Huur bedrijfsruimte. Verhuurder vervangt na ontruimingsvonnis sloten van gehuurde voordat het vonnis aan huurder is betekend. Stelplicht huurder met betrekking tot schade door missen huurgenot over die periode van 'eigenrichting'. Motivering.
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
het vonnis in de zaak 6281679 \ CV EXPL 17-6529 van de kantonrechter te Alkmaar van 11 april 2018;
het arrest in de zaak 200.246.190/01 van het gerechtshof Amsterdam van 17 maart 2020.
[huurder] heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld. [verhuurders] hebben een verweerschrift tot verwerping ingediend.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [huurder] mede door A.A.M. Knol.
De conclusie van de Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem strekt tot vernietiging en verwijzing, althans tot afdoening door Uw Raad als voorgesteld in 3.12 van de conclusie.
De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2 Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [huurder] heeft van [verhuurders] bedrijfsruimte gehuurd (hierna: het gehuurde), waarin zij een galerie dreef.
(ii) Bij kortgedingvonnis van 16 november 2011 is [huurder], vanwege betalingsachterstand ten aanzien van de verschuldigde huurpenningen, veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na de betekening van dat vonnis.
(iii) Op 21 november 2011 hebben [verhuurders] de sloten van het gehuurde laten vervangen. [huurder] heeft sindsdien het gehuurde niet meer kunnen betreden.
(iv) Het kortgedingvonnis is op 28 november 2011 aan [huurder] betekend.
(v) [huurder] heeft bij brief van 17 juli 2012 de huur opgezegd tegen 30 november 2012.
2.2
[huurder] vordert in deze procedure, samengevat en voor zover in cassatie van belang, betaling van schadevergoeding ten bedrage van € 25.478,52, wat overeenkomt met twaalfmaal de maandhuur. Aan die vordering legt [huurder] onder meer ten grondslag dat [verhuurders] over de periode van 21 november 2011 tot en met 30 november 2012 toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting het gehuurde aan haar ter beschikking te stellen, terwijl [verhuurders] over die periode wel de huurpenningen hebben geïnd door middel van het uitwinnen van door hen ten laste van [huurder] gelegde beslagen. De kantonrechter1 heeft de vorderingen van [huurder] afgewezen.
2.3
Het hof2 heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Het heeft daartoe onder meer als volgt overwogen:
“3.5 Anders dan de kantonrechter komt het hof tot de conclusie dat [verhuurders] op 21 november 2011 wel degelijk eigenrichting hebben gepleegd door de sloten van het gehuurde te vervangen en het op die manier [huurder] onmogelijk te maken het gehuurde te betreden. (…) Het kortgedingvonnis ontzegde haar het gebruik van het gehuurde immers pas vanaf zeven dagen na de betekening daarvan, dus vanaf 6 december 2011.
3.6
Uit de stellingen van [huurder] valt echter niet af te leiden dat zij door deze eigenrichting schade heeft geleden en al helemaal niet dat die schade bestaat in de door haar (terug)gevorderde huur over het laatste jaar van de huurovereenkomst. Het feit dat volgens de eigen stellingen van [huurder] op 21 november 2011 in het gehuurde nog maar drie schilderijen aanwezig waren, rechtvaardigt de conclusie dat zij daar toen al geen bedrijfsactiviteiten meer verrichte. Hoe het missen van het huurgenot dan toch tot de gestelde financiële schade kan hebben geleid, is door [huurder] niet duidelijk gemaakt.
3.7
Daarbij komt dat [huurder] in de periode vanaf 6 december 2011 hoe dan ook niet kan worden geacht schade te hebben geleden door de vervanging van de sloten, omdat zij ook bij een juridisch juiste gang van zaken, dat wil zeggen: een juiste tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis, na die datum geen huurgenot meer zou hebben gehad. De ontzegging van het gebruik van het gehuurde werd na 6 december 2011 gelegitimeerd door de inhoud van het kortgedingvonnis. Vanaf die datum schoten [verhuurders] dan ook niet meer toerekenbaar tekort in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door [huurder] geen huurgenot te verschaffen.
3.8
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot betaling van € 25.478,52 niet toewijsbaar is op grond van een toerekenbare tekortkoming van [verhuurders]”
3 Beoordeling van het middel
3.1.1
Onderdeel 1.5 van het middel betoogt dat het hof [verhuurders] in ieder geval had behoren te veroordelen tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding ter hoogte van de door [huurder] betaalde huur over de periode van 21 november 2011 tot 6 december 2011. Het onderdeel wijst erop dat het hof (in rov. 3.5) heeft geoordeeld dat [verhuurders] op 21 november 2011 eigenrichting hebben gepleegd door de sloten te vervangen en dat de daardoor ontstane ontzegging van het gebruik van het gehuurde – door het hof aan het slot van rov. 3.7 met zoveel woorden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming – pas op 6 december 2011 is gelegitimeerd door de inhoud van het kortgedingvonnis, waardoor niet langer sprake was van een toerekenbare tekortkoming.
3.1.2
Dat [verhuurders] gedurende de hiervoor in 3.1.1 bedoelde periode toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen rustende verplichting tot verschaffing van het ongestoorde huurgenot, brengt niet zonder meer mee dat de door [huurder] gevorderde schadevergoeding toewijsbaar is. Daarvoor is immers ook vereist dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat [huurder] als gevolg van die tekortkoming schade heeft geleden. Het hof heeft in rov. 3.6 geoordeeld dat [huurder] ten aanzien van de door haar – beweerdelijk – geleden schade onvoldoende heeft gesteld in het licht van het feit dat [huurder] toen al geen bedrijfsactiviteiten meer verrichtte in het gehuurde. Daarin ligt het oordeel besloten dat [huurder] onvoldoende heeft toegelicht dat de mogelijkheid het gehuurde in de periode tussen 21 november en 6 december 2011 te gebruiken, voor haar nog waarde had en dat zij van het gehuurde gebruik zou hebben gemaakt indien [verhuurders] het huurgenot niet aan [huurder] zouden hebben ontzegd door de sloten te vervangen. Het hof heeft daarom, bij gebreke van nadere stellingen van [huurder], geoordeeld dat zij de door haar gestelde schade onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Dat oordeel is in het licht van de procestukken niet onbegrijpelijk. Het onderdeel is derhalve vergeefs voorgesteld.
3.2
De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
4 Beslissing
De Hoge Raad:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verhuurders] begroot op € 902,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [huurder] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren H.M. Wattendorff en A.E.B. ter Heide, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op 24 december 2021.
1 Rechtbank Noord-Holland 11 april 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:5166.
2 Gerechtshof Amsterdam 17 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:865.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
