Uitspraken

4.1.

4.2.

4.3.

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, terwijl in het onderhavige geval de datum waarnaar de prijs dient te worden bepaald 1 januari 2015 is.

4.4.

Op grond van artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, oftewel vergelijkingsobjecten.

4.5.

Belanghebbende heeft de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, waardoor op de Heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.

4.6.

De Rechtbank heeft het volgende overwogen:

29. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd. De taxateur van verweerder heeft de objectkenmerken vastgelegd in voornoemd taxatierapport. Deze objectkenmerken zijn door eiser niet weersproken. Dit betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van de in het taxatierapport beschreven objectgegevens.

30. Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met vijf vergelijkings-objecten, alle gelegen te [plaats] , te weten [b-straat] , [c-straat] , [d-straat] , [e-straat] en [f-straat] . In het taxatierapport zijn waardematrices opgenomen, met een korte toelichting per vergelijkingsobject. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder heeft toegelicht dat vergelijkingsobject [e-straat] , anders dan eiser heeft gesteld, geen betere bouwkundige kwaliteit heeft en niet in een betere staat verkeert dan de woning. In de verkoopbrochure van vergelijkingsobject [e-straat] is weliswaar opgenomen dat het object een uitstekende bouwkundige constructie kent en is gebouwd met duurzame materialen, maar hierin is ook opgenomen dat het vergelijkingsobject in de loop van de jaren niet meer is gemoderniseerd en de toekomstige eigenaar rekening zal moeten houden met extra kosten voor het moderniseren en upgraden van de keuken en sanitair. Met betrekking tot vergelijkingsobject [f-straat] heeft verweerder er op gewezen dat dit vergelijkingsobject inderdaad in een veel betere staat verkeert dan de woning, hetgeen ook expliciet is vermeld in het taxatierapport en tot uitdrukking komt in de fors hogere waarde per m3. Daarbij heeft verweerder opgemerkt dat het vergelijkingsobject weliswaar in een aanzienlijk betere staat verkeert, maar een fors mindere ligging heeft. In verband met deze mindere ligging is een correctie van -10% op de grondprijs toegepast. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder bouwjaar, inhoud, de bijgebouwen en staat van onderhoud, voldoende rekening is gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling in zoverre niet berust op onjuiste uitgangspunten. Wat eiser overigens heeft aangevoerd over de vergelijkingsobjecten, is door hem op geen enkele manier onderbouwd en is naar het oordeel van de rechtbank in het taxatierapport en op zitting voldoende weerlegd door verweerder.

31. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten de woning inpandig op te nemen, verwijst de rechtbank naar wat zij in rechtsoverweging 11 heeft geoordeeld. Dat geldt ook voor deze zaak. De beroepsgrond slaagt niet.

32. Eiser heeft verder aangevoerd dat er sprake is van waardedrukkende factoren. De garage heeft geen verwarming en staat niet in directe verbinding met het huis. In de woning is er alleen in de woonkamer vloerverwarming. Het schilderwerk van de woning is slecht, met name de dakkapellen zijn er slecht aan toe. De tuin is overwoekerd en is slechts via de bijkeuken toegankelijk, de woning heeft geen tweede verdieping en de badkamer, keuken en ook het overige in de woning zijn gedateerd en de CV ketel uit 2002 is aan vervanging toe. De rechtbank verwijst naar wat zij in rechtsoverweging 12 heeft geoordeeld en voegt daaraan toe dat met de aangevoerde waardedrukkende factoren, voor zover deze zich voordoen, voldoende rekening is gehouden in de prijs per m3, die voor de woning € 308 is, waar de gemiddelde prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten € 433 bedraagt. De rechtbank acht hiermee de mogelijke waardedruk die uitgaat van voornoemde factoren voldoende verdisconteerd. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie dient te worden toegepast.

33. Eiser heeft aangevoerd dat de woning is gelegen naast een hondenuitlaatplaats, hetgeen in de zomer stankoverlast veroorzaakt. De rechtbank verwijst naar wat zij daarover in rechtsoverweging 13 heeft geoordeeld. Dat geldt ook voor het onderhavige kalenderjaar. De beroepsgrond slaagt niet.

34. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrices in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 475.000 niet te hoog is.

35. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden van € 423.000 en € 442.000 geen taxatierapport overgelegd en deze waarden ook anderszins niet aannemelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar het in 2017 gerealiseerde eigen verkoopcijfer van de woning acht de rechtbank onvoldoende. Nog daargelaten het feit dat het eigen verkoopcijfer meer dan een jaar van de waardepeildatum (1 januari 2015) is gerealiseerd, heeft eiser geen inzicht geboden in hoe hij, uitgaande van dat verkoopcijfer, tot de bepleite waarden is gekomen. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.”

4.7.

Anders dan de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de objecten aan de [c-straat] en de [e-straat] niet betrokken dienen te worden als vergelijkingsobject. Deze beide objecten zijn te ver van de waardepeildatum vervreemd om te kunnen dienen als geschikte vergelijkingsobjecten. Anders dan belanghebbende betoogt, is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar in de matrix voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de resterende vergelijkingsobjecten, onder andere door in de bijlage van de matrix per pand per jaar uiteen te zetten met welke verschillen ten aanzien van kwaliteit, ligging, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid rekening is gehouden. De Heffingsambtenaar heeft nog voldoende referentieobjecten voor vergelijking. De stamkaarten ontleend aan de IWOZ zijn niet maatgevend, aangezien aanbodgegevens geen juiste bron zijn voor het vaststellen van objectkenmerken. Het Hof wijst er op dat waar belanghebbende stelt dat de inhoud van het vergelijkingsobject [d-straat] moet worden gesteld op 733 m3 in plaats van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde 654 m3, hij miskent dat de totale inhoud van dit object door de Heffingsambtenaar is bepaald op 724 m3. Het verschil is naar het oordeel van het Hof minimaal. Ten aanzien van het vergelijkingsobject [b-straat] stelt belanghebbende dat de inhoud 765 m3 bedraagt in plaats van 465 m3. Belanghebbende baseert zich hierbij op de informatie van ‘De Juiste Waarde’. Het Hof merkt hierbij op dat indien de inhoud van 765 m3 wordt gedeeld door de totale woonoppervlakte van 240 m², dit resulteert in kamerhoogtes van ruim 3,10 meter, hetgeen het Hof onwaarschijnlijk voorkomt. En zelfs indien het Hof zou uitgaan van de door belanghebbende genoemde inhoud en na aftrek van de inhoud van de ‘bijgebouwen’ resulteert dit in een waarde per kubieke meter van ongeveer € 383. Rekening houdend met het feit dat de Heffingsambtenaar het verkoopcijfer van [b-straat] niet heeft geïndexeerd naar de peildatum en het bestaan van een dalende markt waardoor de waarde per waardepeildatum hoger zal zijn geweest dan de gerealiseerde verkoopprijs, acht het Hof niet aannemelijk dat in relatie tot dit pand de voor de onroerende zaak gehanteerde waarde per kubieke meter van € 308 te hoog is geweest.

4.8.

Het Hof is van oordeel dat in dit geval een waardebepaling volgens het eigen verkoopcijfer - gelet op de geruime tijd die ligt tussen de peildatum en de verkooptransactie (meer dan twee jaar) - minder nauwkeurig is, dan de waardebepaling volgens de vergelijkingsmethode waarbij in de transacties om en rond de waardebepaling rekening wordt gehouden met de verschillen. Voor het overige sluit het Hof aan bij de oordelen van de Rechtbank.

4.9.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.

4.10.

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk vergoedt.

4.11.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.