3.1
Het gaat in deze zaak om de vraag of [geïntimeerde] een contractuele boete of schadevergoeding verschuldigd is op grond van de huurovereenkomst tussen partijen. Daarvoor zijn volgende feiten relevant.
( i) [geïntimeerde] huurde sinds 1 augustus 1996 van Lebo de woning op de vijfde verdieping met bijbehorende bergruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedroeg laatstelijk € 417,66. De oppervlakte van het gehuurde bedraagt 32 m2 en de woning heeft geen aparte slaapkamer.
(ii) Art. 1.3 van de toepasselijke algemene bepalingen bij de huurovereenkomst luidt:
“Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.”
(iii) Art. 1.4 van de algemene bepalingen luidt:
“Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag, dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boette, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,40 per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming danwel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen.”
(iv) Bij brief van 16 augustus 2012 heeft Lebo [geïntimeerde] aangeschreven dat hij het gehuurde in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst en in strijd met de wet in gebruik heeft gegeven aan een derde zonder zelf het hoofdverblijf te hebben in het gehuurde.
( v) Bij brief van 18 augustus 2012 heeft [geïntimeerde] gemotiveerd de beschuldigingen van de hand gewezen. Hij heeft daarbij aangegeven dat hij vanaf het aangaan van de huurovereenkomst schriftelijk aan Lebo heeft gemeld dat zijn broer [X] (hierna: [X] ) medebewoner is.
(vi) Bij brief van 23 oktober 2017 heeft Lebo aan haar huurders, waaronder [geïntimeerde] , aangekondigd dat zij in het kader van het door de overheid voorgeschreven toezicht door verhuurders op door hen verhuurde onroerende zaken door huisbezoeken het juiste gebruik van haar woningen zal inspecteren.
(vii) Lebo heeft meerdere malen getracht het gehuurde te inspecteren, maar trof niemand aan.
(viii) Lebo heeft vervolgens informatie opgevraagd uit de Basisregistratie Personen (BRP) van de Gemeente Amsterdam. Hieruit is gebleken dat op het adres van het gehuurde drie personen ingeschreven stonden, te weten naast [geïntimeerde] zelf sinds 30 december 1996 broer [X] en sinds 1 oktober 2017 een andere broer, [Y] (hierna: [Y] ).
(ix) Op 8 juni 2018 hebben medewerkers van Lebo, na telefonisch een afspraak te hebben gemaakt, een inspectie gedaan van het gehuurde. Van dat bezoek is een rapport opgesteld.
( x) Op 13 juli 21018 heeft de gemachtigde van Lebo [geïntimeerde] als volgt bericht:
“(…) Uit het onderzoek van cliënte blijkt dat u het gehuurde niet zelf gebruikt als woonruimte voor uzelf en dat u daar in ieder geval niet uw hoofdverblijf heeft. Bovendien heeft u zonder voorafgaande schriftelijke instemming van cliënte het gehuurde in gebruik gegeven aan uw broers.
Het gebruik door [X] heeft tot en met vandaag 7.857 dagen geduurd. De boete, voorzien in artikel 1.4 van de algemene bepalingen komt daarmee uit op € 353.925,00 en loopt nog iedere dag op. Zou u kunnen aantonen dat u voor het in gebruik geven van het gehuurde aan [X] wel degelijk toestemming heeft gekregen van cliënte, dan geldt in ieder geval dat u de boete heeft verbeurd sinds 1 oktober 2017, de dag waarop ook [Y] kennelijk gebruik is gaan maken van het gehuurde. Sindsdien zijn 277 dagen verstreken zodat in dat geval de boete € 12.825,00 bedraagt.
Mijn cliënte heeft schade geleden doordat u de huurovereenkomst heeft geschonden.
Voor die schade bent u aansprakelijk. Gezien de omvang van de boete zal cliënte daar
op nu geen aanspraak maken, maar mocht het tot een gerechtelijke procedure komen,
dan kan dat anders worden.
Namens cliënte doe ik u eenmalig het aanbod tot het treffen van een minnelijke regeling:
1. U zegt de huurovereenkomst op tegen 1 augustus 2018 en wel binnen één week na vandaag.
2. U levert het gehuurde op aan cliënte op uiterlijk 1 augustus 2018. U maakt daarvoor binnen één week na vandaag een afspraak en u bent bij de oplevering aanwezig, opdat u het eindinspectierapport kunt ondertekenen.
3. U betaalt binnen drie maanden aan cliënte € 12.500,00 ten titel van schadevergoeding. (…)”
(xi) Op 29 augustus 2018 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd en heeft hij het gehuurde verlaten.
(xii) Lebo heeft in eerste aanleg – na eiswijziging – gevorderd dat [geïntimeerde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van een bedrag van € 13.710,80 aan contractuele boete wegens het (mede) in gebruik geven van de woning aan [Y] en, voor zover die contractuele boete lager is dan de werkelijk geleden schade van € 5.591,40 het verschil daartussen, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, en de proceskosten.
3.6
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Niet alleen heeft hij zonder toestemming van Lebo zijn broer [Y] ingeschreven op het adres van het gehuurde maar [geïntimeerde] heeft ook tegenover Lebo bij het huisbezoek op 6 juni 2018 verklaard dat deze broer fysiek bij hem op het adres inwoonde, dat die broer eerst bij een tante woonde, dat hij daar weg moest, dat die broer nu af en toe bij hem sliep en dat hij ervan uitging dat dat tijdelijk was. Een en ander is gerelateerd in het rapport dat Lebo van dat huisbezoek heeft opgemaakt. Deze combinatie van inschrijving en verblijf duidt niet op een incidenteel logeren. Voldoende aannemelijk is dat van in dit verband relevante inwoning door [Y] sprake is geweest die in strijd was met het in artikel 1.3 van de huurovereenkomst neergelegde verbod. [geïntimeerde] heeft Lebo niet ingelicht over de inschrijving, noch het verblijf van [Y], noch daarvoor toestemming gevraagd. Hij heeft door een en ander dat verbod overtreden. Aard en inhoud van die overtreding is, anders dan [geïntimeerde] meent, niet van bijzondere aard of geringe betekenis.
3.8
Het hof is – anders dan de kantonrechter en dan door [geïntimeerde] bepleit – van oordeel dat [geïntimeerde] de contractuele boete heeft verbeurd. Lebo heeft als verhuurder van de woning het recht zelf te bepalen wie op welke wijze daarvan gebruik mag maken. In artikel 1.3 van de algemene voorwaarden is duidelijk verwoord dat het anders dan met schriftelijke toestemming van de verhuurder verboden is de woning aan derden in gebruik te geven. Als duidelijke prikkel aan de huurder om dat verbod niet te overtreden is in artikel 1.4 een boetebepaling opgenomen. De boete is vastgesteld op een bedrag van driemaal de geldende huurprijs met een minimum van € 45,- per dag, gedurende de periode waarin de huurder in strijd met het verbod handelt. De hoogte van de boete is dus gerelateerd aan de financiële ‘waarde’ van de wanprestatie en de huurder heeft het zelf in de hand of een boete zal worden verbeurd. Daarin is voldoende limitering gelegen. Daarbij komt dat een in het beding opgenomen maximumbedrag op enig moment geen prikkel tot nakoming van het verbod meer zal kunnen zijn, zoals Lebo heeft aangevoerd. Dat is bezwaarlijk in het licht van het feit dat het tegen een veel hogere huurprijs onderverhuren van een sociale huurwoning voor de huurder zeer lucratief kan zijn en een praktijk is waarmee verhuurders van sociale huurwoningen regelmatig te maken hebben. Verhuurders hebben er groot belang bij om die praktijk doeltreffend te kunnen bestrijden. Dit is naar het oordeel van het hof niet oneerlijk in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Dat wordt niet anders als daarbij wordt opgeteld de mogelijkheid voor de verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie te vorderen, alsmede schadevergoeding. Laatstgenoemde rechten van de verhuurder vloeien al rechtstreeks voort uit het Burgerlijk Wetboek en dat de verhuurder daarnaast nog meer instrumenten nodig heeft om illegale onderverhuur tegen te gaan is voldoende aannemelijk. Het cumulatieve effect van de in artikel 1.4 opgenomen bedingen leidt niet tot de kwalificatie oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Dit wordt niet anders als, zoals [geïntimeerde] aanvoert, op de huurder in zo’n beding ook de verplichting wordt gelegd door verboden onderhuur verkregen inkomsten af te dragen. Een dergelijke afdracht is evident bedoeld tot afroming van het eventueel door de huurder door de overtreding van het verbod verkregen voordeel. Indien de onderverhuur wordt ontdekt is het effect van de verplichting tot afdracht van de daarmee verkregen inkomsten per saldo dat de huurder niet slechter af is dan als hij niet had onderverhuurd, in welke situatie hij hoe dan ook aan de verhuurder huur was verschuldigd. Ook deze verplichting tot afdracht vloeit rechtstreeks voort uit het Burgerlijk Wetboek (artikel 6:104 BW) en verdient een aanvullend instrument tot handhaving van het verbod. De gevorderde boete zal dan ook worden toegewezen. Bij die beoordeling is verder onvoldoende relevant dat Lebo in eerste aanleg aanvankelijk ook een hoge boete heeft gevorderd in verband met de inschrijving en inwoning van een andere broer van [geïntimeerde], te weten [X].
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
