Uitspraken

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Verhuurder heeft met ingang van 1 juli 2015 een aan hem in eigendom toebehorende woning verhuurd aan huurder.

(ii) De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd.

(iii) Verhuurder heeft de huurovereenkomst tegen 1 juni 2017 opgezegd, met als reden dringend eigen gebruik van het gehuurde. De reden hiervoor is beëindiging van de relatie met zijn partner, met wie verhuurder samenwoonde en drie minderjarige kinderen heeft. Verhuurder wil het gehuurde zelf (deels met zijn kinderen) gaan bewonen. De ex-partner van verhuurder zou de gezamenlijk door verhuurder en zijn ex-partner bewoonde huurwoning blijven bewonen, ook deels met de kinderen.

(iv) Huurder heeft met beëindiging van de huurovereenkomst niet ingestemd.

Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.1 Het heeft daartoe onder meer het volgende overwogen.

Uitgangspunt blijft het oordeel van de kantonrechter dat verhuurder de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik. Vervolgens moet worden beoordeeld of voldoende is gebleken dat andere passende woonruimte voor huurder voorhanden is. (rov. 5.5)

In het geval alsnog zou worden geoordeeld dat er wel passende woonruimte voor huurder is, moet de rechter het tijdstip van de ontruiming vaststellen. In het geval zou worden geoordeeld dat niet gebleken is van passende woonruimte voor huurder, moet worden beoordeeld of de door de kantonrechter vastgestelde termijn van verlenging van de huurovereenkomst (tot 29 maart 2019) in stand moet blijven. Huurder vordert immers dat deze voor onbepaalde tijd wordt verlengd. (rov. 5.6)

Inmiddels is de periode waarvoor de huurovereenkomst is verlengd van 12 maanden reeds ruim een jaar geleden verstreken. Het vonnis van de kantonrechter is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de huurder heeft dus in ieder geval nog een jaar na de uitspraak van de kantonrechter het woongenot van de gehuurde woning gehad. Het hof zou, in het geval tot het oordeel zou worden gekomen dat er passende woonruimte voor huurder was en de termijn voor de ontruiming moest worden vastgesteld, deze termijn in ieder geval niet hebben gesteld op een langere periode dan 12 maanden. Daarvoor was dan immers geen noodzaak, als er passende woonruimte voor huurder was.

In het geval zou worden geoordeeld dat niet van passende woonruimte voor huurder was gebleken, zou het hof de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd hebben verlengd, zoals huurder beoogt. Daarbij zijn de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking genomen. Huurder heeft inmiddels in ieder geval een jaar de tijd gehad om vervangende woonruimte te vinden en om haar feitelijke situatie zo in te richten dat dat mogelijk moet worden geacht. Afgezet tegen het belang van verhuurder om de hem in eigendom toebehorende woning weer te gaan bewonen, in verband met de beëindiging van zijn relatie, is de verlenging van de huurovereenkomst met een periode van een jaar het maximale. Van verhuurder kan niet worden gevergd dat hij (nog) een andere woning gaat huren of kopen, alleen al niet omdat hij onbetwist heeft gesteld dat de hypotheekrente van de aan huurder verhuurde woning voor hem niet langer aftrekbaar is en hij (daardoor) financieel nadeel lijdt, omdat de huuropbrengsten de kosten van de woning niet dekken. Bovendien was de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst gericht op tijdelijke verhuur. De reden hiervoor was dat de woning in de verkoop stond, maar de verkoop lukte niet. Daarom is de huurovereenkomst in eerste instantie voor bepaalde tijd aangegaan, met de mogelijkheid voor huurder om de woning te kopen. Dat dit de bedoeling was, is door huurder niet weersproken. Het belang van verhuurder bij verlenging van de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd weegt daarom zwaarder dan het belang van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. (rov. 5.7)

Uit het voorgaande volgt dat niet meer hoeft te worden beoordeeld of al dan niet gebleken is dat passende woonruimte voor huurder beschikbaar was en of verhuurder dit heeft bewezen, omdat de huurovereenkomst in elk geval niet langer zou hebben voortgeduurd dan thans het geval is, te weten tot 29 maart 2019. (rov. 5.8)