardepeildatum en dat dit object ook om die reden buiten beschouwing dient te blijven. Het Hof acht evenwel van doorslaggevend belang dat [vergelijkingsobject 7] in grote mate vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende, zodat het Hof in het voorliggende geval minder belang hecht aan genoemd tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum dan de heffingsambtenaar heeft gedaan. Bovendien gaat de heffingsambtenaar in zijn stellingname uit van de datum van levering van de [vergelijkingsobject 7] op 15 juli 2013, terwijl voor de waarde op een bepaald tijdstip maatgevend is de prijs die zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst (vgl. HR 29 januari 2016, nr. 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113, r.o. 2.4.1). Op basis van de transportakte van 15 juli 2013 is (als niet dan wel onvoldoende weersproken) vast komen te staan dat de koopovereenkomst ter zake van [vergelijkingsobject 7] is gesloten op 18 april 2013. Weliswaar heeft belanghebbende in hoger beroep gesteld dat verkoop van dit object op 28 februari 2013 heeft plaatsgevonden, maar dit volgt niet uit de door belanghebbende overgelegde stamkaart van [vergelijkingsobject 7] Deze stellingname van belanghebbende in hoger beroep sluit ook niet aan op hetgeen belanghebbende in zijn beroepschrift en ter zitting bij de rechtbank dienaangaande heeft gesteld, namelijk dat dit object in maart 2013 voor € 200.000 in de verkoop is genomen/gekomen en uiteindelijk na 44 dagen is verkocht. Gelet op de datum koopovereenkomst op 18 april 2013 dient ervan uit te worden gegaan dat de transactie minder ver van de waardepeildatum is gelegen dan de heffingsambtenaar meent en ligt deze binnen de in dit verband door hemzelf gehanteerde bandbreedte van anderhalf jaar.

De heffingsambtenaar heeft naar ’s Hofs oordeel geen bevredigende verklaring gegeven voor het grote verschil tussen de vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2012 van € 256.000 en de verkoop op 18 april 2013 van [vergelijkingsobject 7] voor een bedrag van € 194.000. Met betrekking tot de woning dient - zo is niet in geschil - ervan uit te worden gegaan dat deze gemiddeld is qua ligging, kwaliteit en onderhoud. De door de heffingsambtenaar genoemde mindere onderhoud, kwaliteit en ligging, kunnen dit verschil in waarde niet verklaren, ook niet als ervan uit wordt gegaan dat appartementen als hier aan de orde tussen 1 januari 2012 en 18 april 2013 in waarde zijn gedaald. De door de heffingsambtenaar ingenomen stelling dat de markt voor appartementen sterk onder druk heeft gestaan door de crisis en [vergelijkingsobject 7] in een dalende markt is verkocht, is niet nader onderbouwd met cijfers voor genoemde periode. Bovendien volgt uit een vergelijking van de WOZ-waarden en de gerealiseerde transactieprijzen van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten dat de heffingsambtenaar voor die objecten is uitgegaan van een zeer beperkte waardedaling na de waardepeildatum in 2012. Het Hof wijst in dit verband in het bijzonder op de beperkte verschillen tussen de WOZ-waarden enerzijds en gerealiseerde verkoopprijzen anderzijds van [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] . Gesteld noch gebleken is dat de beperkte omvang van deze verschillen anderszins moet worden verklaard, bijvoorbeeld door tussentijdse verbouwingen en/of verbeteringen van deze objecten.

Niet in geschil is dat de woning van belanghebbende op de begane grond plafonds heeft van 3,5 meter hoogte. Uit de gedingstukken en hetgeen partijen dienaangaande over en weer hebben aangevoerd, maakt het Hof op dat de plafondhoogte van de woning van belanghebbende aanzienlijk hoger is dan die van de vergelijkingsobjecten. Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld in onderdeel 6 van haar uitspraak is het Hof van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat ten aanzien van de woning sprake is van meer loze ruimte dan bij de vergelijkingsobjecten. Hoewel het Hof niet onaannemelijk voorkomt dat hoge plafonds ook een positieve invloed hebben op de waarde van de woning, valt zonder nadere onderbouwing - die niet is gegeven - niet in te zien dat het waardeverminderende effect van deze loze ruimte hierdoor volledig wordt gecompenseerd.

Het voorgaande brengt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Anderzijds heeft ook belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 207.000 niet aannemelijk gemaakt; de onderbouwing daarvan is niet consistent en bovendien overtuigen de verschillende door belanghebbende overgelegde rapporten niet. Het Hof overweegt als volgt over deze rapporten.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in bezwaar een zogenoemd contra expertise rapport van [naam] van 22 maart 2013 overgelegd. Daarin is de marktwaarde per 1 januari 2012 gesteld op € 228.000 (inclusief bijgebouwen). In dit rapport ontbreekt een onderbouwing van de waardering. Het rapport vermeldt dat de waarde is vastgesteld uit een analyse van de referentieobjecten. Onduidelijk is welke referentieobjecten hierbij zijn gebruikt. Reeds om die reden acht het Hof dit rapport ontoereikend om de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.

In beroep bij de rechtbank heeft belanghebbende voorts een zogenoemde waardebepaling van [naam] van 2 oktober 2013 overgelegd. Daarin is de zogenoemde basis woningwaarde met een waardepeildatum van kwartaal I in 2012, getaxeerd op € 218.127. In dit rapport wordt verwezen naar twee vergelijkingsobjecten, namelijk [vergelijkingsobject 5] (dat ook door verweerder in de vergelijking is betrokken) en [vergelijkingsobject 7] (zie hierboven). In deze waardebepaling ontbreken gegevens over de ligging, de staat van onderhoud, de kwaliteit, het voorzieningenniveau en de aanwezigheid van bijgebouwen van deze vergelijkingsobjecten. Aldus is in het rapport niet inzichtelijk gemaakt of en op welke wijze rekening is gehouden met de door de heffingsambtenaar naar voren gebrachte verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning. [naam] heeft, zo begrijpt het Hof uit de toelichting bij het rapport en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, het verschil in staat van onderhoud, de kwaliteit en het voorzieningenniveau tot uitdrukking laten komen in de vierkante meterprijs van de grond. Dat is een onjuiste benadering, aangezien dergelijke verschillen in de waarde van de opstal tot uitdrukking dienen te komen en niet in de vierkante meterprijs van het perceel. Het gevolg is dat in de uiteindelijk berekende vierkante meterprijzen van de grond geen consistente lijn is te ontdekken. Zoals de heffingsambtenaar naar voren heeft gebracht zijn er bovendien nog andere geschikte vergelijkingsobjecten die in deze waardebepaling volledig buiten beschouwing zijn gebleven.

Nu geen van partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt ziet het Hof aanleiding de waarde in goede justitie vast te stellen. Op grond van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, in onderling verband bezien, stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 220.000.