Uitspraken

Het middel richt zich tegen de waardering in de rov. 3.3 tot en met 3.7 van de verkoopwaarde van het pand. Onder a. en b. klaagt het middel dat de waardering van de verkoopwaarde van het pand op NLG 350.000,-- in navolging van het tweede deskundigenbericht, onvoldoende is gemotiveerd, aangezien de deskundigen bij hun taxatie zijn uitgegaan van een huurwaarde van de eerste verdieping van NLG 400,-- en dus van een waarde van die verdieping van NLG 52.800,--, terwijl zij bij de berekening van de kosten van een gelijkwaardige vervangende woning voor [eiser] de waarde van de eerste verdieping hebben getaxeerd op NLG 100.000,--. Bij dat laatste heeft het hof zich in rov. 3.16 aangesloten. Bovendien is ook aan het souterrain een waarde van ongeveer NLG 100.000,-- toegekend.

In het eerste deskundigenbericht zijn de deskundigen bij hun taxatie uitgegaan van de feitelijke situatie, die inhield dat het souterrain en de eerste verdieping door [eiser] werden gebruikt en dat de overige verdiepingen (al dan niet permanent) werden verhuurd. In de procedure na verwijzing hebben de deskundigen hun taxatie heroverwogen, waarbij zij de huurwaarde van alle verdiepingen hebben betrokken. De deskundigen hebben echter niet uit het oog verloren dat de eerste verdieping in feite niet werd verhuurd. Zij hebben in hun, door het hof overgenomen, taxatie onderkend dat daardoor de waarde van de eerste verdieping en daarmee het pand in feite hoger was maar overwogen dat daartegenover een waardedrukkend effect uitgaat van de onzekere staat van de fundering. Het hof was kennelijk van oordeel dat de deskundigen aldus voldoende inzicht hebben gegeven in hun waardering. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk. Het is evenmin in tegenspraak met de waardering van de eerste verdieping in het kader van de verkrijging van vervangende woonruimte, welke waardering NLG 100.000,-- bedroeg. Deze laatste waardering gaat uit van de waarde vrij van huur, die kennelijk hoger ligt dan de huurwaarde, die door de deskundigen was vastgesteld ‘op basis van de maximale huurprijsgrenzen volgens de toepasselijke wet- en regelgeving’. De klachten falen daarom.

Onder c. klaagt het middel dat de waardering van het hof onvoldoende is gemotiveerd, aangezien het hof niet is ingegaan op de stelling van [eiser] dat onduidelijk is waarom de deskundigen – bij hun uitgangspunt dat bij de taxatie van een pand als het onteigende dient te worden uitgegaan van 11 à 12 keer de huur – hebben gekozen voor een vermenigvuldigingsfactor van 10,9.

De deskundigen verklaren dat zij voor een dergelijk pand een rendementseis van 8 à 9 procent adviseren en dat dit overeenkomt met een waarde van 11 à 12 keer de huur. In dit geval hebben de deskundigen het pand getaxeerd op een waarde van NLG 350.000, hetgeen bij de door de deskundigen vastgestelde huurwaarde overeenkomt met een rendement van 9,17%. Met andere woorden: de deskundigen hebben de waarde van het pand getaxeerd op 10,9 keer de huur. Dit valt niet zodanig buiten de door de deskundigen geadviseerde rendementseis dat de (door het hof overgenomen) taxatie daardoor onvoldoende is gemotiveerd. Het gaat immers om een taxatie van een pand met een aantal onzekerheden, die tot op zekere hoogte is gebaseerd op intuïtief inzicht. Ook dit onderdeel faalt dus.

De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

Het middel richt zich tegen rov. 3.14 en 3.15. Het klaagt in de eerste plaats dat het hof een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan de gedingstukken door in rov. 3.15 voorbij te gaan aan het renteverweer van de Gemeente op de grond dat de Gemeente dit kennelijk niet heeft doorgezet. Het klaagt in de tweede plaats dat het hof in rov. 3.14 een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan de gedingstukken doordat het hof de vertraging die volgens de Gemeente aan [eiser] zelf te wijten is, uitsluitend heeft betrokken op het uitblijven van het eerste deskundigenbericht, terwijl de Gemeente haar verweer kenbaar ook heeft betrokken op de periode tussen het arrest van de Hoge Raad en het aanhangig maken van de verwijzingsprocedure en de periode tussen het deponeren van het tweede deskundigenbericht en het nemen van een akte door [eiser].

Deze klachten slagen voor zover zij zien op de periode na het vonnis van 13 februari 2002. De Gemeente heeft in haar memorie van antwoord na verwijzing onder 13, samengevat, aangevoerd dat het feit dat [eiser] de restant-schadeloosstelling pas jaren na de datum van de onteigening heeft ontvangen, zo niet geheel dan toch grotendeels aan hem zelf is te wijten. De Gemeente heeft daarbij onder meer aangevoerd dat [eiser] na het arrest van de Hoge Raad ruim vijf jaar heeft stilgezeten. Dat brengt volgens haar mee dat [eiser] geen aanspraak kan maken op vergoeding van rente. Bij haar antwoordakte na het tweede deskundigenbericht van 12 februari 2019, onder 4, heeft de Gemeente herhaald dat de rentevordering dient te worden afgewezen en dat het ruime tijdsverloop in deze procedure door [eiser] is veroorzaakt. Daarbij heeft zij gewezen op het tijdsverloop tussen het tweede deskundigenbericht van 17 september 2013 en de akte van [eiser] van 18 december 2018. De overweging dat de Gemeente dit renteverweer kennelijk niet heeft doorgezet is dan ook onbegrijpelijk. Voor zover het hof met zijn weergave van dit verweer in rov. 3.14 heeft bedoeld dat het slechts ziet op de periode tot aan het eerste deskundigenbericht, is dat oordeel eveneens onbegrijpelijk.

Anders dan [eiser] aanvoert, mocht de Gemeente in de procedure na verwijzing het verweer voeren dat over de periode na het eindvonnis van 13 februari 2002 geen rente is verschuldigd omdat de in die periode opgetreden vertraging aan [eiser] zelf te wijten is. In de procedure na cassatie en verwijzing staat het partijen immers vrij zich te beroepen op na de vernietigde uitspraak gewijzigde feitelijke omstandigheden of feiten die zich nadien hebben voorgedaan, mits partijen daardoor de grenzen van de rechtsstrijd na cassatie niet overschrijden.2

De klachten kunnen niet tot cassatie leiden voor zover zij zien op rente tot aan het eindvonnis van 13 februari 2002, aangezien de Gemeente in de eerste cassatieprocedure geen incidenteel cassatieberoep heeft ingesteld tegen de toewijzing van die rente.