Uitspraken

Zoals volgt uit de onder 1.6. en 1.14. vermelde verklaring is de uitnodiging op 16 april 2024 uitgereikt. Op grond hiervan is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar op de juiste wijze is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.

[belanghebbende] is op 22 februari 2022 overleden. Het hof constateert dat [persoon] in het testament van [belanghebbende] is benoemd tot executeur van de nalatenschap, welke benoeming is aanvaard. Het hof constateert ook dat [persoon] blijkens het testament bevoegd is de procedure bij het gerechtshof te voeren. Dit brengt mee dat de heer [persoon] in deze zaak optreedt als executeur testamentair en niet als gemachtigde.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.1 Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.2

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

In beide zaken is de vraag aan de orde of de waarde moet worden bepaald aan de hand van de DCF-methode, omdat met de exploitatie van de onroerende zaak (als sportschool) slechte bedrijfsresultaten werden behaald. Het hof verwerpt dit standpunt van belanghebbende. De onderhavige onroerende zaak is een courante onroerende zaak, die aan het begin van het betreffende belastingjaar commercieel werd geëxploiteerd. Er zijn blijkens de hierboven vermelde taxatierapporten van [taxateur] voldoende marktgegevens aanwezig om de waarde op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode te kunnen bepalen. Belanghebbende heeft de in deze rapporten vermelde transacties niet betwist. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht afgezien van het hanteren van de DCF-methode en voor de waardebepaling van het object terecht de huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerd. Er is niet gebleken van bijzondere omstandigheden die de onroerende zaak betreffen, die tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Dat de slechte bedrijfsresultaten van belanghebbende niet maatgevend zijn voor de waarde van de onroerende zaak, blijkt ook uit de verkoop van het object op 2 januari 2023 voor € 500.000, aan de exploitant van een groothandel.

De verwijzing van belanghebbende ter zitting, naar onderdeel 8 van de uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 29 november 2007, ECLI:NL:RBALK:2007:BB9881 doet daaraan niet af, nu in die zaak sprake was van een ander type object, te weten een sportcomplex met onder andere een indoor tennishal, vijf squashbanen, een skibaan, een klimwand, twaalf tennisbanen, kleedruimtes en een kantine. Ook de verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 15 april 2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:2299, doet daaraan niet af, nu ook in die zaak sprake was van een ander type onroerende zaak, te weten een conferentiehotel. Van een gelijk geval met de onroerende zaak van belanghebbende is geen sprake.

De rechtbank heeft in de overwegingen 5, 6, 9 en 10 van haar uitspraak over de waarde, zoals die is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, geoordeeld. Deze overwegingen luiden:

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat zowel op de waardepeildatum 1 januari 2019 als op de toestandsdatum 1 januari 2020 nog geen sprake was van een coronacrisis in Nederland. Er is dan ook geen invloed van die crisis op de vastgestelde waarde voor belastingjaar 2020 meetbaar.

Nu het hof de waarde, gelet op het bepaalde in overweging 4.7 juist acht, oordeelt het hof op grond van het voorgaande dat de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld. Het standpunt van belanghebbende dat de waarde op nihil moet worden vastgesteld treft geen doel.

De rechtbank heeft in de overwegingen 6, 7 en 9 van haar uitspraak over de waarde, zoals die is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, geoordeeld. Deze overwegingen luiden:

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de taxateur met de coronamaatregelen gedurende 2021 rekening heeft gehouden door uit te gaan van een hoger leegstandsrisico (15,2%) dan bij de initiële waardebepaling gehanteerd, waardoor de kapitalisatiefactor in beroep in eerste aanleg is verlaagd naar 7,7. Uit de huurwaarde en kapitalisatiefactor volgt een waarde van € 385.893, naar beneden afgerond € 385.000. De rechtbank heeft deze waarde onderschreven.

Het hof overweegt als volgt. Op grond van artikel 18, lid 1, Wet WOZ geldt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Op grond van artikel 18, lid 3, letter c, Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, lid 3, Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is gesteld noch gebleken. Daarbij komt dat ten tijde van de waardepeildatum 1 januari 2020 in Nederland nog geen maatregelen tegen het coronavirus van kracht waren. De heffingsambtenaar heeft in het kader van de coronamaatregelen echter wel, zij het gelet op het voorgaande onverplicht, rekening gehouden met de coronacrisis door uit te gaan van een hoger leegstandsrisico. Belanghebbende heeft geen aanknopingspunten geboden voor het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak nog verder moet worden verlaagd.

Nu het hof de waarde, gelet op het bepaalde in overweging 4.10 juist acht, oordeelt het hof op grond van het voorgaande dat de waarde van de onroerende zaak door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld. Het standpunt van belanghebbende dat de waarde op nihil moet worden vastgesteld treft geen doel.

Hoewel de rechtbank het beroep van belanghebbende gegrond heeft verklaard, heeft de rechtbank geen proceskostenvergoeding toegekend. Het hof zal dit alsnog doen. De rechtbank heeft geoordeeld dat voor het beroep met nummer ROE 22/6 geen griffierecht is betaald. Er is daarom geen aanleiding voor een vergoeding van griffierecht.

De slotsom is dat het hoger beroep in de zaak 23/12 ongegrond is en het hoger beroep in de zaak 23/13 gegrond.

Het hof is van oordeel dat aanleiding bestaat om het griffierecht in hoger beroep van € 136 aan belanghebbende te laten vergoeden, omdat het hoger beroep in de zaak 23/13 gegrond is.

Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank, omdat het beroep gegrond was.

Het hof stelt deze tegemoetkoming op 2 (punten)3 x € 875 (waarde per punt) x 1(factor gewicht van de zaak) is € 1.750.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende in hoger beroep voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.