Uitspraken

[appellant] heeft tegen de vonnissen van de rechtbank in totaal veertien (abusievelijk deels verkeerd genummerde) grieven aangevoerd, een aangepaste schadestaat (productie 26) overgelegd en zijn eis vermeerderd. Primair vordert [appellant] nu betaling van een bedrag van € 4.264.550 en subsidiair van € 2.607.254.

Grief I, die het hof eerst zal behandelen, heeft betrekking op de omvang van de gemiste kans. De rechtbank heeft deze op 60% geschat. [appellant] brengt hiertegen in dat er geen enkele reden is om te veronderstellen dat het bestemmingsplan, als de gemeente daarin conform haar toezegging het perceel van [appellant] een woonbestemming had gegeven, niet door Gedeputeerde Staten zou zijn goedgekeurd of dat die goedkeuring in beroep zou zijn vernietigd.

De rechtbank heeft bij de bepaling van de omvang van de kans in de eerste plaats tot uitgangspunt genomen de volgende door het hof Amsterdam aan zijn oordeel ten grondslag gelegde uitgangspunten:

Daarnaast heeft de rechtbank ten gunste van [appellant] laten meewegen dat enkele voormalige molens en gemalen in de nabije omgeving in die tijd een woonbestemming hebben gekregen en dat pas vanaf 1996 (en niet daarvóór) het rijksbeleid tot bescherming van het Groene Hart heeft geleid tot een restrictief provinciaal bouwbeleid in de provincie Zuid-Holland.

De rechtbank heeft ten nadele van [appellant] belang gehecht aan de passage in het Streekplan Zuid-Holland West 19873, waarin staat dat met name rond Weipoort en Stompwijk de landschappelijke kwaliteiten integraal en voortdurend beschermd dienen te worden. In het licht van het feit dat het perceel van [appellant] midden in het poldergebied in de directe nabijheid van Weipoort ligt, verbindt de rechtbank hieraan de conclusie dat ook al zijn voor dit gedeelte van het poldergebied op de plankaart bij het Streekplan niet uitdrukkelijk bepaalde natuur- en/of landschapswaarden vermeld, het risico bestond dat de provincie de bestemming ‘woondoeleinden’ als een inbreuk op de landschappelijke kwaliteiten van het gebied zou hebben beschouwd. Daarnaast moet volgens de rechtbank rekening worden gehouden met bezwaar en beroep van omwonenden. Gegeven het ruimtelijk beleid van de provincie is volgens de rechtbank onzeker hoe daarop in een bestuursrechtelijke procedure zou zijn beslist.

[appellant] wijst er in de grief met name op (a) dat de medewerking van Gedeputeerde Staten uitsluitend nodig was omdat het bouwvolume van het gemaal werd verplaatst naar de woning met aangebouwde schuur, (b) dat de gemeente tot de gewenste bestemmingswijziging reeds bevoegd was op grond van de bestaande binnenplanse vrijstellingsbevoegdheid, (c) dat het destijds zeer gebruikelijk was om met gebruikmaking van die bevoegdheid voormalige bedrijfswoningen een burgerwoonbestemming te geven, (d) dat Gedeputeerde Staten hun goedkeuring slechts konden onthouden wegens strijd met een goede ruimtelijke ordening (waarbij werd getoetst aan het ruimtelijke beleid van de provincie) en (e) dat ingevolge het arrest van het hof Amsterdam de onder D genoemde feiten en omstandigheden tot uitgangspunt moeten dienen. Daarnaast voert [appellant] aan dat de door de rechtbank aangehaalde passage uit het Streekplan uitsluitend betrekking heeft op het gearceerde gedeelte van de plankaart waaraan landschappelijke waarden waren toegekend, terwijl het perceel van [appellant] lag in een gebied waaraan geen landschappelijke waarden waren toegekend. Ten slotte bestrijdt [appellant] dat de omwonenden zich tegen de plannen van [appellant] zouden hebben verzet en dat, als zij dat wel zouden hebben gedaan, zij daarmee succes zouden hebben geboekt.

De grief is deels gegrond. Op grond van de door [appellant] aangevoerde argumenten, die het hof grotendeels als juist accepteert, acht het hof de kans dat Gedeputeerde Staten hun goedkeuring zouden hebben onthouden klein en in ieder geval kleiner dan de 40% waar de rechtbank vanuit is gegaan bij de door haar gehanteerde kans op een positieve uitkomst van 60%. Dat neemt niet weg dat ook het hof van oordeel is dat de door de rechtbank aangehaalde passage uit het Streekplan een zeker risico inhield. Uit het Streekplan is niet met zekerheid af te leiden dat, zoals [appellant] aanvoert, deze passage alleen betrekking heeft op het gearceerde gebied op de plankaart waaraan met zoveel woorden landschappelijke waarden zijn toegekend (en waar het perceel van [appellant] niet in ligt). Het hof acht het niet uitgesloten dat Gedeputeerde Staten deze passage zouden hebben aangegrepen om de toch niet onbeduidende ingreep op het perceel te kwalificeren als een inbreuk op de landschappelijke kwaliteiten van de omgeving in de directe nabijheid van Weipoort. Ook kan er niet zonder meer van worden uitgegaan dat een dergelijk standpunt van Gedeputeerde Staten door de bestuursrechter zou worden teruggedraaid.

Het hof is van oordeel dat de kans dat de door de gemeente toegezegde woonbestemming in het bestemmingsplan zou zijn opgenomen moet worden gesteld op 80%. De grief is in zoverre gegrond.

Het feit dat grief I gegrond is leidt er in beginsel toe dat een hoger bedrag toewijsbaar zou zijn dan de rechtbank heeft toegewezen. De devolutieve werking van het hoger beroep brengt dan mee dat het hof in zijn beoordeling of inderdaad een hoger bedrag moet worden toegewezen, ook de in eerste aanleg door de gemeente aangevoerde en door de rechtbank niet behandelde of geheel of gedeeltelijk ongegrond bevonden verweren moet betrekken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft het hof deze mogelijkheid ook met partijen besproken. Meer in het bijzonder heeft het hof aan partijen voorgehouden dat de devolutieve werking zou kunnen meebrengen dat de datum waarnaar de schade wordt berekend (de ‘peildatum’) opnieuw zou moeten worden beoordeeld.

[appellant] heeft de schade berekend tot 2025, het jaar waarin hij 65 wordt, en contant gemaakt naar 1 juli 2018. [appellant] is van mening dat de door de rechtbank gebruikte datum (1 juli 2012) onjuist en willekeurig is. De gemeente heeft aangevoerd dat 1992 als peildatum moet worden gehanteerd (zie ook rov. 4.28 tussenvonnis). Hoewel de vonnissen van de rechtbank op dit punt niet volkomen helder zijn, heeft de rechtbank kennelijk geoordeeld dat de schade is geleden (‘zich in de hypothetische situatie heeft verwezenlijkt’) op 1 juli 2012 en heeft zij ook vanaf die datum de wettelijke rente over de per 1 juli 2012 berekende schade van € 658.1254 (na aftrek van ontwikkelingskosten en gecorrigeerd naar een kans van 60%) toegewezen (zie rov. 2.18 eindvonnis).

Het hof oordeelt als volgt. De peildatum zal in het algemeen de datum zijn waarop de schade geacht moet worden te zijn geleden. De verbintenis tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad is zonder ingebrekestelling opeisbaar vanaf het moment dat de schade is geleden. Dit betekent dat de schade moet worden berekend per de (nader te bepalen) peildatum en dat vanaf die peildatum over het aldus berekende bedrag de wettelijke rente verschuldigd wordt. De schade, zolang deze niet volledig is vergoed, kan weliswaar verder oplopen na de peildatum, maar die schade is dan gelegen in de vertraging in de betaling van een geldsom, die ingevolge art. 6:119 lid 1 BW bestaat uit de wettelijke rente. De rechter, die op grond van art. 6:97 BW de schade moet begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is, heeft een grote mate van vrijheid bij het vaststellen van de uitgangspunten die hij bij de begroting van de schade hanteert.5 Dit geldt ook bij het bepalen van de peildatum. De rechter is bovendien bevoegd de schade te schatten indien deze niet nauwkeurig kan worden vastgesteld.

Het gaat in deze zaak om schade die [appellant] heeft geleden doordat hem, als gevolg van het verzuim van de gemeente om het perceel een woonbestemming te geven, de kans werd ontnomen daarop zijn bouwplannen te realiseren. Indien de woonbestemming zou zijn gerealiseerd zou dat zijn gebeurd in het in 1993 in werking getreden bestemmingsplan Landelijk Gebied en zou [appellant] zijn bouwplannen op 1 juli 1997 hebben gerealiseerd.6 Tegen deze achtergrond acht het hof het met de aard van de schade het meest in overeenstemming om 1 juli 1997 als peildatum te hanteren door per die datum (a) de marktwaarde van het perceel met woonbestemming en bebouwing verminderd met de ontwikkelingskosten die [appellant] had moeten maken (de hypothetische situatie) te vergelijken met (b) de waarde van het perceel zonder woonbestemming en bebouwing (de werkelijke situatie). Vanaf die peildatum is vervolgens de wettelijke rente verschuldigd. Deze peildatum sluit ook aan bij de stelling van [appellant] zelf, die tijdens de mondelinge behandeling heeft gezegd dat de gemeente de schade bij het ontdekken van de fout (volgens hem in 1996) had moeten compenseren hetzij door het aanbieden van een ander pand hetzij door het betalen van een schadeloosstelling.7

[appellant] klaagt er terecht over dat de door de rechtbank gekozen peildatum van 1 juli 2012 willekeurig is, maar dat geldt ook voor het standpunt van [appellant] dat de peildatum zou samenvallen met de datum waarop hij met pensioen gaat. Wat [appellant] in het hypothetische geval na 1 juli 1997 met de woning zou hebben gedaan (verkopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde, verhuren, bewonen, verhypothekeren en met de opbrengst beleggen) en wat de gevolgen daarvan tot in lengte van jaren zouden zijn geweest voor zijn bedrijfsvoering, vermogensopbouw of pensioenvoorziening is in hoge mate speculatief en staat ook in een te ver verband met de fout van de gemeente, die uitsluitend bestond uit een niet gerealiseerde bestemmingswijziging.

Daaraan moet worden toegevoegd dat de schade die [appellant] stelt te hebben geleden na 1 juli 1997 naar het oordeel van het hof ook niet in redelijkheid aan de gemeente kan worden toegerekend. De gemeente hoefde er in redelijkheid geen rekening mee te houden dat haar verzuim de toegezegde woonbestemming in het bestemmingsplan op te nemen zou leiden tot gemist rendement op herbelegging, pensioenschade of gederfde huurinkomsten van de te bouwen of van een andere woning van [appellant] . De gemeente had er wel rekening mee kunnen houden dat het niet realiseren van een woonbestemming schade zou veroorzaken bestaande uit de gemiste waardestijging van het perceel en de onmogelijkheid voor [appellant] om zijn bouwplannen te realiseren. Dit is dan ook de schade die het hof, per de peildatum van 1 juli 1997, zal begroten.

Nu de schade moet worden begroot aan de hand van de hypothetische situatie op een tijdstip dat inmiddels vrij ver in het verleden ligt, kan de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld. Het hof zal de schade dan ook schatten, zij het dat het zich daarbij zoveel mogelijk zal baseren op objectieve gegevens die kunnen worden ontleend aan de standpunten van partijen, de door hen ingeschakelde deskundigen en de rechtbankdeskundige. Het hof kan hieraan voldoende gegevens ontlenen om tot een oordeel te komen en heeft geen behoefte aan een nader deskundigenbericht.

Het voorgaande betekent dat de schade van [appellant] aan de hand van de volgende formule dient te worden berekend:

De marktwaarde van het perceel per 1 juli 1997 in de hypothetische situatie is door de deskundige geraamd op € 355.875.8 De ontwikkelkosten per 1 juli 1997 zijn door de deskundige geraamd op € 279.912.9 [appellant] heeft echter aangevoerd dat de deskundige is uitgegaan van onjuiste uitgangspunten ten aanzien van de gebruiksoppervlakte (grieven VII en VIII) en de ontwikkelkosten (grieven VII en IX). [appellant] vindt het in de rede liggen dat het hof een andere deskundige benoemt of de rechtbankdeskundige opdracht geeft zijn rapport aan te passen.

Het hof zal eerst ingaan op het betoog van [appellant] dat de deskundige is uitgegaan van een onjuiste gebruiksoppervlakte. De deskundige is uitgegaan van een oppervlakte GO (gebruiksoppervlakte) van 195 m2, waarbij hij naast de woning (145 m2) ook de kelder (50m2) maar niet de schuur (45 m2) heeft meegerekend,10 en een waarde per m2 van (per 1 juli 1997) € 1.825.11 Zo komt de deskundige uit op een marktwaarde met woonbestemming en in bebouwde staat per 1 juli 1997 van € 355.875.

[appellant] betoogt dat uitgegaan moet worden van een GO van 241 m2. Volgens [appellant] heeft de deskundige ten onrechte de oppervlakte van de (aanpandige) schuur niet meegeteld. Dat had volgens [appellant] wel gemoeten, omdat deze schuur als “overige inpandige ruimte”, tezamen met de “gebruiksoppervlakte wonen”, deel uitmaakt van de inpandige gebruiksoppervlakte (GO). [appellant] heeft er in dit verband op gewezen dat de schuur direct vanuit de woning bereikbaar zou zijn, een gemeenschappelijke muur met de woning zou hebben, en dat deze geïsoleerd en verwarmd zou zijn en een hoog afwerkingsniveau zou hebben.12

De gemeente heeft in eerste aanleg aangevoerd dat de deskundige de oppervlakte van de kelder ten onrechte in aanmerking heeft genomen.13 De rechtbankdeskundige heeft immers de woonoppervlakte van de door hem geselecteerde vergelijkingsobjecten vergeleken met de GO van het pand van [appellant] . Dat is volgens de gemeente onjuist, omdat makelaars bij ‘woonoppervlakte’ schuren en bijgebouwen niet mogen meetellen. De deskundige had dus moeten uitgaan van een woonoppervlakte van de woning van [appellant] zonder schuur en kelder. De gemeente wijst er in dat verband op dat de deskundige ervan is uitgegaan dat de kelder door middel van daglicht en voldoende stahoogte een volwaardig onderdeel uitmaakt van de woning, maar dat dit slechts een (niet bewezen) aanname is.

Uit de discussie van partijen komt naar voren dat het er in wezen om gaat of de kelder en de schuur (in de hypothetische situatie) zo hoogwaardig zouden zijn uitgevoerd dat deze kunnen worden aangemerkt als woonoppervlakte die vergelijkbaar is met de woonoppervlakte van de panden die de deskundige als vergelijkingsobject heeft gebruikt. De deskundige heeft dat ten aanzien van de kelder inderdaad aangenomen, op basis van zijn aanname dat de kelder een volwaardig onderdeel uitmaakt van de woning en daglicht en voldoende stahoogte zal hebben.14 De gemeente heeft bij deze aanname terecht vraagtekens geplaatst. Dat deze aanname van de deskundige enige grondslag vindt in de plannen van [appellant] blijkt niet en [appellant] heeft dat ook niet voldoende onderbouwd aangevoerd. Dit betekent dat de kelder niet als volwaardig onderdeel van de woning kan worden beschouwd. Het hof zal de oppervlakte van de kelder dan ook in zoverre buiten beschouwing laten. De gemeente heeft echter niet (voldoende gemotiveerd) bestreden dat de schuur direct vanuit de woning bereikbaar zou zijn, een gemeenschappelijke muur met de woning zou hebben, en dat deze geïsoleerd en verwarmd zou zijn en een hoog afwerkingsniveau zou hebben. Het hof zal de schuur dan ook wel bij de gebruiksoppervlakte rekenen, zodat bij de schadeberekening zal worden uitgegaan van een woonoppervlakte van 190 m2 (namelijk 145 m2 woning + 45 m2 schuur15).

Het voorgaande betekent dat de marktwaarde van het perceel met woonbestemming en bebouwd per 1 juli 1997 in de hypothetische situatie uitkomt op 190 x € 1.825 = € 346.750.

Op het bedrag van € 346.750 moeten de ontwikkelkosten in mindering worden gebracht die [appellant] had moeten maken om zijn bouwplannen te realiseren. De ontwikkelkosten zijn door de deskundige en de rechtbank, uitgaande van marktgegevens, geraamd op een bedrag van € 272.912 (inclusief omzetbelasting van 17,5%). [appellant] meent echter dat deze kosten te hoog zijn begroot en voert aan dat uitgegaan moet worden van de ontwikkelkosten die [appellant] in dit concrete geval zou hebben gemaakt, niet van marktgegevens of de kosten van een gemiddeld bouwbedrijf. [appellant] zou de bouw grotendeels zelf hebben uitgevoerd en dus goedkoper uit zijn geweest dan de marktkosten waarvan de deskundige is uitgegaan. In dat verband voert [appellant] met grief IX meer specifiek de volgende argumenten aan:

Het hof merkt bij de door [appellant] aangevoerde kritiekpunten op dat hij niet uitwerkt tot welk concreet bedrag aan ontwikkelkosten de door hem voorgestelde correcties zouden moeten leiden. [appellant] is van mening dat de bouwkosten juist (nog) lager zouden moeten zijn dan de gemiddelde door het CBS vastgestelde bouwkosten.16 Hij onderbouwt echter niet hoeveel lager. Zo voert [appellant] wel aan dat hij een substantieel deel van het werk in eigen beheer zou hebben uitgevoerd, maar hij stelt niet welk gedeelte van het werk hij zelf zou hebben uitgevoerd en welk deel hij zou hebben uitbesteed, of tot welke concreet bedrag aan ontwikkelkosten dit moet leiden.17 In de rapporten van de door [appellant] ingeschakelde deskundigen (Panteia en Mondico) is een dergelijke uitwerking evenmin te vinden. Deze deskundigen zijn uitgegaan van de historische bouwkosten van het CBS, zonder kenbare reducties voor ‘eigen werk’.18

De rechtbank heeft overwogen dat de deskundige terecht van marktgegevens is uitgegaan.19 De gemeente heeft grief IX in hoger beroep inhoudelijk niet bestreden. In eerste aanleg heeft de gemeente er nog wel op gewezen dat de aanleg van nutsleidingen door de agrarische slappe grond extra kostbaar is en dat niet blijkt dat [appellant] toestemming had om leidingen door de grond van de boeren aan te leggen.20 Daarnaast heeft de gemeente aanvankelijk het standpunt ingenomen dat rekening moet worden gehouden met kosten voor het vervangen van de brug21, maar heeft zij vervolgens genoegen genomen met de uitleg van de deskundige.22 In het taxatierapport van [taxateur]23 is nog gewezen op de ligging van het perceel die maakt dat het bouwen op deze locatie kostbaar is.

Het hof is het op zichzelf met [appellant] eens dat uitgegaan moet worden van de ontwikkelkosten die [appellant] in dit concrete geval zou hebben gemaakt, hetgeen betekent dat rekening moet worden gehouden met eventuele besparingen die [appellant] zou hebben gerealiseerd door het werk in eigen beheer uit te voeren. De schade moet immers in beginsel concreet worden begroot. Met name nu [appellant] aanvoert, en het hof op zichzelf ook aannemelijk acht, dat hij de werkzaamheden deels zelf zou hebben uitgevoerd, is er geen aanleiding om volledig bij marktprijzen aan te knopen. De deskundige heeft dat overigens ook niet zonder meer gedaan. Hij heeft er rekening mee gehouden dat [appellant] mogelijk werkzaamheden in eigen beheer had kunnen uitvoeren, maar tegelijkertijd overwogen dat de daarmee gemoeide tijd ook in geld waardeerbaar is.24

Het hof heeft hiervoor overwogen dat het de schade van [appellant] zal schatten. Dit geldt ook voor de ontwikkelkosten. Thans kan immers niet met enige vorm van precisie worden vastgesteld welke ontwikkelkosten [appellant] ruim 25 jaar geleden had moeten maken om zijn bouwplannen te realiseren, met welke mee- of tegenvallers hij bij de bouw zou zijn geconfronteerd, in welke mate [appellant] werkzaamheden zelf zou hebben uitgevoerd en in hoeverre hij deze zou hebben uitbesteed. Over dit laatste verschaft [appellant] zelf ook geen opheldering, zoals hiervoor is aangestipt. In dat verband merkt het hof nog het volgende op. [appellant] heeft op vele punten detailkritiek op het werk van de rechtbankdeskundige uitgeoefend. Het hof gaat daarop hierna in. Het hof acht echter óók van belang dat de deskundige, ongeacht de weg waarlangs hij precies tot zijn oordeel over de ontwikkelkosten is gekomen, kennelijk € 272.912 een redelijk bedrag heeft geacht om de bouwplannen van [appellant] te realiseren. Het gaat bij de conclusie van de deskundige uiteindelijk om een inschatting, waarbij de deskundige beoordelingsvrijheid heeft, en niet (alleen) om een rekensom. De rechtbank heeft dat terecht tot uitgangspunt genomen.25

Het hof ziet onvoldoende aanleiding om uit te gaan van de historische bouwkosten van het CBS. De deskundige heeft gesteld dat de bouwkosten van Misset en Cobouw in de branche veel worden gebruikt en nauwkeuriger zijn dan de cijfers van het CBS. [appellant] heeft aangevoerd dat de bouwkosten van Misset ‘vrij hoog’ waren, dat deze vooral werden gebruikt om de opdrachtgever te laten zien dat de aangeboden prijs goed was en dat als de Misset prijzen bij een inschrijving zouden zijn gebruikt deze aannemer het werk nooit zou zijn gegund. Dit vormt voor het hof echter onvoldoende aanleiding om af te wijken van het terzake kundige oordeel van de rechtbankdeskundige. Het ligt ook niet zonder meer voor de hand dat de door het CBS berekende historische gemiddelden goed aansluiten bij de bouw op de specifieke en niet alledaagse locatie van het perceel van [appellant] . Een meer nauwkeurige berekening ligt dan eerder voor de hand. Het hof acht het alleen al aannemelijk dat de bouw op deze specifieke locatie kostbaarder dan gemiddeld zou zijn geweest, onder meer omdat deze voor de aanvoer van bouwmaterialen lastiger bereikbaar zou zijn geweest, zodat de kosten in de praktijk voor [appellant] hoger zouden zijn uitgevallen.

Het hof moet in zijn oordeel ook betrekken het verschil van mening van partijen ten aanzien van het in aanmerking te nemen bouwvolume. De deskundige heeft de 125 m3 voor de kelder meegerekend bij de inhoud van de woning (435 m3) en dus voor 560 m3 bouwkosten van € 225 per m3 gerekend (resulterend in € 126.000). Voor de schuur (135 m3) heeft de deskundige een afzonderlijke prijs van € 150 per m3 gerekend, resulterend in € 20.250.26 Uit hetgeen hiervoor is overwogen (de schuur wordt wel en de kelder niet bij de gebruiksoppervlakte gerekend) volgt dat de berekening van de deskundige op dit punt enigszins moet worden aangepast. Voor woning en schuur moet dan (435 m3 + 135 m3 = 570 m3 x € 225 =) € 128.250 worden gerekend en voor de kelder (125 m3 x € 150 =) € 18.750, in totaal € 147.000.

In het licht van de gemotiveerde en door de gemeente niet betwiste stellingen van [appellant] van de sloopkosten gaat het hof uit van sloopkosten van € 2.500.

[appellant] voert aan dat hij geen omzetbelasting had hoeven rekenen voor zijn eigen werkzaamheden. De gemeente heeft dit niet betwist. Het hof zal hiermee in de schatting rekening houden, maar houdt er ook rekening mee dat over werkzaamheden van anderen wel BTW verschuldigd zou zijn geweest.

Nu [appellant] gemotiveerd en onbetwist heeft aangevoerd dat en waarom er geen nieuwe nutsvoorzieningen behoefden te worden aangelegd, terwijl de aanleg van een gasleiding sowieso geen optie was, zal het hof deze kosten niet in de schatting betrekken.

Het hof zal er rekening mee houden dat [appellant] de werkzaamheden in eigen beheer zou hebben uitgevoerd en ook zelf als architect en ‘meewerkend voorman’ aan de bouw zou hebben meegewerkt. Daar staat tegenover dat [appellant] ook zelf stelt dat hij personeel zou hebben ingehuurd voor timmer- en metselwerk en voor het aanleggen van de installaties. De kosten van bouwmaterialen zouden ook dezelfde zijn gebleven. Ook brengt het feit dat [appellant] zelf werkzaamheden zou hebben uitgevoerd, onder meer als architect, niet mee dat in het geheel geen rekening zou moeten worden gehouden met de kosten waarvoor de deskundige een opslag van 30% (over de bouwkosten per m3) heeft gerekend.

Het hof neemt verder in aanmerking dat, zoals de deskundige terecht heeft opgemerkt, [appellant] de tijd die hij aan dit project zou hebben besteed niet aan andere opdrachten zou hebben kunnen besteden en dat dit voor hem minder inkomsten zou hebben opgeleverd. De tegenwerping van [appellant] dat hij alleen aan dit project zou hebben gewerkt als hij geen andere klussen zou hebben gehad, is niet onderbouwd en komt het hof ook niet erg aannemelijk voor. Dit veronderstelt immers dat [appellant] de bouw telkens zou hebben stilgelegd indien zich een andere opdracht of project aandiende. Dat lijkt in de praktijk moeilijk te realiseren.

Alles afwegende schat het hof de ontwikkelkosten op € 150.000 (inclusief BTW).

De rechtbankdeskundige heeft de waarde van het perceel zonder woonbestemming en in onbebouwde staat per 1 juli 1997 getaxeerd op € 1. De gemeente heeft in eerste aanleg aangevoerd dat voor een dergelijk stuk grond altijd wel belangstelling is, bijvoorbeeld als jachtplekje of plekje om van de natuur te genieten, en dat aan de taxateur van [taxateur] door een boer een bod werd gedaan van enkele tienduizenden euro’s.27 Het hof acht in dat licht de taxatie van € 1 te laag en schat de waarde van het perceel per 1 juli 1997 op € 20.000.

De schade uit hoofde van de gemiste kans kan dan als volgt worden geraamd:

[appellant] vordert de kosten van de door hem ingeschakelde deskundigen, te weten DTZ Zadelhoff, Mondico en Panteia. De rechtbank heeft geoordeeld dat de kosten van DTZ Zadelhoff en Panteia voor vergoeding in aanmerking komen maar de kosten van Mondico niet. [appellant] komt hiertegen op met grieven X en XI (genummerd IX en X). Volgens [appellant] was het redelijk om naast Panteia ook Mondico in te schakelen, omdat beide deskundigen (Panteia en Mondico) van verschillende methoden van schadeberekening zijn uitgegaan en [appellant] niet van te voren wist welke methode de rechtbank zou kiezen.

Het hof acht het redelijk dat [appellant] deze drie deskundigen heeft ingeschakeld. Het is begrijpelijk dat [appellant] , die niet wist op welke wijze de rechter zijn schade zou begroten, Panteia en Mondico ieder een begroting volgens een andere systematiek heeft laten maken. Op hun beurt hebben Panteia en Mondico gebruik gemaakt van de taxatie van DTZ Zadelhoff. Nu het hof ook de kosten van Mondico van € 17.545 niet onredelijk acht, zullen deze alsnog worden toegewezen. [appellant] voert verder terecht aan dat de rechtbank de kosten van de deskundigen ten onrechte slechts voor een deel heeft toegewezen, omdat de rechtbank daarop het kanspercentage (van 60%) heeft toegepast. Deze kosten zijn daadwerkelijk gemaakt en de verschuldigdheid daarvan door [appellant] is niet afhankelijk van de vraag of zich een bepaalde, in een percentage uit te drukken kans realiseert. Daar komt bij dat ook indien de schade aan de hand van een gemiste kans wordt begroot, toch altijd zal moeten worden berekend wat de totale schade is. Dit zijn dus schadeposten die in volle omvang vergoed behoren te worden. Daarbij merkt het hof nog op dat de rechtbank is uitgegaan van kosten van Panteia van € 37.510. Op het overzicht van Mondico dat [appellant] heeft overgelegd als productie 25 bij memorie van grieven, is voor Panteia ook nog een bedrag van € 726 opgenomen, maar aangezien deze post niet verder is toegelicht zal het hof deze niet toewijzen.

[appellant] vordert, naast de hiervoor genoemde kosten van deskundigen, ook diverse andere kosten, zoals de door [appellant] gemaakte ontwerpkosten voor de vrijstellingsprocedure, de tijd die [appellant] heeft besteed aan de bestuursrechtelijke procedures, de kosten van advocaat mr. Van der Pluijm voor de bestuursrechtelijke procedures, de kosten van schade expert Horatio en de kosten van BDB (‘bouwkosten data’). [appellant] vordert deze kosten primair op grond van het gederfde rendement op herinvestering van de hiermee gemoeide bedragen. Deze grondslag is echter onjuist, aangezien de schade die bestaat uit de te late betaling van de gevorderde bedragen, voor zover toewijsbaar, bestaat uit de wettelijke rente. Het hof zal dan ook uitgaan van het overzicht van Mondico dat [appellant] heeft overgelegd als productie 25 bij memorie van grieven, dat sluit op € 143.848 exclusief wettelijke rente (en op € 253.597 inclusief wettelijke rente tot 1 juli 2022). Zoals hiervoor is overwogen zijn uit dit overzicht in ieder geval toewijsbaar de kosten van DTZ Zadelhoff, Panteia en Mondico. De rechtbank heeft voorts – terecht – de kosten van mr. Van der Pluijm toewijsbaar geacht. Dat betekent dat het hof nog moet beslissen over de gevorderde kosten van [appellant] zelf in verband met de vrijstellingsprocedure, de tijd die [appellant] heeft besteed aan de bestuursrechtelijke procedures, de kosten van Horatio en de kosten van BDB (‘bouwkosten data’).

De kosten van de ontwerpen die [appellant] heeft moeten maken ten behoeve van de vrijstellingsprocedure en zijn onkosten voor het bijwonen van de verschillende procedures ter beperking van de schade zijn niet toewijsbaar. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij schade ter grootte van de door hem gevorderde bedragen (€ 44.290 voor vier ontwerpen en € 18.500 voor het bijwonen van vier zittingen) heeft gemaakt. In het rapport van Mondico28 is slechts vermeld dat de kosten zijn bepaald op € 10 per m3 bouwvolume. Daaruit volgt echter niet dat [appellant] concreet kosten heeft moeten maken of inkomsten heeft gederfd. Ook de vordering tot vergoeding van de declaraties van Horatio en BDB, kennelijk weer andere deskundigen, is onvoldoende onderbouwd. [appellant] heeft van deze deskundigen wel facturen in het geding gebracht, maar niet toegelicht waaruit hun werkzaamheden hebben bestaan of waarom het redelijk was ook deze deskundigen in te schakelen. Het hof kan de redelijkheid van deze kosten dan ook niet beoordelen.

De kosten van mr. Van der Pluijm zijn volledig (en niet slechts voor 60% of 80%) toewijsbaar. Dat geldt dus ook voor de kosten van Panteia en DTZ Zadelhoff. [appellant] heeft geen grief gericht tegen het feit dat de rechtbank de wettelijke rente over de kosten van deskundigen toewijsbaar heeft geacht vanaf 1 juli 2018; ook het hof moet daar dus vanuit gaan. Dit betekent dat het hof de kosten van Mondico eveneens volledig zal toewijzen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2018.

[appellant] is ten slotte van mening dat alle kosten van de advocaten in de procedures ter vaststelling van de aansprakelijkheid en de schade voor vergoeding in aanmerking dienen te worden genomen. [appellant] baseert deze vordering op zijn stelling dat de gemeente, hoewel zij de gemaakte fout had toegegeven, twintig jaar lang verweer heeft gevoerd in tal van procedures en jarenlang heeft nagelaten om de schade daadwerkelijk te vergoeden. In dit licht is het volgens [appellant] onbegrijpelijk dat de rechtbank overweegt dat de gemeente geen misbruik van procesrecht heeft gemaakt en niet onrechtmatig heeft gehandeld bij de afhandeling van de schade. De gemeente heeft in strijd gehandeld met art. 6:2 BW, de beginselen van behoorlijk bestuur en onrechtmatig gehandeld en misbruik van procesrecht gemaakt, aldus [appellant] .

Ook dit onderdeel van de vordering is niet toewijsbaar. Het enkele feit dat de gemeente zich tegen de vordering van [appellant] heeft verweerd terwijl zij de fout had erkend, is onvoldoende voor de conclusie dat zij misbruik van procesrecht heeft gemaakt of onrechtmatig heeft gehandeld. Het stond de gemeente in het bijzonder vrij verweer te voeren tegen de omvang van de door [appellant] gevorderde schadevergoeding. Gelet op de vorderingen van [appellant] en de bedragen die het hof zal toewijzen was voor een dergelijk verweer ook redelijkerwijs aanleiding.

In totaal is voor kosten deskundigen dus toewijsbaar:

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat toewijsbaar zijn de volgende bedragen:

Aangezien de op grond van het voorgaande toe te wijzen hoofdsom lager is dan de hoofdsom die de rechtbank heeft toegewezen, en [appellant] van zijn eigen appel geen nadeel mag ondervinden, is van belang of wat het hof toewijst inclusief wettelijke rente per datum eindvonnis lager uitkomt dan wat de rechtbank heeft toegewezen per datum eindvonnis. Dat is echter niet het geval. De wettelijke rente over € 141.400 vanaf 1 juli 1997 tot datum eindvonnis bedraagt € 237.160 en over € 70.109 vanaf 1 juli 2018 tot datum eindvonnis € 5.119. De wettelijke rente over € 231.127,80 vanaf 1 juli 2012 tot datum eindvonnis is € 55.063 en over € 31.565,40 vanaf 1 juli 2018 tot datum eindvonnis € 2.305. Dit betekent dat het hof een hoger bedrag toewijst dan de rechtbank.

Nu de grieven deels slagen zal het eindvonnis van 19 januari 2022 worden vernietigd, voor zover de rechtbank daarbij iets anders heeft toegewezen dan het hof blijkens het voorgaande toewijsbaar acht. Het hof zal dat vonnis wat betreft het overige, dat wil zeggen voor zover de rechtbank de gemeente in de proceskosten van de eerste aanleg heeft veroordeeld, bekrachtigen. Het hof zal verder, opnieuw rechtdoende, de hiervoor onder 5.46 genoemde bedragen met de daarover verschuldigde wettelijke rente toewijzen.

[appellant] heeft in hoger beroep niet met zoveel woorden gevorderd dat het arrest uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, maar het hof gaat ervan uit dat [appellant] zijn vordering in eerste aanleg met die strekking ook in hoger beroep handhaaft.

De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.