Uitspraken

4.1.2.1. Artikel 2 van de samenwerkingsovereenkomst gaat over de aard en omvang van de door [persoon A] aan te leggen voorzieningen van openbaar nut. Lid 3 van dit artikel bepaalt:

“[ [persoon A] ] draagt zorg voor een zodanige aanleg en onderhoud van paden dat die paden geschikt zijn voor het beoogde doel, te weten openbare wandelroute(s).

[ [persoon A] ] dul[d]t dat de in het plan aan te leggen paden zijn opengesteld voor het publiek.”

4.1.2.2. Artikel 7 handelt over kwalitatieve verplichtingen en bepaalt onder meer in lid 1:

“1a. Het landgoed (..) omvat minimaal 5,55 ha grond, waarvan minimaal 5 ha uit bos bestaat (..)

1b. Bij verkoop dient ten minste een oppervlakte van 5,55 ha te worden overgedragen, waarbij de verplichting geldt dat 90% van het perceel, zijnde het bos, wordt opengesteld voor het publiek (..)

1c. Bij (gedeeltelijke) verkoop is de goedkeuring vereist van burgemeester en wethouders van Veere.

1d. Burgemeester en wethouders van Veere stemmen in met (gedeeltelijke) verkoop als aan de voorwaarde zoals genoemd onder 1b van dit artikel als mede aan de voorwaarden bedoeld in artikel 2 is voldaan.”

4.1.2.3. Artikel 8 gaat over overdracht en kettingbeding. Lid 1 daarvan bepaalt onder meer:

“[ [persoon A] ] verbindt zich de op hem als wederpartij rustende verplichtingen jegens de gemeente (..) bij elke gehele of gedeeltelijke overdracht van het gebied (..) bij wijze van kettingbeding aan zijn rechtsopvolger(s) te zullen opleggen en te zullen bedingen ten behoeve van de gemeente, zulks in geval van achterwege laten van dit kettingbeding op straffe van verbeurte door [ [persoon A] ], respectievelijk iedere rechtsopvolger (..) van € 500.000,-- (..).”

4.1.3.1. Op 23 mei 2005 verzond de gemeente een brief aan [persoon A] , waarin zij haar goedkeuring onthield aan de verkoop van een gedeelte van het perceel door [persoon A] aan [persoon B] . De gemeente voerde daartoe onder meer aan dat de minimaal te verkopen oppervlakte van 5,5 ha niet werd bereikt.

4.1.3.2. Tussen partijen staat vast dat de gemeente op enig tijdstip ná deze brief alsnog toestemming heeft gegeven voor de verkoop.

4.1.4.1. Op 5 december 2005 heeft [persoon A] een deel van de hem toebehorende percelen ter grootte van ongeveer 2.5 hectare, gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het perceel), verkocht en geleverd aan [persoon B] .

4.1.4.2. In de notariële akte waarbij het perceel aan [persoon B] is geleverd is onder meer het volgende opgenomen:

“LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK:

(..)

Het verkochte maakt deel uit van een registergoed dat thans kwalificeert als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet.

(..)

Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper het volgende meegedeeld:

hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.

(..)

ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN

verbintenissen verklaart verkoper:

in voorgaande eigendomsbewijzen zijn deze niet vermeld.”

4.1.4.3. Onder VESTIGING KWALITATIEVE VERPLICHTING staat vermeld:

b. Gemeld “niet doen" wordt bij deze gevestigd als een kwalitatieve verplichting

zoals opgenomen in artikel 252 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek met de bedoeling dat de kwalitatieve verbintenissen zullen overgaan op diegenen die het gemelde betreffende registergoed onder bijzondere titel zullen verkrijgen en dat mede gebonden zullen zijn, degenen, die van de rechthebbende (koper in casu) een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen.

Op 27 mei 2016 heeft [persoon B] zijn perceel verkocht aan [appellant] . In de notariële akte van 2 januari 2017 waarbij het perceel aan hem is geleverd, zijn de hiervoor onder 4.1.4.3. weergegeven bepalingen sub 1 tot en met 4 uit de notariële leveringsakte waarbij het perceel aan [persoon B] is geleverd, overgenomen.

De eerste aanleg

De grieven

[appellant] is in hoger beroep gekomen van het vonnis. In zijn memorie van grieven heeft hij niet als zodanig expliciet aangeduide grieven tegen het vonnis benoemd.

Uitgangspunt is dat de appellerende partij zijn bezwaren tegen de bestreden uitspraak voldoende duidelijk naar voren moet brengen. De daartegen ingestelde grieven behoeven echter niet aan bepaalde vormvereisten te voldoen. Wel moet uit de memorie van grieven voldoende duidelijk blijken op grond waarvan de appellant meent dat de uitspraak onjuist is en moet dit voor de wederpartij voldoende kenbaar zijn. Het is daarbij niet noodzakelijk om afzonderlijk genummerde grieven te formuleren. Ook een betoog zonder als zodanig aangeduide grieven kan inhoudelijk bezwaren bevatten, die als grieven moeten worden opgevat.

Ter zitting is door het hof met beide partijen gesproken over de inhoud en de kenbaarheid van de grieven van [appellant] . De gemeente had in de memorie van grieven vier grieven ontwaard, die zij als zodanig heeft besproken in de memorie van antwoord (twee grieven tegen rov 4.1, een tegen rov 4.2 en een tegen rov 4.4.).

Ter zitting heeft [appellant] aangegeven dat hij slechts heeft bedoeld te grieven tegen rov 4.2. van het vonnis, omdat volgens hem de rechtbank de kwalitatieve verplichting en het kettingbeding door elkaar haalt (hierna: grief A), en tegen rov 4.4. van het vonnis omdat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de gemeente niet als schuldeiser of oorspronkelijk stipulator van de met het beding gevestigde kwalitatieve verplichting kan worden aangemerkt (grief B). [appellant] verenigde zich met de door de gemeente in dit opzicht geformuleerde tekst van zijn door de gemeente aangeduide grieven 3 en 4.

Voor zover de gemeente in de memorie van grieven meer of andere grieven had ontwaard (de door de gemeente aangeduide grieven 1 en 2), is dat volgens [appellant] ten onrechte (zij het dat zijn advocaat ter zitting opmerkte dat het door de rechtbank ten onrechte onvermeld en onbeoordeeld laten van het feit dat hij zijn vordering mede baseert op artikel 1 EP bij het EVRM - door de gemeente grief 2 genoemd - via de devolutieve werking van het hoger beroep aan de orde kan komen).

Eis en eisvermeerdering

Aan het slot van de memorie van grieven heeft [appellant] kort gezegd gevorderd dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad,

(1) de bedingen als in de memorie van grieven geciteerd bij nrs 18 en 19 zal ontbinden;

(2) subsidiair de werking van het beding zal beperken tot 7 september 2029;

(3) zal bepalen dat het arrest kan worden ingeschreven in de openbare registers op de voet van artikel 6:260 lid 3 BW.

Ter voorkoming van verwarring heeft [appellant] desgevraagd ter zitting bevestigd dat hij in zijn subsidiaire vordering met “het beding” doelt op dezelfde twee bedingen als in zijn primaire vordering omschreven. De gemeente had dit ook aldus begrepen.

De rechtbank heeft slechts geoordeeld over het beding dat in de notariële akte van 2 januari 2017 was opgenomen (hierna Beding 1). In hoger beroep heeft [appellant] gevorderd dat het hof dit beding, door hem opgenomen in nr 18 van de memorie van grieven, zal ontbinden. Daarnaast heeft [appellant] de ontbinding gevorderd van het beding dat in de samenwerkingsovereenkomst van 2004/2005 was opgenomen (hierna Beding 2), door hem geciteerd in de memorie van grieven nr 19.

De grieven A, B en C zien alleen op het oordeel van de rechtbank over Beding 1.

Het hof beschouwt de vordering tot ontbinding van Beding 2 als een eisvermeerdering in hoger beroep. De gemeente heeft dit ook als zodanig begrepen en hierop in haar memorie van antwoord gerespondeerd. Het hof ziet geen aanleiding de eisvermeerdering buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde en zal recht doen op de gewijzigde eis (waarbij het hof overigens opmerkt dat [appellant] in strijd met het bepaalde in het Landelijk Procesreglement niet aan de kop van de memorie van grieven heeft vermeld dat hij zijn eis heeft gewijzigd).

Bespreking grieven

Het hof zal bij de beoordeling van grief B, zoals die hierboven in rov 4.3.2. is weergegeven, eveneens betrekken de stellingen die [appellant] heeft ingenomen in zijn memorie van grieven onder de nrs 5 en 6. Daarbij stelt het hof het volgende voorop.

De bestreden rechtsoverweging 4.4. van de rechtbank luidt:

“[appellant] heeft de stelling van de gemeente dat het beding geen verplichting jegens haar inhoudt niet weersproken (zie het proces-verbaal van de comparitie), zodat de rechtbank dit als vaststaand dient aan te nemen. Dit brengt mee dat de gemeente geen partij is bij het beding waar het hier om gaat. Zij kan daarom ook niet worden aangemerkt als schuldeiser of oorspronkelijk stipulator als bedoeld in artikel 6:259 lid 1 sub b BW.”

Met “het beding” in deze rechtsoverweging verwijst de rechtbank terug naar rov 2.3. van haar vonnis, waarin zij aangaf met deze omschrijving te duiden op “de bepalingen sub 1 tot en met 4 uit de notariële leveringsakte waarbij het perceel aan [persoon B] is geleverd”. Deze bepalingen zijn hierboven weergegeven in rov 4.1.4.3.

4.6.2.1. [appellant] heeft niet gegriefd tegen de eerste zin van rechtsoverweging 4.4 van het bestreden vonnis (“ (..) aan te nemen.”) en hij heeft het daarin overwogene aldus in hoger beroep ook niet weersproken. Zijn grief B is gericht tegen de conclusie die de rechtbank vervolgens trekt, te weten dat de gemeente geen partij is bij het beding (hof: Beding 1) en zij dus niet kan worden aangemerkt als schuldeiser of oorspronkelijk stipulator als bedoeld in artikel 6:259 lid I sub b BW.

4.6.2.2. Deze conclusie is naar het oordeel van het hof juist.

Beding 1 bevat een kwalitatieve verplichting die oorspronkelijk afkomstig is uit de leveringsakte tussen [persoon A] en [persoon B] . Uit die akte blijkt dat Beding 1 niet was opgenomen in de leveringsakte waarbij [persoon A] het perceel verwierf (“Met betrekking tot erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of bijzondere verbintenissen verklaart verkoper: in voorgaande eigendomsbewijzen zijn deze niet vermeld.”). In de akte [persoon A] - [persoon B] heeft [persoon B] (koper) zich jegens [persoon A] (verkoper) verbonden om de opgesomde verplichtingen 1 tot en met 4 op straffe van een boete door te geven aan een eventuele opvolgende koper. [persoon A] heeft in deze akte Beding 1 echter niet met werking jegens de gemeente aan [persoon B] doorgegeven, Beding 1 geldt alleen tussen de partijen bij de betreffende akte. Letterlijk staat er in die akte “Koper verbindt zich jegens verkoper” - dus [persoon B] tegenover [persoon A] - om verplichtingen aan een nieuwe eigenaar op te leggen “ten behoeve van verkoper”, zijnde [persoon A] (en niet de gemeente). De gemeente is bij deze overeenkomst geen partij en zij kan hieraan geen rechten of plichten jegens [persoon A] en/of [persoon B] ontlenen.

Vervolgens heeft [persoon B] Beding 1 op dezelfde wijze aan [appellant] doorgegeven, te weten als een beding dat alleen tussen hen gelding heeft en dat geldt ten behoeve van [persoon B] .

De gemeente had, om het doorgeven van haar wensen omtrent het gebruik van het perceel te verzekeren, met [persoon A] in de samenwerkingsovereenkomst een kettingbeding afgesproken. Dat kettingbeding is hierboven Beding 2 genoemd. De rechtbank heeft daarover niet geoordeeld.

In Beding 2 is onder meer bepaald dat [persoon A] zich verbindt de op hem uit de samenwerkingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen jegens de gemeente bij iedere overdracht van (een deel van) zijn perceel bij wijze van kettingbeding aan zijn rechtsopvolger op te leggen op straffe van een boete. Via dit kettingbeding (Beding 2) had [persoon A] [persoon B] moeten binden aan de wensen van de gemeente.

Het kettingbeding is echter niet zo, met werking jegens de gemeente, in de leveringsakte [persoon A] - [persoon B] opgenomen. Bij het in die akte opgenomen kettingbeding was de gemeente geen partij (meer), evenmin als zij dat was bij het kettingbeding [persoon B] - [appellant] .

De gemeente was dus wel in de samenwerkingsovereenkomst de stipulator van Beding 2, maar dat was slechts in haar relatie tot [persoon A] en door [persoon A] zijn de in de samenwerkingsovereenkomst aangegane verplichtingen (ondanks Beding 2) niet doorgegeven aan [persoon B] ten behoeve van de gemeente, maar ten behoeve van zichzelf.

De gemeente is geen partij bij de tussen [appellant] en [persoon B] geldende kwalitatieve verplichting (Beding 1), en [appellant] kan dus van de gemeente geen ontbinding of opheffing van dat beding vorderen.

[appellant] is geen partij bij het oorspronkelijk tussen [persoon A] en de gemeente geldende kettingbeding (Beding 2) en om die reden kan hij daarvan evenmin van de gemeente ontbinding of opheffing vorderen.

Slot

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, met de nakosten.

Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Het hof zal de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.