Uitspraken

[verweerder] is gerechtigde tot een appartementsrecht. Hij wil een dakopbouw realiseren om zijn eigen appartement te vergroten. In de vergadering van (de twee) eigenaars van de VvE is hiervoor geen toestemming gegeven. Volgens de kantonrechter kon de vergadering van eigenaars de toestemming in redelijkheid niet weigeren. Zij heeft die weigering vernietigd en op grond van artikel 5:121 BW een machtiging aan [verweerder] verleend om de dakopbouw te realiseren.

In dit hoger beroep beslist het hof dat een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW niet mogelijk is omdat de realisatie van de dakopbouw tot strijd met de splitsingsakte leidt.

In 2003 is het pand aan de [adres] gesplitst in twee appartementsrechten: appartementsindex 1 en 2. Ingevolge de splitsingsakte betreft appartementsindex 1 het appartementsrecht op de begane grond, kelder en eerste verdieping met toebehoren met huisnummer [adres] . Dit recht behoort toe aan [verzoeker] en [verzoekster] en zij wonen daar met hun gezin. Appartementsindex 2 met huisnummer [adres] betreft het appartementsrecht van de woning op de tweede en derde verdieping en kelder. Dit recht behoort toe aan [verweerder] en hij verhuurt daar kamers, terwijl hij met zijn gezin elders woont.

De splitsingsakte bepaalt dat de gerechtigden tot de appartementsrechten ieder voor de helft gerechtigd zijn in de gemeenschap en dat zij elk gerechtigd zijn om in de vergadering van eigenaars één stem uit te brengen1 (het totaal aantal stemmen bedraagt dus twee).

[verweerder] wil zijn woning aan de [adres] vergroten door op het dak van het pand een dakopbouw en dakterras te bouwen (een extra verdieping). Daardoor zou hij een mogelijkheid krijgen om met zijn gezin op [adres] te gaan wonen. Hij heeft voor zijn bouwplan bij de gemeente een omgevingsvergunning aangevraagd. Deze vergunning is in maart 2022 verleend en is onherroepelijk geworden.

Tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE op 27 juni 2022 hebben de eigenaren gestemd over het bouwplan van [verweerder] . [verweerder] stemde vóór, [verzoeker] met [verzoekster] stemde tegen. Aldus heeft de VvE geen toestemming gegeven voor de realisatie van het bouwplan.

Bij verzoekschrift van 22 juli 2022 heeft [verweerder] de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam verzocht om op grond van artikelen 2:15 BW en 5:130 BW het besluit van de VvE van 27 juni 2022 om geen toestemming te geven voor zijn bouwplan, te vernietigen (en te schorsen) wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en om hem op grond van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging te geven voor het (laten) realiseren van zijn bouwplan.

De kantonrechter heeft het verzoek van [verweerder] begrepen als gericht tegen de VvE en [verzoeker] en [verzoekster] als belanghebbenden aangemerkt.

Bij de beschikking van 13 december 2022 heeft de kantonrechter het besluit van 27 juni 2022 vernietigd en heeft de kantonrechter [verweerder] gemachtigd om bij gebreke van toestemming van de vergadering van de VvE, de dakopbouw te (laten) realiseren op de bovenste bouwlaag aan de [adres] conform de verleende omgevingsvergunning. De kantonrechter overwoog, kort gezegd, dat de vergadering van eigenaars na afweging van alle betrokken belangen en omstandigheden de toestemming voor de dakopbouw in redelijkheid niet had mogen weigeren. De kantonrechter achtte de bezwaren van [verzoeker] en [verzoekster] tegen de dakopbouw ongegrond of onvoldoende onderbouwd en het belang van [verweerder] bij de dakopbouw voldoende toegelicht. De kantonrechter vernietigde het besluit om toestemming te weigeren (§ 3.2 van de beschikking). Omdat de vergadering de vereiste toestemming zonder redelijke grond had geweigerd, achtte de kantonrechter zich op grond van artikel 5:121 BW bevoegd om [verweerder] te machtigen om bij gebreke van toestemming van de vergadering van de VvE de dakopbouw te (laten) realiseren conform de verleende omgevingsvergunning (§ 3.3 van de beschikking).

De termijn voor het instellen van hoger beroep tegen een beschikking op een verzoek tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE bedraagt één maand.2 Op 13 december 2022 heeft de kantonrechter het besluit van 27 juni 2022 van de algemene ledenvergadering van de VvE vernietigd. De VvE c.s. zijn pas bijna drie maanden later in hoger beroep gekomen. Hun beroepschrift is inhoudelijk niet (in elk geval niet duidelijk) gericht tegen de vernietiging van het besluit van 27 juni 2022 door de kantonrechter. Als hun beroep wel gericht zou zijn tegen deze vernietiging, hebben zij in zoverre niet tijdig hoger beroep ingesteld en is hun beroep in zoverre niet-ontvankelijk.

De kantonrechter heeft op 13 december 2022 ook beslist om bij gebreke van toestemming van de vergadering van de VvE [verweerder] op grond van artikel 5:121 BW te machtigen om de dakopbouw te (laten) realiseren. Wat die beslissing betreft geldt –in beginsel– de gebruikelijke termijn van drie maanden voor het instellen van hoger beroep. De VvE c.s. hebben hun hoger beroep gericht tegen die machtigingsbeslissing. Dat beroep is tijdig ingesteld. In zoverre ligt de beschikking van de kantonrechter van 13 december 2022 aan het hof voor.

De VvE c.s. verzoeken dat het hof de beslissing van de kantonrechter om [verweerder] te machtigen vernietigt en het verzoek van [verweerder] om een vervangende machtiging af te geven alsnog afwijst en, als dat niet kan (subsidiair), dat het hof aan de machtiging voorwaarden verbindt betreffende: a. overeenstemming met de aanpalende eigenaren over de aanpassing van het gemeenschappelijke dak, b. vrijwaring voor schade aan derden door de dakopbouw, c. een vooropname ter voorkoming van een schadediscussie, d. een planning van de werkzaamheden, e. en f. gegevens en kwalificaties van de aannemer (aangesloten bij Bouwgarant, beschikkend over een CAR-verzekering), g. voorafgaande betaling van achterstallige VvE-bijdragen, h. gelegenheid voor inspectie en keuring op constructieve deugdelijkheid na afronding van de werkzaamheden en i. uitvoering conform de omgevingsvergunning, een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [verweerder] in de proceskosten.

De VvE c.s. voeren daartoe aan dat de rechtbank de vervangende toestemming ten onrechte heeft verleend omdat sprake is van een voorgenomen wijziging van de goederenrechtelijke situatie: de door [verweerder] geplande dakopbouw komt op het dak dat tot de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex behoort en de extra woonruimte wordt onderdeel van het privégedeelte behorend bij het appartementsrecht van [verweerder] , terwijl de wanden en de daken daarvan gemeenschappelijk worden. Omdat er sprake is van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie, is een wijziging van de splitsingsakte en van de splitsingstekeningen nodig, zo betogen zij. Daarvoor kan niet de route van artikel 5:121 BW worden bewandeld, maar geldt artikel 5:139 BW (grief I). Indien en voor zover het hof zou oordelen dat aan [verweerder] wel een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW kan worden verleend, vinden de VvE c.s. het nodig dat het hof daaraan voorwaarden verbindt die de VvE c.s. zekerheid geven dat de werkzaamheden op deugdelijke wijze worden uitgevoerd en, omdat het bouwplan eigendommen van anderen raakt waar schade aan zou kunnen ontstaan, die garanderen dat geen geschil zal ontstaan met de aanpalende VvE’s (grief II).

[verweerder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.