Huur woning, forse betalingsachterstand. Kantonrechter wijst ontbinding van de huurovereenkomst af, louter omdat de verhuurder na een eerdere Vroegsignalering bij de Gemeente (van de betalingsachterstand) niet binnen zes maanden daarna tot ontruiming had gedagvaard. Dit was gebaseerd op NIEUW BELEID hierover, ingaande 1 mei 2024. Het hof oordeelt dit nieuwe beleid in zijn algemeenheid te vergaand en wijst de ontbinding en ontruiming toe.
Zaak- en rolnummer rechtbank : 10901510 \ CV EXPL 24-2085
Arrest van 18 maart 2025
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd in Rotterdam,
appellante,
advocaat: mr. E. de Ruiter, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonend in [woonplaats],
geïntimeerde, niet verschenen (verstek verleend).
Het hof noemt partijen hierna Woonstad (of verhuurder) en [geïntimeerde] (of huurder).
1 De zaak in het kort
1.1
Deze (verstek)zaak gaat over een huurder van een sociale huurwoning met een langdurige en inmiddels zeer grote huurachterstand. Nadat verhuurder een eerdere melding bij de gemeente had gedaan – de zogeheten Vroegsignalering, conform het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening –, zijn meer dan zes maanden verstreken voordat verhuurder bij inleidende dagvaarding van 5 januari 2024 onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning heeft gevorderd. De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen, omdat de verhuurder, gelet op het tijdsverloop na de Vroegsignalering en het advies van de gemeente om een nieuwe melding te doen, niet had kunnen volstaan met die oude melding.
1.2
Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter, onder meer omdat de kantonrechter kennelijk een nieuw beleid van de kantonrechters in de rechtbank Rotterdam heeft toegepast, welk nieuwe beleid in zijn algemeenheid te ver gaat.
2 Procesverloop in hoger beroep
2.1
Woonstad is bij dagvaarding van 15 april 2024 met drie producties (genummerd 3 t/m 5), in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 28 februari 2024. In de dagvaarding zijn de grieven opgenomen.
3 Feitelijke achtergrond
3.1
[geïntimeerde], geboren op 21 januari 2000, huurt sinds 3 augustus 2022 van Woonstad woonruimte aan de [adres] (hierna de woning of het gehuurde) tegen een aanvangshuur van € 608,61 per maand. Bij het uitbrengen van de inleidende dagvaarding bij de kantonrechter was de huur € 656,92 per maand.
3.2
[geïntimeerde] heeft vrijwel vanaf het begin van de huurovereenkomst zijn huur niet of te laat betaald. De huurachterstand van [geïntimeerde] was in januari 2023 ruim € 3.000,-. Woonstad heeft op 14 februari 2023 bij de gemeente Rotterdam gemeld dat [geïntimeerde] een huurachterstand had (de Vroegsignalering). Sindsdien heeft [geïntimeerde] slechts een enkele keer zijn huur betaald. Per 1 augustus 2023 was de achterstand ruim € 6.000,- en per 1 januari 2024 bedroeg deze ruim € 7.500,-.
3.3
Een Trajectbegeleider jongeren (Expertise Team Financiën van de gemeente) heeft per e-mail van 12 december 2023 onder meer het volgende aan Woonstad/het wijkteam bericht:
“(…) Ik heb met de klant een heel aantal afspraken ingepland, klant is er op twee verschenen (maximaal 30 minuten gezien). Hierbij het ik contact onderhouden met het wijkteam Rotterdam. Na deze pogingen heb ik, in overleg met het wijkteam, besloten het dossier bij het ETF te sluiten. Voor zover ik heb kunnen zien, probeerde de klant zelfstandig zijn schulden op te lossen. Ik kan mij voorstellen dat hij nu na deze maanden mogelijk inziet dat hij toch ondersteuning zou kunnen gebruiken. Soms kost het iemand extra tijd om dit in te zien. Ik denk dat hij gebaat is bij een nieuwe aanmelding bij het Expertise Team Financiën. Mogelijk kunnen jullie nog meer informatie vergaren vanuit het wijkteam over dhr. [geïntimeerde].(…)”
3.4
Per 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening in werking getreden, met daarin in artikel 2 (kort gezegd) een meldverplichting voor de verhuurder bij de gemeentelijke schuldhulpverlening als hij wordt geconfronteerd met een huurschuld. Volgens beleid van de kantonrechters uit 2022 moet de verhuurder in de uitgebrachte dagvaarding (tot ontruiming) inzichtelijk maken dat aan deze meldverplichting is voldaan. De kantonrechters in de rechtbank Rotterdam hebben eind januari 2024 in aanvulling hierop nieuw beleid openbaar gemaakt met (in 1 en 2) de volgende inhoud (hierna: het nieuwe beleid):
1. Als tussen de melding en de datum waarop de dagvaarding is uitgebracht minder dan twee maanden ligt, dan zal de ontbinding en ontruiming worden afgewezen. De reden hiervoor is dat de melding tot doel heeft schuldhulpverlening op gang te brengen, zodat (een procedure tot) ontbinding en ontruiming voorkomen kan worden. Dat impliceert dat na de melding een redelijke termijn in acht moet worden genomen om opvolging te kunnen geven aan de melding. Naar het oordeel van de kantonrechters is twee maanden een redelijke termijn. 2. Als tussen de melding en de datum waarop de dagvaarding is uitgebracht meer dan zes maanden ligt (hierna ook: ‘de zes maanden-termijn’), zal de ontbinding in beginsel worden afgewezen. Dat is alleen anders als de kantonrechter van oordeel is dat op grond van in de dagvaarding aangevoerde en met stukken onderbouwde omstandigheden toch van een oudere melding gebruik gemaakt kan worden. De reden hiervoor is dat, als na een melding geen schuldhulpverlening opgang komt, van een verhuurder mag worden verwacht dat hij actie onderneemt en ook dat dit enigszins voortvarend gebeurt. Naar het oordeel van de Kantonrechters kan dagvaarden binnen zes maanden na de melding als voldoende voortvarend worden aangemerkt.
Bovenstaande beleidsafspraken zullen worden toegepast met ingang van 1 mei 2024.”
4 Procedure bij de rechtbank
4.1
Woonstad heeft [geïntimeerde] op 5 januari 2024 gedagvaard voor de kantonrechter. Zij heeft wegens ernstige huurachterstand gevorderd, samengevat en uitvoerbaar bij voorraad: A) ontbinding van de huurovereenkomst; B) veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning; C) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling - van de huurachterstand tot en met januari 2024 van € 7.548,30, met wettelijke rente; - van de maandelijkse huur vanaf februari 2024 tot het moment van ontbinding; - van een maandelijkse schadevergoeding zolang [geïntimeerde] de woning tussen ontbinding en ontruiming in gebruik houdt; - van de proceskosten.
4.2
[geïntimeerde] is niet verschenen bij de kantonrechter. Tegen hem is verstek verleend.
4.3
De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis van 28 februari 2024 de gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen, evenals de gevorderde toekomstige huur/gebruiks-termijnen. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat Woonstad gelet op het tijdsverloop na de eerdere melding en het advies van de gemeente om een nieuwe melding te doen, niet kon volstaan met de oude melding, maar een nieuwe melding had moeten doen. De gevorderde huurachterstand is in het vonnis wél toegewezen.
5 Grieven in hoger beroep
5.1
Woonstad klaagt met vier grieven over de afwijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming. Grief 1 bevat met name klachten over de afwijzing op grond van het nieuwe beleid. Volgens grief 2 heeft de kantonrechter ten onrechte de ontbindings- en ontruimingsvorderingen afgewezen op de grond dat de gemeente heeft geadviseerd om een nieuwe melding te doen. Volgens grief 3 is de kantonrechter ten onrechte vooruit gelopen op het nieuwe beleid, dat pas na het uitbrengen van de inleidende dagvaarding openbaar is gemaakt. Met grief 4 klaagt Woonstad over onjuiste toepassing van de tenzij-regel. Volgens Woonstad kan niet van een verhuurder gevergd worden dat deze gebonden blijft aan een huurder, die slechts drie van de twintig maanden huur heeft betaald.
6 Beoordeling in hoger beroep
Grief 1
6.1
Het hof gaat, evenals Woonstad, ervan uit dat de kantonrechter blijkens de motivering van het vonnis in deze zaak (tevens) het nieuwe beleid heeft toegepast. Grief 1 heeft een principieel karakter en bevat klachten over het nieuwe beleid, zoals dit beleid is verwoord in overweging 3.4 (onder 2). Het gaat hierbij, kort gezegd, om het maximale tijdsverloop tussen de Vroegsignalering en het uitbrengen van de ontruimingsdagvaarding.
6.2
Hoewel het hof het belang onderkent van een vlotte dagvaarding nadat Vroegsignalering niet tot resultaat heeft geleid, gaat het nieuwe beleid naar het oordeel van het hof in zijn algemeenheid te ver. Het nieuwe beleid houdt immers in wezen in dat de kantonrechter in het nadeel van de verhuurder een belangenafweging in dat stadium (dat wil zeggen als meer dan zes maanden zijn verstreken sinds de Vroegsignalering) zonder meer achterwege laat, tenzij verhuurder, met stukken onderbouwd, de kantonrechter tot een belangenafweging weet te brengen. Dit alles ondanks de eerdere Vroegsignalering door verhuurder en de daarbij al aan huurder geboden hulp.
6.3
Aldus wordt de balans in te vergaande mate verstoord. Op basis van het nieuwe beleid (onder 2) moet de actie steeds eenzijdig van de verhuurder komen, ondanks door verhuurder al gestelde tekortkomingen van huurder. Echter naar het oordeel van het hof mag ook van huurder enige activiteit worden gevergd, zeker nu hij na de Vroegsignalering in het hulpverleningstraject is gekomen/is kunnen komen. Dit geldt des te sterker, nu de verhuurder – zeker de sociale verhuurder – ook moet letten op zijn kosten en op de belangen van de vele woningzoekenden die wachten op een schaarse huurwoning. Steun aan de financieel zwakke(re) huurder enerzijds is belangrijk, maar het nieuwe beleid heeft te weinig oog voor de zwaarwegende belangen van verhuurder (zeker de sociale verhuurder) anderzijds. De grief slaagt.
Grief 2
6.4
Grief 2 slaagt eveneens. De losse suggestie zonder deugdelijke onderbouwing van een medewerker van het Expertise Team Financiën, inhoudende “Ik denk dat hij gebaat is bij een nieuwe aanmelding bij het Expertise Team Financiën. Mogelijk kunnen jullie nog meer informatie vergaren vanuit het wijkteam over dhr. [geïntimeerde]” is ontoereikend om (mede) als grond voor afwijzing te dienen. Dit geldt zeker in het licht van de eerdere Vroegmelding, die – voor de kantonrechter kenbaar – nauwelijks resultaat had gehad, en de (ook voor de kantonrechter redelijkerwijs kenbare) steeds verder oplopende ernstige huurachterstand. Het is immers aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. De feitenrechter moet hierbij (ook in een verstekzaak) letten op de omstandigheden van het geval, waaronder enerzijds het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst en anderzijds (in dit geval) het belang van de sociale woningbouwvereniging om, ingeval van tekortkomingen van huurder de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning. De kantonrechter is ten onrechte niet aan deze afweging toegekomen.
Grief 3
6.5
Deze grief slaagt reeds, omdat het nieuwe beleid dat de kantonrechter (mede) heeft toegepast nog niet was ingegaan en de aankondiging ervan ook nog niet openbaar was gemaakt toen Woonstad de dagvaarding liet uitbrengen. Woonstad heeft daarom niet de mogelijkheid gehad om overeenkomstig het nieuwe beleid in de dagvaarding omstandigheden aan te voeren waarom toch van de oudere melding gebruik gemaakt kon worden. Daarom had de kantonrechter dit nieuwe beleid zeker niet mogen toepassen zonder Woonstad de gelegenheid te bieden om hierop te reageren. Zoals Woonstad met juistheid heeft aangevoerd, heeft zij geen mogelijkheid gehad om met dit nieuwe beleid rekening te houden.
Grief 4
6.6
Ook deze grief is gegrond. [geïntimeerde] heeft een dusdanig forse huurachterstand dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. Ook de gevorderde lopende huur en gebruiksvergoeding zullen worden toegewezen. Voor de volledigheid overweegt het hof nog dat het gewicht van de tekortkoming van [geïntimeerde] dusdanig is dat zijn woonbelang hier niet tegen opweegt.
Conclusie en proceskosten
6.7
De conclusie is dat het hoger beroep van Woonstad slaagt. Daarom zal het hof het vonnis, voor zover in hoger beroep bestreden, vernietigen en de in eerste aanleg afgewezen vorderingen alsnog toewijzen. Het hof zal de ontruimingstermijn stellen op twee weken na betekening van dit arrest. [geïntimeerde] moet als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten dragen, zowel in de eerste aanleg als in het hoger beroep. Omdat de kantonrechter (in het niet bestreden deel van het vonnis) [geïntimeerde] al heeft veroordeeld in de proceskosten, zal het hof volstaan met het uitspreken van een proceskostenveroordeling in hoger beroep.
6.8
Die proceskosten worden begroot op:
dagvaarding € 136,72
griffierecht € 798,--
salaris advocaat € 1.214,--… (1 punt × tarief II)
nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.326,72.
7 Beslissing
Het hof:
-
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 28 februari 2024, voor zover in hoger beroep bestreden; en opnieuw rechtdoende
-
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
-
veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde (aan de [adres]) binnen twee weken na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking aan Woonstad te stellen;
-
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van geldende maandelijkse huurtermijnen vanaf de maand februari 2024 tot heden;
-
veroordeelt [geïntimeerde] vanaf heden tot het moment van de daadwerkelijke ontruiming tot betaling van een schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten ter hoogte van de geldende maandelijkse huur;
-
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Woonstad begroot op € 2.326,72;
-
bepaalt dat als [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [geïntimeerde] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
-
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en A. Dupain en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025 in aanwezigheid van de griffier.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
