Uitspraken

Ter zitting bij het Hof is gebleken dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd (zie artikel 8:42 Awb). De ontbrekende stukken zouden meer inzicht kunnen bieden in de door hem gehanteerde korting wegens de grotere inhoud van de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat die korting is berekend met behulp van een rekenmodel op basis van de hem bekende marktcijfers. Nu het geschil zich in hoger beroep hierop toespitst, heeft het Hof daarin aanleiding gezien om het onderzoek ter zitting te schorsen en de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen deze stukken binnen een week na de zitting alsnog in te brengen. De heffingsambtenaar heeft in dat kader een Excel-spreadsheet overgelegd, waarin onder meer gegevens zijn opgenomen die betrekking hebben op 40 woningen gelegen in de [A-straat] te [Z] . De heffingsambtenaar heeft daarbij de volgende toelichting gegeven:

De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist:

7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser, met het door hem ingebrachte taxatierapport, de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Naar verweerder heeft aangevoerd en de rechtbank aannemelijk acht liggen de in dat taxatierapport genoemde objecten in een andere wijk waar, vanwege overlast door onder meer drugsgebruik, een ander prijspeil heerst. Eiser heeft dit niet betwist en de rechtbank acht de door eiser genoemde objecten daarom ook niet goed bruikbaar als vergelijkingsobject. Ook heeft eiser niet aangegeven hoe de waarde van de woning is herleid uit de gerealiseerde verkoopprijzen van de die objecten.

8. Nu geen van beide partijen de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank die, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden die daartoe door partijen over en weer zijn aangevoerd, in goede justitie vast op € 204.000. Het beroep is daarom gegrond verklaard.”

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep aangevoerd dat hij, anders dan door de rechtbank is geoordeeld, aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Hij heeft de waarde onderbouwd met de verkoop van vier, naar hij stelt, goede referentieobjecten die eveneens zijn gelegen in het [A-straat] (nummers [E] , [B] , [D] en [C] ). Deze objecten bevinden zich in een straal van circa 300 meter rondom de woning. Zo sprake is van stankoverlast van het nabijgelegen kipverwerkende bedrijf, is het neerwaartse prijseffect daarvan verdisconteerd in de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen. De referentieobjecten zijn nagenoeg identieke woningen die zijn verkocht rondom de waardepeildatum. Zij maken deel uit van dezelfde bouwstroom als die waarin de woning is gebouwd, hebben hetzelfde bouwjaar (1996), hebben dezelfde bouwkwaliteit en een identiek energielabel. Daarom is ook gerekend met een eenheidsprijs per m³. Met onderlinge verschillen is voldoende rekening gehouden door aanpassing van de zogenoemde KOVL-aspecten. Met het principe ‘van het afnemend grensnut’ is, zo voert de heffingsambtenaar aan, voldoende rekening gehouden; bij een perceel groter dan 250 m² is gerekend met een afslag van 25%. Ook is voor de woning uitgegaan van een lagere prijs per m³ (€ 511 in plaats van € 527). De door belanghebbende aangevoerde referentieobjecten zijn minder goed bruikbaar, omdat die in een ander deel van de wijk zijn gelegen dat minder goed staat aangeschreven (meer (drugs)overlast). Deze woningen zijn bovendien gebouwd begin jaren tachtig van de vorige eeuw en hebben een lager energielabel.

Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de wet van het afnemend grensnut ten aanzien van de inhoud van de woning, die groter is dan de vergelijkingsobjecten, onvoldoende heeft laten meewegen. Een deugdelijke onderbouwing van het gehanteerde verschil ontbreekt. Daar komt bij dat de voorzieningen in de woning 22 jaar oud zijn en dus gedateerd. Daarmee is onvoldoende rekening gehouden. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst hij voorts naar het in beroep overgelegde taxatierapport en de daarin genoemde referentieobjecten.

Anders dan de rechtbank, is het Hof van oordeel dat de vier objecten die door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de door hem beschikte waarde zijn aangevoerd, geschikt zijn als referentieobject. Het gaat – gelet op de foto’s in het taxatierapport van de heffingsambtenaar– om nagenoeg identiek uitziende woningen die zijn gerealiseerd in dezelfde bouwstroom, in dezelfde nieuwbouwwijk, met hetzelfde bouwjaar en van dezelfde bouwkwaliteit.

De enkele omstandigheden dat de woning een 61 m³ grotere inhoud heeft en een grotere tuin (van 69 m²), omdat het een hoekwoning betreft, doet aan dat oordeel niet af. Dat neemt niet weg dat met onderlinge verschillen rekening op de juiste wijze rekening moet worden gehouden. De heffingsambtenaar heeft aan genoemde verschillen, de grotere tuin en een grotere wooninhoud, een extra waarde van circa € 42.000 toegekend.

Aan de grotere tuin is een extra waarde van € 15.000 toegekend. Belanghebbende heeft ter zitting bij het Hof verklaard dat hij deze hogere waardering voor het perceel niet betwist. Het Hof zal partijen hierin volgen.

Het geschil spitst zich in hoger beroep toe op de extra waarde van circa € 27.000 die de heffingsambtenaar aan de woning heeft toegekend wegens een grotere inhoud. Het Hof overweegt ter zake als volgt.

In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is een matrix opgenomen waarin de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn herleid naar prijzen per kubieke meter woninginhoud (zie 2.3). De vergelijkingsobjecten hebben alle een inhoud van 264 m3 en voor alle objecten is de waarde daarvan bepaald op € 527 per m3.Uit de matrix volgt dat voor de woning is gerekend met een hogere waarde van circa € 27.000 wegens een grotere inhoud van 61 m³. Dit komt neer op € 442 per extra m³. Die eenheidsprijs is dus € 85 lager dan de eenheidsprijs die voor de eerste 264 m3 (en voor de referentieobjecten) is gehanteerd (€ 527), hetgeen neerkomt op een afslag van 16% vanwege het afnemend grensnut. Belanghebbende heeft aangevoerd dat aldus onvoldoende rekening is gehouden met ‘de wet van het afnemend grensnut’. Belanghebbende kent aan de extra kubieke meters een waarde van € 14.922 toe. Dit komt neer op een afslag van € 245 per m³ (€ 14.922,61) ofwel 53%.

Ook indien het Hof met partijen er veronderstellenderwijs vanuit gaat dat voor modale woningen als de onderhavige, rekening moet worden gehouden met ‘de wet van het afnemend grensnut’ heeft de heffingsambtenaar daarmee, door het hanteren van een afslag van € 85 voor de ‘extra’ kubieke meters, voldoende rekening gehouden. Het Hof heeft hierbij meegewogen dat het hier gaat om een modale woning die gelet op grootte, indeling en hoogte, over relatief weinig inefficiënte ruimtes beschikt (anders dan bijvoorbeeld stolpboerderijen). De omstandigheid dat de heffingsambtenaar geen marktgegevens heeft overgelegd waaruit de juistheid van het door hem toegepaste afnemend grensnut volgt, leidt niet tot een ander oordeel, alleen al omdat het Hof het afnemende grensnut, verondersteld dat dit er is bij dit soort woningen, schattenderwijs niet hoger zou vaststellen dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan.

De referentieobjecten die door belanghebbende zijn aangevoerd ter onderbouwing van een lagere waarde acht het Hof, nu deze in een ander deel van de wijk [A-straat] zijn gelegen en van een ander bouwjaar zijn, minder goed vergelijkbaar met de woning. Aan de hand van die verkooptransacties kan derhalve niet worden gezegd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De stelling van belanghebbende dat met onderlinge verschillen onvoldoende rekening zou zijn gehouden volgt het Hof niet, mede omdat de [A-straat] een relatief jong deel van een nieuwbouwwijk betreft, met vrijwel uniforme woningen, zodat – zonder nadere onderbouwing die ontbreekt – niet aannemelijk is dat de referentieobjecten minder gedateerd zijn dan de woning. Gezien de straal waarbinnen de referentieobjecten zijn gelegen moeten eventuele waarde drukkende omgevingsfactoren bovendien geacht worden te zijn verdisconteerd in de gerealiseerde verkoopprijzen voor de referentieobjecten.

Gelet op het voren overwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde op waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld.

De slotsom is dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is. De uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd.