Direct naar content

Uitspraken

Een deel van alle rechterlijke uitspraken wordt gepubliceerd op rechtspraak.nl. Dit gebeurt gepseudonimiseerd.

Deze uitspraak is gepseudonimiseerd volgens de pseudonimiseringsrichtlijn

ECLI:NL:GHDHA:2023:1983

ECLI:NL:GHDHA:2023:1983

Gerechtshof Den Haag
26-09-2023
18-10-2023
200.299.681/01
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2021:5406, Bekrachtiging/bevestiging
Civiel recht
Hoger beroep

Eigendomsverkrijging stuk grond door bevrijdende verjaring. Rechtsgeldige overdracht van vordering uit grond van onrechtmatige daad op verkrijger aan nieuwe eigenaar van perceel waarvan stuk grond deel uitmaakt. Toewijzing vordering tot levering van grond bij wijze van schadevergoeding in natura.

Rechtspraak.nl
Notamail 2023/241
RVR 2023/101
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof: 200.299.681/01

Zaak-/rolnummer rechtbank: C/10/597373 / HA ZA 20-529

arrest van 26 september 2023

in de zaak van

[appellant]

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. T.H. Liebregts te Arnhem,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. J.J. Blanken te ‘s-Gravenhage.

1 Waar het in deze zaak over gaat

[appellant] en [geïntimeerde] zijn buren. [appellant] heeft op enig moment een stuk tuin ter grootte van 80 m2 dat deel uitmaakt van het kadastrale perceel van [geïntimeerde] afgesloten met een hekwerk. Daardoor kan [geïntimeerde] geen gebruik maken van het volledige kadastrale perceel en heeft hij geen toegang tot de steiger en het water die zich achter de tuin bevinden.

Het geschil gaat over de vraag wie eigenaar is van het door [geïntimeerde] omheinde stuk grond dat kadastraal deel uitmaakt van het perceel van [geïntimeerde] . [appellant] beroept zich op bevrijdende verjaring. [geïntimeerde] betwist dat. Voor het geval [geïntimeerde] wel eigenaar is geworden van het stuk grond, vordert [appellant] bij wijze van schadevergoeding (terug)levering van het stuk grond door [geïntimeerde] aan hem.

2 Het procesverloop

2.1.

Bij exploot van 7 september 2021 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis van 9 juni 2021.

2.2.

Bij tussenarrest van 12 oktober 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling van de zaak gelast. Deze mondelinge behandeling heeft geen doorgang gevonden.

2.3.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven van [appellant] ;

- memorie van antwoord tevens houdende memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties van [geïntimeerde] ;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties van [appellant] ;

- akte van [geïntimeerde] ;

- antwoord-akte van [appellant] .

2.4.

Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

3 De feiten

3.1.1. [appellant] is sinds 11 september 1986 eigenaar van het perceel aan de [adres 1] te [woonplaats] (kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] sectie [nummer 1] ).

3.1.2. Het naastgelegen perceel met woning aan de [adres 2] (kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] sectie [nummer 2] , hierna: het perceel) was tot 2020 eigendom van TVO Vastgoed V.O.F. (hierna: TVO). TVO heeft de woning op het perceel in ieder geval vanaf 1994 verhuurd aan mevrouw [A] . Op onderstaande kadastrale kaart is het perceel geel gekleurd.

3.1.3. Op enig moment heeft [appellant] een gedeelte van de tuin die deel uitmaakt van dat perceel ter grootte van 80 m2 met een hekwerk afgesloten. Dit betreft het achterste deel dat grenst aan een steiger en aan het water (hierna: het stuk grond). Op onderstaande foto is dat stuk geel omlijnd.

3.1.4. Mevrouw [A] is in 2019 overleden.

3.1.5. [appellant] heeft bij brief 18 mei 2019 aan een van de bestuurders van TVO, de heer [bestuurder] , onder meer het volgende bericht:

"Met dit schrijven bevestigen wij schriftelijk de reeds mondeling gemelde situatie omtrent het eigendom van de [adres 2] . Op woensdag 24 april 2019 en bij herhaling op vrijdag 17 mei jongstleden is (...) medegedeeld dat de tuin van de [adres 2] niet behoort tot het eigendom van de kavel met kadastraal nummer [nummer 2] .

Op basis van artikel 3:105 BW is het omheinde gedeelte achter de [adres 2] door

bevrijdende verjaring niet langer uw eigendom. In dit kader hebben ondergetekenden u gewezen op de onjuiste opgave van het oppervlak van de ter verkoop aangeboden kavel behorende bij de woning [adres 2] (...)."

3.1.6. TVO heeft ten aanzien van het perceel op 6 augustus 2019 een koopovereenkomst gesloten met [geïntimeerde] .

3.1.7. Het perceel is vervolgens op 10 januari 2020 geleverd aan [geïntimeerde] . In de leveringsakte van diezelfde datum is onder meer het volgende bepaald:

“ Levering

Verkoper heeft verkocht en levert op grond daarvan bij dezen aan koper, die heeft gekocht en bij deze aanvaardt:

Omschrijving registergoed

het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond met het daarop gestichte woonhuis met verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 2] te [woonplaats] (postcode [postcode] ), kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie [nummer 2] , groot één are en drieëndertig centiare (1 a en 33 ca),

(…)

Bedingen

(…)

3. b. Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen bouwers,(onder)aannemers, installateurs en leveranciers, zoals wegens verrichte werkzaamheden of terzake van aan het verkochte toegebrachte schade, worden bij dezen voorzover nodig en mogelijk geleverd aan koper, zonder dat verkoper terzake tot vrijwaring verplicht is.

Koper neemt deze aanspraken aan. Verkoper geeft onherroepelijk volmacht

aan koper om mededeling van deze overdracht te doen aan vorenbedoelde

derden.

(…)

Bijzondere bepalingen

Koper is door verkoper in kennis gesteld van de brief van mevrouw [echtgenote appellant]

en de heer [appellant] d. d. 18 mei 2019 waarin zij - zij zijn eigenaar van

het naastgelegen perceel plaatselijk bekend [adres 1] te [woonplaats] -

stellen door bevrijdende verjaring eigenaar te zijn geworden van het omheinde

gedeelte van de tuin behorende bij de onroerende zaak, partijen genoegzaam bekend.

Koper is er derhalve mee bekend, dat de eigendom van de onroerende zaak in

verband met deze claim niet volledig aan hem zal worden overgedragen, en aanvaardt

zulks en het daaraan verbonden risico.

Koper doet afstand van alle vorderingsrechten die hij ter zake op verkoper kan doen

gelden en neemt derhalve nadrukkelijk het risico op zich, dat als gevolg van deze

aanspraak van de buren de onroerende zaak niet volledig in eigendom aan hem wordt

overgedragen zonder dat hij ter zake enig verhaalsrecht kan uitoefenen jegens

verkoper wiens aansprakelijkheid hiervoor nadrukkelijk uitgesloten is."

3.1.8. De advocaat van [geïntimeerde] heeft vervolgens verschillende malen, voor het eerst bij brief van 29 januari 2020, [appellant] gesommeerd om de door hem geplaatste hekken op het perceel te verwijderen en [geïntimeerde] toegang te geven tot de volledige tuin, het water en de steiger.

4 De procedure bij de rechtbank

4.1.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] , na eisvermeerdering, samengevat, gevorderd:

primair:

a. een verklaring voor recht dat het perceel aan de [adres 2] te [woonplaats] volledig in eigendom aan hem toebehoort;

subsidiair:

voor recht te verklaren dat [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [geïntimeerde] c.q. TVO;

[appellant] te veroordelen tot schadevergoeding in natura door het stuk grond terug aan [geïntimeerde] te leveren dan wel veroordeling van [appellant] om mee te werken aan de overdracht van het stuk grond;

meer subsidiair:

[appellant] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van de waarde van het stuk grond, vast te stellen door een door [geïntimeerde] in te schakelen taxateur;

in alle gevallen:

[appellant] te bevelen de hekken en/of belemmeringen te verwijderen en verwijderd te houden zodat [geïntimeerde] onbelemmerd toegang heeft tot het volledige perceel;

[appellant] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00, in het geval [appellant] de hekken/belemmeringen niet binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis verwijdert en [geïntimeerde] toegang verschaft tot het volledige perceel dan wel niet meewerkt aan de onder c bedoelde overdracht;

[appellant] te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerde] van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;

[appellant] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

4.2.

[appellant] heeft hiertegen verweer gevoerd.

4.3.

Bij eindvonnis van 9 juni 2021 heeft de rechtbank geoordeeld dat:

- het gehele kadastrale perceel aan [geïntimeerde] is geleverd;

- [appellant] door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van het stuk grond op het perceel en dat [geïntimeerde] als gevolg hiervan niet de eigenaar is van het volledige perceel;

- de schadevergoedingsvordering van TVO op [appellant] op grond van onrechtmatige daad rechtsgeldig is overgedragen aan [geïntimeerde] en

- [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld door het stuk grond in bezit te nemen en te houden, terwijl hij wist dat een ander eigenaar was, en bij wijze van schadevergoeding in natura het stuk grond aan [geïntimeerde] moet (terug)leveren.

De rechtbank heeft [appellant] vervolgens veroordeeld om uiterlijk drie maanden na betekening van het vonnis het stuk grond bij wijze van schadevergoeding aan [geïntimeerde] te leveren en de hekken c.q. belemmeringen te verwijderen en verwijderd te houden, beide op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 25.000,00. De rechtbank heeft [appellant] daarnaast veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 925,00, de proceskosten en de nakosten, alle bedragen te vermeerderen met wettelijke rente, en het meer of anders gevorderde afgewezen.

5 De vordering en het verweer in hoger beroep

In principaal hoger beroep

5.1.

[appellant] voert twaalf grieven aan tegen voornoemd eindvonnis en vordert vernietiging van dat vonnis en afwijzing van de inleidende vorderingen van [geïntimeerde] met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente indien [geïntimeerde] deze kosten niet binnen veertien dagen na de datum van het te wijzen arrest heeft voldaan.

5.2.

[geïntimeerde] bestrijdt de grieven en concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen arrest.

In incidenteel hoger beroep

5.3.

[geïntimeerde] voert twee grieven aan tegen het eindvonnis van 9 juni 2021 en vordert in geval van vernietiging van het eindvonnis van 9 juni 2021 in principaal hoger beroep vernietiging van het vonnis voor zover daarbij de rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] door bevrijdende verjaring eigenaar van het stuk grond is geworden, toewijzing van de inleidende vorderingen van [geïntimeerde] en veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente indien [appellant] deze kosten niet binnen veertien dagen na de datum van het te wijzen arrest heeft voldaan.

5.4.

[appellant] concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis voor zover daartegen door [geïntimeerde] is gegriefd en tot veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente indien [geïntimeerde] deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het arrest heeft voldaan.

6 De beoordeling in hoger beroep

In principaal en incidenteel hoger beroep

6.1.

Met zijn principaal hoger beroep komt [appellant] op tegen de toewijzing door de rechtbank van de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] tot veroordeling van [appellant] om bij wijze van schadevergoeding het door hem omheinde stuk grond te leveren aan [geïntimeerde] en om de hekken c.q. belemmeringen op het stuk grond te verwijderen en verwijderd te houden.

6.2.

[geïntimeerde] komt met zijn incidenteel hoger beroep op tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] op grond van bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van het stuk grond. Uit de eis zoals deze is geformuleerd in de memorie van antwoord in principaal hoger beroep tevens grieven in incidenteel hoger beroep (‘in geval van vernietiging van het vonnis van de rechtbank Rotterdam d.d. 9 juni 2021’) begrijpt het hof dat [geïntimeerde] het incidenteel hoger beroep instelt onder de voorwaarde dat het principaal hoger beroep van [appellant] leidt tot vernietiging van het bestreden vonnis.

Zoals hierna zal blijken, falen de grieven in principaal hoger beroep en blijft de veroordeling van [appellant] tot levering van het stuk grond en tot verwijdering en het verwijderd houden van de hekken/belemmeringen in stand. Dit betekent dat de voorwaarde waaronder incidenteel hoger beroep is ingesteld niet in vervulling gaat. Het hof komt hierdoor niet toe aan de beoordeling van het incidenteel hoger beroep. Voor de beoordeling van de grieven in principaal hoger beroep zal het hof er dus van uitgaan dat [appellant] op grond van bevrijdende verjaring in 2014 maar in ieder geval in 2016 eigenaar is geworden van het stuk grond.

6.3.

Het hof zal bij de beoordeling van het principaal hoger beroep afwijken van de volgorde van de grieven in de memorie van grieven van [appellant] .

Eerst komt de beschikkingsbevoegdheid van TVO aan bod (grief 1, r.o. 6.5), daarna de vraag of [appellant] door inbezitneming van het stuk grond onrechtmatig heeft gehandeld en gehouden is de als gevolg daarvan veroorzaakte schade te vergoeden (grief 6, r.o. 6.6.1 tot en met 6.6.3). Vervolgens beoordeelt het hof de rechtsgeldigheid van de overdracht van de vordering van TVO op [appellant] uit onrechtmatige daad aan [geïntimeerde] (grieven 3 tot en met 5, r.o. 6.7 tot en met 6.12). Hierbij komen ook de vragen aan de orde wat TVO en [geïntimeerde] hebben bedoeld te (ver)kopen en leveren (grief 2, r.o. 6.8.1 tot en met 6.8.4) en het beroep van [appellant] op rechtsverwerking (grief 7, r.o. 6.8.4) aan de orde.

Ten slotte komt het hof toe aan de door de rechtbank aan de veroordelingen verbonden dwangsommen (grief 9, r.o. 6.15.1 en 6.15.2), de buitengerechtelijke kosten (grief 10, r.o. 6.16.1 tot en met en 6.16.3) en de proceskosten (grief 11, r.o. 6.18).

Grieven 8 en 12 zijn beide zogenaamde veeggrieven, gericht tegen de toewijzing door de rechtbank van de vorderingen, en behoeven daarom geen afzonderlijke behandeling.

Grondslag vordering

6.4.

Zoals hiervoor overwogen, ligt aan het hof ter beantwoording de vraag voor of de rechtbank de (subsidiaire) vordering van [geïntimeerde] om bij wijze van schadevergoeding het stuk grond aan [geïntimeerde] te leveren toewijsbaar is. [geïntimeerde] legt aan deze vordering, voor zover van belang en kort samengevat, ten grondslag dat [appellant] door de inbezitneming van het stuk grond onrechtmatig heeft gehandeld tegenover TVO. TVO heeft vervolgens de vordering strekkende tot vergoeding van de schade wegens onrechtmatig handelen van [appellant] rechtsgeldig overgedragen aan [geïntimeerde] , zodat deze gerechtigd is om bij wijze van schadevergoeding (terug)levering van het stuk grond van [appellant] te vorderen, aldus [geïntimeerde] .

[appellant] voert hiertegen verweer. Dit verweer zal, voor zover van belang, hierna bij de verdere beoordeling aan bod komen.

Beschikkingsonbevoegdheid van TVO

6.5.

[appellant] stelt terecht dat, uitgaande van het oordeel van de rechtbank dat [appellant] op grond van bevrijdende verjaring in 2014 maar ieder geval in 2016 eigenaar is geworden van het omheinde stuk grond, TVO ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [geïntimeerde] en het op grond daarvan opmaken van de leveringsakte geen eigenaar was van dit stuk grond en niet bevoegd was om hierover te beschikken. Zij was dus ook niet beschikkingsbevoegd om het gehele perceel aan [geïntimeerde] te leveren. Dat betekent nog niet dat de subsidiair gevorderde (terug)levering van het stuk grond aan [geïntimeerde] moet worden afgewezen. De omstandigheid dat [geïntimeerde] en TVO ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst al op de hoogte waren van de aanspraak van [appellant] op het stuk grond evenmin. Het hof overweegt hiertoe het volgende.

Onrechtmatig handelen van [appellant]

6.6.1.

Uit de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309, bevestigd in HR 20 januari 2023, ECLI:NL:HR:2023:62, volgt dat een partij die door verjaring ex art. 3:105 BW eigenaar wordt van een stuk grond bloot kan staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de (voormalige) rechthebbende die zijn eigendom aan die partij heeft verloren door de werking van artikel 3:105 BW. Aan dat oordeel ligt ten grondslag dat een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, tegenover die eigenaar onrechtmatig handelt. Dat brengt mee dat deze laatste, mits aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat de bezitter aan hem de schade vergoedt die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen heeft geleden.

6.6.2.

Gelet hierop gaat het dus om de vraag of [appellant] wist dat het door hem omheinde stuk grond tot het buurperceel behoorde. Deze vraag moet bevestigend worden beantwoord. [appellant] geeft zelf aan (conclusie van antwoord, randnummers 11 e.v.) dat hij het stuk grond bij zijn tuin heeft betrokken, terwijl hij ervan op de hoogte was dat het stuk grond niet zijn eigendom was, maar behoorde tot het door mevrouw [A] gehuurde buurperceel. Hiermee staat ook voldoende vast dat [appellant] door het in bezit nemen en houden van het stuk grond te kwader trouw was en onrechtmatig handelde tegenover de rechthebbende op de grond.

6.6.3.

Aan [appellant] kan worden toegegeven dat TVO degene is die door dat onrechtmatig handelde schade heeft geleden. Ervan uitgaande dat [appellant] het stuk grond in ieder geval vanaf 1996 in zijn bezit had, was TVO op het moment van verstrijken van de termijn van bevrijdende verjaring in 2016 (vgl. artikel 3:105 BW) nog eigenaar van het stuk grond. De schade voor TVO bestaat uit het verlies van de eigendom over het stuk grond op het moment van voltooiing van de termijn van de bevrijdende verjaring (de schadeveroorzakende gebeurtenis). Dit betekent dat [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld tegenover TVO en TVO de partij is die op grond van onrechtmatige daad schadevergoeding kan vorderen van [appellant] . Uit het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 volgt dat ‘in de rede ligt’ dat de rechter de bezitter veroordeelt bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom terug te leveren. Hieruit leidt het hof af dat toepassing van de hoofdregel als bedoeld in artikel 6:103 BW, dat schadevergoeding in geld plaatsvindt, waaraan [appellant] refereert, in een situatie als deze (in beginsel) niet voor de hand ligt.

Rechtsgeldige cessie van vordering uit onrechtmatige daad

6.7.

Hoewel [appellant] dus onrechtmatig heeft gehandeld tegenover TVO (en niet tegenover [geïntimeerde] ) en TVO daarmee degene is die op grond daarvan bij wijze van schadevergoeding (terug)levering van het stuk grond kan (kon) vorderen, staat dit niet in de weg aan toewijzing van de vordering tot (terug)levering van het stuk grond aan [geïntimeerde] . Het hof is met de rechtbank van oordeel dat TVO, anders dan [appellant] meent, deze vordering rechtsgeldig heeft overgedragen aan [geïntimeerde] . Overwogen wordt als volgt.

Overdracht aanspraken óók ten aanzien van stuk grond

6.8.1.

Op grond van artikel 3 onder b van de tussen TVO en [geïntimeerde] opgemaakte leveringsakte van 10 januari 2020 (hierna: de leveringsakte) zijn ‘alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte (onderstreping door hof) kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden’ door TVO overgedragen aan [geïntimeerde] (vgl. hiervoor onder r.o. 3.1.7 onder ‘bedingen’). [appellant] meent dat er in ieder geval geen aanspraken met betrekking tot het perceel grond door TVO kunnen zijn overgedragen aan [geïntimeerde] , omdat het stuk grond geen onderdeel uitmaakte van het door TVO aan [geïntimeerde] verkochte en geleverde perceel.

6.8.2.

De vraag is dus aan de orde of het stuk grond onderdeel uitmaakt van het door TVO aan [geïntimeerde] verkochte en geleverde kadastrale perceel, althans of TVO en [geïntimeerde] hebben bedoeld dat het gehele perceel werd geleverd aan [geïntimeerde] . Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op de partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De achterliggende gedachte hiervan is dat derden, zoals in dit geval [appellant] , moeten kunnen afgaan op hetgeen in een (in de openbare registers ingeschreven) akte is vermeld over de overdracht van een registergoed (vgl. onder meer HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511).

6.8.3.

In de leveringsakte wordt het door TVO aan [geïntimeerde] verkochte en te leveren registergoed zonder enige beperking omschreven: ‘het recht van eigendom met betrekking tot een perceel grond met het daarop gestichte woonhuis met verder toebehoren (…), groot één are en drieëndertig centiare (1 a en 33 ca)’ (vgl. hiervoor onder 3.1.6 onder ‘omschrijving registergoed’). Vast staat ook dat het volledige perceel 1 a en 33 ca (ofwel 133 m2) groot is. Als bedoeld was dat het perceel gedeeltelijk zou worden geleverd, had dat bij de omschrijving van het registergoed moeten worden opgenomen. Aangezien dat niet is gebeurd, moet uit de akte worden afgeleid dat het de bedoeling van TVO en [geïntimeerde] was dat het gehele perceel, dus inclusief het stuk grond, aan [geïntimeerde] werd verkocht en geleverd. De in de akte opgenomen ‘bijzondere bepalingen’ (zie ook 3.1.7) maken dit niet anders. Hieruit kan niet worden opgemaakt dat TVO en [geïntimeerde] hebben bedoeld dat het perceel aan [geïntimeerde] zou worden geleverd met uitzondering van het stuk grond. Mede gelet op de hierboven genoemde omschrijving van het verkochte en te leveren registergoed zonder enige beperking kunnen deze bepalingen niet anders worden begrepen dan dat [geïntimeerde] door TVO op de hoogte is gesteld van de door [appellant] gemaakte aanspraak op het stuk grond op grond van bevrijdende verjaring, dat [geïntimeerde] het risico aanvaardt dat in het geval [appellant] inderdaad eigenaar is geworden van het stuk grond op grond van bevrijdende verjaring, niet het gehele perceel aan hem is overgedragen en dat hij TVO ten aanzien hiervan vrijwaart. Een erkenning door TVO en/of [geïntimeerde] dat het stuk grond inderdaad eigendom is van [appellant] valt hierin in ieder geval niet te lezen.

6.8.4.

Het hof concludeert dus dat uit de leveringsakte moet worden afgeleid dat TVO en [geïntimeerde] hebben bedoeld dat het gehele perceel, inclusief het stuk grond, door TVO zou worden verkocht en geleverd aan [geïntimeerde] . Dit brengt vervolgens mee dat de bepaling over de overdracht van aanspraken van TVO op derden ook betrekking heeft op het volledige perceel en daarmee dus ook op het in geschil zijnde stuk grond.

Uit het voorgaande volgt eveneens dat het beroep van [appellant] op rechtsverwerking aan de zijde van [geïntimeerde] moet worden verworpen. [appellant] kon en mocht niet op basis van de in de openbare registers ingeschreven leveringsakte er gerechtvaardigd op vertrouwen dat [geïntimeerde] geen aanspraak zou maken op het stuk grond.

Vordering uit onrechtmatige daad óók onderdeel van overdracht aanspraken

6.9.1.

Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of met de overdracht van de hiervoor bedoelde aanspraken van TVO op derden aan [geïntimeerde] óók de vordering van TVO op [appellant] uit onrechtmatige daad aan [geïntimeerde] is overgedragen. Het hof stelt hierbij, evenals de rechtbank, voorop dat voor een rechtsgeldige overdracht van een vordering onder meer een daartoe bestemde akte (overeenkomst) is vereist waarin de over te dragen vordering voldoende bepaald moet zijn omschreven (artikel 3:94 lid 1 BW in verband met artikel 3:84 lid 2 BW). Voor dit laatste is voldoende dat de akte zodanige gegevens bevat dat, eventueel achteraf, aan de hand daarvan kan worden vastgesteld welke vordering wordt overgedragen. De vraag hoe specifiek die gegevens moeten zijn, moet worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (vgl. HR 4 maart 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR6165,). Een algemene omschrijving van de over te dragen vorderingen kan tot een geldige overdracht leiden, indien aan de hand van de gegeven omschrijving kan worden bepaald welke vorderingen zijn overgedragen. Het ontbreken van nadere specificaties van de betrokken vorderingen hoeft daarom niet eraan in de weg te staan dat zij voldoende bepaald zijn in de zin van art. 3:84 lid 2 BW (vgl. Hoge Raad 3 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT6947).

6.10.2.

Artikel 3 onder b van de leveringsakte bevat een algemene omschrijving van de over te dragen vorderingen. Dit artikel bepaalt immers dat alle aanspraken van TVO ten aanzien van het kadastraal perceel op derden door TVO worden overgedragen aan [geïntimeerde] . Dat deze overdracht beperkt is tot aanspraken op de in voornoemd artikel genoemde bouwers, (onder)aannemers, installateurs en leveranciers en dan specifiek tot vorderingen op hen op grond van wanprestatie, zoals [appellant] betoogt, moet worden verworpen. Uit het feit dat de opsomming van deze derden in het artikel wordt voorafgegaan door de vermelding ‘onder meer’ en de daarop volgende vermelding van ‘wegens verrichte werkzaamheden’ wordt voorafgegaan door ‘zoals’, volgt dat geen sprake is van een limitatieve opsomming van derden. Uit de tekst van het betreffende artikel kan ook overigens niet worden opgemaakt dat aanspraken op (andere) derden op grond van onrechtmatige daad zijn uitgesloten. Voor zover [appellant] het verweer voert dat de vordering van TVO op hem uit onrechtmatige daad niet rechtsgeldig is overgedragen aan [geïntimeerde] , omdat deze vordering niet als zodanig in het artikel is genoemd en dus niet voldoende bepaald is omschreven, gaat het hof ook hieraan voorbij. Zoals hiervoor al is overwogen, staat een algemene omschrijving van de over te dragen vorderingen op zichzelf niet aan een rechtsgeldige cessie van die vorderingen in de weg. Daar komt bij dat de leveringsakte nog andere gegevens vermeldt aan de hand waarvan kan worden vastgesteld dat de vordering van TVO op [appellant] op grond van onrechtmatige daad behoort tot de vorderingen die zijn overgedragen. De ‘bijzondere bepalingen’ in de akte noemen immers de aanspraak van [appellant] op het stuk grond op grond van bevrijdende verjaring. Hieruit vloeit voort de aanspraak van TVO op vergoeding door [appellant] (derde) van schade (verlies van het stuk grond) op grond van onrechtmatige daad (de inbezitneming en -houding van het stuk grond). De ‘bijzondere bepalingen’ vermelden vervolgens dat [geïntimeerde] het risico op zich neemt dat door de aanspraak van [appellant] het perceel niet volledig aan hem is overgedragen.

Gelet hierop is het hof met de rechtbank van oordeel dat met artikel 3 onder b in combinatie met de inhoud van de ‘bijzondere bepalingen’ de vordering van TVO op [appellant] uit onrechtmatige daad (bestaande uit de inbezitneming van het stuk grond) voldoende is bepaald.

6.9.3.

[appellant] meent verder dat het niet de bedoeling van partijen was om de vordering van TVO op [appellant] uit onrechtmatige daad over te dragen aan [geïntimeerde] . Volgens hem is niet in te zien waarom TVO deze vordering aan [geïntimeerde] zou willen overdragen, aangezien zij zelf een vordering tegen [appellant] had kunnen instellen en zij een lagere koopprijs van [geïntimeerde] heeft ontvangen in verband met de aanspraak van [appellant] op het stuk grond.

Ook hierin kan het hof hem niet volgen. Zoals hiervoor onder 6.8.1 e.v. is overwogen, kan niet uit de tekst van de leveringsakte worden opgemaakt dat TVO en [geïntimeerde] ervan uitgingen dat het stuk grond niet meer de eigendom van TVO was. Evenmin kan hieruit worden opgemaakt dat het in verband met de aanspraak van [appellant] op het stuk grond de bedoeling van TVO en [geïntimeerde] was dat het stuk grond niet in eigendom werd geleverd aan [geïntimeerde] .

Daarnaast blijkt uit de door [appellant] overgelegde uitdraai van de advertentie van het perceel met woning op Funda, waarvan [appellant] de inhoud niet betwist, dat het volledige perceel (133 m2) te koop werd aangeboden voor een bedrag van € 150.000,00, dat de woning uit 1850 dateert en dat deze werd omschreven als een kluswoning (‘klussers opgelet!’). Als onweersproken staat verder vast dat de woning geen verwarming en riolering had en vanwege haar zeer slechte staat ingrijpend moest worden gerenoveerd en dat de woning verliesgevend was voor TVO, omdat de maandelijkse kosten hoger waren dan de huuropbrengsten (mevrouw [A] , die de woning sinds 1994 huurde, betaalde tot haar overlijden slechts een huur van € 70,00 per maand). Ten slotte staat vast dat [geïntimeerde] , na daarover met TVO te hebben onderhandeld, een bedrag van € 148.000,00 heeft betaald voor het perceel met de woning, slechts € 2.000,00 onder de vraagprijs.

Hiertegenover voert [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aan om te kunnen concluderen dat het verlies van het stuk grond was verdisconteerd in de koopprijs. [appellant] geeft weliswaar een opsomming van koopprijzen die zijn betaald voor nabij gelegen percelen van vergelijkbare grootte, maar laat na deze opsomming nader toe te lichten. Zo is niet duidelijk of deze percelen en de daarop gebouwde woningen ten tijde van de (ver)koop in vergelijkbare staat verkeerden als het onderhavige perceel met woning ten tijde van de verkoop en levering aan [geïntimeerde] en lopen de verschillende data waarop deze woningen zijn verkocht nogal uiteen.

Geen strijd met openbare orde en goede zeden

6.10.

Het voorgaande betekent dat het hof ook voorbijgaat aan het standpunt van [appellant] dat de overdracht van de vordering uit onrechtmatige daad nietig is vanwege strijd is met de openbare orde en goede zeden (artikel 3:40 BW). [appellant] meent dat dit het geval is, omdat TVO door de ontvangst van de veel lagere koopprijs van [geïntimeerde] geen tegenprestatie heeft ontvangen voor de overdracht van de vordering. Op grond van hetgeen hierboven is overwogen, moet ervan worden uitgegaan dat het de bedoeling van partijen was dat [geïntimeerde] het volledige perceel geleverd zou krijgen, dat [geïntimeerde] ook voor het volledige perceel een koopprijs heeft betaald en dat de koopprijs, mede gelet op de staat van de woning op het perceel ten tijde van de verkoop aan [geïntimeerde] , niet te laag was. De tegenprestatie voor de overdracht van de vordering is dan ook dat [geïntimeerde] heeft betaald voor het volledige perceel, terwijl het risico bestond dat vanwege de aanspraak van [appellant] op het stuk grond niet het volledige perceel aan hem in eigendom zou worden geleverd en dit risico zich ook heeft verwezenlijkt.

Geen strijd met aard vordering

6.11.

Ten slotte stelt [appellant] zich op het standpunt dat de overdracht van de vordering niet rechtsgeldig is, omdat deze in strijd is met de aard van de vordering, te weten schadevergoeding in natura. Dit standpunt verwerpt het hof eveneens. Een vordering uit onrechtmatige daad is op zichzelf overdraagbaar. Weliswaar heeft [appellant] onrechtmatig gehandeld tegenover TVO en niet tegenover [geïntimeerde] en heeft TVO de als gevolg daarvan veroorzaakte schade (verlies eigendom van stuk grond) geleden, maar dit staat overdracht van de vordering niet in de weg. De omstandigheid dat hier schadevergoeding in natura in de vorm van levering van de grond wordt gevorderd, maakt dit niet anders. Dit geldt temeer, aangezien [geïntimeerde] niet als ‘iedere willekeurige derde’ kan worden aangemerkt. Hij is de rechtsopvolger van TVO en heeft daarom belang bij schadevergoeding in natura in de vorm van levering van het stuk grond. Hij heeft immers betaald voor het volledige perceel, dus inclusief het stuk grond, maar niet de eigendom en evenmin het gebruiksgenot van het volledige perceel heeft gekregen, omdat het stuk grond geen eigendom van TVO maar op grond van bevrijdende verjaring eigendom van [appellant] blijkt te zijn.

Conclusie

6.12.

Niet wordt gesteld en evenmin is gebleken dat de overdracht van de vordering niet voldoet aan de overige daaraan gestelde vereisten. Het hof is dan ook met de rechtbank van oordeel dat de vordering van TVO op [appellant] uit onrechtmatige daad tot (terug)levering van het stuk grond op grond van de leveringsakte rechtsgeldig aan [geïntimeerde] is overgedragen.

6.13.

Deze vordering kan ook aan [geïntimeerde] worden toegewezen. [appellant] voert verder niets aan op grond waarvan anders zou moeten worden geoordeeld. Dit brengt mee dat de vordering tot het verwijderen en verwijderd houden van de hekken/belemmeringen eveneens kan worden toegewezen.

6.14.

Het standpunt van [appellant] dat (terug)levering van het stuk grond niet gelijk staat aan de schade die TVO leed, omdat het stuk grond sinds de eigendomsverkrijging daarvan door [appellant] in 2014 dan wel 2016 meer waard is geworden en deze waardevermeerdering toekomt aan [appellant] , leidt niet tot een ander oordeel. Als al sprake is van waardevermeerdering van het stuk grond sinds de eigendomsverkrijging daarvan door [appellant] , komt deze in ieder geval niet aan [appellant] toe, omdat hij de eigendom van het stuk grond op onrechtmatige wijze heeft verkregen.

Dwangsommen

6.15.1.

[appellant] is van mening dat de gevorderde dwangsommen moeten worden afgewezen. In de eerste plaats voert hij daartoe aan dat de hoofdvorderingen tot (terug)levering van het stuk grond en verwijdering en verwijderd houden van de hekken/belemmeringen niet toewijsbaar zijn. Hiervoor is juist vastgesteld dat deze vorderingen wel toewijsbaar zijn.

6.15.2.

[appellant] voert verder aan dat de dwangsommen niet nodig zijn en buitenproportioneel zijn, omdat hij aan alle veroordelingen in eerste aanleg heeft voldaan. Ook hieraan gaat het hof voorbij. [geïntimeerde] bevestigt weliswaar in zijn memorie van antwoord dat [appellant] inmiddels het stuk grond toegankelijk heeft gemaakt, waaruit het hof afleidt dat [appellant] de omheining heeft weggehaald en [geïntimeerde] toegang heeft tot het stuk grond en als enige het gebruiksgenot hiervan heeft. Dat neemt echter niet weg dat [appellant] niet alleen is veroordeeld tot het verwijderen van de hekken/omheiningen op het stuk grond maar ook tot het verwijderd houden daarvan. Het hof ziet dan ook reden om dwangsommen op te leggen voor het geval niet wordt voldaan aan het verwijderd houden van hekken/omheiningen. Het hof ziet geen reden om de door de rechtbank bepaalde dwangsommen te wijzigen.

Buitengerechtelijke kosten

6.16.1.

Ten slotte is [appellant] van mening dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten moeten worden afgewezen, omdat hij alsnog geheel in het gelijk moet worden gesteld. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, gaat dit niet op.

6.16.2.

Daarnaast voert [appellant] tegen toewijzing van de buitengerechtelijke kosten aan dat de rechtbank ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat [geïntimeerde] de toegewezen vordering pas na conclusie van antwoord door middel van een akte van eiswijziging heeft ingesteld en de aan de procedure voorafgegane briefwisseling geen betrekking heeft gehad op deze vordering. Dit staat naar het oordeel van het hof echter niet aan toewijzing in de weg. Net als deze procedure was de hiervoor bedoelde correspondentie er immers op gericht dat [geïntimeerde] toegang krijgt tot het stuk grond en in staat is om dit stuk grond in bezit/gebruik te nemen.

6.16.3.

Ten slotte betwist [appellant] de redelijkheid en de hoogte van de gevorderde kosten. Het hof overweegt hierover het volgende. Op grond van artikel 6:96 lid 2 onder c BW kan aanspraak worden gemaakt op vergoeding van redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. De toewijsbaarheid van de vordering tot vergoeding van deze kosten moet worden beoordeeld aan de hand van de aanbevelingen in het rapport Voorwerk II (en niet aan de hand van die in het Rapport BGK Integraal, waarnaar [geïntimeerde] verwijst), omdat de toegewezen subsidiaire vordering van [geïntimeerde] geen betrekking heeft op de inning van een geldsom. Als uitgangspunt geldt dan dat buitengerechtelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Naar het oordeel van het hof zijn de kosten van de door [geïntimeerde] in eerste aanleg overgelegde brieven van de (toenmalige) advocaat van [geïntimeerde] van 29 januari 2020, 14 februari 2020 en 25 februari 2020 aan te merken als redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. In deze brieven wordt [appellant] verweten dat hij onrechtmatig gebruik maakt van het stuk grond en wordt gesommeerd tot verwijdering van de hekken op het stuk grond, wordt vervolgens gevraagd om een nadere onderbouwing van de stelling van [appellant] dat het stuk grond eigendom van hem is en wordt ten slotte gereageerd op de inhoud van de brief van [appellant] aan TVO van 18 mei 2019 en wordt [appellant] nogmaals gesommeerd om alle spullen te verwijderen op het stuk grond. Deze werkzaamheden bevatten dus meer dan (herhaalde) eenvoudige (sommatie)brieven in de hiervoor bedoelde zin en zijn niet aan te merken als enkel werkzaamheden ter instructie van de zaak en voorbereiding van de procedure, waarvoor de in artikel 237 e.v. Rv bedoelde kostenveroordeling bedoeld is.

Ook de hoogte van de gevorderde kosten (€ 925,00) is redelijk. Deze overschrijden het forfaitaire tarief van het rapport Voorwerk II (€ 904,00 bij vorderingen van onbepaalde waarde) slechts in zeer geringe mate (2%), terwijl een overschrijding van meer dan 10% volgens het rapport Voorwerk II pas als een te ruime overschrijding van het tarief wordt gezien.

Naar het oordeel van het hof komen de gevorderde buitengerechtelijke kosten dan ook voor toewijzing in aanmerking.

Bewijsaanbod

6.17.

[appellant] biedt (tegen)bewijs aan. Aan de levering van (tegen)bewijs komt het hof echter niet toe, nu geen zodanige feiten en omstandigheden worden aangevoerd die, indien deze komen vast te staan tot een andere beslissing kunnen leiden en [appellant] zijn verweer tegen de in eerste aanleg toegewezen vorderingen van [geïntimeerde] onvoldoende heeft gemotiveerd.

Slotsom

6.18.

Het bovenstaande betekent dat de grieven 1 tot en met 10 van [appellant] falen en dat de rechtbank terecht de (subsidiaire) vorderingen van [geïntimeerde] tot (terug)levering van het stuk grond en tot verwijdering en verwijderd houden van de hekken/belemmeringen heeft toegewezen. Het bestreden vonnis zal dus worden bekrachtigd. Hieruit volgt dat ook de elfde grief van [appellant] , gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, faalt.

6.19.

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep. Het hof begroot deze aan de zijde van [geïntimeerde] op

€ 338,00 aan griffierecht en € 1.183,00 aan salaris advocaat volgens het liquidatietarief.

De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen op na te melden wijze, aangezien [appellant] hiertegen geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd.

6.20.

Omdat het instellen van incidenteel hoger beroep niet noodzakelijk was ( [geïntimeerde] wilde geen ander dictum), vindt geen proceskostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep plaats. Bovendien komt het hof niet aan de beoordeling van het incidenteel hoger beroep toe, omdat de voorwaarde daarvoor niet is vervuld, zodat ook om die reden een proceskostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep niet aan de orde is.

6 De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 9 juni 2021;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 338,00 aan griffierecht en op € 1.183,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van betekening van dit arrest;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en R.M. Wagemakers en ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 26 september 2023 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.

Hulp bij zoeken

Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:

Selectiecriteria

De Rechtspraak, Hoge Raad der Nederlanden en Raad van State publiceren uitspraken op basis van selectiecriteria:

  • Uitspraken zaken meervoudige kamers
  • Uitspraken Hoge Raad en appelcolleges
  • Uitspraken met media-aandacht
  • Uitspraken in strafzaken
  • Europees recht
  • Richtinggevende uitspraken
  • Wraking

Weekoverzicht

Selecteer een week en bekijk welke uitspraken er in die week aan het uitsprakenregister zijn toegevoegd.