Uitspraken

Op 3 april 2009 heeft notaris [notaris] met standplaats [plaats] een verklaring van verjaring als bedoeld in artikel 34 van de Kadasterwet opgemaakt, welke verklaring op 20 april 2009 is ingeschreven in het kadaster. In die registerverklaring van verjaring is opgenomen dat [appellant] stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden van een drietal percelen, te weten:

1. het terrein gelegen in de gemeente Heerlen, plaatselijk bekend als [het adres], kadastraal bekend als gemeente Heerlen, sectie [sectieletter], nummer [sectienummer 1], groot zestien aren, twintig centiaren;

2. het terrein gelegen in de gemeente Heerlen, plaatselijk bekend als [het adres], kadastraal bekend als gemeente Heerlen, sectie [sectieletter], nummer [sectienummer 2], groot één hectare, zestien aren, tien centiaren;

3. een gedeelte van het terrein gelegen in de gemeente Heerlen, plaatselijk bekend als [het adres], sectie [sectieletter], nummer [sectienummer 3], ter grootte van dertien aren, twee en twintig centiaren (feitelijk echter 18 aren, achtenveertig centiaren).

Volgens de verklaring werkt de verjaring voor de percelen sub 1 en 2 tegen Hoogveld [Hoogveld] B.V. en voor het perceelsgedeelte sub 3 tegen de gemeente Heerlen.

Blijkens door de gemeente Heerlen overgelegde stukken is perceel sub 1 door de gemeente Heerlen in 1972 aangekocht en aanvaard vrij van pacht, huur en in eigen gebruik. Perceel sub 2 is ontstaan uit drie voormalige percelen, aangekocht door de gemeente Heerlen in 1965 en 1967, deels pachtvrij, deels niet pachtvrij. Perceel sub 3 is ontstaan uit drie in 1965 en 1966 door de gemeente Heerlen aangekocht percelen, deels pachtvrij, deels niet pachtvrij. Ten aanzien van de niet-pachtvrije percelen is de pachtovereenkomst ontbonden na een ontbindingsprocedure respectievelijk op basis van een minnelijke regeling. De gemeente Heerlen heeft deze percelen, evenals een groot aantal andere percelen in hetzelfde gebied, aangekocht in het kader van de ontwikkeling van het bestemmingsplan Hoogveld. De percelen sub 1 en sub 2 zijn door de gemeente Heerlen bij akte van 26 januari 1999 aan Hoogveld [Hoogveld] BV geleverd in het kader van haar plan om het hele gebied Hoogveld te bebouwen met woningen.

De in geschil zijnde percelen zijn gelegen in het gebied “Hoogveld”. Op de als productie 6 bij de inleidende dagvaarding overgelegde overzichtskaart zijn de drie percelen met blauw aangegeven. Daarnaast is op die kaart het in eigendom aan [appellant] toebehorende huiskavel van circa 1 hectare met geel aangegeven. Tot slot zijn op die kaart de percelen die [appellant] in het verleden heeft gepacht, met groen aangegeven; dit alles zoals omschreven in paragraaf 5.2 van de inleidende dagvaarding. Uit deze overzichtskaart blijkt dat de drie in geding zijnde percelen alle grensden aan percelen die [appellant] destijds pachtte.

Als productie 7 bij de inleidende dagvaarding heeft de gemeente twee luchtfoto’s van het op de overzichtskaart afgebeelde gebied overgelegd. Op die foto’s zijn met rode lijnen de formele perceelgrenzen aangegeven. Op de foto’s is zichtbaar dat – kort gezegd – bij de bewerking van de gepachte percelen en de in geschil zijnde drie percelen de grenzen tussen die percelen niet in acht zijn genomen.

De vader van [appellant] heeft sinds 1967 (mede) op een aantal door hem gepachte percelen een agrarisch bedrijf geëxploiteerd. Op enig moment (volgens [appellant] in 1969) heeft zijn vader de drie nu in geding zijnde percelen in de exploitatie van het agrarisch bedrijf betrokken. In 1987 is de maatschap van de ouders van [appellant] beëindigd en heeft [appellant] de agrarische onderneming overgenomen en voortgezet. In verband daarmee hebben de vader van [appellant] en [appellant] met de gemeente een pachtwijzigingsovereenkomst gesloten waarbij [appellant] als pachter in de plaats van zijn vader getreden is. Sedertdien heeft [appellant] de gepachte percelen geëxploiteerd en ook de drie in geding zijnde percelen in de bedrijfsvoering gebruikt.

Een deel van de hierboven genoemde pachtgronden had [appellant] (en voorheen zijn vader) in pacht van de gemeente. Deze pacht is bij vonnis van de pachtkamer van 4 juli 2007 ontbonden met ingang van 1 januari 2008. Daarbij is aan [appellant] een door de gemeente te betalen schadeloosstelling van € 597.500,-- exclusief belastingschade toegekend. Deze pachtbeëindiging vond plaats omdat de gemeente de percelen overeenkomstig het nieuwe bestemmingsplan Hoogveld wilde bestemmen voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden, te weten onder meer woondoeleinden.

• -

  het terrein, gelegen in Heerlen, plaatselijk bekend als [het adres], kadastraal bekend als gemeente Heerlen, sectie [sectieletter], nummer [sectienummer 1], groot zestien aren en twintig centiaren;

• -

  het terrein, gelegen in Heerlen, plaatselijk bekend als [het adres], kadastraal bekend als gemeente Heerlen, sectie [sectieletter], nummer [sectienummer 2], groot een hectare en zestien aren en tien centiaren;

• -

  het terrein, gelegen in Heerlen, plaatselijk bekend als [het adres], uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer achtien aren en achtenveertig centiaren van het kadastrale perceel gemeente Heerlen, sectie [sectieletter], nummer [sectienummer 3].

Aan deze vordering hebben de gemeente en Hoogveld [Hoogveld] BV ten grondslag gelegd dat Hoogveld [Hoogveld] BV eigenaresse is van de percelen 1 en 2 en de gemeente van perceel 3, een en ander zoals tot en met maart 2009 in de registers stond ingeschreven. De gemeente betwist dat [appellant] door verjaring eigenaar is geworden van de betreffende percelen.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat hij zowel door verkrijgende als bevrijdende verjaring de eigendom van de percelen heeft verkregen.

In het tussenvonnis van 9 december 2009 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.

De appeldagvaarding is namens [appellant] uitgebracht aan de gemeente en Hoogveld [Hoogveld] BV. Ook in de memorie van grieven en de memorie van antwoord zijn de gemeente en Hoogveld [Hoogveld] BV vermeld als ieder voor zichzelf optredende procespartijen. In hoger beroep is dus geen sprake meer van de situatie dat de gemeente optreedt als procesgevolmachtigde namens Hoogveld [Hoogveld] BV. Het hof zal in navolging van beide partijen de gemeente en Hoogveld [Hoogveld] BV aanmerken als elk voor zichzelf optredende procespartijen.

Het hof overweegt over deze grief het volgende. Tussen partijen staat vast dat de gemeente de drie percelen in de periode van 1965 tot 1972 in eigendom heeft verkregen op de wijze die hiervoor in rov. 3.2.3 is omschreven. Verder staat vast dat de gemeente de percelen 1 en 2 bij akte van 26 januari 1999 aan Hoogveld [Hoogveld] BV heeft geleverd. Vanaf dat moment stond Hoogveld [Hoogveld] BV in de openbare registers geregistreerd als eigenaresse van de percelen 1 en 2 en de gemeente als eigenaresse van perceel 3. De gemeente baseert haar vordering op deze vaststaande feiten.

Het verweer van [appellant] komt erop neer dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de percelen. Dat is een bevrijdend verweer waarvan de bewijslast op [appellant] rust. [appellant] beroept zich daarmee immers op rechtsgevolgen van door hem gestelde feiten in de zin van artikel 150 Rv. De omstandigheid dat [appellant] een verklaring van verjaring op heeft laten stellen en op de voet van artikel 34 van de Kadasterwet heeft doen inschrijven in de openbare registers, brengt niet mee dat de bewijslast van de feiten waar [appellant] zijn eigendomspretenties op baseert, in het geschil met de gemeente en Hoogveld [Hoogveld] BV niet langer op hem rust. Het hof verwerpt daarom dit onderdeel van grief 1.

Voor zover in de toelichting op grief 1 nog andere kwesties worden aangeroerd, zal het hof die kwesties hierna bij de bespreking van de andere grieven behandelen.

De rechtbank heeft in rov. 3.5 en de eerste drie volzinnen van rov. 3.6 van het vonnis – naar de kern genomen – het beroep van [appellant] op verkrijgende verjaring op de voet van artikel 3:99 BW verworpen. [appellant] is tegen die overwegingen opgekomen met de grieven 2, 3 en 4. In het daarop volgende deel van het vonnis (te beginnen met de derde volzin van rov. 3.6) heeft het hof het beroep van [appellant] op bevrijdende verjaring op de voet van artikel 3:105 BW verworpen. [appellant] is tegen dat deel van het vonnis opgekomen met de grieven 5, 6 en 7. Het hof acht termen aanwezig om eerst het beroep op bevrijdende verjaring, en dus de grieven 5, 6 en 7, te behandelen.

Volgens artikel 3:105 lid 1 BW verkrijgt hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De rechtsvordering tot beëindiging van het bezit verjaart op grond van artikel 3:306 BW door verloop van twintig jaren. Het vóór 1 januari 1992 geldende BW kende dienaangaande een verjaringstermijn van 30 jaar (artikel 2004 oud BW. Als gevolg van het bepaalde in artikel 73 Overgangswet Nieuw BW is de nieuwe (kortere) termijn in het onderhavige geval met ingang van 1 januari 1993 van toepassing, als de verjaringstermijn vóór 1 januari 1992 is aangevangen. Volgens [appellant] heeft zijn vader de drie percelen sinds 1969 geëxploiteerd binnen zijn agrarische onderneming en is de verjaringstermijn van de rechtsvordering tot beëindiging van dit bezit in 1969 aangevangen en op 1 januari 1993 voltooid. De gemeente en Hoogveld [Hoogveld] BV hebben betwist dat gedurende de door [appellant] gestelde periode sprake is geweest van bezit in de zin van de genoemde wetsbepalingen. Volgens hen is er geen sprake van dat hun rechtsvordering tot beëindiging van het bezit is verjaard.

Over de bij de toepassing van artikel 3:105 BW te hanteren maatstaven ontleend het hof het navolgende aan de conclusie van advocaat generaal Rank-Berenschot (ECLI:NL:PHR:2015:BY6754) bij het arrest van de Hoge Raad van 1 maart 2013, ECLI:NL:HR:2015:BY6754:

Over de maatstaven aan de hand waarvan bepaald moet worden of er sprake is geweest van bezit, ontleent het hof het navolgende aan de genoemde conclusie van de advocaat generaal:

Het hof zal er in het navolgende veronderstellenderwijs vanuit gaan dat de vader van [appellant] de percelen omstreeks 1969 bij de exploitatie van zijn agrarisch bedrijf heeft betrokken en dat [appellant] die exploitatie van de percelen in 1987, bij beëindiging van de maatschap die zijn ouders tot dat moment hadden uitgeoefend, heeft voortgezet. Dit brengt mee dat voorshands aangenomen moet worden dat [appellant] en zijn vader gedurende een groot aantal jaren de feitelijke heerschappij over de percelen hebben uitgeoefend.

Anders dan [appellant] betoogt, brengt dit echter niet mee dat [appellant] en zijn vader in die periode als “bezitter” in de zin van de artikelen 3:105 lid 1 BW en 3:306 BW konden worden aangemerkt. Er is immers geen sprake van (ondubbelzinnig) bezit van (het eigendomsrecht met betrekking tot) de percelen als de machtsuitoefening met betrekking tot de percelen evenzeer kan duiden op een gebruik in andere hoedanigheid dan die van eigenaar, zoals bijvoorbeeld een gebruik krachtens een pachtovereenkomst. Een feitelijke gedraging zoals het in gebruik nemen van een perceel grond hoeft er dus niet noodzakelijk op te wijzen dat de persoon die het perceel in gebruik neemt, pretendeert een eigendomsrecht op die grond te hebben. Het in gebruik nemen van een perceel kan er onder omstandigheden evenzeer op duiden dat de persoon die het perceel in gebruik neemt, meent dat hij op grond van een pachtovereenkomst met betrekking tot aangrenzende percelen ook tot het gebruik van dit stuk grond gerechtigd is. Het hof wijst in dit kader op het arrest van de Hoge Raad van 1 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY6754, waarin op vergelijkbare wijze is geoordeeld ten aanzien van een strook grond die grensde aan de tuin van een gehuurde woning en die door de huurder in gebruik was genomen.

Bij het voorgaande is van belang dat de maatstaf aan de hand waarvan bepaald moet worden of sprake van bezit, een objectieve maatstaf is. Het komt primair aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. De louter interne wil om als rechthebbende op te treden is derhalve voor het zijn van bezitter van geen betekenis. Alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de bestemming van het goed waarom het gaat en de wijze waarop de bijzondere betrekking tot het goed is ontstaan, moeten tegenover elkaar worden afgewogen.

Bij hantering van deze maatstaven is het hof evenals de rechtbank van oordeel dat uit de stellingen van [appellant] niet is af te leiden dat sprake is geweest van ondubbelzinnig bezit van de percelen door [appellant] of diens vader. Uit de stellingen van [appellant] is immers niet af te leiden dat hij of zijn vader zich in die periode zodanig hebben gedragen dat de gemeente daaruit niet anders kon afleiden dan dat [appellant] en/of diens vader pretendeerden eigenaar van de drie percelen te zijn. Uit de stellingen van [appellant] zijn met andere woorden geen uiterlijke feiten af te leiden welke de gemeente onder de gegeven omstandigheden moesten doen begrijpen dat [appellant] of zijn vader zich als eigenaar beschouwden. Dit is relevant in verband met de ratio van het ondubbelzinnigheidsvereiste, namelijk te verzekeren dat de werkelijk rechthebbende tijdig maatregelen kan nemen om verjaring te voorkomen. Het hof herhaalt in dit verband dat de feitelijke machtsuitoefening door [appellant] en zijn vader er evenzeer op kan duiden dat zij tot die machtsuitoefening waren overgegaan in verband met, en aansluitend op de pachtrechten die zij op de aangrenzende percelen hadden. De situaties zoals zichtbaar op de twee genoemde luchtfoto’s duidt daar in elk geval op. Volgens de gemeente dateren die foto’s uit 1975 en 2008. [appellant] heeft dat naar het oordeel van het hof onvoldoende betwist. De stelling van [appellant] dat beide foto’s dateren uit augustus 2009 is evident onjuist omdat uit de verschillen tussen de bebouwing tussen beide foto’s te zien is dat tussen het maken van beide foto’s een groot aantal jaren moet zijn verstreken. Dat in de marge van elke foto een datum in augustus 2009 is vermeld, houdt evident verband met de datum waarop de foto’s zijn afgedrukt, kennelijk om ze als bijlage te voegen bij de inleidende dagvaarding die op 1 oktober 2009 is uitgebracht.

Verder acht het hof evenals de rechtbank van belang dat [appellant] in 2007 in het kader van de procedure tot beëindiging van de pachtovereenkomst geen melding heeft gemaakt van de door hem gepretendeerde eigendomsaanspraken op de drie percelen. Ook dat duidt erop dat [appellant] zich niet ondubbelzinnig als eigenaar heeft gedragen. Met name in het kader van het onderzoek van de deskundigen in verband met de toe te kennen schadevergoeding had hiervan melding gemaakt dienen te worden, daar de deskundigen ter beoordeling van de schade het geheel aan bezit en pachtgronden in kaart hebben gebracht.

[appellant] heeft in de toelichting op grief 5 nog aangevoerd dat de gemeente in de periode tussen 1969 en 26 januari 1999 geen enkele handeling heeft verricht waaruit zou kunnen blijken dat de gemeente zich als eigenaar beschouwde. [appellant] miskent met dat argument dat het er in het onderhavige geval niet om gaat hoe de gemeente zich heeft gedragen, maar om de vraag of aan de zijde van [appellant] sprake is geweest van ondubbelzinnig bezit in de bovenbedoelde zin gedurende een zodanige periode dat sprake is van bevrijdende verjaring. Die vraag moet om de in dit arrest gegeven redenen ontkennend worden beantwoord.

[appellant] heeft zich op blz. 13 van de memorie van grieven nog beroepen op een aantal bijlagen bij de registerverklaring van verjaring. Die stukken hebben onder meer betrekking op vergoedingen die zijn toegekend in verband met de aanwezigheid van en/of de werkzaamheden aan hoogspanningsleidingen en reparaties aan een gasleiding. Uit die stukken blijkt dat ook de gebruiker van een perceel (bijvoorbeeld een pachter) voor de betreffende vergoedingen in aanmerking komt. Aan dit soort stukken kan reeds daarom niet de betekenis worden gehecht die [appellant] daaraan verbonden wil zien.

Ook de uitkeringen die genoemd worden in de ondernemingsbalansen die [appellant] heeft overgelegd als producties 16 tot en met 20 bij zijn akte van 23 februari 2011, brengen het hof niet tot het oordeel dat de vader van [appellant] bezitter van de percelen is geweest in de bovenbedoelde zin, reeds omdat ook dit in hoofdzaak uitkeringen betreft waarvoor ook een gebruiker/niet-eigenaar, zoals een pachter, in aanmerking komt.

[appellant] heeft aan het slot van de memorie van grieven aangeboden te bewijzen dat zijn vader en hij de drie percelen vanaf 1969 respectievelijk vanaf 1987 (na de beëindiging van de maatschap) onafgebroken in bezit hebben gehad. Gelet op de wijze waarop [appellant] zijn stellingen in de memorie van grieven heeft onderbouwd, bedoelt [appellant] met dit bewijsaanbod kennelijk dat hij wil bewijzen dat zijn vader en hij de drie percelen vanaf 1969 respectievelijk vanaf 1987 (na de beëindiging van de maatschap) onafgebroken bij de exploitatie van het agrarische bedrijf hebben betrokken. Naar het oordeel van het hof hoeft bewijslevering daarover niet plaats te vinden. Het hof gaat uit van de veronderstelling dat deze exploitatie heeft plaatsgevonden. De juridische vraag die in de onderhavige procedure beantwoord moet worden is of het door [appellant] gestelde gebruik voldoet aan de juridische kwalificatie “bezit” in de zin van de artikelen 3:105 lid 1 BW en 3:306 BW. Dit betreft geen feitelijke vraag die zich voor bewijslevering leent, maar een juridische vraag die door de rechter op grond van de vastgestelde feiten moet worden beantwoord. Het hof is om bovenstaande redenen, evenals de rechtbank, van oordeel dat die vraag ontkennend moet worden beantwoord.

Voor zover [appellant] zich overigens in de periode na 1 oktober 1989 (twintig jaar vóór het uitbrengen van de inleidende dagvaarding door de gemeente en Hoogveld [Hoogveld] BV in de onderhavige procedure) alsnog daadwerkelijk en ondubbelzinnig als bezitter in de vorenbedoelde zin is gaan gedragen, baat hem dat niet omdat dat bezit dan op 1 oktober 2009, de datum waarop de inleidende dagvaarding in de onderhavige procedure is uitgebracht, nog geen twintig jaren duurde.

Op grond van het bovenstaande verwerpt het hof het beroep op bevrijdende verjaring. De grieven 5, 6 en 7 treffen dus geen doel.

Overigens is de vader van [appellant] ook om andere redenen niet door verkrijgende verjaring eigenaar geworden van de in geding zijnde percelen. Naar het vóór 1 januari 1992 geldende recht was daarvoor een bezit te goeder trouw gedurende twintig jaren vereist. Volgens de eigen stellingen van [appellant] is zijn vader slechts bezitter geweest van 1969 tot 1987 (de datum van beëindiging van de maatschap, waarna [appellant] de onderneming zelf heeft voortgezet). Deze gestelde periode van bezit door de vader van [appellant] duurde dus korter dan 20 jaar.

Daar komt nog bij dat naar het oordeel van het hof in de periode waarin de vader van [appellant] de onderneming (mede) dreef (tot in 1987) van ondubbelzinnig bezit geen sprake is geweest. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor ten aanzien van de grieven 5, 6 en 7 is overwogen. Ook om die reden kan niet worden geoordeeld dat de vader van [appellant] door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de in geding zijnde percelen.

Het hof komt daarmee toe aan de vraag of [appellant] zelf door verkrijgende verjaring de eigendom heeft verkregen van de in geding zijnde percelen. Volgens [appellant] is dat het geval. [appellant] stelt daartoe in de toelichting op grief 2 dat hij in 1987 (bij gelegenheid van de voortzetten van de agrarische onderneming) zelf bezitter te goeder trouw is geworden zodat hij na verloop van tien jaar, dus in het voorjaar van 1997, door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de percelen. Het hof is van oordeel dat dit betoog van [appellant] om meerdere, zelfstandig dragende redenen verworpen moet worden.

Het hof overweegt daartoe allereerst dat de gemeente en Hoogveld [Hoogveld] BV hebben betwist dat [appellant] als bezitter te goeder trouw kan worden aangemerkt. Volgens de gemeente en Hoogveld [Hoogveld] BV moet [appellant] (voor zover van bezit al sprake was) worden aangemerkt als bezitter te kwader trouw. Het hof overweegt dienaangaande dat [appellant] zijn stelling dat hij te goeder trouw mocht menen eigenaar te zijn van de percelen, onvoldoende heeft onderbouwd. Dit volgt uit de ratio die ook ten grondslag ligt aan het bepaalde in artikel 3:23 BW. [appellant] heeft in het kader van de bedrijfsovername van 1987 moeten vaststellen welke onroerende zaken/percelen zijn eigendom zouden worden en op zijn naam gesteld zouden worden. Het heeft [appellant] daarbij niet mogen ontgaan dat de in geding zijnde percelen 1, 2 en 3 daar niet toe behoorden. [appellant] heeft niets gesteld dat tot een ander oordeel kan leiden. Het heeft [appellant] met andere woorden op het moment van de bedrijfsopvolging duidelijk moeten worden dat zijn vader geen eigenaar was van de percelen 1, 2 en 3. Om deze reden kan [appellant] geen bezitter te goeder trouw van de percelen zijn geworden. De door [appellant] in de toelichting op grief 2 gestelde waarnemingen die hij in 1969 als jongen van vijf jaar heeft gedaan en de interpretatie die hij daar als jongen van vijf jaar aan gaf, zijn in dit kader niet relevant. Voorts is van een opvolging door [appellant] van zijn vader in het bezit onder algemene titel bij het overlijden van vader geen sprake. [appellant] heeft immers zelf gesteld dat de opvolging in het bezit heeft plaatsgevonden bij de beëindiging van de maatschap en de voortzetting van de exploitatie door hem in 1987.

De tweede zelfstandig dragende reden op grond waarvan het beroep van [appellant] op verkrijgende verjaring moet worden verworpen is dat van ondubbelzinnig bezit door [appellant] van de percelen gedurende een periode van tenminste tien jaren vanaf 1987 geen sprake is geweest. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen in rov. 3.8.4 en verder van dit arrest over het bezitsvereiste is overwogen.

Ook ten aanzien van de gestelde verkrijgende verjaring heeft [appellant] geen feiten gesteld die, als zij zouden komen vast te staan, het hof tot een ander oordeel zouden brengen. Voor bewijslevering zijn dus geen redenen aanwezig. Het hof verwerpt het beroep van [appellant] op verkrijgende verjaring. De grieven 2, 3 en 4 treffen dus geen doel.