6.1.2.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
- -
a. Het geschil tussen partijen heeft betrekking op de vrijstaande woning met bijbehorend perceel en verdere aanhorigheden aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Het bouwjaar van de woning is 1967.
- -
b. [geïntimeerden] hebben de woning op basis van een koopovereenkomst geleverd gekregen van de vorige eigenaren bij notariële akte van 1 augustus 2006. In artikel 6 lid 4 van deze akte staat onder meer het volgende:
“Aan koper is bekend dat in het verkochte asbest is verwerkt, te weten eterniet dakbeschot. Verder verklaren partijen ermee bekend te zijn, dat het ten tijd van de bouw casu quo renovatie van het verkochte gebruikelijk was asbest casu quo asbestcement-houdende materialen in de bouw te verwerken. Koper aanvaardt de eventuele aanwezigheid van asbest in het verkochte. (…)”
- -
c. [geïntimeerden] hebben ruim 10 jaar in de woning gewoond (van omstreeks eind 2006 tot omstreeks begin 2017). In deze periode hebben [geïntimeerden] verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd aan de woning en de bijbehorende garage.
- -
d. [geïntimeerden] hebben de woning (naar het hof begrijpt: omstreeks eind 2016) te koop gezet via de door hen ingeschakelde verkoopmakelaar [verkoopmakelaar] (hierna: [verkoopmakelaar] ). In de verkoopbrochure staat onder meer het volgende:
“
2e verdieping
:
een vlizotrap geeft toegang tot de zolderverdieping. Eventueel bestaat de mogelijkheid om een vaste trap te realiseren zodat de zolderverdieping geschikt gemaakt kan worden voor uitbreiding van het aantal slaapkamers naar 5.
(…)
Bijzonderheden
:
(…) In 2010 is de garage geheel vernieuwd en geïsoleerd. (…)”
- -
e. [appellanten] hebben de woning begin december 2016 bezichtigd in aanwezigheid van [verkoopmakelaar] .
- -
f. In mei 2017 hebben [appellanten] de woning wederom bezichtigd in aanwezigheid van [verkoopmakelaar] . Daarna hebben partijen overeenstemming bereikt over de koopprijs (€ 475.000,--).
- -
g. [verkoopmakelaar] heeft vervolgens aan [appellanten] een concept koopovereenkomst gezonden. Als bijlage bij die koopovereenkomst waren gevoegd de hiervoor onder b genoemde akte van 1 augustus 2006 en twee ingevulde vragenlijsten.
Vraag 25d van de vragenlijsten luidt als volgt:
“Is/zijn er in het pand (en/of in de schuur) eternietplaten of asbesthoudend materiaal aangebracht? (Eternietplaten zijn harde platen, ongeveer een halve centimeter dik, grijskleurig indien ze ongeverfd zijn.)”
Op een van de vragenlijsten is bij vraag 25d de keuze “JA / NEE” het woord “JA” doorgestreept. Tevens is daar handgeschreven vermeld: “alles verwijderd bij garage”. Deze vragenlijst is gedateerd 24 juli 2015 en ondertekend door [geïntimeerde 2] .
Op de andere vragenlijst is bij vraag 25d het woord “JA” doorgestreept en het woord “NEE” omcirkeld. Deze vragenlijst is ondertekend door [geïntimeerden] .
- h. Op 9 juni 2017 hebben partijen de koopovereenkomst op het kantoor van [verkoopmakelaar] ondertekend. Bij die gelegenheid is aan [appellanten] een mapje ter hand gesteld met daarin onder meer bouwtekeningen van de oorspronkelijke bouw en bouwtekeningen van een door [geïntimeerden] uitgevoerde verbouwing.
Artikel 6.4.3 van de koopovereenkomst luidt als volgt:
“Aan verkoper is niet bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.”
In artikel 21 van de koopovereenkomst staat onder meer dat de koper zo spoedig mogelijk een bouwkundige keuring zal laten verrichten door een onafhankelijk bouwkundige.
- -
i. [appellanten] hebben de woning overeenkomstig artikel 21 van de koopovereenkomst op maandag 12 juni 2017 laten inspecteren door ing. [ingenieur 1] van Bouwkundig Adviesbureau [bouwkundig adviesbureau] (hierna: [ingenieur 1] ).
- -
j. Bij e-mail van dinsdag 13 juni 2017, 09:10 uur, hebben [appellanten] aan [verkoopmakelaar] onder meer het volgende meegedeeld:
“Gisteren tijdens de bouwtechnische keuring kwamen een aantal zaken naar boven; (…) Er waren twee grote verrassingen en dat betrof (…) en het asbest op het dak.
Het is zeker niet dat we onder de koop uitwillen! Maar voornamelijk dit laatste punt verbaasd ons wel aangezien door de beide bewoners gemeld is dat alleen op de garage nog asbest aanwezig was en dat dit vervangen was. Op de verkregen oude (ver)bouwtekeningen van afgelopen vrijdag staat echter vermeld dat het dakbeschot bestaat uit Internit (Eterniet) platen. In de eerder ontvangen vragenlijst staat echter weer vermeld dat er geen asbest meer aanwezig zou zijn.
Omdat we nog geen idee hebben van de kosten om dit te laten verwijderen, zou ik graag willen weten hoe jij hier over denkt (…)”
- k. Bij e-mail van diezelfde dag, 14:42 uur, heeft [verkoopmakelaar] aan [appellanten] onder meer het volgende meegedeeld:
“Wat betreft het dakbeschot: de verkopers hebben gemeld dat de garage inderdaad asbestvrij is gemaakt (golfplaten dakbedekking waarvoor een verplichting gaat bestaan per 2024 om die te (laten) verwijderen). Voor de kapconstructie van de woning hebben zij inderdaad verklaard hetgeen in de vragenlijsten staat vermeld.
Er bestaat ook inderdaad geen verplichting zoals [ingenieur 1] (hof: [ingenieur 1] ) gisteren aangaf om dit te gaan verwijderen in 2024 omdat deze gehechte platen geen gevaar opleveren voor bewoners en niet met regenwater in aanraking komen waardoor slijtage kan/zal optreden.
(…)
Ik zou proberen, als ik jullie was, van [ingenieur 1] alvast een richtlijn te krijgen wat de meerprijs is van het verwijderen van het dakbeschot zodat je daar in ieder geval info over hebt.”
- l. [ingenieur 1] heeft zijn bevindingen van de inspectie van 12 juni 2017 neergelegd in een rapport van 15 juni 2017. In dat rapport staat op blz. 7 onder punt 16:
“In het object is asbest verdacht materiaal aangetroffen (dakbeschot). In principe vormt de aanwezigheid daarvan geen gevaren voor de gezondheid. Echter bij bewerking (slopen, boren, zagen, breken e.d.) kan er wel gevaar ontstaan.”
Op blz. 9 van het rapport staat over het bij het dakbeschot van het hoofddak aangetroffen asbestverdacht materiaal onder meer het volgende:
“Is vanwege de afwerkingen niet volledig te inspecteren. Beoordeling is een indruk. Optie: Saneren asbest verdacht dakbeschot € 12.844,- incl. vervangen dakpannen (…)”
- m. Bij e-mail van 28 juni 2017, 16:19 uur hebben [appellanten] het bouwkundig rapport aan [verkoopmakelaar] gezonden. In de e-mail staat onder meer het volgende:
“Zoals eerder gemaild, hadden wij het asbest echter niet verwacht. (…) Het saneren van het asbest verdacht dakbeschot (incl. nieuwe pannen, omdat deze er dan af moeten) wordt begroot op EUR 12.844. Een flinke kostenpost dus. (…)
Ik zou graag van jou vernemen hoe jij hier tegen aan kijkt; wij vinden een tegemoetkoming toch zeker op zijn plaats.
- n. Bij e-mail van 28 juni 2017, 17:16 uur, heeft [verkoopmakelaar] aan [appellanten] onder meer het volgende meegedeeld:
“Wat mij betreft lijkt het me op zijn plaats, gezien het feit dat de platen asbestverdacht zijn, dit ook daadwerkelijk te laten onderzoeken of dat zo is.
(…)
Of een tegemoetkoming op zijn plaats is, kan ik niet bevestigen. (…)
Ik zou dus als ik jullie was inderdaad zeker willen weten of we het over asbestplaten hebben ja of nee.”
- -
o. De notaris ten overstaan van wie de levering van de woning zou plaatsvinden, heeft aan partijen een conceptakte van levering gezonden. In artikel 6 lid 3 van die conceptakte stond een bepaling die gelijkluidend was aan het hiervoor onder b geciteerde artikel 6 lid 4 van de genoemde akte van 1 augustus 2006.
- -
p. Bij e-mail van donderdagavond 27 juli 2017, de avond voor de afgesproken leveringsdatum, hebben [appellanten] aan de notaris en aan [verkoopmakelaar] onder meer het volgende meegedeeld:
“Bij het nauwgezet doorlezen van de concept (…) akte, komt bij ons het vermelde onder “Bepalingen, Artikel 6, lid 3” volledig uit de lucht vallen. Het hier gestelde (te weten dat in het verkochte asbest is verwerkt en dat de koper hiermee bekend is) is bij mijn weten géén standaard bepaling, het staat niet vermeldt in de ondertekende koopakte en is ook nooit eerder met ons overlegd.
Bij de verkoop is ons medegedeeld door alle betrokkenen dat er géén asbest (meer) in de woning aanwezig is. Uit het bouwkundig rapport dat we hebben laten opstellen kwam wel ‘mogelijk asbestverdacht materiaal’ naar boven. Naar aanleiding hiervan heeft de verkopende makelaar ons geadviseerd om eerst eens onderzoek uit te laten voeren of het überhaupt wel echt om asbesthoudend materiaal gaat. Dit zijn we dan ook zeker van plan na de feitelijke overdracht, aangezien we het niet prettig vinden om in een woning met asbest te wonen.
Het komt ons dus volledig uit de lucht vallen dat artikel 6, lid 3 is opgenomen (…). Wij stellen dan ook voor dat deze bepaling geschrapt wordt alvorens de levering van akte te ondertekenen.”
- q. Bij e-mail van vrijdagochtend 28 juli 2017, 07:48 uur, heeft [verkoopmakelaar] aan [appellanten] , de notaris, en [geïntimeerden] in antwoord op de zojuist genoemde e-mail het volgende meegedeeld:
“In antwoord op onderstaande mail: de passage is uit de vorige akte van levering gehaald (…) en in de nieuwe conceptakte verwerkt door het notariskantoor. Verkopers hebben in de koopakte verklaard dat er naar hun weten geen asbest meer aanwezig was.
Gelieve dus de passage te verwijderen in de straks te ondertekenen leveringsakte.”
- r. Bij e-mail van diezelfde ochtend, te 08:39 uur, heeft de notaris onder meer het volgende meegedeeld:
“Bedankt voor uw toelichting.
De akte is aangepast.”
- -
s. Vervolgens hebben [appellant] , [appellante] , [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [verkoopmakelaar] de woning diezelfde ochtend voorafgaand aan de levering geinspecteerd. [appellanten] hebben bij die gelegenheid duidelijk gemaakt dat zij zich hun aanspraken ter zake de aanwezigheid van asbest in het dakbeschot voorbehielden.
- -
t. Daarna zijn de betrokkenen naar de notaris gegaan, waar [geïntimeerden] bij notariële akte van 28 juli 2017 de woning ter uitvoering van de koopovereenkomst aan [appellanten] hebben geleverd. In artikel 6 lid 3 van de leveringsakte staat (overeenkomstig artikel 6.4.3 van de koopovereenkomst) dat aan verkoper niet bekend is dat in het verkochte asbest is verwerkt.
- -
u. In opdracht van [appellanten] heeft ing. [ingenieur 2] van [asbestspecialist] te [vestigingsplaats] een asbestinventarisatie uitgevoerd aan het dak van de woning. [ingenieur 2] heeft zijn bevindingen neergelegd in een rapport van 29 september 2017. In paragraaf 3.3 van het rapport staat de volgende aanbeveling:
“Het asbesthoudende materiaal is licht beschadigd en/of verweerd. Emissie van asbestvezels of actuele risico’s zijn naar verwachting op dit moment niet aanwezig. Geadviseerd wordt het materiaal op korte termijn te verwijderen of beheersmaatregelen te nemen om verdere beschadiging te voorkomen.
In paragraaf 4.1 van het rapport staat onder meer de conclusie dat er in en aan het dak van de woning asbesthoudend materiaal aanwezig is. In paragraaf 4.2 staat voorts onder meer het volgende:
“Het asbesthoudend materiaal dient, voor de aanvang van de verbouwing of sloop, door een SC-530 gecertificeerd bedrijf verwijderd te worden.
(…)
Asbesthoudende materialen die niet verwijderd worden, moeten geregistreerd en gemarkeerd worden om bewerking en of beschadiging in de toekomst te voorkomen. Ook adviseren wij de conditie van deze asbesthoudende materialen periodiek te controleren. Hiertoe kunnen wij een asbestbeheersplan opstellen (…)”
- -
v. Bij e-mail van 29 september 2017 hebben [appellanten] het rapport van [asbestspecialist] aan de makelaar van [geïntimeerden] gezonden. In deze e-mail hebben zij gesteld dat [geïntimeerden] niet aan hun mededelingsplicht hebben voldaan en dat de extra kosten voor het saneren van het asbest op € 12.844,- zijn geraamd. [appellanten] hebben in de e-mail voorgesteld dat [geïntimeerden] de helft hiervan, afgerond op € 6.400,-, vergoeden.
- -
w. Bij e-mail van 16 oktober 2017 heeft de makelaar van [geïntimeerden] aan [appellanten] onder meer het volgende meegedeeld:
“Ik heb je mail met bijlagen doorgestuurd en besproken met de verkopers.
Deze (…) blijven bij hun al eerder ingenomen standpunt dat hetgeen zij verklaard hebben ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst en hetgeen staat vermeld in de vragenlijst waarheidsgetrouw was en is.
Ze zullen dan ook niet, net als in een eerder stadium al aangegeven, de door jou gevraagde tegemoetkoming doen.
(…) het dakbeschot vormt geen verborgen gebrek. (…)”
- x. Nadien zijn nog e-mails en brieven gewisseld tussen de rechtshulpverleners van partijen.
Het geding bij de kantonrechter
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woning
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
Artikel 6.1 bevat een exoneratie voor de verkopende partij, welke exoneratie vervolgens wordt ingeperkt door de garantie die de verkopende partij in artikel 6.3 geeft.
6.7.4.
Als partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 6.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).
6.7.5.
Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] in dit geval onder ‘normaal gebruik’ in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst onder meer mogen verstaan dat de zolderverdieping onder het in geding zijnde deel van het dak, welke zolderverdieping bereikbaar was via een vlizotrap, in elk geval normaal kon worden betreden en gebruikt, bijvoorbeeld als bergplaats voor goederen die met enige regelmaat gebruikt werden. [geïntimeerden] hadden immers door middel van de vragenlijsten verklaard dat geen asbest meer in het pand aanwezig was en zij hebben in de verkoopbrochure opgenomen dat op de zolderverdieping eventueel slaapkamers gerealiseerd konden worden. Uit een en ander hebben [appellanten] in elk geval mogen afleiden dat normaal gebruik van de woning mede omvatte dat de zolderverdieping met een bepaalde mate van duurzaamheid regelmatig op veilige wijze, zonder problemen en het treffen van voorzorgsmaatregelen, betreden kon worden.
6.7.6.
Voorts staat naar het oordeel van het hof vast dat dit normale gebruik, dat [geïntimeerden] door artikel 6.3 van de overeenkomst aan [appellanten] hebben gegarandeerd, niet mogelijk was. Uit het rapport van ing. [ingenieur 2] van 29 september 2017 volgt immers dat het asbesthoudend dakbeschot licht beschadigd en/of verweerd is. Weliswaar zijn volgens [ingenieur 2] emissie van asbesthoudende vezels of actuele risico’s “naar verwachting op dit moment niet aanwezig”, maar [ingenieur 2] heeft wel geadviseerd om het materiaal op korte termijn te verwijderen of beheersmaatregelen te nemen om verdere beschadiging te voorkomen. Die beheersmaatregelen houden in dat de asbesthoudende materialen geregistreerd en gemarkeerd moeten worden om bewerking en of beschadiging in de toekomst te voorkomen, terwijl ook de conditie van deze asbesthoudende materialen periodiek gecontroleerd moet worden, bijvoorbeeld op basis van een op te stellen asbestbeheersplan. [appellanten] mochten op grond van de overeenkomst verwachten dat de woning, en dus ook de zolderverdieping, geschikt zou zijn voor normaal gebruik en dat daarbij geen sprake zou zijn van de noodzaak tot het treffen van beheersmaatregelen zoals hiervoor omschreven. Dit voert tot de conclusie dat [geïntimeerden] in de nakoming van de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten door een woning met asbesthoudend dakbeschot aan [appellanten] te leveren.
6.7.7.
Dat de andere ruimtes in de woning wel geschikt waren voor normaal gebruik, voert niet tot een ander oordeel. Een normaal gebruik van een woning veronderstelt in beginsel dat alle ruimtes in de woning veilig en zonder het treffen van asbest-beheersende maatregelen betreden kunnen worden.
6.7.8.
De tekortkoming is aan [geïntimeerden] toerekenbaar. Zij hebben immers door de wijze waarop zij de vragenlijsten hebben beantwoord, [appellanten] op het verkeerde been gezet. Het doen van onjuiste mededelingen, ook al is dat volgens [geïntimeerden] niet opzettelijk gebeurd, weegt in dit geval naar het oordeel van het hof zwaarder dan het feit dat [appellanten] wellicht vóór het sluiten van de koopovereenkomst nader onderzoek hadden kunnen uitvoeren.
6.7.9.
Dat [appellanten] geen gebruik hebben gemaakt van de in artikel 21 van de koopovereenkomst neergelegde mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden, neemt niet weg dat zij vanwege de in geding zijnde tekortkoming vervangende schadevergoeding mogen vorderen.
6.7.10.
Dat [appellanten] op 28 juli 2017 hebben meegewerkt aan de overdracht van de woning, terwijl ze op dat moment al wisten dat [ingenieur 1] de aanwezigheid van asbest in de woning had geconstateerd, voert ook niet tot een ander oordeel. [appellanten] hebben zich bij de overdracht van de woning hun rechten ter zake de aanwezigheid van asbest duidelijk voorbehouden.
6.7.11.
[geïntimeerden] zijn ten aanzien van de tekortkoming voorts in verzuim geraakt. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor in rov. 6.6.2 is overwogen.
6.7.12.
In de inleidende dagvaarding ligt de in artikel 6:87 BW bedoelde verklaring besloten dat [appellanten] van [geïntimeerden] in plaats van nakoming schadevergoeding vorderen. Het stond [appellanten] vrij om die omzettingsverklaring te doen. [geïntimeerden] verkeerden op dat moment in verzuim.
Devolutieve werking van het hoger beroep: de hoogte van de schade / de mate van wijziging van de koopprijs
6.8.1.
Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen volgt dat [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, door aan [appellanten] een woning te leveren met asbesthouden dakbeschot. Tevens volgt uit het bovenstaande dat, indien van een tekortkoming geen sprake zou zijn, het beroep van [appellanten] op dwaling doel treft. Er zijn dus twee grondslagen voor de door [appellanten] ingestelde vordering.
6.8.2.
Het hof zal nu beoordelen welk bedrag aan vervangende schadevergoeding moet worden toegewezen ter zake de genoemde tekortkoming. Als uitgangspunt voor de berekening van de omvang van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding dient dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Hieruit volgt dat de schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval. Op praktische gronden en om redenen van billijkheid, kan in bijzondere gevallen van een of meer omstandigheden van het geval worden geabstraheerd. In gevallen van zaaksbeschadiging is uitgangspunt dat de eigenaar van de beschadigde zaak door die beschadiging een nadeel in zijn vermogen lijdt dat gelijk is aan de waardevermindering die de zaak heeft ondergaan. Volgens vaste rechtspraak zal het geldbedrag waarin deze waardevermindering kan worden uitgedrukt, in het algemeen gelijk zijn aan de – naar objectieve maatstaven berekende – kosten die met het herstel zijn gemoeid (HR 21 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:315). Onder omstandigheden is het mogelijk en passend om van deze vuistregels af te wijken. Volgens artikel 6:98 BW komt voor vergoeding slechts in aanmerking schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van die gebeurtenis kan worden toegerekend.
6.8.3.
Bij de beantwoording van de vraag welke extra kosten [appellanten] moeten maken om het asbesthoudend dakbeschot te verwijderen, is van belang of die asbestsanering plaatsvindt in het kader van een reeds beoogde verbouwing van de zolderverdieping dan wel een op zichzelf staande asbestsanering betreft waarna de zolder voor het overige in de oude staat wordt hersteld. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de kosten van een op zichzelf staande asbestsanering hoger zijn dan de extra kosten die voor de asbestsanering moeten worden gemaakt indien die asbestsanering onderdeel vormt van een reeds geplande verbouwing.
6.8.4.
[appellanten] hebben in de inleidende dagvaarding sub 12 onder meer het volgende gesteld:
“In de verkoopbrochure wordt expliciet gewezen op de mogelijkheid om de zolderverdieping in gebruik te nemen als leefruimte middels de realisatie van een vaste trap en de realisatie van twee extra slaapkamers. Eisers zijn ook voornemens daartoe over te gaan, en in dat kader ook het dak te renoveren en van ramen te voorzien. Zulks is echter niet mogelijk zonder eerst tot sanering van het asbesthoudende dak over te gaan (…)”.
Bij brief van 26 oktober 2017 heeft de toenmalig advocaat van [appellanten] aan [geïntimeerden] onder meer het volgende meegedeeld:
“Cliënten zijn voornemens op de zolderverdieping een extra slaapkamer te realiseren (op deze mogelijkheid wordt overigens ook expliciet in de verkoopbrochure gewezen) en in dat kader ook het dak te renoveren. Zulks is echter niet mogelijk zonder eerst tot sanering van het asbesthoudende dak over te gaan (…)”.
Bij brief van 30 november 2017 heeft de toenmalig advocaat van [appellanten] aan [geïntimeerden] onder meer het volgende meegedeeld:
“Cliënten mochten er op grond van het gestelde in de verkoopbrochure van uit gaan dat zij een slaapkamer op de zolderverdieping zouden kunnen realiseren zonder eerst aanzienlijke (asbest)saneringskosten te moeten maken.”
In het door [geïntimeerden] in het geding gebrachte rapport van ing. [ingenieur 3] van 2 maart 2021 staat onder meer het volgende:
“Vanwege de omstandigheid dat de heer [appellant] en mevrouw [appellante] mij meedeelden dat zij voornemens zijn om het woonhuis op te hogen zodat een bruikbare tweede verdieping bestaat, kan deze kwestie ook nog vanuit een tweede invalshoek bekeken worden.”
Bij gelegenheid van het pleidooi hebben [appellanten] meegedeeld dat zij de genoemde werkzaamheden aan de zolder (ophogen woonhuis en realiseren van verblijfsruimte op de tweede verdieping) inmiddels hebben laten uitvoeren.
Naar het oordeel van het hof duiden al deze citaten en omstandigheden er zonder meer op dat [appellanten] al bij gelegenheid van de aankoop van de woning voornemens waren om op de zolder een of meer kamers te realiseren. Voor zover [appellanten] bij gelegenheid van het pleidooi hebben gesteld dat dit niet het geval is, hebben zij die stelling, in het licht van voornoemde citaten en omstandigheden, onvoldoende onderbouwd.
6.8.5.
Bij deze stand van zaken komen slechts de extra kosten die [appellanten] bij de genoemde verbouwing als gevolg van de aanwezigheid van het asbesthoudend dakbeschot hebben moeten maken, voor vergoeding in aanmerking. De totale kosten van de verbouwing, die aanzienlijk hoger zijn, kunnen naar het oordeel van het hof niet worden gezien als “schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van die gebeurtenis kan worden toegerekend” in de zin van artikel 6:98 BW.
6.8.6.
Het hof komt daarmee toe aan de vraag welke kosten [appellanten] in het kader van de uitgevoerde verbouwing extra hebben moeten maken als gevolg van de aanwezigheid van het asbesthoudend dakbeschot. Aan het door [ingenieur 1] op blz. 9 van zijn rapport van 15 juni 2017 genoemde bedrag van € 12.844,-- komt in dit kader geen betekenis toe omdat dit bedrag klaarblijkelijk uitgaat van een op zichzelf staande sanering. Verder biedt ook de offerte van [dakbedekkingen] Dakbedekkingen van 20 juni 2019 (prod. 33 bij de memorie van grieven) geen houvast. Uit het gestelde op blz. 2 van deze offerte blijkt dat de asbestsaneringswerkzaamheden juist géén onderdeel vormen van deze offerte.
Wel relevant acht het hof:
- -
De offerte van Asbestsanering [asbestsanering] van 26 februari 2019 € 2.572,50, die alleen de sanering zelf betreft en erop gebaseerd is dat andere werkzaamheden door derden worden uitgevoerd.
- -
De door [appellanten] ten behoeve van het pleidooi ingediende calculatie van “ [bouwkostencalculaties] ” ten bedrage van in totaal € 46.389,34. Onderdeel van het genoemde totaalbedrag vormt een op bladzijde 2 gespecificeerd bedrag van € 4.494,10 voor de asbestsanering. Uit het daar gestelde, blijkt dat hierbij is uitgegaan van een sanering overeenkomstig de rapportage van [asbestspecialist] (ing. [ingenieur 2] ). Uit het gestelde op blz. 1 blijkt dat de calculatie mede is gebaseerd op een opname op locatie op 23 april 2020. De calculatie is vervolgens opgemaakt op 5 mei 2020 (zie het hierna te noemen rapport van [ingenieur 3] ). Bovenaan de calculatie staat weliswaar de datum 15 april 2021, maar bij gelegenheid van het pleidooi hebben [appellanten] toegelicht dat dit de datum is waarop van de calculatie een nieuwe afdruk is gemaakt.
- -
De door [geïntimeerden] ten behoeve van het pleidooi in hoger beroep ingezonden contra-expertise van ing. [ingenieur 3] van 2 maart 2021. In dit rapport zijn de kosten voor een op zichzelf staande asbestsanering – dus niet als onderdeel van een grotere verbouwing – begroot op € 21.521,45. Volgens het rapport kan de schade dan, rekening houdend met een aftrek nieuw voor oud van 50%, worden gesteld op € 10.760,73 inclusief btw. In het rapport is echter ook uiteengezet dat in het kader van de door [appellanten] ondernomen verbouwing van de zolderverdieping, waarbij het dakbeschot hoe dan ook gesloopt dient te worden, de extra kosten door de aanwezigheid van het asbesthoudend dakbeschot slechts € 2.180,06 inclusief btw bedragen.
[appellanten] hebben bij gelegenheid van het pleidooi gesteld dat zij ter zake de verbouwing van de zolderverdieping (inclusief de verwijdering van het asbesthoudend dakbeschot) een overeenkomst hebben gesloten met een aannemer, dat de werkzaamheden kort na de bouwvakvakantie van 2020 zijn aangevangen en dat de werkzaamheden inmiddels vrijwel geheel zijn voltooid. Er zouden nog slechts wat kleine afrondende werkzaamheden worden verricht. [appellanten] hebben de overeenkomst die zijn over deze verbouwing me de aannemer hebben gesloten, echter niet in het geding gebracht, en niet gesteld wat de uiteindelijke kosten zijn geweest waarmee zij door de aanwezigheid van het asbesthoudend dakbeschot zijn geconfronteerd. Het hof ziet geen aanleiding om [appellanten] nu, na het pleidooi in hoger beroep, nog in de gelegenheid te stellen om daarover informatie te geven of stukken in het geding te brengen.
6.8.7.
De hiervoor genoemde gegevens, die niet geheel met elkaar overeenstemmen, brengen mee dat de omvang van de voor vergoeding in aanmerking komende schade op basis van de gegevens in het dossier niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Het hof zal daarom gebruik maken van de in artikel 6:97 BW gegeven bevoegdheid om de schade te schatten.
6.8.8.
Het hof neemt bij de te verrichten schatting in aanmerking dat in de offerte van Asbestsanering [asbestsanering] van 26 februari 2019 ten bedrage van € 2.572,50 niet de kosten van het voor de sanering noodzakelijke asbestinventarisatierapport (het rapport van ing. [ingenieur 2] ) is begrepen. Die kosten hebben € 373,89 bedragen. Het asbestinventarisatierapport dateert van 29 september 2017 en heeft volgens het gestelde onderaan blz. 9 een geldigheidsduur van drie jaar. Binnen die termijn zijn de werkzaamheden aangevangen en [geïntimeerden] hebben niet gesteld dat zij een aanvullend rapport hebben moeten laten uitbrengen (zoals bedoeld op blz. 9 van het rapport van [ingenieur 3] ). Het voorgaande pleit er op zichzelf voor de schade te begroten op een bedrag van omstreeks € 3.000,-- (€ 2.572,50 plus € 373,89).
6.8.9.
Het hof acht het echter aannemelijk dat de kosten iets hoger zijn uitgevallen omdat de prijzen in 2021 hoger lagen dan in 2019. Dit is bij pleidooi door [appellanten] gesteld en door [geïntimeerden] niet betwist. [appellanten] hebben bovendien met de calculatie van “ [bouwkostencalculaties] ”, waarin voor de asbestsanering een bedrag is genoemd van € 4.494,10, een onderbouwing gegeven voor hun stelling dat de bedragen die genoemd zijn door Asbestsanering [asbestsanering] en door [ingenieur 3] te laag liggen. Anderzijds hebben [geïntimeerden] het genoemde bedrag van € 4.494,10 voldoende betwist door te wijzen op de bedragen die genoemd zijn door Asbestsanering [asbestsanering] en door [ingenieur 3] . Over de uiteindelijke kosten hebben [appellanten] geen duidelijkheid verschaft. Het hof ziet in het voorgaande aanleiding om de schadevergoeding schattenderwijs vast te stellen op € 3.500,-- inclusief btw. [appellanten] hebben onvoldoende onderbouwd dat het bedrag hoger moet worden vastgesteld en [geïntimeerden] hebben onvoldoende onderbouwd dat het bedrag lager moet worden vastgesteld.
6.8.10.
Het hof zal de vordering van [appellanten] daarom toewijzen tot een bedrag van € 3.500,--. Het door [appellanten] afzonderlijk gevorderde bedrag van € 373,89 voor de kosten van het asbestsaneringsrapport is hier in begrepen, zodat dit bedrag niet nogmaals afzonderlijk wordt toegewezen.
6.9.1.
Als geoordeeld zou moeten worden dat [geïntimeerden] niet in de nakoming van de koopovereenkomst zijn tekortgeschoten, dan moet het beroep van [appellanten] op wijziging van de overeenkomst wegens dwaling worden gehonoreerd (zie hiervoor, rov. 6.5.1 tot en met 6.5.12). In dat geval bestaat er aanleiding om, zoals door [appellanten] verzocht, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel te wijzigen door de koopsom te verlagen.
6.9.2.
Hoe de woorden “dit nadeel” in artikel 6:230 BW moeten worden opgevat, is niet geheel duidelijk. Het is denkbaar om daarbij uit te gaan van de kosten die [appellanten] hebben moeten maken om de asbest te verwijderen (het hiervoor genoemde bedrag van € 3.500,--). Ook ik denkbaar om te trachten in te schatten in welke situatie [appellanten] zouden hebben verkeerd indien zij niet had gedwaald. Het hof acht aannemelijk dat in dat geval de verkooponderhandelingen zouden hebben geleid tot een iets lagere koopprijs. In welke mate de kooprijs zou zijn verlaagd, laat zich niet met meetkundige zekerheid vaststellen, en kan slechts geschat worden. Het hof ziet aanleiding om daarbij aansluiting te zoeken bij het hiervoor genoemde bedrag van € 3.500,--. Dit bedrag ziet namelijk op de kosten die zij daadwerkelijk hebben moeten maken om het door hen geleden ongemak op te heffen. Het hof acht het daarom passend om – als van een tekortkoming geen sprake zou zijn en het beroep op dwaling dus zou slagen – de koopsom te verlagen van € 475.000,-- tot € 471.500,-.
6.9.3.
Dit brengt mee dat, als van een tekortkoming in de nakoming niet kan worden gesproken, [geïntimeerden] aan [appellanten] toch een bedrag van € 3.500, moeten voldoen. In zoverre is sprake van twee grondslagen (toerekenbare tekortkoming dan wel dwaling) op basis waarvan de vordering van [appellanten] tot een bedrag van € 3.500,-- toewijsbaar is.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
