GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.294.543
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, 9060921)
arrest in kort geding van 22 februari 2022
[appellant]
,
wonende te [woonplaats1] ,
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Goedbewind.nl B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [naam1] (hierna: [naam1] ),
gevestigd te Arnhem,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: Goedbewind,
advocaat: mr. P.G.W. van Wees.
2 Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[appellant] en [naam1] hebben op 14 december 2019 een huurovereenkomst gesloten waarbij [naam1] de woning aan de [adres] te [woonplaats1] (hierna: het gehuurde) van [appellant] heeft gehuurd. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:
“3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar ingaande op 15 januari 2020 en lopende tot en met 14 januari 2021. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst wel tussentijds door opzegging beëindigen. (…) Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door met een maximum van één jaar, derhalve tot en met 14 januari 2022. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.”
In artikel 19 van de Algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:
“De opzegtermijn is gelijk aan de duur van een betaalperiode, maar is voor een opzegging door huurder niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden en voor een opzegging door verhuurder niet korter dan drie maanden.”
2.2.
De (toekomstige) goederen van [naam1] zijn per 5 februari 2020 onder bewind gesteld met benoeming van Goedbewind tot bewindvoerder.
2.3.
[appellant] heeft aan [naam1] op 12 oktober 2020 een brief afgegeven met daarin de mededeling dat de huurovereenkomst niet zal worden verlengd en afloopt op 14 januari 2021. Goedbewind heeft deze brief dezelfde dag via de mentor van [naam1] ontvangen.
2.4.
Vervolgens heeft [appellant] bij de kantonrechter in kort geding gevorderd Goedbewind te veroordelen het gehuurde binnen 14 dagen te ontruimen. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter is voorshands onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd. In dat kader heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en dat [appellant] de in rov. 2.3 genoemde brief [naam1] twee dagen te vroeg heeft afgegeven (gezien de bepalingen in artikel 7:271 lid 1 BW).
2.5.
[appellant] vordert in hoger beroep hetzelfde als bij de kantonrechter. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen en Goedbewind onder meer veroordelen om het gehuurde binnen drie maanden na dit arrest te ontruimen. Hieronder zal het hof uitleggen hoe het tot dat oordeel is gekomen.
3 De motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1.
[appellant] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. [appellant] wil namelijk op zeer korte termijn zelf in het gehuurde gaan wonen, omdat hij geen eigen woonruimte meer heeft. Op dit moment woont [appellant] bij zijn broer. Tot enige tijd geleden woonde [appellant] in het hotel van zijn ex-partner [naam2] , maar dat hotel is inmiddels verkocht. [appellant] en [naam2] bezitten samen een woning in [plaats1] . [appellant] heeft aannemelijk gemaakt dat hij niet in die woning kan gaan wonen omdat de woning nog volledig moet worden opgeknapt en [naam2] en hij (de gezamenlijke eigenaren) de woning hebben gekocht zodat hun zoon daar uiteindelijk kan wonen.
3.2.
Bij de beoordeling van een ontruimingsvordering in kort geding staat voorop dat voor toewijzing alleen plaats is als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de ontruiming zal worden bevolen, terwijl van de verhuurder, mede gelet op de belang van de huurder, niet gevraagd mag worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Bepaalde of onbepaalde tijd?
3.3.
[appellant] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten. Anders dan Goedbewind stelt, volgt uit de bewoordingen van artikel 3.1 van de huurovereenkomst voldoende duidelijk dat partijen een huurovereenkomst voor de duur van één jaar, dus een bepaalde tijd, zijn overeengekomen (zie rov. 2.1).
3.4.
Goedbewind betoogt dat de mentor van [naam1] bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk heeft aangegeven dat [naam1] alleen geïnteresseerd was in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, omdat zij vanwege haar (psychiatrische) problematiek een stabiele woonsituatie nodig heeft. Volgens Goedbewind heeft [appellant] ingestemd met het aangaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Naar het oordeel van het hof is vooralsnog echter niet aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure tot het oordeel zal komen dat partijen, in afwijking van de tekst van de huurovereenkomst, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten. [appellant] heeft het betoog van Goedbewind gemotiveerd weersproken. Nu Goedbewind haar verklaringen in dit kader niet heeft onderbouwd, kan het hof daarvan niet uitgaan.
3.5.
In dit geval is sprake van een huurovereenkomst die is aangegaan voor één jaar. Deze huurovereenkomst eindigt op grond van artikel 7:228 lid 1 BW in principe na afloop van dat jaar, zonder dat de verhuurder de overeenkomst hoeft op te zeggen. Wel is de verhuurder op grond van artikel 7:271 lid 1 BW verplicht om de huurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voor het verstrijken van de bepaalde huurperiode schriftelijk te informeren over de dag waarop de huur verstrijkt (het aanzeggen van het eindigen van de huur). Indien niet aan dat vereiste wordt voldaan, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Artikel 7:271 lid 1 BW is van dwingend recht. Daardoor is de opzegtermijn uit de Algemene bepalingen bij de huurovereenkomst in dit geval niet van toepassing.
3.6.
[appellant] heeft de brief met zijn aanzegging van het einde van de huurovereenkomst op 12 oktober 2020 afgegeven aan [naam1] en niet aan de formele procespartij Goedbewind (zie in rov. 2.3). Goedbewind heeft daaraan in deze procedure geen juridische gevolgen verbonden. Volledigheidshalve merkt het hof nog op dat Goedbewind ook niet in haar belangen is geschaad doordat [appellant] (niet op de hoogte van het beschermingsbewind) de brief aan [naam1] heeft afgegeven en Goedbewind de aanzeggingsbrief nog dezelfde dag heeft ontvangen.
3.7.
In dit geval diende de aanzegging van het einde van de huur niet eerder dan 14 oktober 2020 en niet later dan 14 december 2020 plaats te vinden. Daaraan is niet voldaan. De brief van 12 oktober 2020 is daarom in beginsel twee dagen te vroeg en de daarop volgende brief van [appellant] van 21 december 2020 te laat.
Redelijkheid en billijkheid
3.8.
[appellant] doet echter een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het hof overweegt dat de redelijkheid en billijkheid eraan in de weg kunnen staan dat op grond van artikel 7:271 lid 1 BW een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat. De rechter dient echter terughoudend te zijn met de honorering van een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.
3.9.
De omstandigheden van dit geval maken dat het hof het zeer aannemelijk acht dat de bodemrechter tot de conclusie zal komen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat op grond van het feit dat de aanzeggingsbrief twee dagen te vroeg is overhandigd, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Daarbij is het volgende van belang.
3.10.
De aanzeggingsplicht is bedoeld om de huurder er tijdig van op de hoogte te stellen dat hij de woning moet verlaten en enige tijd te gunnen om op zoek te gaan naar een andere woning. De bepaling dat deze aanzegging niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huur kan plaatsvinden, voorkomt dat verhuurders in de huurovereenkomst al kunnen voldoen aan de aanzeggingsplicht door daarin alvast op te nemen (aan te zeggen) dat de huurovereenkomst na één of twee jaar eindigt. In dit geval is sprake van een zeer geringe afwijking van de termijn van aanzegging van slechts twee dagen. Na de aanzeggingsbrief was het voor Goedbewind duidelijk dat de huurovereenkomst van [naam1] eindigde, zodat zij op zoek moest naar een andere woning. In de brief van 12 oktober 2020 staat namelijk met zoveel woorden: “Helaas moet ik U mededelen dat Uw jaarkontrakt (…) niet verlengd zal worden. Uw kontrakt loopt af op 14 januari 2021. Vanaf heden tot uiterlijk 14 januari 2021 (3 maanden) heeft U de mogelijkheid om iets anders te vinden. (…)”. Aan het doel van de aanzeggingsplicht is hiermee voldaan. Door de honorering van het beroep van [appellant] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid wordt niet, zoals Goedbewind aanvoert, de wettelijke huurbescherming aan [naam1] ontnomen. Immers, in de hypothetische situatie dat de aanzegging wel binnen het tijdvak van artikel 7:271 lid 1 BW was gedaan had [naam1] het gehuurde ook moeten verlaten. Bovendien valt uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7:721 lid 1 BW af te leiden dat de wetgever, zélfs in het geval de verhuurder helemaal geen aanzeggingsbrief had gestuurd, niet uitsloot dat de rechter onder omstandigheden voorbij zou kunnen gaan aan dat nalaten.1
Bij het voorgaande komt nog dat Goedbewind al enkele dagen na de ontvangst van de brief van 12 oktober 2020 een advocaat had ingeschakeld en dus wist (en er rekening mee moest houden) dat [appellant] twee maanden de tijd had om zijn te vroege aanzegging te herstellen door alsnog binnen het juiste tijdvak een aanzeggingsbrief te sturen. Goedbewind heeft vervolgens op 16 december 2020 bezwaar gemaakt tegen de aanzegging, toen de periode was verlopen waarbinnen [appellant] alsnog een juiste aanzegging kon doen.
3.11.
Relevant is verder dat [appellant] geen professionele verhuurder is (dit was het enige pand dat hij verhuurde). Ook heeft Goedbewind niet betwist dat [appellant] geen commerciële huurprijs rekende. De huurprijs bedraagt € 750,- per maand, inclusief servicekosten (waaronder nutsvoorzieningen), terwijl [appellant] een bedrag van bijna € 300,- per maand aan servicekosten betaalt. Het hof vindt het verder aannemelijk dat [appellant] , zoals hij heeft gezegd, [naam1] heeft willen helpen toen zij een woning nodig had.
3.12.
Goedbewind heeft uiteraard belang bij het behoud van het gehuurde als woonruimte voor [naam1] . Dat belang weegt echter niet op tegen het belang van [appellant] bij het gehuurde. [appellant] heeft het gehuurde privé gekocht met de bedoeling om er uiteindelijk zelf te gaan wonen. Daarom heeft [appellant] ervoor gekozen het gehuurde slechts tijdelijk te verhuren. Zoals het hof onder 3.1 heeft overwogen, heeft [appellant] op dit moment geen eigen woonruimte. Het belang van [appellant] bij het gehuurde is dus groot.
3.13.
Gelet op het voorgaande moet het ervoor gehouden worden dat (de bodemrechter zal oordelen dat) de huurovereenkomst op 14 januari 2021 is geëindigd, zonder dat [appellant] de huurovereenkomst hoefde op te zeggen. Goedbewind zal worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Het hof ziet gelet op de (psychiatrische) problematiek van [naam1] aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op drie maanden.
3.14.
Als uitgangspunt geldt, gelet op de aard van het kort geding, dat in deze procedure in het algemeen geen plaats is voor uitgebreide bewijslevering. Er is niet voldoende gesteld of gebleken dat er in deze zaak redenen zijn om van dat uitgangspunt af te wijken. Het hof gaat daarom aan het bewijsaanbod van [appellant] voorbij.
4 De slotsom
4.1.
Het hoger beroep slaagt. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen en beslissen zoals hierna vermeld.
4.2.
Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof Goedbewind in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 109,66
- griffierecht € 85,-
totaal verschotten € 194,66
- salaris advocaat € 720,-
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten € 103,83
- griffierecht € 338,-
totaal verschotten € 441,83
- salaris advocaat € 2.228,- (2 punten x tarief II)
4.3.
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten en wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter, recht doende als voorzieningenrechter, in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 16 april 2021 en doet opnieuw recht;
veroordeelt Goedbewind om binnen drie maanden na betekening van dit arrest het gehuurde met alle personen en zaken die zich daarin bevinden te ontruimen en te verlaten, en onder
afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [appellant] te stellen;
veroordeelt Goedbewind in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de procedure in eerste aanleg vastgesteld op € 194,66 voor verschotten en op € 720,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 441,83 voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt Goedbewind in de nakosten, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval Goedbewind niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.J. Louter, L.J. de Kerpel-van de Poel en M.S.A. van Dam en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2022.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
