Uitspraken

Bij de inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] terugbetaling gevorderd van de waarborgsom, met rente. [appellant] heeft aangevoerd dat de waarborgsom is verrekend met zijn tegenvordering. In reconventie heeft [appellant] betaling gevorderd van € 13.941,81 te vermeerderen met rente en kosten. De hoofdsom bestaat uit € 9.609,56 aan mutatieschade, € 4.060,= aan gederfde huur (vier maanden) en € 272,25 aan kosten van het proces-verbaal van constatering van de gerechtsdeurwaarder.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellant] afgewezen. Hij heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat de woning niet regelmatig werd schoongemaakt en de overgelegde foto’s wekken niet de indruk van een totaal verwaarloosde woning. Nu roken in de woning niet was verboden, is de nicotineaanslag te beschouwen als slijtage door normaal gebruik van de woning, zodat de kosten van verwijdering daarvan niet als schade op de huurster kunnen worden verhaald. Daargelaten of het tuinonderhoud onder de verplichtingen van [geïntimeerde] als huurster valt, heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat de tuin zo slecht was onderhouden dat herstel in goede staat € 2.905,36 moet gaan kosten, nu hij zelf tot mei 2018 het tuinonderhoud heeft gedaan, de hovenier van het recreatiepark heeft geoffreerd het gehele tuinonderhoud te doen voor € 1.000,= per jaar en als onbestreden vast staat dat de schoonzoon van [geïntimeerde] de heg heeft gesnoeid en wekelijks het gras heeft gemaaid. Bovendien is in de mutatieformulieren van de vooropname en de oplevering en in de brief van de advocaat van [appellant] van 21 november 2018 niets vermeld over de staat van de tuin.

Tegen de afwijzing van zijn vorderingen en de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] komt [appellant] in hoger beroep op met zes grieven. De eerste grief is hierboven al besproken. De overige vijf grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

[geïntimeerde] heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat zij niet schadeplichtig is, omdat zij niet in verzuim is geraakt, doordat [appellant] tot herstel van de door hem gestelde schade is overgegaan, zonder haar in de gelegenheid te stellen zelf voor herstel zorg te dragen. Dit verweer gaat niet op. [geïntimeerde] diende de woning op 1 december 2018 op te leveren in de staat die [appellant] mocht verwachten op grond van de wet en de huurovereenkomst. Deze verplichting kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het moment waarop de huurovereenkomst eindigt. 1 december 2018 was dus een fatale termijn, die het verzuim zonder ingebrekestelling deed intreden. In overeenstemming met artikel 15 lid 2 van de huurovereenkomst had bovendien al op 17 november 2018 een vooroplevering plaatsgevonden, waarna [appellant] had duidelijk gemaakt welke werkzaamheden hij nog van [geïntimeerde] verwachtte. Wat betreft de nicotineaanslag geldt overigens dat de gemachtigde van [geïntimeerde] in de brief van 25 november 2018 er geen misverstand over heeft laten bestaan dat [geïntimeerde] de nicotineaanslag niet zou verwijderen. Dit is te beschouwen als een mededeling als bedoeld in artikel 6:83 onder c BW die ingebrekestelling onnodig maakt.

[appellant] heeft door middel van getuigenverklaringen aangetoond dat de woning bij aanvang van de huur schoon en zonder nicotineaanslag aan [geïntimeerde] ter beschikking is gesteld. [geïntimeerde] heeft daar onvoldoende tegenover gesteld.

Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat het feit dat roken in de woning niet was verboden, [geïntimeerde] niet ontsloeg van haar verplichting de woning aan het einde van de huur in dezelfde schone staat op te leveren. Ook de eventuele sporen van andere toegestane activiteiten, bijvoorbeeld eten en drinken, moeten immers worden verwijderd. Voorts komt het bijhouden van het binnenschilderwerk voor rekening van de huurder. Als dat sterk is verkleurd als gevolg van het rookgedrag door de jaren heen en/of als de rookgeur in de verf is getrokken, is het dus aan de huurde om ervoor te zorgen dat het schilderwerk weer schoon en fris wordt. Wel zal het hof op deze post een aftrek van 50% toepassen, omdat moet worden aangenomen dat [appellant] door deze schilderwerkzaamheden heeft kunnen besparen op de opknapbeurt die de binnenzijde van een verhuurde woning eens in de zoveel tijd tussen twee verhuren in op kosten van de verhuurder moet ondergaan.

Ook de kosten van het reinigen van de vitrages en de gordijnen zijn toewijsbaar. [geïntimeerde] heeft wel gesteld de vitrages te hebben opgeborgen en niet te hebben gebruikt, maar het concreet toegelichte betoog van [appellant] dat de vitrages in de slaapkamers boven en beneden wel degelijk zijn gebruikt, heeft zij onvoldoende weersproken. De overgelegde foto’s van het wassen van de vitrages spreken bovendien boekdelen. Dat de vitrages ontbraken in het mutatierapport, doet aan de verplichtingen van [geïntimeerde] niet af, omdat zij ook zonder die vermelding wel had moeten begrijpen dat zij de vitrages niet in vervuilde staat kon teruggeven.

Uit de foto’s van de staat van de woning bij de oplevering blijkt dat deze ook afgezien van de nicotineaanslag niet vrij van stof en vuil is opgeleverd, zoals [appellant] mocht verwachten. Niet valt in te zien waarom het feit dat [geïntimeerde] een oudere dame is die het schoonmaakwerk niet allemaal meer zelf kon verrichten, met zich zou brengen dat [appellant] als verhuurder die werkzaamheden of de kosten daarvan maar voor zijn rekening moest nemen. Gelet op de aard van de vervuiling acht het hof ook het inschakelen van een professioneel schoonmaakbedrijf gerechtvaardigd. Het voorgaande betekent dat de schoonmaak- en reinigingskosten en de helft van de schilderkosten toewijsbaar zijn, inclusief de kosten van het aanbrengen van een isolerende laag, die moet voorkomen dat de nicotine door de verf heen blijft komen.

Hoewel de opleveringsverplichting aan een fatale termijn was gebonden, kon [geïntimeerde] op grond van artikel 15 lid 2 van de huurovereenkomst wel aanspraak maken op een vooroplevering, waarna haar duidelijk zou worden gemaakt welke werkzaamheden zij nog moest verrichten om aan de opleveringsverplichting te voldoen. Die vooroplevering heeft plaatsgevonden, maar in het aan de [appellant] daarvan opgemaakte mutatieformulier is van gebreken aan de tuin geen enkele melding gemaakt. Het ontbreken van deze vermelding klemt te meer, omdat een tuin uit levend materiaal bestaat, zodat oplevering in “dezelfde staat” als bij aanvang van de huur in letterlijke zin niet mogelijk is. De beoordeling of de staat van (onderhoud van) de tuin gelijkwaardig is aan die bij oplevering bevat dan ook een aanzienlijk subjectief element. Onder deze omstandigheden heeft [geïntimeerde] aan het ontbreken van de tuin in het mutatierapport het gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontlenen dat de staat waarin de tuin zich op 17 november 2018 bevond, toereikend was.

Dat vertrouwen zou niet gerechtvaardigd zijn, als de staat van de tuin bij oplevering blijk gaf van grote onachtzaamheid of verwaarlozing van de kant van [geïntimeerde] . Dat is naar het oordeel van het hof echter niet het geval.

Al met al moet de conclusie zijn dat [appellant] geen aanspraak kan maken op de kosten van herstel van de tuin. Het antwoord op de vraag of het tuinonderhoud in mei 2018 rechtsgeldig door [appellant] aan [geïntimeerde] is opgedragen, kan dan ook in het midden blijven.

Met ingang van 1 april 2019 heeft [appellant] de woning aan een nieuwe huurder verhuurd. Hij maakt aanspraak op schadevergoeding wegens huurderving over vier maanden (december 2018 tot en met maart 2019) gebaseerd op de door [geïntimeerde] betaalde huurprijs, in totaal een bedrag van € 4.060,=. Hij stelt dat door de schoonmaak- en herstelwerkzaamheden de woning niet meteen kon worden verhuurd.

[geïntimeerde] heeft deze schadepost bestreden. Zij voert aan dat een periode van vier maanden veel te lang is voor de werkzaamheden die [appellant] heeft laten uitvoeren, dat een periode van leegstand tussen twee verhuringen voor opknapwerkzaamheden niet meer dan normaal is en dat niet blijkt dat op 1 december 2018 al een nieuwe huurder beschikbaar was om de woning te betrekken.

De aan de woning te verrichten werkzaamheden waren omvangrijker dan normaal en dan [appellant] had mogen verwachten. Een periode van vier maanden om die te verrichten acht het hof echter te lang. De opleveringsstaat van de woning was al op 6 december 2018 door de gerechtsdeurwaarder vastgelegd. Al op 8 december 2018 was duidelijk dat [appellant] zelf zou moeten zorgen voor het schoonmaken en schilderen van de woning. Niets stond dus eraan in de weg om de woning weer snel gereed te maken voor verhuur. Naar het oordeel van het hof hadden de werkzaamheden redelijkerwijs kunnen zijn afgerond voor 1 februari 2019. Van [appellant] mocht worden verlangd dat hij bedrijven zou aanzoeken die dat voor elkaar konden krijgen. Omdat de woning gedurende redelijkerwijs twee maanden onverhuurbaar is geweest kan [appellant] aanspraak maken op huurderving over die maanden. De niet toegelichte betwisting dat [appellant] eerder had kunnen verhuren dan per 1 april 2019 wordt gepasseerd. Toewijsbaar is een bedrag van € 2.030,=.

Gelet op hetgeen hiervoor werd overwogen over de wijze waarop het gehuurde is opgeleverd, zijn de kosten van het door de gerechtsdeurwaarder opgemaakte proces-verbaal van bevindingen toewijsbaar als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder b BW).

Uit hetgeen hiervoor werd overwogen vloeit voort dat [appellant] een vordering heeft tot vergoeding van schade ten bedrage van € 6.447,60 in hoofdsom. [appellant] heeft deze willen en mogen verrekenen met de door [geïntimeerde] betaalde waarborgsom van € 950,=. De kantonrechter heeft [appellant] dan ook ten onrechte veroordeeld tot terugbetaling van de waarborgsom, vermeerderd met rente. Die vordering zal alsnog worden afgewezen.

Bij brief van 29 januari 2019 heeft [appellant] aanspraak gemaakt op betaling van een schadevergoeding van (toen nog) € 12.654,56 en buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 901,55. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is hier van toepassing, omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Het beding in de huurovereenkomst dat [appellant] aanspraak geeft op vergoeding van de werkelijke buitengerechtelijke kosten is dan ook ongeldig. Op grond van de toepasselijke staffel geeft de (na de door [appellant] toegepaste verrekening) toewijsbare hoofdsom van € 5.497,60 aanspraak op een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 649,88.

De grieven slagen ten dele. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. [geïntimeerde] is [appellant] een schadevergoeding van € 6.447.60 verschuldigd. Gelet op de verrekening door [appellant] van de waarborgsom van € 950,= resteert dan een bedrag door [geïntimeerde] aan [appellant] te betalen van € 5.497,60. Zij zal worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag, vermeerderd met € 649,88 aan buitengerechtelijke kosten en te vermeerderen met wettelijke rente zoals gevorderd en op zichzelf niet bestreden. Het meerdere wordt afgewezen. De vordering van [geïntimeerde] zal alsnog worden afgewezen. [geïntimeerde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in eerste aanleg (conventie en reconventie) en hoger beroep. Voor toewijzing van de werkelijke proceskosten, zoals op grond van de huurovereenkomst gevorderd, ziet het hof geen reden, zodat de kosten zullen worden gematigd tot het liquidatietarief.