GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/2619
uitspraakdatum: 25 juni 2024
Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 20 juli 2023, nummer UTR 22/5823, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht te Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 270 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 475.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. H. Vloet, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
3 Geschil
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit (uiteindelijk) een waarde van € 410.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en staat een waarde voor van € 475.000.
3.3.
Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden.
4 Beoordeling van het geschil
4.1.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ in de bezwaarfase niet alle gegevens heeft verstrekt waar hij in zijn bezwaarschrift om heeft verzocht. De heffingsambtenaar betwist dat.
4.2.
De vraag of sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ kan naar het oordeel van het Hof in het midden blijven. Indien veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat dit artikel door de heffingsambtenaar zou zijn geschonden, dient het Hof te beoordelen of belanghebbende door die schending is benadeeld. Gelet op hetgeen belanghebbende tot en met het hoger beroep tegen de waardebeschikking heeft aangevoerd, acht het Hof aannemelijk dat belanghebbende ook beroep en hoger beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. Het Hof ziet namelijk geen verband tussen de niet-verstrekte gegevens en de door belanghebbende aangevoerde (hoger)beroepsgronden. Daarbij is van belang dat belanghebbende gedurende de procedure verschillende standpunten heeft ingenomen omtrent de waarde (bezwaarschrift € 356.000, beroepschrift € 410.000, hogerberoepschrift € 356.000 en ter zitting van het Hof € 410.000) en dat hij in de bezwaarfase een taxatierapport heeft overgelegd waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 410.000. Hieruit valt af te leiden dat belanghebbende op basis van eigen onderzoek, alsmede dat van een derde deskundige – los van de door de heffingsambtenaar gebezigde onderbouwing – aanleiding zag om (hoger) beroep in te stellen. Het Hof concludeert dat belanghebbende niet is benadeeld door een eventuele schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en passeert dat eventuele gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Nu aannemelijk is dat belanghebbende ook bij een eventuele schending van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ hoe dan ook kosten gemaakt zou hebben, ziet het Hof geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van griffierecht. Belanghebbende heeft ook niet gesteld dat de door hem gestelde schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ anderszins tot hogere kosten zou hebben geleid.
4.3.
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
4.4.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
4.5.
Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
4.6.
Het staat de heffingsambtenaar vrij om de door hem vastgestelde waarde in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen. Wel dient belanghebbende daarbij voldoende gelegenheid te hebben gehad daarop te reageren. Hierover klaagt belanghebbende niet.
4.7.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 30 januari 2023, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 453.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier vergelijkingsobjecten gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:
- -
[adres1] 160 (bouwjaar 1936), gebruiksoppervlakte 110 m2, perceeloppervlakte 106 m2, verkocht op 23 december 2021 voor € 650.000.
- -
[adres1] 219 (bouwjaar 1931), gebruiksoppervlakte 102 m2, perceeloppervlakte 118 m2, verkocht op 26 november 2021 voor € 695.000.
- -
[adres1] 296 (bouwjaar 1936), gebruiksoppervlakte 103 m2, perceeloppervlakte 99 m2, verkocht op 26 juni 2020 voor € 485.000.
- -
[adres1] 282 (bouwjaar 1936), gebruiksoppervlakte 103 m2, perceeloppervlakte 99 m2, verkocht op 13 september 2020 voor € 524.500.
4.8.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, met name [adres1] 296 en [adres1] 282, goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Deze vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als de onroerende zaak, hebben een vergelijkbare gebruiksoppervlakte (97-99 m2) en perceeloppervlakte (98-99 m2). Verder hebben deze vergelijkingsobjecten vergelijkbare scores voor bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde vierkantemeterprijzen bieden voldoende steun aan de vierkantemeterprijs waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan bij het waarderen van de onroerende zaak.
4.9.
Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport maakt het voorgaande niet anders. In dat taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd op € 410.000. In het taxatierapport is uitgegaan van een basiswaarde voor opstallen en grond/locatie van zowel een ‘standaardwoning’ als ‘onderhavige woning’. Op de basiswaarde ‘onderhavige woning’ zijn correcties voor bouwjaar, staat object en ligging in mindering gebracht. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – is niet begrijpelijk waarom juist deze bedragen voor basiswaarden en correcties worden gehanteerd. Ook is niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met welke overeenkomsten en verschillen tussen de onroerende zaak en de ook in het rapport vermelde vergelijkingsobjecten. Voorts ontbreekt een toelichting waarom deze wijze van taxeren leidt tot de in de Wet WOZ bedoelde waarde in het economische verkeer.
4.10.
Gelet op het voorgaande is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2021 van € 475.000 niet te hoog is.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
6 Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.
De griffier, Het lid van de belastingkamer,
E.D. Postema J. van de Merwe
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 27 juni 2024
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
