Uitspraken

In hoger beroep hebben [geïntimeerde1] en [geïntimeerden2 en 3] het primaire verweer, dat [geïntimeerde1] de eigendom van de strook grond door bevrijdende verjaring heeft gekregen, prijs gegeven. Het hof verwerpt het subsidiaire beroep op verkrijgende verjaring omdat [geïntimeerde1] vanaf 2006 geen 10 jaar het bezit van de strook grond heeft gehad. De vordering tot ontruiming van de strook grond door [geïntimeerden2 en 3] wordt toegewezen en [geïntimeerde1] wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding aan [appellant] . Het hof begroot die schadevergoeding op € 562,-, te vermeerderen met wettelijke rente.

Na de feiten te hebben opgesomd, zal het hof uitleggen op grond van welke argumenten het hof tot dit oordeel is gekomen.

[appellant] heeft in de brief van zijn rechtsbijstandsverzekeraar van 19 juli 2018 [geïntimeerde1] er op gewezen dat de nieuwe bestrating op een deel van zijn perceel weiland is aangelegd. Ook is door [geïntimeerde1] op het perceel weiland een afrastering geplaatst en een sloot dicht gemaakt. [appellant] wil dat [geïntimeerde1] dit met zijn eigendom strijdige gebruik beëindigt en de schade vergoedt.

De advocaat van [geïntimeerde1] heeft in zijn brief van 20 augustus 2018 geantwoord dat de erfafscheiding de kadastrale grens aangeeft en voor zover dat niet het geval is dat [geïntimeerde1] de eigendom van de strook grond vanaf de kadastrale grens tot de erfafrastering (hierna: de strook grond) door verjaring heeft gekregen. De gehele bestrating is daardoor aangelegd op het perceel waarvan [geïntimeerde1] eigenaar is. Van inbreuk op het eigendomsrecht van [appellant] is, volgens de advocaat van [geïntimeerde1] , geen sprake.

Hierop is nog enige correspondentie gevolgd waarin [appellant] en [geïntimeerde1] in hun standpunten volharden.

Op 13 mei 2019 heeft [geïntimeerde1] het perceel met woonhuis aan [geïntimeerden2 en 3] verkocht en op 17 juli 2019 aan hen geleverd. In de akte van levering is een passage uit de koopovereenkomst over de kadastrale grenzen aangehaald. Onder het kopje “BEPALINGEN KOOPOVEREENKOMST” staat:

“Over- ondermaat

Artikel 5

(…)

Te dezen wordt nog verwezen naar artikel 21 van de koopovereenkomst waarin staat vermeld:

‘Verkoper verklaart dat de werkelijke situatie afwijkt van de kadastrale grenzen. De kadastrale grens links wijkt af.’

Laatstbedoelde kadastrale grens (noordelijke erfgrens) zal – niet voor rekening van koper – nog door het Kadaster worden vastgesteld, naar aanleiding waarvan door partijen nog nader overleg zal plaatsvinden.

Mocht uit de hiervoor bedoelde kadastrale uitmeting blijken dat de kadastrale grens afwijkt van de feitelijke erfgrens, dan zal verkoper zich inspannen om voor zijn rekening te bewerkstelligen dat alsnog een zodanig gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie G nummer 229 wordt geleverd aan koper dat de feitelijke situatie overeenkomt met de werkelijke (juridische) situatie.

Indien de eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie G nummer 229, niet bereid is om de desbetreffende strook grond voor een redelijke koopprijs over te dragen, zal verkoper de kosten van het feitelijk herstel van de erfgrens voor zijn rekening nemen.”

Op 29 augustus 2019 heeft het Kadaster op verzoek van [appellant] en in aanwezigheid van alleen een gerechtsdeurwaarder een grensreconstructie uitgevoerd. De grensreconstructie had niet alleen betrekking op de percelen van [appellant] en [geïntimeerden2 en 3] / [geïntimeerde1] , maar ook op het daarachterliggende perceel van [naam3] . Hiervan is een relaas van bevindingen opgemaakt dat het Kadaster op 30 augustus 2019 aan (de advocaat van) [appellant] heeft toegezonden.

De gerechtsdeurwaarder heeft in aanwezigheid van een medewerker van het Kadaster op 3 september 2019 een proces-verbaal van constatering van de grensreconstructie opgemaakt. Toen zijn ook foto’s genomen die in het proces-verbaal zijn opgenomen.

Het relaas van bevindingen en het proces-verbaal van constatering zijn bij e-mail van 10 september 2019 aan (de advocaat van) [geïntimeerde1] toegezonden.

De advocaat van [appellant] heeft [geïntimeerde1] bij brief van 14 september 2020 weer gesommeerd de strook grond van zijn perceel te ontruimen en de door [appellant] gemaakte advocaatkosten en de kosten van het Kadaster te betalen.

De advocaat van [geïntimeerde1] heeft bij brief van 15 oktober 2020 [appellant] er op gewezen dat [geïntimeerden2 en 3] de nieuwe eigenaren van het perceel met woonhuis zijn.

[geïntimeerden2 en 3] hebben aan de sommatie tot ontruiming geen gevolg gegeven.

Verkrijgende verjaring

De vereisten voor verkrijgende verjaring van een registergoed zijn (1) bezit, (2) onafgebroken bezit gedurende 10 jaar en (3) bezit te goeder trouw.

Voor de beantwoording van de vraag of iemand een goed in bezit heeft genomen, is bepalend of hij zich de feitelijke macht over dat goed heeft verschaft (artikel 3:113 lid 1 BW). Voor inbezitneming van een goed dat in het bezit van een ander is, geldt dat enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen ontoereikend zijn (artikel 3:113 lid 2 BW). Vereist is dat de machtsuitoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter wordt tenietgedaan. Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent, wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, beoordeeld naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat daarbij de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moet worden genomen.1 Verder geldt dat wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, men daarmede onder dezelfde titel voortgaat, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolgde van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht (artikel 3:111 BW).

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde1] en [geïntimeerden2 en 3] onvoldoende hebben onderbouwd dat [geïntimeerde1] vanaf 2006 gedurende 10 jaar onafgebroken bezit van de strook grond heeft gehad.

Allereerst zijn de percelen gelegen in een buitengebied, waarbij het perceel weiland voor agrarische doeleinden wordt gebruikt. Veelal, anders dan in stedelijke gebieden, is in een buitengebied een hekwerk niet zonder meer een grensafbakening ten opzichte van een aangrenzend perceel, maar veeleer een omheining waarbinnen of waarachter agrarische werkzaamheden worden uitgeoefend. Zo kan de kadastrale erfgrens in het midden van een sloot of greppel liggen en wordt een afrastering op enige afstand daarvan op het land geplaatst om te voorkomen dat dieren in de sloot of greppel geraken. Ook kan een afrastering dienen om vee op een afgegrensd gebied te houden of om het voor derden moeilijker te maken bij het vee te komen. Daardoor is het uiterlijke feit dat op het perceel weiland een afrastering staat op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat daar de kadastrale grens tussen het perceel van [geïntimeerde1] en [appellant] moet liggen.

Ten tweede heeft [geïntimeerde1] in ieder geval vanaf 2007 tot en met 2013 krachtens huur of pacht en de eerste maanden van 2014 met toestemming van de nieuwe pachter het perceel weiland in gebruik gehad. [geïntimeerde1] betoogt dat de strook grond niet tot de huur of pacht behoorde, maar hij heeft die stelling niet van een behoorlijke toelichting voorzien. Dat lag wel op zijn weg nu ook [geïntimeerde1] aanneemt dat [appellant] als opvolgend eigenaar aan [naam4] toestemming had gegeven op zijn perceel weiland de afrastering aan te brengen en [appellant] daardoor het (middellijk) bezit van de strook grond behield. Zonder behoorlijke toelichting, die ontbreekt, ligt het niet voor de hand dat [appellant] kort na het einde van het gebruik van het gehele perceel weiland door [naam4] aan [geïntimeerde1] het perceel weiland exclusief de strook grond in huur/pacht geeft.

Ten derde was [geïntimeerde1] – er vanuit gaande dat de strook grond tot de huur- of pachtovereenkomst behoorde – toen niet bezitter maar houder.

Ten vierde heeft [geïntimeerde1] met zijn bezitsdaden op de strook grond kennelijk het oog op onderhoudswerkzaamheden. Voor derden, waaronder [appellant] , is op zichzelf genomen in ieder geval in de periode vanaf 2007 tot en met 2023/begin 2014 niet duidelijk dat het niet anders kan zijn dan dat [geïntimeerde1] die onderhoudswerkzaamheden niet als huurder/pachter van het perceel weiland uitoefende maar als eigenaar van het perceel met woonhuis. [geïntimeerde1] heeft niet behoorlijk met objectieve feiten en omstandigheden toegelicht waardoor dat in zijn geval anders zou zijn. De enkele omstandigheid dat [geïntimeerde1] bij aankoop dacht dat de strook grond tot zijn perceel met woonhuis behoorde is daartoe onvoldoende.

Ten vijfde heeft [geïntimeerde1] in 2015 met het aanleggen van bestrating op ook het voorste deel van de strook grond, waardoor dat deel uiterlijk bij de bestrating voor het woonhuis werd betrokken. Dat kan als een bezitsdaad worden aangemerkt, maar in ieder geval in juli 2018 heeft [appellant] hiertegen bezwaar gemaakt. Dat is ruimschoots binnen de 10 jaarstermijn en die daad kan daarom om die reden al niet tot verkrijging door verjaring hebben geleid.

Ontruiming door [geïntimeerden2 en 3]

Door [geïntimeerde1] te betalen schadevergoeding

kosten Kadaster voor reconstructie kadastrale grens

Het hof stelt voorop dat de kosten van het Kadaster door [appellant] gemaakte kosten zijn ter vaststelling van aansprakelijkheid. [appellant] heeft deze kosten gemaakt doordat [geïntimeerde1] zich (aanvankelijk) op het standpunt stelde dat de kadastrale grens lag op de plek waar de afrastering was geplaatst, zodat hij geen onrechtmatig gebruik van het perceel weiland van [appellant] maakte. Met de grensreconstructie heeft [appellant] kunnen aantonen dat dit standpunt van [geïntimeerde1] onjuist was.

Uit de Tarievenregeling van het Kadaster volgt dat de hoogte van de kosten onder meer afhankelijk is van het aantal snijpunten dat bij een grensreconstructie wordt aangevraagd.

Uit het relaas van bevindingen leidt het hof af, dat de grensreconstructie niet alleen betrekking heeft op het perceel van (toen) [geïntimeerde1] (genummerd 227) en [naam3] (genummerd 228), maar ook op de percelen aan de andere zijde (genummerd 249 en 230). Dit leidt ertoe dat het hof de kosten zal begroten op 25% van het gedeclareerde bedrag, derhalve € 562,-. De wettelijke rente zal, zoals gevorderd en niet is betwist, vanaf 15 april 2021 (de dag waarop de dagvaarding bij de rechtbank aan [geïntimeerde1] is uitgebracht) worden toegewezen.

buitengerechtelijke werkzaamheden

kosten [appellant]

[appellant] vordert ook vergoeding van de tijd die hij voorafgaand aan de procedure aan het geschil met [geïntimeerde1] heeft besteed en de benzinekosten die hij heeft gemaakt.

[appellant] heeft daarvoor de periode 2014 t/m 2020 genomen. Het aantal uren dat hij aan het geschil met zowel [geïntimeerde1] als [naam3] heeft besteed is berekend op 93,5 uur. Dit is volgens [appellant] verloren arbeidstijd. Uitgaande van uurloon van € 26,- is dat € 2.431,-. [appellant] rekent 25% daarvan toe aan het geschil met [geïntimeerde1] . Het gaat daardoor om € 607,50.

Volgens [appellant] heeft hij in de periode 2014 t/m 2020 7.820 km gereden. Uitgaande van een literprijs van € 1,60 en een verbruik van 1 liter op 12 km komt [appellant] op € 1.042,67 aan benzinekosten. Ook voor deze kostenpost rekent hij 25% toe aan het geschil met [geïntimeerde1] . Het gaat daardoor om € 260,67.

Het hof wijst ook dit deel van de vordering af.

Allereerst heeft [appellant] toegelicht dat hij zelf het beheer over het door hem verhuurde/verpachte perceel weiland voert en dat hij daarvoor enkele malen per jaar naar [woonplaats2] reist. [appellant] heeft niet duidelijk gemaakt dat hij in de periode 2014 t/m 2020 vaker naar [woonplaats2] is gereisd dan hij bij regulier beheer zou hebben gedaan.

Ten tweede heeft [geïntimeerde1] eerst in november 2015 een bezitsdaad op zijn perceel verricht (bestrating) en heeft [appellant] pas in juli 2018 via een brief van een advocaat daartegen bezwaar gemaakt. [appellant] stelt dat hij kort daarvoor in januari 2018 al een brief aan [geïntimeerde1] heeft gestuurd, maar [geïntimeerde1] heeft dat betwist en die brief heeft [appellant] na die betwisting niet overgelegd. Tegen deze achtergrond heeft [appellant] niet behoorlijk toegelicht waarom en welke uren hij voorafgaand aan juli 2018 aan het geschil met [geïntimeerde1] heeft besteed.

Ten derde ziet de gestelde uren en benzinekosten op zowel het geschil met [naam3] als met [geïntimeerde1] . [appellant] heeft op de betwisting door [geïntimeerde1] niet behoorlijk toegelicht welke uren en kosten specifiek op het geschil met [geïntimeerde1] betrekking hebben.

Ten vierde heeft [appellant] niet toegelicht waarom het redelijk was dat hij vanwege het geschil met [geïntimeerde1] geregeld naar [woonplaats2] afreisde. De standpunten waren duidelijk en van onderhandelingen ter plaatse is niet gebleken.

Tot slot heeft [appellant] na het daartoe strekkende verweer niet toegelicht waarom deze kosten niet vallen onder de regels betreffende de proceskosten.2

De conclusie

Omdat [geïntimeerde1] en [geïntimeerden2 en 3] (grotendeels) in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen hoofdelijk, zoals gevorderd, tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Gelet op het gezamenlijke verweer van [geïntimeerde1] en [geïntimeerden2 en 3] zal het hof de hoogte van het salaris bepalen als hieronder bepaald.

Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. Die wettelijke rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.3