Uitspraken

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Verhuurder is eigenaar van appartementen in een complex bestaande uit twee woontorens.

(ii) Huurders huren sinds december 2009 een appartement in het complex. Zij zijn de eerste bewoners van het appartement. Zij zijn naast de kale huurprijs servicekosten van € 50,-- per maand verschuldigd. De kosten van warmte, koude en tapwater en de levering daarvan zijn daarbij niet inbegrepen.

(iii) Warmte, koude en warm tapwater in de appartementen worden geleverd door BAM Techniek Energy Systems B.V. (hierna: BTES), door middel van een warmte-koudeopslag-installatie (hierna: WKO-installatie). Voor de WKO-installatie en het daarbij behorende leidingwerk is een opstalrecht gevestigd ten behoeve van BTES.

(iv) Voor de levering van warmte, koude en warm tapwater in het complex heeft verhuurder een overeenkomst gesloten met BTES.

(v) Bij brief van 2 februari 2010 heeft verhuurder aan huurders laten weten de kosten van warmte, koude en warm tapwater tot 2012 voor haar rekening te nemen en dat het contract met BTES vanaf 1 januari 2012 overgaat op huurders, waarna huurders verantwoordelijk zijn voor de kosten.

(vi) Huurders hebben de door BTES in december 2011 toegezonden leveringsovereenkomst niet ondertekend.

(vii) In een procedure tussen BTES en verhuurder heeft de rechtbank Noord-Nederland bij vonnis van 12 november 20141 geoordeeld dat verhuurder contractspartij van BTES is, ook met betrekking tot de verhuurde appartementen.

(viii) Verhuurder heeft vervolgens aan huurders meegedeeld dat zij vanaf januari 2015 naast de huur ook een voorschotbedrag in rekening zal brengen ter zake van koude, warmte en verwarming van tapwater.

(ix) In mei 2015 heeft verhuurder aan huurders een afrekening toegezonden ten aanzien van warmte/koude over het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 30 september 2014. Deze afrekening heeft betrekking op de posten (1) verbruik warmte, (2) vastrecht warmte, (3) huur warmtemeter, (4) vastrecht koude en (5) vastrecht afleverset/tap.

(x) Huurders erkennen de verschuldigdheid voor het verbruik, maar hebben voor het overige deze afrekening (en de daarop volgende voorschotnota's) onder protest betaald.

Het hof2 heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en voor recht verklaard dat verhuurder bij de huidige stand van de regelgeving niet gerechtigd is bij huurders kosten in rekening te brengen die zijn genaamd ‘vastrecht warmte’, ‘vastrecht koude’ en ‘vastrecht afleverset/tap’, met veroordeling van verhuurder tot terugbetaling aan huurders van de door hen voor ‘vastrecht’ betaalde bedragen.

Het hof heeft in het tussenarrest3 met betrekking tot de vraag of de WKO-installatie als onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:233 BW moet worden aangemerkt, als volgt overwogen:

“4.6 Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting stelt het hof vast dat de WKO-installatie bestaat uit een warmte/koude pomp en tevens alle buizen omvat die door het gebouw lopen tot aan de individuele appartementen. De WKO-installatie eindigt in elk appartement bij de afleverset. Die afleverset bevat een warmtewisselaar waar de vloerverwarming aan is gekoppeld en tevens de voorziening voor het (warme) tapwater.

Ingevolge art. 7:233 BW behoren tot de woonruimte de ‘onroerende aanhorigheden’. Een voorziening kan aanhorig zijn, wanneer zij deel uitmaakt van het gehuurde en de huurder daarvan het exclusieve gebruik heeft, maar ook wanneer de voorziening naar haar aard fysiek met het gehuurde is verbonden (onroerend is) of naar verkeersopvatting tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van het gehuurde behoort.

Het hof oordeelt in de gegeven omstandigheden dat het gebouw Stoker - waarvan het gehuurde deel uitmaakt - en de WKO installatie in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd. Immers, omdat een andere manier van verwarmen van de appartementen in het gebouw Stoker niet mogelijk is, zou het gebouw bij het ontbreken van de WKO-installatie als onvoltooid moeten worden beschouwd. Zo beschouwd is de WKO-installatie een (onroerend) bestanddeel van het gebouw Stoker. De WKO-installatie is onroerend, fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw Stoker. Alles bij elkaar genomen onderschrijft het hof de stelling van [huurders] dat de WKO-installatie en de afleverset onroerende aanhorigheden als bedoeld in art. 7:233 BW zijn. Dat de eigendom van de WKO- installatie (door het verlenen van een opstalrecht aan BTES) is afgescheiden van de eigendom van het gebouw Stoker, maakt dit voor de beoordeling van art. 7:233 BW niet

anders. (…)”

In het tussenarrest heeft het hof over de vraag of art. 7:237 lid 2 BW prevaleert boven de Warmtewet zoals deze luidde tot de wijziging daarvan bij wet van 4 juli 20184 (hierna: de Warmtewet 2014) overwogen:

“4.11 In het geval, zoals het onderhavige, een verhuurder in een complex warmte/koude aan de huurder met een individuele aansluiting van maximaal 100 kilowatt levert en (daardoor) tevens leverancier is in de zin van de Warmtewet rijst de vraag op welke wijze de verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten van de verwarmingsinstallatie aan de huurder in rekening kan brengen.

Op grond van art. 7:237 lid 2 BW dient de verhuurder die kosten te verdisconteren in de (kale) huurprijs. De systematiek van de wet staat eraan in de weg dat die kosten (ook of in de plaats daarvan) in de servicekosten worden begrepen. Een andersluidende regeling in een Besluit Servicekosten is in strijd met (de hogere) wettelijke regel van art. 7:237 lid 2 BW.

Opzichzelf biedt de Warmtewet vanaf 1 januari 2014 aan de verhuurder als leverancier de mogelijkheid (…) de kapitaals- en onderhoudslasten van de verwarmingsinstallatie als onderdeel van de maximale prijs volgens de Warmtewet aan de huurder als verbruiker in rekening te brengen. Alsdan ontstaat er een strijdigheid tussen art. 7:237 lid 2 BW en de Warmtewet 2014. Nu per 1 juli 2019 en een enkel onderdeel per 1 januari 2020 de gewijzigde Warmtewet 2018 in werking treedt, waardoor de Warmtewet niet meer van toepassing zal zijn in situaties als de onderhavige en daardoor van strijdigheid tussen beide wettelijke regelingen (Warmtewet en artikel 7:237 BW) geen sprake meer zal zijn, ligt het in de rede een keuze ten gunste van art. 7:237 lid 2 BW te maken. (…)”