Uitspraken

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) De stichting Penstraat V (hierna: de stichting) is rechthebbende op een appartementsrecht met betrekking tot een woning (hierna: de woning) in het complex Pentagon aan de Penstraat in Curaçao (hierna: het complex).

(ii) In het Kadaster staat het naast het complex gelegen perceel beschreven als de Steensteeg, met als eigenaar het Land Curaçao.

(iii) De vrouw is bestuurder van de stichting.

(iv) De vrouw en de man zijn met elkaar gehuwd.

(v) In oktober 2017 is een koopovereenkomst tot stand gekomen (hierna: de overeenkomst), op grond waarvan de vrouw de economische eigendom van de woning verkoopt aan Bawolar tegen een koopprijs van USD 780.000,--. Overeengekomen is dat de vrouw, teneinde de economische eigendom te leveren, het bestuur van de stichting zal meedelen dat haar belang per 29 maart 2018 overgedragen is aan Bawolar en zal instrueren het bestuur overeenkomstig aanwijzing van Bawolar te vervangen. De overeenkomst bevat een boetebeding.

(vi) Bawolar heeft de contractueel verschuldigde waarborgsom van USD 78.000,-- voldaan.

(vii) In januari 2018 is een addendum bij de overeenkomst tot stand gekomen. Het addendum vermeldt als partijen de vrouw, de man en Bawolar en is door respectievelijk namens deze drie partijen ondertekend.

(viii) Bawolar heeft de koopsom niet betaald. De ‘levering’ heeft op 29 maart 2018 niet plaatsgevonden.

(ix) Op 4 juni 2018 is de vrouw overgegaan tot (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst en heeft zij aanspraak gemaakt op betaling door Bawolar van de contractuele boete.

(x) Op 2 juli 2018 heeft Bawolar [verweerders] gesommeerd over te gaan tot levering.

(xi) Op 25 juli 2018 heeft Bawolar de overeenkomst op haar beurt (gedeeltelijk) ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling door [verweerders] van de contractuele boete.

“4.12. Naar het oordeel van het gerecht staat vast dat sprake is van overbouw, in die zin dat de gemeenschappelijke buitenruimte van het complex zich uitstrekt over de grond van de Steensteeg. (…).

Niettemin kan Bawolar op deze omstandigheid geen opschorting in de zin van art. 6:263 BW baseren. Tijdens de bezichtiging ter plaatse is gebleken dat de overbouw een strook grond met een breedte van niet meer dan ongeveer twee meter behelst. Zelfs als het Land aanspraak op deze strook grond zou maken en die strook door de eigenaren van het complex zou moeten worden ontruimd, dan resteert nog altijd een aanzienlijke afstand van de dan ontstane erfgrens tot de woning. Onjuist is dus de stelling bij verzoekschrift dat de Steensteeg “vlak langs” het appartement loopt. De in dat geval resterende afstand is dermate groot dat zonder nadere onderbouwing niet valt in te zien dat het daardoor mogelijk ondervonden nadeel opschorting van de verplichtingen van Bawolar rechtvaardigt. In dit verband is ook van belang dat ook een gebouw aan de Penstraat (…) deels over de Steensteeg is gebouwd, terwijl dat gebouw een monument van ongeveer honderd jaar oud is. Bij gebreke van enig begin van een aanwijzing dat het Land eventuele aanspraken op de Steensteeg niettemin zou willen verwezenlijken, draagt ook deze omstandigheid eraan bij dat een eventuele tekortkoming van de vrouw een beroep op opschorting niet rechtvaardigt.”

Met betrekking tot het beroep op dwaling, dat mede was gebaseerd op de overbouw, heeft het gerecht onder meer als volgt overwogen.

“4.25 (…) [V]an Bawolar [had] verwacht (…) mogen worden haar stelling op dit punt nader te onderbouwen. [verweerders] hebben immers onbetwist gesteld dat de afsluiting van de Steensteeg al zeer lange tijd geleden heeft plaatsgevonden, onder meer door middel van de bouw van het aan de Penstraat gelegen woonhuis dat inmiddels monumentale status heeft. Vast staat ook dat het hier een smalle strook grond betreft die op aanzienlijke afstand is gelegen van de woning. Al met al ligt dus niet in de rede dat sprake is van “een reëel risico” dat Bawolar als eigenaar van de woning geconfronteerd zal worden met “publiek dat vlak langs het appartement naar zee gaat”, zodat ook niet zonder meer en ook niet in beginsel aannemelijk is dat zij de overeenkomst niet tegen dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als zij tevoren van de overbouw had geweten. Nu Bawolar haar stelling op dit punt niet nader heeft onderbouwd, heeft zij haar beroep op dwaling onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd”.

Het hof heeft, eveneens na een descente, het vonnis van het gerecht bevestigd. Daartoe heeft het onder meer als volgt overwogen.

“2.7. Grief 2 betreft de Steensteeg (…). Het Hof heeft tijdens de descente niet kunnen constateren dat onjuist is de conclusie van het Gerecht dat het Pentagon de aan de overheid toebehorende steeg heeft geoccupeerd. (…).