Uitspraken

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Sinds 2002 is [de verhuurder] eigenaar van een pand aan de [a-straat] te Amsterdam. In dit pand heeft [de verhuurder] van maart 2002 tot maart 2006 een hotel gedreven.

(ii) In maart 2006 heeft [de verhuurder] de onderneming verkocht aan Hotel De Lantaerne Leidsekade B.V. (hierna: De Lantaerne) en het pand (hierna: het gehuurde) aan deze vennootschap verhuurd.

(iii) Blijkens de schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) is de huur aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 maart 2006, met voortzetting van de huurovereenkomst voor steeds weer vijf jaar.

(iv) Bij schriftelijke overeenkomst tussen [de verhuurder], De Lantaerne en Centre Hotel van 21 april 2009 is Centre Hotel als huurder van het gehuurde in de plaats van De Lantaerne gesteld.

(v) De overeengekomen huur bedroeg in mei 2016 € 248.706,96 per jaar.

(vi) In februari 2014 heeft [de verhuurder] de huur opgezegd tegen 28 februari 2016 (op welke datum de huurovereenkomst tien jaar heeft geduurd) wegens onder meer dringend eigen gebruik.

(vii) In februari 2014 is Centre Hotel een procedure begonnen bij de kantonrechter te Amsterdam, om te komen tot verlaging van de huurprijs.

(viii) Bij vonnis van 30 maart 2015 heeft de kantonrechter de huurprijs van het gehuurde vastgesteld op bedragen die per jaar stapsgewijs lager werden, van € 212.865,18 per 13 september 2012 tot € 84.200,-- per 13 september 2016 (bedragen steeds per jaar en exclusief btw).

(ix) Tegen het hiervoor onder (viii) genoemde vonnis heeft [de verhuurder] hoger beroep ingesteld. In die procedure heeft het gerechtshof Amsterdam bij arrest van 15 september 2020 de huurprijs per 13 september 2012 vastgesteld op € 180.000,-- exclusief btw per jaar.1

Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Voor zover in cassatie van belang heeft het hof als volgt geoordeeld.

Aangenomen wordt dat [de verhuurder] in staat zal zijn een opbrengst van € 400.000,-- per jaar te behalen met de zelfexploitatie, wat leidt tot een waarde van het hotel van € 6,1 miljoen. Hiervan moet worden afgetrokken een nader te bepalen bedrag aan goodwillvergoeding dat [de verhuurder] aan Centre Hotel moet betalen, als de huurbeëindigingsvordering zou worden toegewezen. (rov. 2.7)

Hoewel de winstpotentie van het hotel dus aanzienlijk is en zelfexploitatie voor [de verhuurder] tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden, kan onder de gegeven omstandigheden toch niet worden gezegd dat [de verhuurder] het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft. Daartoe is, naast het feit dat [de verhuurder] met de verhuur van het pand tegen de herziene huur reeds een behoorlijk rendement behaalt, in het bijzonder het volgende redengevend. (rov. 2.8)

[de verhuurder] heeft tussen 2002 en 2006 zelf een hotel in het gehuurde geëxploiteerd en, naar hij stelt, op winstgevende wijze. Hij heeft in 2006 niettemin ervoor gekozen het hotelbedrijf te verkopen aan De Lantaerne voor een bedrag van € 800.000,-- en de bedrijfsruimte aan die vennootschap te verhuren. Het ligt voor de hand aan te nemen dat in 2006 zelfexploitatie van het hotel [de verhuurder] ook al meer kon opleveren dan de verhuur van het pand, omdat anders voor De Lantaerne geen winstpotentie zou hebben bestaan. Van die extra winst door zelfexploitatie heeft [de verhuurder] in 2006 welbewust afgezien. Het is weliswaar vaste rechtspraak dat de omstandigheid dat een verhuurder de dringende noodzaak tot het eigen gebruik zelf in het leven heeft geroepen, op zichzelf niet aan de toewijzing van de beëindigingsvordering in de weg hoeft te staan, maar dat betekent niet dat die omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid geen rol zou mogen spelen. Deze betrekkelijk recente eigen keuze van [de verhuurder] doet af aan de dringendheid van zijn wens zelf een hotel uit te baten. Hij heeft als belegger de beschikking over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en de vraag dringt zich op waarom juist het gehuurde aan die wens dienstbaar moet worden gemaakt en waarom juist op dit moment. De reden daarvoor kan thans niet meer worden gevonden in de geringe hoogte van de huurprijs na herziening. Meer rendement is voor een eigenaar in beginsel altijd nastrevenswaardig, maar de wens om dat te bereiken door alleen voor dit pand nu weer terug over te schakelen van de positie van belegger/verhuurder naar de positie van uitbater is onvoldoende dringend. (rov. 2.9)

De conclusie is dat het beroep op dringend eigen gebruik wordt verworpen. (rov. 2.10)