Uitspraken

[appellant] heeft in zijn memorie na aanvullend deskundigenbericht gesteld dat hij zich kan vinden in de beantwoording van de aanvullende vragen door [naam1] . Ten aanzien van de proceskosten meent [appellant] dat de Gemeente in de proceskosten dient te worden veroordeeld in plaats van dat deze zullen worden gecompenseerd, omdat hij als de overwegend in het gelijk gestelde partij moet worden beschouwd.

De Gemeente heeft zowel de beantwoording door de deskundige van de aanvullende vraag 1 als de aanvullende vraag 2 (en daarmee ook vraag 3) bestreden. Kort gezegd betoogt de Gemeente dat de deskundige bij de beantwoording van vraag 1, waarbij de deskundige voor het bouwperceel van [appellant] is uitgegaan van een bebouwingsoppervlak van 112,5 m2 en een volume van 900 m3, niet van vergelijkbare referentieobjecten is uitgegaan. De referentieobjecten die de deskundige in zijn deskundigenbericht van 12 mei 2020 heeft gebruikt zien, op een enkele uitzondering na, volgens de Gemeente op kavels waarop een woning kan worden gerealiseerd met een veel grotere inhoud dan 600, 750 dan wel 900 m3. Daarom zou, zo begrijpt het hof de stelling van de Gemeente, de waarde van het bouwperceel op de peildata 25 april 2006 en 17 december 2009 te hoog zijn ingeschat. De Gemeente betoogt ook dat de uitweg/erfdienstbaarheid van overpad aan de bouw van een aan- of bijgebouw (als dat planologisch al was toegestaan) in de weg zou hebben gestaan.

Naast de reactie op het aanvullende deskundigenbericht heeft de Gemeente nog twee punten naar voren gebracht die zij als ‘feitelijke nova’ aanduidt. Ten eerste is aan [appellant] (alsnog) een planschadevergoeding van € 350.000,- toegekend en ten tweede heeft hij in juli 2021 het bouwperceel verkocht en geleverd voor € 330.000,-. Volgens de Gemeente zal [appellant] - als hij een vergoeding zou krijgen voor de waardedaling van het bouwperceel in de periode 2006-2009 - in de nieuwe situatie ‘overgecompenseerd’ worden. De Gemeente verzoekt het hof dan ook de schade ‘concreet’ in plaats van ‘abstract’ (dus geabstraheerd van de vraag of het bouwperceel al of niet is verkocht en rekening houdend met de planschade) te berekenen. In dat verband verzoekt de Gemeente het hof om terug te komen van zijn oordeel in het tussenarrest van 5 februari 2019 (rov. 5.19 en 5.20) over de wijze waarop in deze zaak de schade moet worden begroot.

De verkoopprijs van het bouwperceel van € 330.000 in 2021 (nadat de vastgoedmarkt zich heeft hersteld van de kredietcrisis) illustreert volgens de Gemeente bovendien dat de deskundige de verkoopwaarde van dit perceel in 2006 en 2009 veel te hoog heeft getaxeerd.

waarde bouwperceel 2006 en 2009

De deskundige meldt in zijn aanvullend rapport dat, uitgaande van een bebouwingsoppervlakte van 112,5 m2, een bouwvolume van 900 m3 kan worden gerealiseerd. [appellant] stelt zich in zijn memorie na aanvullend deskundigenbericht (onder overlegging van een kaartje als productie 160) weliswaar op het standpunt dat de Gemeente ten onrechte van een totale oppervlakte van 450 m2 in plaats van 576 m2 is uitgegaan, maar verbindt er wat betreft de beantwoording door de deskundige van vraag 1 geen consequentie aan. De bouwoppervlakte noch het bouwvolume wordt door de Gemeente betwist. De Gemeente betwist alleen dat er - anders dan de deskundige zou hebben gesuggereerd - gelet op het destijds geldende bestemmingsplan ‘Wilhelminapark 1974’ ruimte is voor een aan- of bijgebouw.

Het hof neemt het uitgangspunt van de deskundige over dat uitgaande van een bebouwingsoppervlakte van 112,5 m2, een bouwvolume van 900 m3 kon worden gerealiseerd. De deskundige heeft echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom het gelet op het bestemmingsplan mogelijk zou zijn om aan- en/of bijgebouwen toe te voegen. Het hof gaat er daarom van uit dat [appellant] in 2006 en in 2009 de mogelijkheid had om een woning van 900 m3 op een bebouwingsoppervlakte van 112,5 m2, zonder bijgebouwen, op zijn bouwperceel te bouwen. Het hof gaat voor dit oordeel uit van de rekensom die de deskundige maakt: bij toepassing van een zadeldak kan op een bebouwingsoppervlakte van 112,5 m2 een woning met een gemiddelde hoogte van 8 m worden gebouwd, welke woning een volume heeft van 900 m3.

De referentieobjecten die de deskundige in zijn rapport van 12 mei 2020 heeft gebruikt ter bepaling van de marktwaarde van het bouwperceel in 2006 en in 2009 (waarbij hij een afslag van circa 20% van de waarde uit 2006 voor 2009 heeft toegepast) gaan in het merendeel van de gevallen uit van een groter bouwvolume, wat volgens het hof meer gewicht in de schaal legt dan het aantal m2. De referentieobjecten zijn echter niet zodanig afwijkend dat zij niet door de deskundige als vergelijking voor de marktwaarde van het bouwperceel van [appellant] mogen worden gebruikt. Het hof zal aan de hand van de referentieobjecten schattenderwijs zélf een correctie van 20% op de door deskundige aan het bouwperceel toegekende waarde van € 450.000 in 2006 toepassen. Aan deze praktische benadering geeft het hof de voorkeur boven wederom een nader onderzoek door de deskundige, mede gelet op het feit dat deze procedure al lange tijd loopt en er mogelijk (en kennelijk) geen andere vergelijkingsobjecten zijn te vinden. Geen van partijen heeft in ieder geval andere (mogelijke) vergelijkingsobjecten aangedragen.

Dit betekent dat het hof ervan uitgaat dat de onderhandse verkoopwaarde van het bouwperceel mét vergunning op de peildatum 25 april 2006 € 360.000 (80% van

€ 450.000) zou hebben bedragen (en zonder vergunning blijft de waarde € 4.500). De onderhandse verkoopwaarde van het bouwperceel mét vergunning op de peildatum 17 december 2009 bedraagt dan € 288.000 (80% van € 360.000) (en zonder vergunning blijft de waarde € 4.250). De schade die [appellant] heeft geleden door het onrechtmatig handelen van de Gemeente (te weten de waardevermindering van het bouwperceel 2006-2009) bedraagt dus € 71.750, te weten € 355.500 (€ 360.000- €4.500; situatie 2006) -/- € 283.750 (€ 288.000- € 4.250; situatie 2009). Zoals in het tussenarrest van

5 februari 2019 is overwogen (rov. 5.18) is de schadevergoedingsvordering als gevolg van het eerste onrechtmatige besluit van de Gemeente van 25 april 2006 meteen rentedragend geworden (voor het bedrag van € 355.500). Zoals vervolgens in het tussenarrest is overwogen (rov. 5.19) dient op de peildatum 17 december 2019 van dit rentedragende schadebedrag de waardevermeerdering die door de vergunningverlening ontstond in mindering te worden gebracht. De rentedragende vordering bedraagt vanaf peildatum 17 december 2009 daarom € 71.750.

uitweg/erfdienstbaarheid van overpad

Dit alles overziende ziet het hof geen aanleiding om terug te komen van zijn eerdere beslissing om de schade van [appellant] , die hij heeft geleden ten gevolge van het onrechtmatig handelen van de Gemeente, anders te berekenen dan door het verschil te nemen tussen de verkoopwaarde van het bouwperceel in 2006 en de verkoopwaarde van het bouwperceel in 2009 (in beide gevallen de waarde van het perceel met vergunning verminderd met de waarde zonder vergunning).

In deze procedure gaat het om de vraag welke schade [appellant] vergoed dient te krijgen als gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente. Dat onrechtmatig handelen bestaat hieruit dat de Gemeente [appellant] onjuist en onvolledig heeft voorgelicht over de mogelijkheden voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor zijn bouwperceel en daartoe op 25 april 2006 een (naderhand gebleken) onrechtmatig besluit nam. Aan dit onrechtmatig handelen kwam een einde op 17 december 2009 toen de Gemeente [appellant] alsnog een (reguliere) vergunning voor het bouwen van een woning op zijn bouwperceel verleende en hij zijn bouwplan kon uitvoeren. De schade wordt, zoals uiteengezet, gevormd door de waardevermindering van het bouwperceel in de periode 2006-2009.

Wat zich nadien (te weten na 17 december 2009) heeft afgespeeld - 1) eerst wel en daarna geen bouwmogelijkheid ten gevolge van de vaststelling van een geluidscontour en daarna weer wel door vernietiging van die geluidscontour en 2) eerst planschadevergoeding in natura en daarna een planschadevergoeding in geld van € 350.000 - is voor de schadebepaling in deze procedure niet van belang. De Gemeente heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende toegelicht waarom het redelijk in de zin van artikel 6:100 BW zou zijn om het voordeel dat [appellant] volgens de Gemeente heeft gehad door, wat zij noemt, een voor haar ‘uiterst ongelukkig verloop van de verschillende bestuursrechtelijke procedures’ in 2019 en 2021, toe te rekenen aan de onrechtmatige gedragingen van de Gemeente in de periode van 2006 tot 2009. Deze beslissing is in lijn met die van het hof in rechtsoverweging 5.20 van het tussenarrest van 5 februari 2019 waarin het heeft beslist dat waardedalingen van het bosperceel (ten nadele van [appellant] ) ten gevolge van bestemmingswijzigingen na 2009 niet meer in causaal verband staan als bedoeld in artikel 6:98 BW met de onrechtmatige gedragingen van de Gemeente in de periode van 2006 tot en met 2009. Bovendien is de juridische grondslag voor de vergoeding van planschade een andere (te weten schadevergoeding uit hoofde van rechtmatig handelen van de Gemeente) dan die in deze procedure aan de orde is. Daarnaast kan de verkoopprijs van € 330.000 in 2021, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet zonder meer als vergelijkingsmaatstaf voor de marktwaarden in 2006 en 2009 dienen.

grieven

Het hof heeft in zijn tussenarrest van 5 februari 2019 al een oordeel gegeven over het al of niet slagen van de volgende grieven in het principaal en in het incidenteel hoger beroep.

Het hof heeft geoordeeld dat in het incidenteel hoger beroep de grieven I, II, VI, VII, XI, XII falen en dat de grieven III, IV, V, VIII, IX en X slagen.

In het principaal hoger beroep heeft het hof geoordeeld dat grief I deels slaagt en deels faalt, de grieven II en III falen, de voorwaardelijke grief IV faalt, de voorwaardelijke grief V geen bespreking behoeft en grief VI slaagt voor zover deze grief betrekking heeft op de ingangsdatum van de wettelijke rente over de gemiste verkoopopbrengst van het bouwperceel (25 april 2006). Grief VI slaagt bovendien voor zover [appellant] daarin opkomt tegen de ingangsdatum van de wettelijke rente voor de door derden aan hem gefactureerde bedragen. Voor wat betreft de notariskosten is dat 11 december 2008 (zie productie 110 bij memorie van grieven) en voor wat betreft de advocaatkosten sluit het hof aan bij de datum van 17 december 2009 (randnummer 148 bij memorie van grieven). Grief VII faalt.

Het hof zal dus nog een oordeel moeten geven over de grieven XIII en XIV in het incidenteel hoger beroep en grief VIII in het principaal hoger beroep. Het gaat dan om de vraag wie van partijen in de proceskosten, zowel in eerste aanleg (waarbij de proceskosten zijn gecompenseerd) als in het principaal en in het incidenteel hoger beroep moet worden veroordeeld.

In eerste aanleg is de Gemeente veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een (totaal) bedrag van in hoofdsom € 73.348,74 (€ 55.115,49 op grond van onrechtmatige daad in de voorbereidingsfase + € 7.111,50 op grond van onrechtmatige daad gelegen in de beslissing op bezwaar + € 9.333,75 op grond van onrechtmatige daad gelegen in het nemen van het besluit) + € 1.788 overige schade). In hoger beroep zal de Gemeente worden veroordeeld tot betaling aan [appellant] van een (totaal)bedrag van in hoofdsom

€ 85.615,76 (€ 71.750 op grond van onrechtmatige daad vanwege het nemen van naderhand vernietigde besluiten + € 2.270,38 voor notariskosten + € 9.807,38 voor advocaatkosten + € 1.788 vergoeding overige schade/buitengerechtelijke kosten).

De belangrijkste vraag die partijen verdeeld houdt, is of de Gemeente jegens [appellant] aansprakelijk is op grond van onrechtmatig handelen vanwege (kort gezegd) het nemen van naderhand vernietigde besluiten ten aanzien van de bouwkavel van [appellant] . Die vraag is zowel door de rechtbank als het hof bevestigend beantwoord (reden waarom het betreden vonnis in hoofdlijnen zal worden bekrachtigd). Vervolgens is de schade, aan de hand van twee deskundigenberichten, begroot.

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij een hoger bedrag aan schadevergoeding wenste. De Gemeente is in hoger beroep gekomen omdat zij van mening is dat zij niet onrechtmatig heeft gehandeld.

[appellant] is tot twee keer toe in het gelijk gesteld wat betreft de kernvraag naar het onrechtmatig handelen van de Gemeente. Dat [appellant] een hoger bedrag wenste, doet in wezen niet af aan het feit dat [appellant] als de overwegend in het gelijk gestelde partij moet worden beschouwd. Bovendien heeft hij in zijn petitum (onder B) eveneens ‘een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag’ gevorderd. Het hof zal daarom de Gemeente in de kosten van zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep veroordelen, zoals hierna vermeld. Het hof ziet om voornoemde reden tevens aanleiding om de Gemeente in de kosten van de eerste aanleg te veroordelen.

Dit betekent dat grief VIII in het principaal hoger beroep slaagt en dat de grieven XIII en XIV in het incidenteel hoger beroep falen. De kosten van de deskundigenberichten zullen eveneens voor rekening van de Gemeente komen.

slotsom

De slotsom luidt dat het vonnis zal worden bekrachtigd, zij het dat een ander bedrag aan schadevergoeding aan [appellant] zal worden toegewezen en met uitzondering van de daarin vermelde compensatie van proceskosten. Het vonnis zal in zoverre worden vernietigd. De Gemeente zal worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vast te stellen op € 102,27 aan explootkosten, € 1.519 aan griffierecht en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (tarief IV x 3 punten) en tot aan deze uitspraak wat betreft het principaal hoger beroep vast te stellen op € 99,87 aan explootkosten, € 1.631 aan griffierecht en op € 11.170,50 (tarief IV x 5,5 punt) voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en wat betreft het incidenteel hoger beroep op € 5.585,25 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (tarief IV x 5,5 punt x ½).

Als niet weersproken zal de Gemeente ook in de nakosten worden veroordeeld.