Uitspraken

Het draait in deze procedure om de vaststelling van de prijs van grond die [appellante] van de gemeente huurt. De huurprijs is in ruim veertig jaar slechts twee keer geïndexeerd, maar de gemeente wil nu stapsgewijs toegroeien naar een marktconforme huur. Dit geschil heeft de volgende achtergrond.

De gemeente is eigenaar van de grond bij [adres] in [woonplaats] , kadastraal bekend als gemeente Dronten, sectie [Y] , nummer [nummer1] gedeeltelijk (het gehuurde). Automobielbedrijf Fa. [naam1] en Zn. maakte vanaf 1969 gebruik van het gehuurde voor de exploitatie van een tankstation. De huurovereenkomst dateert van 7 september 1978. Het tankstation ligt deels op eigen terrein (sectie [Y] , nummer [nummer2] ) en deels op het gehuurde.

Het tankstation wordt door [appellante] met toestemming van de gemeente aan de firma Bol onderverhuurd, die het tankstation onder de naam SuperTank exploiteert.

In artikel 2 van de huurovereenkomst is bepaald dat de vergoeding voor het gebruik van de grond f 2.029,85 per jaar bedraagt en dat het bedrag van de vergoeding jaarlijks door de gemeente kan worden gewijzigd; ‘de gebruiker verklaart bij voorbaat met deze wijziging in te stemmen’ (artikel 2 lid 3). Op grond van artikel 1 kan de ingebruikgeving te allen tijde door een der partijen worden opgezegd, met een opzegtermijn van tenminste drie maanden.

Op 1 januari 1980 is de huur met 3,5% verhoogd en op 1 januari 1982 met 4%. Verder hebben geen huurverhogingen plaatsgevonden.

Sinds 2014 is de gemeente met [appellante] in overleg over aanpassing van de huurprijs aan de huidige marktprijzen. De gemeente heeft Property Value Consultants een taxatierapport laten opstellen (4 mei 2017). Daarin is een marktconforme vergoeding voor het gebruik van het gehuurde berekend van € 16.000,- excl. btw per jaar. Naar aanleiding daarvan heeft de gemeente een ‘ingroeimodel’ voorgesteld dat ertoe zou moeten leiden dat [appellante] na verloop van tijd een dergelijke marktconforme huur zou gaan betalen. De gemeente heeft de gehuurde grond ook aan [appellante] te koop aangeboden. Dat aanbod is echter komen te vervallen. De gemeente heeft hierna nog aan [appellante] geschreven dat de huur voor 2018 zou worden verlaagd naar 50% van een marktconform tarief (€ 8.000,- in 2018), met een jaarlijkse verhoging met 10% tot 2024. [appellante] is echter ook niet bereid deze verhogingen te betalen.

Bij de rechtbank heeft de gemeente een verklaring ‘voor recht’ gevorderd dat zij de vergoeding jaarlijks marktconform mag vaststellen en dat zij jaarlijks de volgende vergoedingen aan [appellante] in rekening kan brengen.

- over 2018: € 8.000,-

- over 2019: € 9.600,-

- over 2020: € 11.200,-

- over 2021: € 12.800,-

- over 2022: € 14.400,-

- over 2023: € 16.000,-

- over 2024 en volgende jaren: € 16.000,-, verhoogd met inflatiecorrectie vanaf
1 januari 2018, op basis van het CBS Prijsindexcijfer (CPI index voor consumentprijzen).

Met uitzondering van de buitengerechtelijke kosten heeft de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland in Lelystad deze vorderingen op 26 februari 2020 toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen en dat de betalingen die op grond van het bestreden vonnis hebben plaatsgehad worden teruggedraaid.

Het hof zal de bezwaren (grieven) van [appellante] hierna thematisch bespreken.

In de overeenkomst is weliswaar bepaald dat de jaarlijkse vergoeding door de gemeente kan worden gewijzigd en dat de huurder bij voorbaat met het gewijzigde bedrag instemt, maar dat betekent niet dat het de gemeente vrijstaat nu een marktconforme huur te vragen. Voor de uitleg van de overeenkomst ten aanzien van de bevoegdheid de jaarlijkse vergoeding te verhogen komt het niet alleen aan op een taalkundige uitleg van de bewoordingen waarin die bevoegdheid is vastgelegd, maar ook op wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst daarover voor ogen stond en hoe de gemeente indertijd invulling heeft gegeven aan haar bevoegdheid. Vast staat dat de huurtarieven bij de aanbieding van de overeenkomst waren gebaseerd op richtlijnen die indertijd door het Ministerie van Financiën waren opgesteld, en dat in die richtlijnen in 1980 en 1982 de tarieven met 3,5 respectievelijk 4% zijn verhoogd ‘waartegen grond ten behoeve van het hebben van een benzineverkooppunt in gebruik gegeven wordt’1. Er is geen discussie over dat de huur vervolgens dienovereenkomstig is betaald. Dat betekent dat de gemeente zich indertijd gebonden achtte aan de in deze richtlijnen vastgestelde tarieven en de indexering die in de wijzigingen daarvan zijn opgenomen2, en dat de huurder daar toen mee heeft ingestemd. De bevoegdheid van de gemeente om de huurprijs aan te passen was daardoor beperkt tot indexering overeenkomstig de richtlijnen. Er is geen aanwijzing voor dat deze contractspartijen hier op enig moment verandering in hebben gebracht. Een andere wijzigingsbevoegdheid dan de indexering op basis van ministeriële richtlijnen is in de overeenkomst niet opgenomen.

Vaststaat dat deze richtlijnen niet meer gelden en dat daarvoor in de plaats geen andere regels zijn overeengekomen waarop de verhoging van de tarieven kan worden gebaseerd. Onduidelijk is gebleven wanneer de richtlijnen zijn vervallen. Partijen gaan er echter wel vanuit dat dat niet lang na 1982 is gebeurd, toen de laatste verhoging werd
doorgevoerd. Dat betekent dat de overeenkomst na het vervallen van die richtlijnen een
leemte is gaan bevatten die door de beginselen van redelijkheid en billijkheid zal moeten worden aangevuld.

Voor zover de gemeente bedoelt te verdedigen dat die aanvulling erin moet resulteren dat alsnog een marktconforme huur wordt vastgesteld, kan zij daarin niet worden gevolgd. Als het al zo is dat indertijd een marktconforme huur is vastgesteld, zoals zij aanvoert, dan nog gaat zij er met dat standpunt aan voorbij dat de contractuele mogelijkheid tot indexering van het overeengekomen tarief was begrensd. De beperkte indexering die heeft plaatsgehad in 1980 en 1982 wijst erop dat de prijs indertijd niet aan de marktontwikkelingen in de toen nieuwe gemeente Dronten is aangepast, maar - al dan niet bedoeld - juist bij die ontwikkelingen is achtergebleven. Daar lijkt de gemeente zelf ook vanuit te gaan, omdat de indexering plaatsvond op basis van een landelijk besluit (landelijke marktontwikkelingen) terwijl de bedrijvigheid in de Flevopolder indertijd snel tot bloei kwam. De grondprijzen in dat gebied stegen volgens de gemeente sneller dan het landelijk gemiddelde.

Het beroep dat de gemeente heeft gedaan op de wettelijke regeling voor aanpassing van de huurprijs van bedrijfsruime aan een marktconform tarief, ook als indexatie is overeengekomen (art. 7:303 en 7:304 BW) gaat niet op. Die regeling geldt voor een ander huurregime dan dat voor onbebouwde grond, waar hier - partijen zijn het daar over eens - sprake van is.

Voor zover [appellante] van haar kant heeft bedoeld te verdedigen dat geen huurverhoging kan plaatsvinden omdat die niet langer op de richtlijn kan worden gebaseerd, kan zij daarin evenmin worden gevolgd3. Uitgangspunt voor partijen was immers juist dat jaarlijkse indexering wel mogelijk was.

Het hof is van oordeel dat de redelijkheid en billijkheid onder de gegeven omstandigheden meebrengen dat de huurprijs vanaf 1982 jaarlijks kon worden geïndexeerd. Zoals gezegd, biedt artikel 3 lid 2 van de overeenkomst immers die mogelijkheid, en nergens blijkt uit dat met het vervallen van het landelijk besluit werd beoogd verdere indexeringen - of zelfs jaarlijkse indexering - tegen te gaan.

Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep heeft [appellante] berekend dat een jaarlijkse indexering met 4% per 2019 zou resulteren in een jaarhuur van € 4.231,77, en dat een indexering aan de hand van het CBS prijsindexcijfer lager zou uitkomen. Noch deze berekening, noch die conclusie is door de gemeente bestreden. Het komt het hof redelijk en billijk voor [appellante] in deze berekening te volgen, en vanaf 2019 de door de gemeente voorgestelde CPI index voor consumentprijzen tot uitgangspunt te nemen voor de invulling van artikel 3 lid 2 van de overeenkomst.

Omdat de gemeente gebonden is aan de door haar met de rechtsvoorganger van [appellante] overeengekomen tarieven, kan zij zich er niet (na verloop van decennia) op beroepen dat die tarieven strijdig zijn met de Wet Markt Overheid en artikel 107 VWEU (ongeoorloofde staatssteun).

Partijen hebben verder gediscussieerd over de vraag of artikel 2 lid 3 van de overeenkomst een algemene voorwaarde is, zoals [appellante] beweert. Het belang bij de beoordeling van dat standpunt heeft [appellante] echter niet, omdat het hof er op grond van de uitwerking die partijen aan de overeenkomst hebben gegeven vanuit gaat dat de gemeente niet onverkort een beroep op de taalkundige betekenis van deze bepaling toekomt, maar aan de beperking van de bevoegdheid tot huurverhoging met alleen een indexeringspercentage is gebonden. Voor de te nemen beslissing is evenmin nog van belang hoeveel m2 precies door [appellante] van de gemeente wordt gehuurd.

De bestreden vonnissen zullen worden vernietigd. Het hof zal bepalen dat de overeenkomst slechts een jaarlijkse indexering toelaat (zie hierna voor de invulling daarvan). Gelet op het feit dat partijen over en weer deels in het ongelijk worden gesteld, zullen zij in beide procedures ieder de eigen proceskosten moeten dragen (zogenoemde compensatie van kosten in eerste en tweede instantie).

De gemeente is gehouden aan [appellante] het verschil terug te betalen tussen het bedrag dat zij op grond van het vonnis heeft betaald en het bedrag dat zij op grond van dit arrest verschuldigd is. Omdat nu niet valt te bepalen welk bedrag op grond van het bestreden vonnis ten onrechte is betaald, zal de vordering van [appellante] op dat punt in algemene bewoordingen worden toegewezen.