3.1.
In augustus 2019 heeft klager van de besloten vennootschap [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) vier kavels grond gekocht in de gemeente [gemeente] . De kavels zijn in totaal 400 vierkante meter groot. Klager betaalde voor genoemde percelen € 138,75 per vierkante meter oftewel € 55.500,00 in totaal. De (toen nog kandidaat-) notaris is niet betrokken geweest bij het opstellen van de koopovereenkomsten.
3.2.
Op 10 maart 2020 heeft de (kandidaat-)notaris in verband met de voorgenomen levering van de percelen klager per e-mail bericht als volgt:
“Vriendelijk verzoek ik u om contact op te nemen met ons kantoor voor het maken van een afspraak om de akte op dit kantoor te tekenen. De notaris hecht er waarde aan om met u op ons kantoor de transactie door te nemen. Hij kan u daarbij onder meer wijzen op de eventuele (beleggings) risico's van deze overdracht en alle ins en outs nog eens onder uw aandacht brengen.
(…) (…) (…)
Volledigheidshalve wijs ik u nog op het volgende.
Zoals u weet heeft het perceel thans nog niet de bestemming welke door u verwacht wordt en waar u op speculeert. Veranderingen van gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging. Overigens moeten voor een ontwikkeling natuurlijk ook nog de vereiste vergunningen worden verleend.
In de koopovereenkomst is verder een clausule opgenomen dat de door u gekochte grond pachtvrij is en dat u zelf verantwoordelijk bent voor het beheer van de grond, hetgeen betekent dat er op dit moment geen derde is die gebruik maakt van het verkochte.
(…) (…) (…)
Het zal u duidelijk zijn dat de verkoper geen garantie geeft dat het door u aangekochte perceel in aanmerking komt als eventuele ontwikkelingsgrond te behoeve van woon-, kantoor-, industrie- en bedrijfsdoeleinden, of dat ten behoeve van deze ontwikkeling een omgevingsvergunning zal worden afgegeven. Ook wordt er geen enkele garantie gegeven over de periode waarbinnen één en ander zal plaatsvinden.”
3.3.
Volgens een aantekening in het dossier van de (kandidaat-)notaris heeft klager na ontvangst van deze e-mail telefonisch contact opgenomen met het kantoor van de notaris en laten weten dat hij de akte van levering bij volmacht zou willen laten passeren.
Bij e-mail van 19 maart 2020 heeft de notaris klager een volmacht toegestuurd met daaraan gehecht de concept-akte van levering. De akte bevat onder meer de volgende passage:
“(…)
- Koper is bekend met het feit dat er door verkoper géén enkele garantie wordt gegeven dat het verkochte in aanmerking komt als eventuele toekomstige ontwikkelingsgrond ten behoeve van woon-, kantoor-, industrie- en bedrijfsdoeleinden cum annexis, of dat ten behoeve van deze ontwikkeling een omgevingsvergunning zal worden afgegeven of verleend, zodat deze overdracht een speculatief karakter heeft, welke geheel voor rekening en risico van koper komt.
Koper verklaarde hiermee bekend te zijn, dit bewust te hebben aanvaard, en door verkoper en de notaris te zijn gewezen op dit feit.
- Volgens mededeling van verkoper is zij als aanbieder van de grond niet vergunningsplichtig ingevolge de Wet Financieel Toezicht (Wft) of andere wetgeving, en staat derhalve niet onder toezicht van de AFM.
- Koper verklaart tot zijn tevredenheid te zijn belehrt door de notaris en verleent hem decharge terzake.
- Partijen zijn ermee bekend dat het onderhavige registergoed onderdeel uitmaakt van een zogenaamde A-B-C transactie (ongeacht het aantal schakels). Verkoper en koper stemmen hiermee in en realiseren zich dat de koopsom(men) in de opvolgende en voorgaande transactie(s) kan/kunnen afwijken van de koopsom in de onderhavige transactie. Voorts stemmen partijen er mee in dat de notaris aan alle schakels in voorgaande en opvolgende leveringen de koopsom terzake van deze onderhavige koop en verkoop bekend kan maken en aanvaarden de risico‘s hiervan en vrijwaren de notaris voor alle aanspraken terzake. (…)”
De tekst van de bij de akte meegezonden e-mail van 19 maart 2020 luidt:
“U heeft ons laten weten gebruik te willen maken van een volmacht voor de overdracht, deze treft u aan als bijlage. De volmacht zien wij graag na ondertekening van u retour. (...)
Toch willen wij u er op attent maken dat de notaris er waarde aan hecht om met u op dit kantoor de transactie door te nemen. Hij kan u daarbij onder meer wijzen op de eventuele (beleggings) risico’s van deze overdracht en alle ins en outs nog eens onder uw aandacht brengen.
Mocht u toch een afspraak willen maken om de akte persoonlijk bij ons op kantoor te komen tekenen verzoek ik u een afspraak te maken op onderstaand telefoon nummer.”
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
