Uitspraken

Op 15 mei 2021 heeft een kennismakingsbijeenkomst plaatsgehad tussen [geïntimeerde 1] als een van de nieuwe eigenaars van het pand, de verkoopmakelaar [makelaar] van [naam] Horecamakelaardij BV (hierna: de makelaar) en ene [betrokkene 1] namens de huurder. Blijkens het van die bijeenkomst door de makelaar opgemaakte bespreekverslag heeft [betrokkene 1] toen aangegeven (1) dat de Leila restaurants gezien moeten worden als een franchiseorganisatie waarbij hij de franchisegever is, (2) dat [betrokkene 2] sinds juni 2020 voor Laila Rotterdam alleen en zelfstandig bevoegd is, (3) dat zij voornemens zijn om pas in augustus 2021 weer open te gaan, (4) dat hij zal bekijken hoe de 50% “die de verhuurder zowiezo toekomt” zal inhalen in de toekomst en (5) dat hij een kennismaking met [betrokkene 2] en een bezoek aan de zaak zal regelen zoals door [geïntimeerden] is verzocht. Over de door [betrokkene 1] genoemde huurkorting van 50% vermeldt het verslag verder:

“[geïntimeerde 1] [[geïntimeerde 1], toevoeging hof] geeft aan dat dit voor hem onacceptabel is. [betrokkene 1] krijgt allerlei overheids steun ook om de huur te kunnen betalen. De redenering van [betrokkene 1] dat de 50% huurkorting als een vaststaand feit moet worden gezien wordt door [geïntimeerde 1] en [makelaar] niet geaccepteerd en tegengesproken.”

Per e-mail van 28 juni 2021 heeft ([betrokkene 2] namens) Laila Rotterdam het volgende aan [geïntimeerden] geschreven:

“Met betrekking tot onze huurrelatie voor [adres] bericht ik u het volgende.

Eerder was overeenstemming bereikt over indeplaatsstelling van een nieuwe huurder, zijnde heer [bestuurder Laila]. Inmiddels heeft de heer [bestuurder Laila] zich bij aangetekende brief gemeld met het verzoek de indeplaatsstelling te realiseren voor zijn vennootschap Laila de Maas B.V. Hierbij informeer ik u dat de onderneming Laila de Maas B.V. uw nieuwe huurder zal zijn vanaf 1 juli 2021. De nieuwe huurder zal u apart aanschrijven over zijn gegevens en zet ik de heer [bestuurder Laila] in de cc van deze e-mail.”

Per e-mail van 30 juni 2021 heeft Mustafa [bestuurder Laila] (hierna: [bestuurder Laila]), bestuurder van de op 28 juni 2021 opgerichte vennootschap Laila De Maas, het volgende aan [geïntimeerden] geschreven:

“Zoals gisteren door de heer [betrokkene 2] aan u is gemeld, zijn wij vanaf 1 juli a.s. de nieuwe huurder van uw bedrijfsruimte [adres]. Wij zullen in de bedrijfsruimte het restaurant exploiteren en daarbij hetzelfde concept voortzetten. De gegevens van de nieuwe huurder is Laila de Maas B.V. gevestigd te Rotterdam aan [adres].”

In haar e-mail van 30 juni 2021 aan [geïntimeerden] heeft ([betrokkene 2] namens) Laila Rotterdam als volgt gereageerd op de door [geïntimeerden] naar haar verzonden facturen:

“Ten eerste wil ik u mededelen dat de huurfacturen niet kloppen. U rekent een hogere huur dan dat er afgesproken is in de huurcontract.

Ten tweede wil ik u wijzen op de jurisprudenties over huurkorting omtrent covid 19 voor de horeca sector. Wij hebben recht op %50 huurkorting tijdens de overheidsmaatregelen omtrent corona sector.

Ik verzoek u hierbij de facturen aan te passen en naar mij te mailen.”

In zijn e-mail van 5 juli 2021 aan Laila Rotterdam heeft de advocaat van [geïntimeerden] betwist dat de huurtermijnen niet zouden kloppen en erop gewezen dat de huurachterstand is opgelopen naar drie maanden en inmiddels ook over de maand juli 2021 een huurachterstand was ontstaan. Over een mogelijke coronakorting schrijft hij in de e-mail:

“(…) Uit de door u genoemde jurisprudentie volgt niet automatisch een huurkorting van 50%. Om voor een huurkorting op grond van corona in aanmerking te komen kunt u een onderbouwd verzoek bij cliënt indienen en deze met uw financiële gegevens inzichtelijk maken naast het overleggen van stukken waaruit de door u ontvangen overheidssteunen blijken. (…)”

Bij e-mail van 7 juli 2021 aan [geïntimeerden] heeft Laila Rotterdam daarop als volgt gereageerd:

“Ik ga ervan uit dat u op de hoogte bent dat wij al een tijdje gesloten zijn. De coronacrisis heeft voor gezorgd dat wij niet open konden blijven waardoor wij de zaak moesten sluiten. (…) Wij zullen ons best doen om de huurachterstand te betalen maar wel met korting waar wij recht op hebben. (…)

De heer [bestuurder Laila] heeft nu de overeenkomst overgenomen zoals ik u eerder had aangegeven.”

“Akte indeplaatsstelling

(…)

Overwegende:

(…)

C. Dat Huurder mede vanwege de gevolgen van de coronapandemie zijn activiteiten in het gehuurde wenst te beëindigen en de onderneming wenst over te dragen aan Aspirant Huurder en daarom de Verhuurder heeft verzocht ermee akkoord te gaan, dat Aspirant Huurder in zijn plaats als Huurder wordt gesteld en wel zodanig, dat door deze indeplaatsstelling de Verhuurder en Aspirant Huurder jegens elkaar, dezelfde rechten en verplichtingen, uit de Huurovereenkomst voortvloeiende, zullen hebben, als die, welke tussen de Verhuurder en Huurder gelden met in deze overeenkomst opgenomen afwijkende bepalingen;

D. Dat vanwege de onzekere situatie als gevolg van de Coronapandemie partijen elkaar ten aanzien van de effectuering van de indeplaatsstelling een termijn verlenen tot en met 1 juli 2021;

E. Dat Aspirant Huurder, althans een nader door deze aan te wijzen nog op te richten of bestaande rechtspersoon, waarin Aspirant Huurder direct dan wel indirect minimaal 51% van de aandelen bezit, het onherroepelijke en exclusieve recht toekomt om uiterlijk op 1 juli 2021, dit recht als vermeld onder

considerans D te lichten;

(…)

H. Dat Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, vanaf moment van het lichten van deze optie, een huurvrije periode zal verkrijgen teneinde het Gehuurde te kunnen verbouwen en de nodige onzekerheid in de markt als gevolg van de Coronapandemie zal moeten overleven;

(…)

Komen overeen als volgt:

1. Huurder stelt Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, als opvolgende huurder van het gehuurde in zijn plaats, hetgeen Aspirant Huurder en Verhuurder aanvaarden.

2. Verhuurder verklaart ondubbelzinnig in te stemmen met de onder 1 bedoelde indeplaatsstelling en aanvaardt per uiterlijk 1 juli 2021 in de plaats te stellen Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, als de nieuwe huurder van het gehuurde.

3. Partijen komen overeen dat Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, het recht heeft om tot en met 1 juli 2021 het hierboven beschreven recht tot indeplaatsstelling zal mogen lichten. Indien dit recht uiterlijk op 1 juli 2021 zal worden gelicht, dan zal per die datum van lichten, de Huurovereenkomst conform deze indeplaatsstelling van rechtswege overgaan op Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon.

(…)

7. Aspirant Huurder verklaart de Huurovereenkomst te kennen en te hebben ontvangen en alle rechten en verplichtingen daaruit te aanvaarden en na te zullen komen.

(…)

Financiële afspraken (huurkorting)

9. In verband met de huidige onzekere omstandigheden als gevolg van de Coronapandemie en met het oog op mogelijke verbouwingen, zal bij lichting van het recht tot indeplaatsstelling de volgende afwijken financiële afspraken van toepassing zijn.

Huurvrij

10. Partijen spreken een huurvrije periode van 12 maanden huurvrij af vanaf datum van de indeplaatsstelling. Aldus zal Aspirant Huurder, althans een nader door hem aan te wijzen rechtspersoon, in het eerste jaar vanaf indeplaatsstelling geen huur verschuldigd zijn.

Huurkorting

11. Nadien zal de huursom trapsgewijs in 3 opvolgende jaren worden verhoogd naar de basishuurprijs conform onderstaande:

Jaar 2: huurkorting van € 20.000 per jaar;

Jaar 3: huurkorting van € 15.000 per jaar;

Jaar 4: huurkorting van € 10.000 per jaar;

(…)”.

[geïntimeerden] hebben Laila Rotterdam vervolgens in kort geding gedagvaard en ontruiming gevorderd van het gehuurde. [bestuurder Laila] en Laila De Maas zijn in dat kort geding tussengekomen. Bij kortgedingvonnis van 22 september 2021 heeft de voorzieningenrechter de ontruimingsvordering van [geïntimeerden] afgewezen. Over de op 28 april 2020 gedateerde Akte indeplaatsstelling overwoog de voorzieningenrechter:

“Gegeven de gemotiveerde toelichting van beide partijen op de respectieve standpunten, kan de echtheid van het document niet op voorhand worden vastgesteld en daarmee ook niet wie de huurder is van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. Daarvoor is nader feitenonderzoek en/of bewijslevering, waaronder mogelijk het horen van getuigen, noodzakelijk. Voor een dergelijk nader onderzoek is in kort geding geen plaats.(…) De ontruimingsvordering wordt dan ook afgewezen.”

Bij vonnis van 16 december 2022 heeft de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam Laila Rotterdam veroordeeld, met uitvoerbaarverklaring bij voorraad, tot betaling van € 59.764,20 aan huurachterstand berekend tot en met de maand december 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente, tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.372,64, tot betaling van de huurprijs van € 7.662,49 per maand, te verhogen met de contractuele indexering, vanaf de maand januari 2022 tot en met de maand van beëindiging van de huurovereenkomst en tot betaling van de proceskosten met de wettelijke rente. De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerden] tot ontbinding en ontruiming in dit vonnis echter afgewezen. De kantonrechter overwoog daarbij:

(…) en de door Laila De Maas voor dit geval gedane mededeling dat zij in staat en bereid is haar betalingsverplichtingen jegens [geïntimeerden] na te komen (en daarom ook om een -bij bedrijfsruimte niet mogelijke- terme de grâce heeft verzocht), acht de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst hier niet, althans nog niet, gerechtvaardigd. Met dat laatste wordt bedoeld dat het, gegeven de nu gegeven duidelijkheid, aan Laila Rotterdam is om de huurachterstand aan te zuiveren en de huur voortaan stipt en volledig te voldoen en om onverwijld invulling te geven aan de op haar rustende exploitatieverplichting.”