Uitspraken

De Hoge Raad der Nederlanden,

in de zaak nr. 11.491 van

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser tot
cassatie van een tussen partijen gewezen arrest van het
Gerechtshof te 's-Gravenhage van 6 december 1978,
vertegenwoordigd door Mr. H.D.O. Blauw, advocaat bij de
Hoge Raad,

t e g e n

de gemeente 's-Gravenhage, verweerster in cassatie,
vertegenwoordigd door Mr. F. Waardenburg, eveneens advocaat
bij de Hoge Raad;

Gehoord partijen;
Gehoord de Advocaat-Generaal Franx in zijn conclusie, strekkende tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing van de zaak naar een ander Hof ter verdere behandeling en afdoening, zulks met verwijzing van verweerster in de op de voorziening gevallen kosten;
Gezien de bestreden uitspraak en de overige stukken van het geding, waaruit blijkt:
Verweerster (de Gemeente) heeft eiser ( [eiser] ) bij exploot van 21 mei 1974 gedagvaard voor de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage. Zij heeft – op gronden waarvan blijkt uit na te noemen uitspraken – gevorderd "bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] te bevelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de uitvoering van de tussen partijen in 1970 gesloten overeenkomst van koop en verkoop van het perceel kadastraal bekend als gemeente 's-Gravenhage sectie AD no. 876 door binnen die termijn voor de in dat exploot van betekening door de Gemeente aan te wijzen notaris te verschijnen, en aldaar verschenen zijnde mede te werken aan het verlijden van een notariële akte van overdracht, een en ander op straffe van een dwangsom van f 1.000,-- voor iedere dag, dat [eiser] ook na voormelde termijn van veertien dagen in gebreke zal zijn aan het in deze door de Rechtbank, hierboven beschreven, bevel te voldoen, tot en met de dag waarop de transportakte, waarbij [eiser] de eigendom van het perceel kadastraal bekend als gemeente 's-Gravenhage, sectie AD no. 876 aan de Gemeente overdraagt, zal zijn verleden.".
heeft deze vordering bestreden.
Bij vonnis van 26 mei 1976 heeft de Rechtbank de vordering toegewezen, daartoe overwegende:
"Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet, althans niet voldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, – voor zover thans van belang – ten processe vast:
1. dat [eiser] bij onderhandse akte van 3 juli 1970 zich bereid heeft verklaard het perceel [a-straat 1] te 's-Gravenhage, kadastraal bekend als gemeente 's-Gravenhage, sectie AD no. 876, groot 259 centiaren, aan de Gemeente te verkopen tegen een koopsom van f 65.000,--, zulks onder de bepalingen en bedingen als in die akte nader vermeld;
2. dat bij die akte aan de Gemeente (met uitsluiting van derden) het recht van koop van dit perceel is verleend, mits het betreffende raadsbesluit is genomen vóór 31 december 1970;
3. dat dit raadsbesluit, waarbij de Gemeente voren bedoeld aanbod heeft aanvaard, op 26 oktober 1970 is genomen;
4. dat de Gemeente (het college van Burgemeester en Wethouders) bij schrijven van 6 november 1970 daarvan aan [eiser] mededeling heeft gedaan, met het gelijktijdig verzoek aan [eiser] mede te delen ten overstaan van welke notaris hij de transportakte wenste te doen passeren;
5. dat [eiser] dit schrijven op 16 november heeft ontvangen;
6. dat [eiser] noch aan voormeld verzoek, noch aan soortgelijke verzoeken van de Gemeente nadien heeft voldaan;
7. dat [eiser] bij schrijven van 14 augustus 1973 zijdens de Gemeente is verzocht en vervolgens bij deurwaardersexploot van 14 september 1973 is opgeroepen om op 20 september 1973 te 10.00 uur te verschijnen ten kantore van – de inmiddels door de Gemeente aangewezen – notaris J.L. Neuteboom te 's-Gravenhage, teneinde zijn medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportakte;
8. dat de raadsman van [eiser] hierop bij schrijven van 18 september 1973 aan de Gemeente heeft doen weten, dat [eiser] aan die oproeping geen gevolg zou geven;
9. dat notaris Neuteboom voornoemd toen op 20 september 1973 een akte van non-comparitie heeft opgemaakt.
Uit het vorenstaande volgt dat door de tijdige acceptatie door de Gemeente van het door [eiser] gedane aanbod de koopovereenkomst – gelijk door de Gemeente gesteld – is tot stand gekomen, weshalve zulks eveneens in rechte vaststaat.
De Gemeente vordert – na daartoe verkregen toestemming bij besluit van de Gemeenteraad van 's-Gravenhage van 19 maart 1974 – nakoming van die overeenkomst en vraagt daartoe [eiser] te bevelen voor een door de Gemeente aan te wijzen notaris te verschijnen, teneinde alsdan zijn medewerking aan het verlijden van de transportakte te verlenen, al zulks op straffe van een dwangsom van f 1.000,-- per dag.
heeft tegen deze vordering verweer gevoerd allereerst met een beroep op dwaling hierin bestaande, dat er enerzijds was een "voorbereidingsbesluit Oranjeplein e.o. (ontwerpbestemmingsplan)" van de Gemeente hetwelk meebracht, dat het pand op de nominatie stond voor onteigening binnen afzienbare tijd, en wel ter sloping, terwijl anderzijds het pand in geval van voortgezet gebruik door [eiser] een aantal betrekkelijk kostbare investeringen behoefde, waarvan de kosten volgens de regels van schade-uitkering bij onteigening niet voor vergoeding in aanmerking kwamen.
voegt hieraan nu wel toe, dat na het tot stand komen van de overeenkomst zich planologisch een wijziging van opvatting ten aanzien van het Oranjeplein en omstreken is gaan ontwikkelen met gevolg, dat de kans op daadwerkelijke sloping van het onderwerpelijke pand alsnog aanzienlijk is gedaald; [eiser] stelt echter niet, dat die kans op sloping ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst niet inderdaad zo sterk was als hij deze toen zag, zodat de eigen stellingen van [eiser] leiden tot afwijzing van zijn beroep op dwaling.
Ten aanzien van het verweer van [eiser] dat de vordering van de Gemeente strijdig is met de goede trouw respectievelijk het beroep van [eiser] op rechtsverwerking merkt de Rechtbank op dat niet valt in te zien, waarom de Gemeente in maart 1973 (en thans nog steeds) niet te goeder trouw van [eiser] nakoming zou kunnen verlangen – en/of het recht verwerkt zou hebben alsnog nakoming te verlangen – van deze aan het einde van 1970 tot stand gekomen overeenkomst: onvoldoende daartoe zijn de door [eiser] ingeroepen omstandigheden:
dat de Gemeente niet eerder een aanmaning tot nakoming heeft gestuurd;
dat het de Gemeente zelve is, die thans (onder invloed van maatschappelijk/politieke veranderingen van opvatting omstrent stadsstructuren) aanstuurt op andere wijzigingen ten aanzien van het Oranjeplein en omstreken dan in 1970 voor ogen stonden;
dat [eiser] inmiddels toch nog een belangrijk bedrag in verbouwingen van het pand heeft geïnvesteerd.
Het beroep op détournement de pouvoir en op willekeurig optreden van de Gemeente ten slotte, dient als onvoldoende feitelijk geadstrueerd te worden gepasseerd.
De vordering is mitsdien voor toewijzing vatbaar.".
is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het Gerechtshof te 's-Gravenhage. Hij heeft een aantal grieven aangevoerd, die door de Gemeente zijn bestreden.
Bij arrest van 6 december 1978 heeft het Hof het vonnis van de Rechtbank bekrachtigd, daartoe overwegende:
"De eerste grief houdt in dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat tussen partijen een koopovereenkomst is tot stand gekomen.
Deze grief faalt.
Uitgaande van de in het bestreden vonnis vastgestelde feiten, die in hoger beroep niet zijn aangetast, heeft de Rechtbank terecht aangenomen dat door tijdige acceptatie door de Gemeente van het door [eiser] gedane aanbod de koopovereenkomst als door de Gemeente gesteld, is tot stand gekomen.
Daaraan doet niet af de bewering van [eiser] dat de gemeente-ambtenaar [betrokkene 1] hem voordat hij zijn bereidverklaring tekende heeft medegedeeld ( [eiser] spreekt ook van gesuggereerd) dat die verklaring ( [eiser] spreekt ook van de overeenkomst) niet definitief was. Indien zulks zou komen vast te staan ( [eiser] heeft te dien aanzien geen specifiek bewijsaanbod gedaan) dan kon [eiser] daaruit ten hoogste de conclusie trekken dat hij zijn aanbod kon intrekken zolang het niet was geaccepteerd, maar niet dat het niet meer van kracht zou zijn als de Gemeente haar plannen met betrekking tot de bebouwing van het Oranjeplein en omstreken zou wijzigen.
heeft het aanbod evenwel in stand gehouden en heeft ook nadat de Gemeente bij brief van 6 november 1970 het aanbod accepteerde en bij brief van 11 december 1970 bij herhaling verzocht een notaris aan te wijzen daarop niet gereageerd met de mededeling dat hij zich aan zijn aanbod niet gebonden achtte.
De tweede grief houdt in dat de Rechtbank ten onrechte het beroep op dwaling heeft verworpen. Ook deze grief faalt.
Vaststaat dat er ten tijde van de bereidverklaring door [eiser] een zogenaamd voorbereidingsbesluit bestond dat – indien gehandhaafd – ertoe zou leiden dat het huis van [eiser] binnen afzienbare tijd diende te worden gesloopt. Ook indien aangenomen wordt dat deze op grond van het voorbereidingsbesluit op zichzelf gerechtvaardigde verwachting voor [eiser] de beweegreden is geweest om het huis te verkopen dan rechtvaardigt de omstandigheid dat deze verwachting niet werd bewaarheid omdat het voorbereidingsbesluit later op grond van gewijzigde inzichten of mogelijkheden werd gewijzigd niet een beroep op dwaling. Het moest [eiser] bekend zijn dat zodanige besluiten voor wijziging vatbaar zijn. Tegen het risico dat zulks zou gebeuren kon hij zich wapenen door in de bereidverklaring een voorwaarde op te nemen. Hij heeft dit niet gedaan. Ook op de brieven van de Gemeente van 6 november en 11 december 1970 heeft hij niet gereageerd.
De derde grief houdt in dat de Rechtbank ten onrechte het beroep op rechtsverwerking en de stelling dat de Gemeente in strijd handelt met de goede trouw door nakoming van de overeenkomst te vorderen heeft verworpen, terwijl de vierde grief inhoudt dat de Rechtbank ten onrechte het beroep op détournement de pouvoir en/of willekeurig handelen van de Gemeente heeft gepasseerd.
heeft gesteld dat hem eerst op 2 februari 1973 een aanmaning is gestuurd de onderhavige overeenkomst na te komen, zulks nadat hijzelf aan de Gemeente had gevraagd een deel van het onderhavige pand als bedrijfsruimte te mogen gebruiken. De Gemeente heeft evenwel gesteld, en zulks is door [eiser] niet weersproken, dat zij bij brieven van 6 november en 11 december 1970 [eiser] heeft verzocht een notaris aan te wijzen, – welke brieven niet zijn beantwoord –, dat zij nadien herhaaldelijk tevergeefs heeft getracht contact met [eiser] te krijgen en haar aangetekend schrijven van 2 februari 1973 door [eiser] niet is geaccepteerd. In die omstandigheden is van rechtsverwerking geen sprake.
Ook handelt de Gemeente niet in strijd met de goede trouw door na wijziging van het voorbereidingsbesluit, waardoor het huis niet meer gesloopt behoeft te worden, niettemin nakoming van de eenmaal tot stand gekomen koopovereenkomst te vorderen. Ook andere oirbare motieven kunnen de Gemeente er toe leiden om in een gebied waar een voorbereidingsbesluit van toepassing is de eigendom van woningen te verkrijgen. Weliswaar stelt [eiser] dat de Gemeente thans poogt door het afdwingen van de levering van het huis, dat inmiddels aanmerkelijk in waarde is gestegen, winst te behalen, doch hij ziet daarbij over het hoofd dat deze waardestijging zijn beslag heeft gekregen in een periode waarin hijzelf nalatig was aan de uitvoering van de overeenkomst mede te werken. Dat hij thans een huis moet leveren dat een hogere waarde heeft dan ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst is aan hemzelf te wijten. Aan de Gemeente kan niet worden verweten dat zij onbetamelijk handelt door hem thans aan het overeengekomene te houden.
Niet valt in te zien dat de Gemeente, nakoming vorderend van een privaatrechtelijke overeenkomst, gebruik zou maken van een haar als overheid gegeven bevoegdheid en wel in strijd met het doel waartoe die bevoegdheid haar is gegeven. Evenmin kan aan de Gemeente de eis worden gesteld dat zij slechts nakoming mag vorderen van een zodanige overeenkomst indien een belangenafweging zulks rechtvaardigt. Ook deze grieven kunnen derhalve niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.".
bestrijdt 's Hofs arrest met het volgende middel van cassatie:
"Schending van het recht en verzuim van vormen waarvan de niet-naleving nietigheid ten gevolge heeft, doordat het Hof het vonnis door de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage op 26 mei 1976 tussen partijen gewezen heeft bekrachtigd, zulks ten onrechte om de navolgende zowel zelfstandig als in onderling verband te lezen redenen:
a. omdat het Hof bij zijn oordeel dat de Rechtbank terecht heeft aangenomen dat een koopovereenkomst als door de Gemeente gesteld is tot stand gekomen, ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten de stelling van [eiser] (" [eiser] .") dat tussen partijen géén wilsovereenstemming over de (onvoorwaardelijke) verkoop van het litigieuze pand ("het pand") door [eiser] . aan de Gemeente bestond casu quo bestaat. Immers, [eiser] . heeft gesteld (te menen) slechts een geclausuleerd, voorwaardelijk aanbod tot verkoop te hebben gedaan – te weten: verkoop voor het geval dat het pand zou worden gesloopt – welk voorwaardelijk aanbod, ook indien de Gemeente dat, naar de Gemeente stelt, als een onvoorwaardelijk aanbod heeft opgevat, niet – na acceptatie zijdens de Gemeente – tot een onvoorwaardelijke overeenkomst tussen partijen kan leiden, doch slechts tot een overeenkomst met als stilzwijgende (ontbindende) voorwaarde, dat, wanneer het pand niet gesloopt zou worden, de overeenkomst zou zijn ontbonden. Aan die stelling van [eiser] . en aan zijn stelling dat, nu partijen elkaar hebben misverstaan, het antwoord op de vraag of al dan niet een (onvoorwaardelijke) overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, in beginsel afhangt van wat beide partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid, kon en mocht het Hof bij zijn voormelde oordeel en zijn uitleg van het door [eiser] . gestelde niet definitieve karakter van de door [eiser] . op 3 juli 1970 getekende bereidverklaring niet, althans niet zonder (nadere) motivering voorbijgaan, althans had het Hof nu partijen elkaar blijken te hebben misverstaan, aan de hand van de voormelde criteria dienen te onderzoeken of een overeenkomst tussen partijen is tot stand gekomen en is 's Hofs beslissing nu een dergelijk onderzoek niet heeft plaatsgevonden, onvoldoende met redenen omgeven;
b. omdat het Hof het door [eiser] . (subsidiair, te weten voor het geval er van uit moet worden gegaan dàt een koopovereenkomst als door de Gemeente gesteld tot stand is gekomen) gedane beroep op dwaling ten onrechte heeft verworpen, althans niet casu quo onvoldoende gemotiveerd heeft beslist op hetgeen [eiser] . ten processe ter ondersteuning van zijn stelling dat hij heeft gedwaald, heeft aangevoerd.
. heeft gesteld dat toen hij in juli 1970 door de Gemeente werd bewogen de bereidverklaring van 3 juli 1970 te tekenen, partijen een onjuiste voorstelling hadden omtrent dè kenmerkende eigenschap die het pand voor hen had ("de zelfstandigheid der zaak" ex artikel 1358 van het Burgerlijk Wetboek), dat wil zeggen het zijn van een slooppand en dat de Gemeente op het moment van acceptatie van het in de bereidverklaring vervatte aanbod tot verkoop reeds wist dat het pand niet gesloopt zou worden en dat de Gemeente [eiser] . dienaangaande had dienen te informeren. Voorts heeft [eiser] . gesteld dat het in 1970 ter plaatse vigerende Voorbereidingsbesluit ex artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening partijen – en dus ook [eiser] . – de zekerheid gaf dàt het pand zou worden gesloopt en dat de essentie van de dwalingsregeling is de bescherming van die partij (in casu: [eiser] .) welke psychologisch niet de gelegenheid heeft gehad om ter zake van voor hem essentiële omstandigheden een voorwaarde in de overeenkomst op te nemen, zulks omdat er bij hem geen enkele twijfel met betrekking tot die omstandigheden bestond.
Indien 's Hofs beslissing naar aanleiding van de tweede grief zo moet worden gelezen, dat het Hof er veronderstellenderwijs van uitgaat, dat het bestemd zijn van het pand voor de sloop voor partijen althans voor [eiser] . "de zelfstandigheid der zaak" als bedoeld in artikel 1358 van het Burgerlijk Wetboek vormde, zonder welke omstandigheid partijen althans [eiser] . de overeenkomst niet zouden zijn aangegaan, doch dat [eiser] . niettemin geen beroep op dwaling toekomt omdat het [eiser] . bekend moest zijn dat voorbereidingsbesluiten voor wijziging vatbaar zijn en hij zich tegen het risico dat zulks zou gebeuren kon wapenen door in de bereidverklaring een voorwaarde op te nemen, dan berust die beslissing op een onjuiste interpretatie van het begrip dwaling en is onjuist, althans onvoldoende met redenen omgeven
1. Omdat het Hof aldus beslissende voormelde door [eiser] . gestelde essentie van de dwalingsregeling miskent, nu bij [eiser] ., mede gezien het feit dat (als door [eiser] . gesteld en door het Hof in het midden gelaten, zodat van de juistheid van die stelling in cassatie veronderstellenderwijs mag worden uitgegaan), de Gemeente zelve [eiser] . over de bestemming van het pand voor de sloop heeft geïnformeerd en [eiser] . in uitvoerige perspublicaties die "sloop-bestemming" bevestigd zag, geen enkele twijfel bestond casu quo behoefde te bestaan dàt het pand inderdaad voor de sloop bestemd was en het Hof van een onjuiste betekenis van voorbereidingsbesluiten in de zin van artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening uitgaat wanneer het dergelijke besluiten niet ziet als besluiten waarop een burger en meer in het bijzonder in casu [eiser] . (onvoorwaardelijk) mag afgaan en vertrouwen indien het gaat om de bestemming van een pand dat door een voorbereidingsbesluit wordt getroffen;
2. omdat het geenszins van algemene bekendheid is, althans in 1970 niet was en het [eiser] . derhalve niet bekend hoefde te zijn dat voorbereidingsbesluiten voor wijziging vatbaar zijn, terwijl voorts het door het Hof als (algemeen) bekend veronderstelde feit dat voorbereidingsbesluiten in beginsel voor wijziging vatbaar zijn, niet, althans niet noodzakelijk impliceert dat [eiser] . met de mogelijkheid rekening diende te houden dat aan het onderhavige voorbereidingsbesluit geen gevolg zou worden gegeven en het pand niet zou worden gesloopt;
3. omdat, indien het bestemd zijn van het pand voor de sloop voor partijen, althans voor [eiser] ., de zelfstandigheid der zaak vormde (en zulks voor de Gemeente kenbaar was), nu het pand niet (meer) voor de sloop bestemd blijkt te zijn, [eiser] . alleen een beroep op dwaling kan worden onthouden indien gerechtvaardigde belangen van de Gemeente daardoor werden geschaad en door de Gemeente niet is gesteld noch anderszins ten processe is gebleken of en zo ja welke (gerechtvaardigde) belangen van de Gemeente door een beroep op dwaling zijdens [eiser] . worden geschaad;
4. omdat het Hof aangaande de door [eiser] . gestelde mededelingsplicht van de Gemeente omtrent de (de Gemeente op het moment van aanvaarding van het aanbod bekende) wijziging van de bestemming van het pand dès dat het niet meer voor de sloop bestemd was, als relevant voor de vraag of [eiser] . zich op dwaling kan beroepen, niet heeft beslist;
c. omdat het Hof het door [eiser] . (eveneens subsidiair) gedane beroep rechtsverwerking zijdens de Gemeente ten onrechte, althans op onvoldoende gemotiveerde gronden heeft verworpen.
Onjuist, onbegrijpelijk en niet redengevend voor 's Hofs oordeel dat de Gemeente haar recht om nakoming van de overeenkomst te verlangen níet heeft verwerkt, is met name 's Hofs overweging dat door de Gemeente is gesteld en door [eiser] . niet is weersproken, dat de Gemeente "nadien", dat wil zeggen ná 6 november en 11 december 1970, "herhaaldelijk tevergeefs heeft getracht contact met [eiser] . te krijgen" voor zij [eiser] . bij aangetekende brief van 2 februari 1973 liet weten dat zij nakoming van de overeenkomst verlangde, omdat, ook al zou die bij memorie van antwoord door de Gemeente geponeerde stelling door [eiser] . niet zijn weersproken en derhalve in cassatie vaststaan (hetgeen níet het geval is), tevergeefse pogingen van de Gemeente om (mondeling of telefonisch) in de periode tussen november/december 1970 en februari/maart 1973 met [eiser] . in contact te komen, niet afdoen aan [eiser] .'s stelling dat hij na het pretense tot stand komen van de overeenkomst in november/december 1970, ruim twee jaar, namelijk tot februari/maart 1973, niet meer van de Gemeente heeft vernomen en er derhalve op mocht vertrouwen – temeer nu in de bereidverklaring van 3 juli 1970 een strak tijdschema was opgenomen waarbinnen de daadwerkelijke eigendomsoverdracht en ontruiming van het pand moest zijn geëffectueerd – dat de Gemeente, nu, naar ook [eiser] . bekend was, het pand niet langer de bestemming slooppand had, evenals [eiser] . dat deed de koopovereenkomst als ontbonden beschouwde, althans van die overeenkomst geen nakoming zou verlangen en dat de Gemeente door het aldus door haar opgewekte vertrouwen het recht had verwerkt om nakoming van de overeenkomst te verlangen, nu [eiser] . in het gerechtvaardigde vertrouwen dat de Gemeente geen nakoming zou verlangen, (reeds voor februari/maart 1973) aanzienlijk in het pand heeft geïnvesteerd en ernstig nadeel lijdt indien de Gemeente alsnog nakoming van de overeenkomst kan verlangen;
d. omdat het Hof de (evenzeer subsidiaire) stelling van [eiser] . dat de Gemeente in strijd met de goede trouw handelt door (in 1973) nakoming van de in 1970 volgens de Gemeente tot stand gekomen koopovereenkomst te verlangen, ten onrechte heeft verworpen, althans zijn beslissing ten aanzien van die stelling onvoldoende met redenen heeft omgeven.
Door [eiser] . is gesteld dat de omstandigheden sedert partijen in 1970 contracteerden ingrijpend zijn veranderd, onder andere
dat het pand in 1973 en ten tijde van 's Hofs arrest niet meer voor de sloop bestemd was en dat die verandering in bestemming door de Gemeente, in haar hoedanigheid van "ruimtelijke ordenaar", is teweeggebracht;
dat de waarde van het pand toen de Gemeente het kocht door de door de Gemeente zelve aan het pand gegeven (sloop-)bestemming een andere was dan de waarde die het pand had toen de bestemming voor de sloop nog niet bestond casu quo van de baan was en dat alleen de (door de Gemeente gecreeerde) bestemming voor de sloop voor [eiser] . aanleiding is geweest de bereidverklaring van 2 juli 1970 te tekenen en de koopovereenkomst aan te gaan.
Onder die (en de overige ten processe gereleveerde) omstandigheden, heeft [eiser] . gesteld, handelt de Gemeente in strijd met de goede trouw door nakoming van de overeenkomst te vorderen, waarbij [eiser] . zich voorts uitdrukkelijk op de analogie met artikel 61 van de Onteigeningswet heeft beroepen.
Het Hof motiveert zijn verwerping van die stelling, met grotendeels voorbijgaande van voormelde door [eiser] . gestelde (gewijzigde) omstandigheden, met de overweging:
"Ook andere oirbare motieven kunnen de Gemeente er toe leiden om in een gebied waar een voorbereidingsbesluit van toepassing is de eigendom van woningen te verkrijgen".
Blijkens die overweging gaat het Hof er van uit dat in 1973 en/of ten tijde van 's Hofs arrest voor het Oranjeplein te 's-Gravenhage waar het pand is gelegen nog een voorbereidingsbesluit van kracht was/is, waarbij het Hof er van uit lijkt te gaan – gezien zijn aan de hiervoor geciteerde overweging voorafgaande overweging – dat het om hetzelfde, doch gewijzigde voorbereidingsbesluit als in 1970 vigeerde (en het pand voor de sloop bestemde), gaat.
Die motivering is in ieder geval onvoldoende en reeds daarom onbegrijpelijk omdat ten processe gesteld noch anderszins gebleken is dat het in 1970 vigerende voorbereidingsbesluit, al dan niet in gewijzigde vorm, in 1973 casu quo ten tijde van 's Hofs arrest, nog van kracht was (en het gezien de beperkte duur die voorbereidingsbesluiten ex artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in beginsel hebben, niet waarschijnlijk is dat het in 1970 vigerende voorbereidingsbesluit, al dan niet in gewijzigde vorm, in 1973 casu quo ten tijde van 's Hofs arrest nog van kracht was). Evenmin is ten processe komen vast te staan dat voor het Oranjeplein te 's-Gravenhage en meer in het bijzonder voor het pand, in 1973 casu quo ten tijde van 's Hofs arrest een ander (nieuw) voorbereidingsbesluit gold.
Voorts laat het Hof ten onrechte na te motiveren wèlke oirbare motieven voor de Gemeente aanleiding zouden kunnen zijn om, indien ter plaatse al een voorbereidingsbesluit zou vigeren, de eigendom van het pand – dat zij als slooppand kocht – te verwerven, hebbende [eiser] . gesteld dat de Gemeente in casu geen redelijke (oirbare) motieven daarvoor had, immers het pand thans blijkens de "doelstellingennota Oranjeplein en omgeving 1977" van de raad van de Gemeente voor renovatie bestemd is en het voor renovatie van het pand geenszins noodzakelijk of gewenst is dat de Gemeente eigenaar van de te renoveren panden is, de Gemeente het pand derhalve niet meer nodig heeft om de bestaande plannen voor het Oranjeplein te realiseren, hetgeen uitdrukkelijk bevestigd wordt door het aanbod van de Gemeente om het pand nadat zij de eigendom daarvan verworven zou hebben, aan [eiser] . te verhuren (welk aanbod door [eiser] . is gesteld en door het Hof in het midden is gelaten, zodat in cassatie veronderstellenderwijs van het bestaan van dat aanbod mag worden uitgegaan).
Ten onrechte heeft het Hof geoordeeld dat de Gemeente ondanks de gewijzigde omstandigheden en in het bijzonder de gewijzigde "bestemming" van het pand, niet in strijd met de goede trouw handelt door nakoming van de overeenkomst te verlangen. Het Hof had [eiser] .'s desbetreffende verweer tegen de vordering van de Gemeente, al dan niet met analoge toepassing van artikel 61 van de Onteigeningswet, gegrond dienen te oordelen.";
Overwegende daaromtrent:
1. Onderdeel a richt zich tegen 's Hofs verwerping van de eerste grief. Blijkens 's Hofs arrest heeft [eiser] die grief, inhoudende dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat tussen partijen een koopovereenkomst is tot stand gekomen, gebaseerd op de stelling dat de gemeenteambtenaar [betrokkene 1] hem voordat [eiser] zijn bereidverklaring tekende, heeft medegedeeld dat die verklaring "niet definitief" was. Het Hof heeft die grief verworpen, oordelend dat indien zulks zou komen vast te staan [eiser] daaruit ten hoogste mocht concluderen dat hij zijn aanbod kon intrekken zolang het niet was geaccepteerd, maar niet dat het niet meer van kracht zou zijn als de Gemeente haar plannen met betrekking tot de bebouwing van het Oranjeplein en omstreken zou wijzigen. Daarin ligt besloten dat naar 's Hofs oordeel de gestelde woorden van [betrokkene 1] , indien gebezigd, niet meebrengen dat de bereidverklaring slechts kan gelden als een voorwaardelijk aanbod tot verkoop – te weten voor het geval het pand zou worden gesloopt – dan wel dat de overeenkomst zou zijn ontbonden wanneer het pand niet gesloopt zou worden, en voorts dat naar 's Hofs oordeel niet kan worden aangenomen dat partijen elkaar op dit punt hebben misverstaan. De klacht dat het Hof aan een en ander zou zijn voorbijgegaan, mist dus feitelijke grondslag. 's Hofs oordeel kan, als van feitelijke aard, in cassatie niet op zijn juistheid worden getoetst. Het is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. Onderdeel a faalt dus.
2. Onderdeel b heeft betrekking op 's Hofs verwerping van de tweede grief, blijkens het arrest inhoudende dat de Rechtbank ten onrechte het beroep op dwaling heeft verworpen. Bij de bespreking van deze grief is het Hof er veronderstellenderwijs van uitgegaan dat voor [eiser] de op het voorbereidingsbesluit gegronde verwachting dat het pand gesloopt zou worden, de beweegreden is geweest om zijn huis te verkopen. Het Hof heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat deze verwachting niet werd bewaarheid omdat het voorbereidingsbesluit later op grond van gewijzigde inzichten of mogelijkheden werd gewijzigd, niet een beroep op dwaling rechtvaardigt, waartoe het Hof overweegt dat het [eiser] bekend moest zijn dat zodanige besluiten voor wijziging vatbaar zijn en dat hij zich tegen het risico dat zulks zou gebeuren, kon wapenen door in de bereidverklaring een voorwaarde op te nemen. Het onderdeel bevat onder meer de klacht (punt 4) dat het Hof, aldus oordelend, zijn beslissing omtrent het beroep op dwaling niet voldoende heeft gemotiveerd, omdat het Hof niet heeft beslist op de stelling van [eiser] dat de Gemeente op het moment van acceptatie van het in de bereidverklaring vervatte aanbod tot verkoop reeds wist dat het pand niet gesloopt zou worden en dat de Gemeente [eiser] dienaangaande had moeten informeren. Deze klacht is gegrond. Gemelde stelling wierp de vraag op of – aangenomen dat het [eiser] vrijstond, zolang zijn in de "bereidverklaring" gelegen aanbod niet door de Gemeente was aanvaard, dit aanbod in te trekken (welk punt het Hof blijkens het bovenstaande onbeslist heeft gelaten) – de Gemeente, indien de plannen met betrekking tot het pand reeds voor de acceptatie zo waren gewijzigd dat het niet gesloopt zou worden, [eiser] daaromtrent had behoren in te lichten teneinde te voorkomen dat hij door een onjuiste voorstelling van zaken op dit punt ervan zou worden weerhouden tijdig gebruik te maken van vorenbedoelde bevoegdheid om zijn aanbod in te trekken. Deze vraag had bij de beoordeling van het beroep van [eiser] op dwaling niet terzijde mogen worden gelaten. Zij moet worden beoordeeld in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij is, behalve het feit dat de wijziging der plannen in de sfeer van de Gemeente lag, in het bijzonder van belang of de Gemeente onder de gegeven omstandigheden rekening moest houden met de mogelijkheid dat de eerder bestaande sloopplannen voor [eiser] de beweegreden waren om tot verkoop over te gaan. Met een dergelijke mogelijkheid zou zij te eerder rekening moeten houden als zij zelf [eiser] – naar hij heeft gesteld – onder mededeling van de sloopplannen tot het tekenen van de "bereidverklaring" zou hebben bewogen.
Uit het vorenstaande volgt dat de klacht onder punt 4 gegrond is, voor zover daarin wordt betoogd dat de in die klacht bedoelde stelling voor het beroep op dwaling relevant kan zijn en dat het Hof daarom op die stelling had moeten beslissen.
De klachten onder 1 en 2 falen. Het Hof behoefde zijn oordeel dat het [eiser] bekend moest zijn dat voorbereidingsbesluiten voor wijziging vatbaar zijn, niet nader te motiveren. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en het Hof heeft, aldus oordelend, geen rechtsregel geschonden. De stelling dat een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening moet worden gezien als een besluit "waarop een burger en meer in het bijzonder [eiser] (onvoorwaardelijk) mag afgaan en vertrouwen indien het gaat om de bestemming van een pand dat door een voorbereidingsbesluit wordt getroffen" vindt geen steun in enige rechtsregel.
Het onder 3 aangevoerde faalt, omdat geen rechtsregel meebrengt dat de Gemeente had moeten stellen dat zij een gerechtvaardigd belang bij nakoming van de overeenkomst door [eiser] heeft.
3. Onderdeel c richt zich tegen de verwerping door het Hof van [eiser] beroep op rechtsverwerking. Het Hof heeft dit beroep verworpen met de overweging dat de Gemeente heeft gesteld en door [eiser] niet is weersproken dat de Gemeente bij brieven van 6 november en 11 december 1970 [eiser] heeft verzocht een notaris aan te wijzen – welke brieven niet zijn beantwoord – en dat zij "nadien herhaaldelijk tevergeefs heeft getracht contact met [eiser] te krijgen" en haar aangetekend schrijven van 2 februari 1973 door [eiser] niet is geaccepteerd. Het Hof oordeelt dat in die omstandigheden van rechtsverwerking geen sprake is. Het onderdeel richt zich tegen de tussen aanhalingstekens gezette zinsnede, die het onderdeel "onjuist, onbegrijpelijk en voor dit oordeel niet redengevend" noemt. Het Hof bedoelt kennelijk dat het aan [eiser] is te wijten dat de pogingen van de Gemeente om met hem contact te krijgen, geen resultaat hebben gehad. Dit oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk en het Hof heeft door, daarvan uitgaande, te oordelen dat van rechtsverwerking geen sprake is, geen rechtsregel geschonden en laatstbedoeld oordeel naar de eis der wet met redenen omkleed. Voor zover het onderdeel zich ook richt tegen 's Hofs oordeel dat "zulks door [eiser] niet is weersproken", faalt het omdat het hier een uitlegging van de gedingstukken betreft, die niet onbegrijpelijk is en in cassatie niet op haar juistheid kan worden getoetst. Onderdeel c is dus tevergeefs voorgesteld.
4. Onderdeel d strekt ten betoge dat, als men ervan uitgaat dat de overeenkomst niet aantastbaar is op grond van dwaling, de Gemeente in strijd met de goede trouw handelt door (in 1973) nakoming van de in 1970 tot stand gekomen koopovereenkomst te vorderen. Dit betoog faalt. [eiser] beroept zich op de in de aanhef van het onderdeel vermelde verandering van omstandigheden, daarop neerkomende dat het pand in 1973 en ten tijde van 's Hofs arrest niet meer voor de sloop bestemd was en dat die verandering door de Gemeente is teweeggebracht, en dat de waarde van het pand toen de Gemeente het kocht door de door de Gemeente aan het pand gegeven sloopbestemming een andere was dan de waarde die het pand had toen de bestemming voor de sloop nog niet bestond dan wel van de baan was. Ook al zou juist zijn – naar in het onderdeel wordt gesteld – dat alleen de door de Gemeente gecreëerde bestemming voor de sloop voor [eiser] aanleiding is geweest de bereidverklaring van juli 1970 te tekenen en de koopovereenkomst aan te gaan, dan brengt de door [eiser] bedoelde wijziging van omstandigheden op zichzelf niet mee dat de Gemeente in strijd zou handelen met de goede trouw door in 1973 nakoming te verlangen van de in 1970 tot stand gekomen koopovereenkomst. De door het Hof voor de verwerping van het desbetreffend verweer van [eiser] gebezigde motivering, die in het onderdeel wordt aangevallen, kan dus onbesproken blijven.
Het in het onderdeel gedane beroep op artikel 61 van de Onteigeningswet faalt. De strekking van de in dit artikel vervatte regeling, die de bescherming betreft van de onteigende tegen onnodige en ontijdige onteigening, heeft niet mede betrekking op het geval dat van onteigening geen sprake is maar tussen betrokkenen een koopovereenkomst is tot stand gekomen, ook al zou die zijn gesloten met het oog op bij de koper bestaande voornemens tot onteigening. Onderdeel d faalt derhalve.
5. Uit het hierboven met betrekking tot punt 4 van onderdeel b betoogde volgt dat 's Hofs arrest niet in stand kan blijven en dat de rechter naar wie de zaak wordt verwezen alsnog de aldaar bedoelde stelling van [eiser] moet onderzoeken;
Vernietigt 's Hofs arrest;
Verwijst de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het Gerechtshof te Amsterdam;
Veroordeelt de Gemeente in de kosten op de voorziening gevallen, aan de zijde van [eiser] tot aan deze uitspraak begroot op f 313,75 aan verschotten en f 2.000,-- voor salaris.
Aldus gedaan door Mrs. Ras, Vice-President, Drion, Snijders, Haardt en de Groot, Raden, en door Mr. Drion voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van de zevende december 1900 negenenzeventig, in tegenwoordigheid van de Advocaat-Generaal ten Kate.