Uitspraken

Het hof gaat uit van de volgende feiten. Met de schriftelijke koopovereenkomst van 26 september 2016 heeft [geïntimeerden] een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) van [appellant] voor een bedrag € 210.000,- gekocht. De woning c.a. is op 16 januari 2017 aan [geïntimeerden] geleverd.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)
6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning . (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.(…)
Artikel 20 Nadere afspraken.

Koper is ermee bekend dat het registergoed ruim 30 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 van deze overeenkomst, garandeert verkoper niet dat het registergoed vrij is van gebreken (i) die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en (ii) die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom van het registergoed.

Koper is ermee bekend

1. dat in oudere woningen, zoals het verkochte, op zichtbare en niet zichtbare plaatsen asbest, lood en andere milieuschadelijke materialen kunnen zijn verwerkt,

2. dat de eisen die aan de bouwkwaliteit van dergelijke oudere woningen gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen,

3. dat bij twijfel over de aanwezigheid van asbest, lood, andere milieuschadelijke materialen of over de bouwkwaliteit van het registergoed, nader onderzoek hiernaar dient te worden verricht, in het bijzonder indien koper voornemens is het registergoed te verbouwen.

Verkoper staat niet in voor de kwaliteit van de vloeren, de muren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6 omschreven gebruik.’

De woning dateert uit 1910. In 1992/1993 heeft [appellant] een uitbouw met een plat dak gerealiseerd, waarin de badkamer zich bevindt. Rond 2000 en in 2004 heeft [appellant] zelf nog een volgende uitbouw met plat dak gerealiseerd waar zich voorheen een eetkamer en een logeerkamer bevonden.

In februari 2017 heeft [geïntimeerden] een lekkage in de uitbouw ontdekt en constateerde zij dat een aantal balken rot was.
3.5. In februari 2018 heeft [geïntimeerden] [aannemersbedrijf X] (hierna: [aannemersbedrijf X] ) ingeschakeld om de lekkage te verhelpen. Herstel was volgens [aannemersbedrijf X] toen niet mogelijk, omdat de fundering van de uitbouw het gerepareerde dak niet zou kunnen dragen.

Vervolgens heeft [geïntimeerden] [bouwkundig adviesbureau X] (hierna: [bouwkundig adviesbureau X] ) ingeschakeld. In het rapport van 19 april 2018 staat het volgende: ‘Het dak van de aanbouw is instabiel, tevens is de dakbedekking slecht aangebracht. Hierdoor zijn er lekkages in het pand geconstateerd. (…) De conclusie is dat de aanbouw niet voldoet aan de bouwkundige eisen die gesteld kunnen worden aan een woning. (…)’

Op 22 mei 2018 heeft [aannemersbedrijf X] een offerte van € 42.076,54 uitgebracht om de uitbouw te herstellen.

Op 15 juni 2018 heeft [geïntimeerden] een ingebrekestelling aan [appellant] verzonden. In de brief van 18 juni 2018 heeft [appellant] de aansprakelijkheid van de hand gewezen.

Bij brief van 13 augustus 2018 heeft [geïntimeerden] [appellant] een laatste termijn gegeven voor herstel. Aan dit verzoek heeft [appellant] geen gehoor gegeven. [geïntimeerden] heeft het [installatiebedrijf X] verzocht een tijdelijke oplossing voor de lekkage te bieden, die hiervoor € 375,10 in rekening heeft gebracht.

Tegen de vonnissen van 2 juni 2021 en 29 juni 2022 is [appellant] onder aanvoering van vijf grieven in hoger beroep gekomen. Grief I richt zich tegen de verwerping van de klachtplicht. Grief II gaat in op de uitleg van artikel 20.2 van de koopovereenkomst. In grief III voert [appellant] aan dat slechts de kosten voor het verbeteren van de wandconstructie en niet ook de kosten van het verbeteren van de dakconstructie voor vergoeding in aanmerking komen. Grief IV richt zich tegen de veroordeling tot betaling van de kosten van [bouwkundig adviesbureau X] van € 302,50. Tot slot komt grief V op tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

[appellant] heeft betoogd dat [geïntimeerden] te laat over de gestelde gebreken heeft geklaagd. [geïntimeerden] heeft in februari 2017 al geconstateerd dat er lekkage was en er balken rot waren, maar heeft pas in juni 2018 over de gestelde gebreken bij [appellant] geklaagd. [appellant] heeft weersproken dat [geïntimeerden] heeft geprobeerd contact met hem of zijn makelaar te leggen.

Het hof constateert dat er inderdaad een aanzienlijke tijd heeft gezeten tussen het constateren van de lekkage en de rotte balken (februari 2017) en het versturen van de ingebrekestelling (juni 2018). [geïntimeerden] heeft dit verklaard door aan te geven dat de lekkage in februari 2017 leek mee te vallen en dat zij pas toen de lekkage erger werd (in februari 2018) [aannemersbedrijf X] heeft benaderd. Pas in 2018 is [geïntimeerden] duidelijk geworden dat er meer aan de hand was dan de lekkage en is haar gebleken dat de constructie van de uitbouw (mogelijk) niet deugde. Het hof acht het begrijpelijk dat [geïntimeerden] oorspronkelijk nog geen noodzaak zag een aannemer of bouwdeskundige in te schakelen en dat zij pas na het onderzoek door [aannemersbedrijf X] en [bouwkundig adviesbureau X] in februari en april 2018 en de offerte van [aannemersbedrijf X] van mei 2018 aanleiding heeft gezien om [appellant] in gebreke te stellen. Dat heeft zij gedaan in juni 2018 en dat is binnen bekwame tijd nadat uit de rapporten van [aannemersbedrijf X] en [bouwkundig adviesbureau X] was gebleken van de ernst van de gebreken. Daarbij komt dat niet is gebleken dat [appellant] enig nadeel heeft ondervonden door het tijdstip van klagen van [geïntimeerden] [appellant] heeft dit wel gesteld, maar heeft onvoldoende concreet aangegeven waaruit het door hem gestelde nadeel dan precies heeft bestaan. [appellant] heeft gesteld dat indien [geïntimeerden] al in februari 2017, of kort daarna, melding had gemaakt van de gebreken, zij samen en de aannemer naar de situatie hadden kunnen kijken en afspraken hadden kunnen maken waarna de lekkage zou zijn verholpen. Volgens hem zouden de kosten van herstel, indien toen al was gebleken dat de dakbalken inderdaad te ver uit elkaar lagen en te licht waren, veel lager zijn uitgevallen. [appellant] heeft echter niet toegelicht, waaruit blijkt dat de kosten van herstel dan veel lager zouden zijn geweest en in welke mate. De stelling van [appellant] dat door het tijdsverloop moeilijker werd om vast te stellen of sprake was van gebreken is niet gebleken. Ondanks het verstreken tijdsverloop is de deskundige nog in 2021 in staat geweest om de constructie van het dak en de wanden in de uitbouw te beoordelen en conclusies te trekken. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat [appellant] enig nadeel heeft ondervonden van het tijdsverloop. Het beroep van [appellant] op de schending van de klachtplicht door [geïntimeerden] gaat niet op. Grief I faalt.

Artikel 7:17 lid BW is van regelend recht. Partijen zijn daarom vrij om daarvan in hun overeenkomst af te wijken. In dit geval hebben partijen in de koopovereenkomst een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de regel dat de verkoper niet instaat voor verborgen gebreken. De koper draagt dus het risico van die gebreken. In artikel 6.3 wordt een uitzondering hierop gemaakt, te weten dat de woning bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik van de woning. Met dit artikel staat de verkoper dus wel in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. De verkoper staat echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de kopers kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term kenbare gebreken wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.

In het kader van het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper over het normaal gebruik speelt de ouderdom van de woning ook een rol. In dit geval is in artikel 20 van de koopovereenkomst over de ouderdom van de woning expliciet een bepaling opgenomen. Artikel 20.1 luidt dat de woning ruim 30 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. Vervolgens wijkt artikel 20.1 af van artikel 6 door te bepalen dat de verkoper niet garandeert dat de woning vrij is van gebreken die (i) het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en (ii) die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom van de woning. Artikel 20.2 bepaalt dat de koper ermee bekend is dat de eisen die aan de bouwkwaliteit van dergelijke oudere woningen gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen en dat de verkoper niet in staat voor onder meer de kwaliteit van de vloeren en de muren. Ook worden bouwkundige gebreken volgens artikel 20.2 geacht niet te werken op het in artikel 6 omschreven gebruik.

Bij de uitleg van de artikel 6.1 en artikel 6.3 afzonderlijk en in onderling verband en in combinatie met artikel 20 geldt niet alleen de schriftelijke overeenkomst, maar komt het bij de uitleg van de artikelen uit de koopovereenkomst aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer en redelijkerwijs aan deze artikelen mochten toekennen en op hetgeen daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Het hof overweegt als volgt. Partijen twisten over de vraag of artikel 20.2 in de koopovereenkomst ziet op enkel de gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning. Voorop staat dat uit artikel 6.3 volgt dat [appellant] als verkoper instaat dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor het normale gebruik. Dit wijkt zoals voornoemd in zoverre af van artikel 6.1 waarin staat dat [appellant] niet instaat voor verborgen gebreken. De rechtbank heeft in het eindvonnis van 29 juni 2022 geoordeeld dat de gebreken in de wand- en dakconstructie van de uitbouw in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning (rov. 2.22 van het eindvonnis). Dat oordeel staat in hoger beroep vast, omdat daartegen niet met een grief is opgekomen door [appellant] . Dat betekent dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig waren voor het normale gebruik van de woning. Er was sprake van een lekkend dak en na onderzoek bleek dat de constructie van de uitbouw niet voldeed aan de daaraan te stellen bouwkundige eisen. Deze gebreken stonden het normale gebruik van de woning door [geïntimeerden] in de weg. [geïntimeerden] had bij de aankoop van de woning niet hoeven te verwachten dat er gebreken in de dak- en wandconstructie aanwezig waren. Gelet op het voorgaande is het uitgangspunt dat [appellant] aansprakelijk is voor de gebreken in de woning vanwege de door hem afgegeven garantie in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Voor zover [appellant] met zijn toelichting op grief II meent dat [geïntimeerden] haar onderzoeksplicht heeft geschonden, volgt het hof hem daarin niet. [appellant] heeft immers geen concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat op [geïntimeerden] een onderzoeksplicht rustte. Het volgt – zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt – niet uit de enkele mededeling van de makelaar dat de woning uit 1910 dateert en dat ‘hokje voor hokje’ is bijgebouwd.

[appellant] heeft in zijn conclusie van antwoord (onder 47) bewijs aangeboden. In zijn memorie van grieven heeft [appellant] opgemerkt dat hij al hetgeen hij in eerste aanleg heeft aangevoerd als herhaald en ingelast wenst te beschouwen. Het hof begrijpt dat [appellant] ook in hoger beroep dit bewijsaanbod herhaalt. Dit bewijsaanbod wordt verworpen omdat er geen – niet vaststaande – stellingen van [appellant] zijn die, indien ze na bewijslevering wel zouden komen vast te staan, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.

Het hoger beroep slaagt niet. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening (vlg. Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).