4 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:
Beoordeling van het geschil
De waarde van het object
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak (het object) worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Ingevolge artikel 18, tweede lid, van de Wet WOZ geldt voor het onderhavige kalenderjaar (2019) waardepeildatum 1 januari 2018. Dit betekent dat de waarde van het object wordt bepaald naar de staat die het object heeft op 1 januari 2018 (artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ). Eiseres stelt zich op het standpunt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid als gevolg waarvan de waarde moet worden bepaald naar de staat van het object bij het begin van kalenderjaar 2019 (artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ). Volgens eiseres is sprake van een bijzondere omstandigheid omdat het coronavirus gevolgen zal hebben voor de waarde van het object vanwege het leegstandsrisico. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog. Van een bijzondere omstandigheid die specifiek voor het object geldt is niet gebleken.
9. Verweerder heeft de waarde van het object bepaald aan de hand van de kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) en heeft deze waarde vervolgens (in beroep) onder meer getoetst aan de Hotel Taxatiewijzer van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de taxatiewijzer).
10. Omdat partijen niet van mening verschillen over de bruikbaarheid van de huurwaardekapitalisatiemethode voor de vaststelling van de waarde van het object, zal de rechtbank ook van deze waarderingsmethode uitgaan.
11. Verweerder heeft de waarde in bezwaar allereerst berekend middels de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij verweerder is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 11,3. In beroep heeft verweerder de vastgestelde waarde getoetst middels de taxatiewijzer, waaruit een (hogere) waarde van € 12.012.000 volgt. Voor deze berekening zijn de exploitatiegegevens van het (belasting)jaar 2016 gebruikt. Voor de berekening middels de huurwaardekapitalisatiemethode in beroep is verweerder uitgegaan van de overeengekomen huurprijs van het object en een bruto aanvangsrendement van 7%, wat neerkomt op een kapitalisatiefactor van 14,2% en een (hogere) waarde van € 15.550.000.
12. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder met hetgeen hierboven is opgenomen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 9.611.000 voor het object niet te hoog is.
13. Hetgeen eiseres hiertegenover heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Van de door eiseres genoemde omstandigheden is op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat en in welke mate die van invloed zijn op de waarde van het object.
14. Eiseres heeft nog betoogd dat de kapitalisatiefactor te hoog is vanwege het leegstandrisico door COVID-19. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk te achten dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed (1 januari 2018). Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden.
15. Verder heeft eiseres aangevoerd dat de aan het object toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige jaar (2018) aan het object is toegekend. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige jaar vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of deze waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende jaren vastgestelde WOZ-waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe, omdat de WOZ-waarde geen marktgegeven is. Het standpunt van eiseres slaagt dus niet.
16. Gelet op het vorenstaande is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
17. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
18. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, wordt indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
19. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 27 maart 2019 en is geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 25 maart 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond zesendertig maanden. Anders dan verweerder betoogt, is naar het oordeel van de rechtbank niet sprake van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor een verlenging van de redelijke termijn. Evenmin dient, zoals eiseres betoogt, de redelijke termijn van twee jaar te worden verkort vanwege COVID-19. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond twaalf maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.000.
20. De rechtbank stelt verder vast dat de onderhavige zaak en de zaken met nummers HAA 20/935, HAA 20/936 en HAA 20/939 betrekking hebben op hetzelfde onderwerp en gezamenlijk zijn behandeld. Dit betekent dat eiseres eenmaal recht heeft op een vergoeding van immateriële schade.
21. De rechtbank heeft de aanspraak van eiseres op vergoeding van immateriële schade in het beroep met kenmerk HAA 20/935 beoordeeld en daarbij is aan eiseres een vergoeding van € 1.000 toegekend. De vastgestelde samenhang brengt met zich dat eiseres in dit beroep niet in aanmerking komt voor een dergelijke vergoeding.
5 Beoordeling van het geschil
5.1.
Het gaat in deze zaak om de waardering van ‘Hotel [X] ’ gelegen in de gemeente [Z] op een perceel met een kadastrale oppervlakte van 95.264 m². Het betreft een 4- sterren hotel met 130 kamers, een restaurant en 16 vergaderzalen en 140 parkeerplaatsen.
5.2.
In het “Taxatieverslag Niet Woningen” van 29 augustus 2018 (bijlage E bij het verweerschrift in beroep) is de waarde van het object met toepassing van de huurwaarde- kapitalisatie-methode (HWK-methode) vastgesteld op € 9.611.000.
Daarbij is de genormaliseerde huurwaarde van het hotel bepaald op (afgerond) € 832.000 en de kapitalisatiefactor op 11.3. Dit leidt tot een waarde van (afgerond) € 9.401.000. Aan de extra grond (overgrond) van 5.661 m², de parkeerplaats, de Toren, de verharding (grond) en de fietsenstalling is in totaal een waarde toegekend van (afgerond) € 210.000. Tezamen telt dit op tot de beschikte waarde.
5.3.
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
5.4.
Belanghebbende heeft daartegen in hoger beroep het volgende aangevoerd.
De heffingsambtenaar heeft met “Taxatieverslag Niet Woningen” noch met zijn rapport “Toetsing WOZ waarde” voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De waarde is (veel) te hoog vastgesteld; er is ten onrechte geen rekening gehouden met pandemieën en crises in de wereld. In zijn hoger beroepschrift schrijft belanghebbende: ‘De inhoud (…) van het ingediende bezwaarschrift /beroepschrift (…) dienen, (…) als hier herhaald en ingelast beschouwd te worden’.
De heffingsambtenaar heeft bovendien, zo stelt belanghebbende, niet alle gedingstukken (tijdig) overgelegd, waaronder een recent taxatierapport, het hoorverslag, een up-to-date leegstands- annex marktanalyse, de bevindingen vanuit het Kadaster en de voorliggende twee voorgaande en drie opvolgende taxatieverslagen alsmede de uitgewerkte grondstaffels. Deze stukken moeten alsnog worden overgelegd en te laat ingediende stukken moeten tardief worden verklaard.
Belanghebbende verzoekt om toekenning van een immateriële schadevergoeding, een proceskostenvergoeding en om een kostenvergoeding wegens het opstellen van een deskundigenrapport (7:15 lid 2 Awb).
5.5.1.
De heffingsambtenaar voert ook in hoger beroep aan dat de beschikte waarde eerder te laag dan te hoog is. Hij verwijst naar het rapport genaamd: “Toetsing WOZ waarde” (bijl. J bij het verweerschrift in beroep, hierna: het rapport). Ter toetsing van de beschikte waarde heeft hij twee alternatieve waarderingsmethoden gehanteerd.
5.5.2.
De eerste toets is gebaseerd op het rekenmodel dat deel uitmaakt (als bijlage 4) van de Taxatiewijzer Hotels 2018 (de Taxatiewijzer), van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Volgens dit rekenmodel bedroeg de waarde van het object op de peildatum € 12.012.000.
5.5.3.
De tweede toets is uitgevoerd aan de hand van de methodiek van ‘ [bedrijf] 2018’. Bij deze waardering is uitgegaan van de (werkelijke) voor hotel [X] betaalde huur van € 1.399.501 (2018) . Daarbij is gerekend met een aanvangsrendement van 7%, welk percentage volgens het ‘Sectorrapport Hotelmarkt update november 2017 van [bedrijf] ’ (op waarde peildatum 1 januari 2018) past bij hotels buiten [plaats] . Op grond daarvan is een kapitalisatiefactor 100%:7%= (afgerond) 14 gehanteerd. Dit leidt, na een aftrek voor FF&E, kosten renovatie keuken, leegstandsrisico, overdrachtsbelasting, vaste kosten, tot een WOZ-waarde van afgerond € 15.550.000.
5.5.4.
De heffingsambtenaar schaart zich voor het overige achter de uitspraak van de rechtbank.
Het Hof oordeelt als volgt.
5.6.
Volgens het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank heeft de gemachtigde ter zitting onder meer het volgende verklaard:
"De rechter houdt het volgende voor.
In de stukken noemt de gemachtigde de bodemdaling, heipalenpest, windmolens, hoogspanningsmasten, fijnstof, strijd met minimaal één rechtsbeginsel omdat grondstaffels, gemeentelijke taxatiekaarten en taxatieverslagen niet zijn overgelegd. Handhaaft u dat nog gemachtigde?
De gemachtigde verklaart dat deze argumenten vergeten kunnen worden en dat het alleen nog gaat om de kapitalisatiefactor en het leegstandrisico. De standaardargumenten gelden voor alle zaken niet."
Uit het hiervoor geciteerde proces-verbaal blijkt dat belanghebbende de daar genoemde argumenten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft ingetrokken zodat deze grieven niet meer in hoger beroep mogen worden opgevoerd. (vgl. HR 14 augustus 2009, ECLI:NL:HR:2009:BJ5125).
Ten aanzien van de waarde
5.7.
De gezochte waarde is de waarde in het economisch verkeer van de volle eigendom van de onroerende zaak in niet-verhuurde staat op peildatum 1 januari 2018 en toestandsdatum 1 januari 2019 (artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). Tussen partijen is niet in geschil dat de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) bruikbaar is om de waarde van het onderhavige object te bepalen. Het Hof volgt partijen hierin.
5.8.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar door uit te gaan van een huurwaarde van (afgerond) € 832.000 - gelet op de werkelijk betaalde huur van € 1.399.501 (exclusief btw ) - eerder van een (veel) te lage dan van een te hoge huur is uitgegaan.
5.9.
Het Hof is voorts van oordeel dat een met de HWK-methode bepaalde waarde ook kan worden onderbouwd met behulp van andere waarderingsmethodes, zoals de methodes genoemd onder 5.5.2 en 5.5.3. Gesteld noch gebleken is dat de rekenbladen behorende bij deze methodes, onjuiste objectgegevens bevatten. De aldus berekende waardes zijn daarmee bruikbaar voor de onderbouwing van de WOZ-waarde.
5.10.
Nu de beide alternatieve rekenmethodes de beschikte waarde ruimschoots ondersteunen, onderschrijft het Hof het oordeel van de rechtbank (r.o. 12) dat de heffingsambtenaar met hetgeen door hem is aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
5.11.
Met betrekking tot de stelling van belanghebbende dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde rekening had moeten worden gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt het Hof dat de grief faalt onder verwijzing naar r.o. 14 van de uitspraak van de rechtbank. De stelling dat met pandemieën ook rekening moet worden gehouden op het moment dat die zich nog niet voordoen, vindt geen steun in het recht.
5.12.
Met betrekking tot de klachten over ontbrekende dan wel te laat ingediende gedingstukken overweegt het Hof als volgt. Voor de reikwijdte van art. 7:4 lid 4, Awb en art. 40, lid 2 Wet WOZ juncto art. 6:17 Awb, verwijst het Hof naar zijn uitspraak van 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499. Deze uitspraak houdt in dat i) art. 7:4 Awb niet de verplichting bevat tot toezending van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de belanghebbende, maar slechts een verplichting tot terinzagelegging (gekoppeld aan het horen) en ii) dat onder de te verstrekken gegevens als bedoeld in art. 40, lid 2Wet WOZ alleen moet worden verstaan het taxatieverslag.
5.13.
De klacht van belanghebbende dat het taxatieverslag niet (tijdig) zou zijn overgelegd, faalt. Ter toelichting van dit oordeel dient het volgende. In zijn verweerschrift in hoger beroep schrijft de heffingsambtenaar dat het taxatieverslag bij de ontvangst van het bezwaarschrift van 29 maart 2019 aan de gemachtigde is verzonden en dat gemachtigde tijdens de hoorzitting niet heeft geklaagd over het ontbreken van een taxatieverslag. In de aanvulling, noch ter zitting van het Hof heeft gemachtigde deze weergave door de heffingsambtenaar weersproken.
Dat het taxatieverslag tijdig is verstrekt vindt ook steun in de uitspraak op bezwaar (van 29 november 2019) waarin onder meer is vermeld (blz. 3): “Middels het verstrekken van de taxatieverslagen is hieraan voldaan”. Nu belanghebbende niet eerder heeft aangevoerd dat hij het taxatieverslag niet (tijdig) heeft ontvangen, ziet het Hof geen aanleiding om de stelling van de heffingsambtenaar over (het tijdstip van) de verzending van het taxatieverslag in twijfel te trekken. Het hof acht daarmee aannemelijk dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende toezendverplichting.
5.14.
Het rapport “Toetsing WOZ waarde” behoort ook tot de gedingstukken (zie bijl. J bij het verweerschrift in beroep van 11 mei 2021). De stelling van de gemachtigde dat dit rapport tardief moet worden verklaard, kan niet worden gevolgd.
5.15.
De stelling dat taxatieverslagen over eerdere en/of latere jaren tot de stukken als bedoeld in art. 8:42 Awb kunnen worden gerekend, faalt. Deze gegevens zijn niet van belang voor de beslechting van het geschil dat zich beperkt tot het onderhavige jaar (2019). De gevraagde gegevens kunnen daarom niet worden gerekend tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in art. 8:42 van de Awb. Het Hof verwijst in dit kader ook naar hetgeen door de rechtbank is overwogen in r.o. 15 van haar uitspraak.
5.16.
De klacht dat het hoorverslag (art. 7:7 Awb) niet is overgelegd, mist feitelijke grondslag. Op 15 mei 2019 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. Het hoorverslag is, zo heeft de heffingsambtenaar geloofwaardig verklaard, op 17 mei 2019 per e-mail aan de gemachtigde verzonden. Het hoorverslag is ook als bijlage F bij het verweerschrift in beroep gevoegd.
5.17.
De klacht dat de grondstaffels ontbreken, faalt ook. Bij toepassing van de HWK-methode noch de toetsingsmethoden genoemd onder 5.5.2 en 5.5.3, spelen dergelijke staffels een rol zodat deze gegevens reeds daarom niet kunnen worden gerekend tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in art. 8:42 van de Awb.
5.18.
Ook overigens ziet het Hof geen reden om de heffingsambtenaar nadere stukken of gegevens te laten overleggen. Voor een deel verwijst de gemachtigde in dat kader naar stukken of gegevens waarvan het niet eens duidelijk is dat zij bestaan, zoals “vergelijkingen met ander “vergelijkbaar” vastgoed c.a., waarvan de waarde óók -aantoonbaar- onjuist is vastgesteld”, een “toekomstige leegstands- annex marktanalyse”, een “recent én onafhankelijk opgemaakt taxatierapport van dit specifiek te onderscheiden object over dit belastingjaar bezien” en “inzichtelijke én controleerbare berekeningen van de gebruikte waardering(en) tevens in onderling verband bezien”. Voor het overige ( “bevindingen vanuit het Kadaster” en waarderingen en taxatiekaarten betreffende voorgaande en latere belastingjaren) heeft belanghebbende in het geheel niet gemotiveerd waarom stukken of gegevens voor de beslissing in deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Tenslotte merkt het Hof op dat het geen aanleiding ziet om, zoals door de gemachtigde is verzocht, derden (andere eigenaren en/of huurders en/of gebruikers) op te roepen.
Verzoek tot vergoeding van immateriële schade
5.19.
Het verzoek van belanghebbende om een hogere vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, wordt afgewezen. De rechtbank is in zoverre in r.o. 19 tot en met 21 op goede gronden tot een juist oordeel gekomen. De rechtbank is daarbij in r.o. 20 van haar uitspraak terecht uitgegaan van samenhang omdat de zaken gelijktijdig zijn behandeld (waarbij gemachtigde steeds betrokken was) en in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp.
5.20.
De heffingsambtenaar heeft in dat kader ter zitting bij het Hof onweersproken verklaard dat in de vier genoemde zaken door de gemachtigde steeds dezelfde argumenten zijn aangevoerd. Onder die omstandigheden is terecht samenhang aangenomen zodat per fase van de procedure waarin sprake is geweest van gezamenlijke behandeling, voor die zaken gezamenlijk slechts eenmaal het tarief van € 500 per halfjaar wordt gehanteerd (vgl. HR 21maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:540).
5.21.
Nu de uitspraak van het Hof is gedaan ruim binnen de termijn van twee jaar te rekenen vanaf de ontvangst van het hoger beroepschrift, is ook daarin geen aanleiding gelegen voor toekenning van het verzoek.
5.22.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7 Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, M.J. Leijdekker en A.M. van Amsterdam, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 25 juli 2023 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
