Uitspraken

Bij tussenvonnis in de zaak 8566575 UC EXPL 20-4505 DS/1286 van 28 juli 2021 heeft de kantonrechter te Utrecht op de voet van art. 392 Rv prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld.

[verweerder 1] heeft schriftelijke opmerkingen als bedoeld in art. 393 lid 1 Rv ingediend.

De conclusie van de Advocaat-Generaal G.R.B. van Peursem strekt tot beantwoording van de prejudiciële vragen op de wijze als in de conclusie per vraag aangegeven.

De advocaten van Xior en [verweerder 1] hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.

Inleiding

3.1.1 Bij de verhuur van woonruimte geldt de huurprijs die partijen zijn overeengekomen, met dien verstande dat uit de wettelijke huurprijsbescherming anders kan voortvloeien (art. 7:246 BW). De huurder kan binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (art. 7:249 lid 1 BW).

3.1.2 De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de regels opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (art. 11 lid 2 in verbinding met art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW)). Indien de huurcommissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk acht, vermeldt zij in haar uitspraak de huurprijs die zij redelijk acht (art. 11 lid 3 UHW). Indien, zoals in het onderhavige geval, de overeengekomen huurprijs van een zelfstandige woning hoger is dan de in art. 3 lid 2 UHW bedoelde liberalisatiegrens (in 2022: € 763,47) en de beoordeling zou leiden tot een huurprijs boven de liberalisatiegrens, spreekt de huurcommissie uit dat de overeengekomen huurprijs redelijk is (art. 11 lid 4 UHW). Leidt de toetsing tot een maximale huurprijs die lager is dan de liberalisatiegrens, dan oordeelt de huurcommissie dat die lagere huurprijs redelijk is. Partijen worden geacht de door de huurcommissie redelijk geachte huurprijs te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter over de huurprijs vordert (art. 7:262 BW). De kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs aan dezelfde regels als de huurcommissie.3

3.1.3 De redelijkheid van de huurprijs van woonruimte wordt getoetst aan de hand van een waarderingsstelsel. Dat drukt de kwaliteit van de woonruimte uit in punten, die, in geval van een zelfstandige woning, onder meer gerelateerd zijn aan de oppervlakte, privébuitenruimten, de energieprestatie, de voorzieningen en de WOZ-waarde (art. 5 lid 1, onder a, Bhw in verbinding met bijlage I, onder A). Onderdeel 9 van bijlage I, onder A, bij het Bhw, dat betrekking heeft op de WOZ-waarde, kent punten toe voor de WOZ-waarde en voor de WOZ-waarde per vierkante meter. Uitgangspunt is daarbij de voor de woning laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, met een (jaarlijks geïndexeerd) minimum van aanvankelijk € 41.816,-- (per 1 juli 2021: € 55.888,--).

3.1.4 De huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van de woonruimte beoordelen in afwijking van het waarderingsstelsel (art. 5 lid 2 Bhw). Volgens de nota van toelichting is deze mogelijkheid bedoeld voor uitzonderlijke gevallen waarin het puntenstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning.4

De functie van de WOZ-waarde in het waarderingsstelsel

3.2.1 De WOZ-waarde is met ingang van 1 oktober 2015 onderdeel van het waarderingsstelsel voor zelfstandige woningen.5 Uit de nota van toelichting bij het desbetreffende besluit volgt dat daarmee is beoogd een koppeling aan te brengen tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning. Een gebrekkige koppeling daartussen belemmert volgens de nota van toelichting de doorstroming op de woningmarkt en ontmoedigt investeringen in nieuwbouw. Als indicator voor de marktwaarde is de WOZ-waarde gekozen omdat daarin consumentenvoorkeuren op individueel woningniveau tot uitdrukking komen en het toepassen van de WOZ-waarde, “die voor elke zelfstandige woning is vastgesteld”, tot een eenvoudiger stelsel leidt.6

3.2.2 Over de hiervoor in 3.1.3 genoemde minimum WOZ-waarde houdt de nota van toelichting het volgende in:7

“Voorts is voorzien in een specifieke regeling om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het gaat hierbij om een beperkt aantal woningen, zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het [waarderingsstelsel] bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde van € 40.000.”

De minimumwaarde beoogt dus te voorkomen dat toepassing van de WOZ-waarde in het specifieke geval dat een woning een zeer lage WOZ-waarde heeft, leidt tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan gold onder het voordien geldende waarderingsstelsel, waarin de WOZ-waarde geen rol speelde.

Gevallen waarin geen WOZ-waarde van het gehuurde voorhanden is

3.2.3 Voor zover thans van belang houdt de Wet WOZ het volgende in.

De beschikking waarbij de WOZ-waarde wordt vastgesteld, geldt voor een kalenderjaar en wordt genomen binnen acht weken na het begin van het kalenderjaar waarvoor zij geldt (art. 22-24 Wet WOZ). De waarde van de onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak heeft één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de waardepeildatum), naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (de toestandpeildatum) (art. 18 leden 1 en 2 Wet WOZ). In afwijking van dit laatste wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de staat daarvan bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, onder meer indien zij in het daaraan voorafgaande kalenderjaar is gewijzigd als gevolg van bouw, verbouwing of verbetering, dan wel van bestemming is veranderd (art. 18 lid 3 Wet WOZ).

De waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw wordt bepaald op de vervangingswaarde (art. 17 lid 4 Wet WOZ). De vervangingswaarde is doorgaans de waarde van de bouwkavel vermeerderd met de tot aan het begin van het desbetreffende kalenderjaar gedane investeringen in het gebouw in aanbouw.8

Een belanghebbende bij vaststelling van de WOZ-waarde kan de gemeente verzoeken een WOZ-beschikking te nemen (art. 28 Wet WOZ).

3.2.4 Als gevolg van het samenstel van deze bepalingen kan zich de situatie voordoen dat bij aanvang van de huurovereenkomst niet een op de verhuurde woning betrekking hebbende, laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde, als bedoeld in onderdeel 9 van bijlage I, onder A, bij het Bhw voorhanden is. Die situatie doet zich in het bijzonder voor indien een zelfstandige woning wordt verhuurd in de loop van hetzelfde kalenderjaar als dat waarin de woning, door nieuwbouw, transformatie van een bestaand gebouw, renovatie, splitsing of samenvoeging, is gerealiseerd en geen ‘tussentijdse’ WOZ-beschikking is genomen.

Toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs als geen WOZ-waarde voorhanden is

3.3.1 De vragen A, B, D en E stellen aan de orde wat bij de beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs het gevolg is van het ontbreken van een WOZ-waarde van de verhuurde woning.

3.3.2 Voor bepaalde gevallen geeft het waarderingsstelsel nadere regels.

Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ als bedoeld in art. 17 lid 4 Wet WOZ, wordt bij de puntentoekenning, in afwijking van lid 2 van die bepaling, niet uitgegaan van de vervangingswaarde (waarin mede het stadium waarin de werkzaamheden zich bevinden wordt uitgedrukt), maar van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid, aan de hand van de geobjectiveerde stichtingskosten.9Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning is verleend en die door bouw nog niet geschikt is voor gebruik overeenkomstig haar beoogde bestemming. In dat geval wordt derhalve bij toepassing van het waarderingsstelsel uitgegaan van een waarde die in beginsel representatief is voor de woning in voltooide staat.

Indien de woning is gerenoveerd, waarbij ten minste € 10.000,-- in de woning is geïnvesteerd, worden in het kalenderjaar waarin die renovatie is gerealiseerd en de vijf daaropvolgende kalenderjaren, 0,2 punten toegekend per € 1.000,-- van de investering (onderdeel 10 van bijlage I, onder A, bij het Bhw). Uit de toelichting op het besluit waarbij dit element is toegevoegd, blijkt dat daaraan mede ten grondslag ligt dat zich de situatie kan voordoen dat de WOZ-waarde van de woning (nog) geen rekening houdt met de renovatie:10

“Zoals aangegeven leidt de Wet WOZ ertoe dat de geldende WOZ-beschikking achter kan blijven bij de reële WOZ-waarde (direct) na renovatie. (…) Dit betekent bijvoorbeeld dat de WOZ-beschikking 2016 die in februari 2016 wordt verstrekt de toestand van de woning weergeeft op 1 januari 2015. Dit leidt ertoe dat een renovatie die is afgerond in mei 2016 niet meetelt bij de WOZ-beschikking 2016.

Een eerste aspect is dat het uitgaan van de geldende WOZ-beschikking leidt tot een lagere maximale huurprijs bij de woning die direct ná de renovatie wordt verhuurd. De huurcommissie kan in dit geval weliswaar extra punten toekennen op grond van artikel 5, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte, maar dit leidt niet tot voldoende duidelijkheid. Een tweede aspect is dat dit leidt tot terughoudendheid bij renovaties die bijdragen aan wijkontwikkeling.

(…)

(…) deze puntentoekenning [zorgt] ervoor dat verhuurders direct een reële huurprijs kunnen realiseren in lijn met de hogere WOZ-waarde die ontstaat door een goede ontwikkeling van een wijk, als gevolg van de investeringen. Dit voorkomt leegstand doordat verhuurders bewoning na renovatie uitstellen totdat een WOZ-beschikking is ontvangen die wel de reële WOZ-waarde weergeeft. Ook voorkomt dit dat verhuurders renovaties steeds moeten uitstellen tot het eind van elk kalenderjaar opdat die renovaties goed kunnen worden verwerkt in de daarop volgende WOZ-beschikking.”

3.3.3 In de hiervoor in 3.3.2 genoemde gevallen wordt de hiervoor in 3.1.3 genoemde minimum WOZ-waarde dus niet betrokken in de toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Ook in andere gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, is de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De minimum WOZ-waarde is niet bedoeld voor deze gevallen (zie hiervoor in 3.2.2). Toepassing van die waarde verbreekt bovendien de beoogde koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning en staat als gevolg daarvan haaks op de met die koppeling beoogde doorstroming op de woningmarkt en bevordering van investeringen in nieuwbouw (zie hiervoor in 3.2.1). Bij de toevoeging van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel werd verondersteld dat voor elke zelfstandige woning de WOZ-waarde is vastgesteld (zie hiervoor in 3.2.1). In het licht van het voorgaande dwingen de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.20 genoemde uitlatingen van de minister van Wonen en Rijksdienst en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties niet tot een andere opvatting.

3.3.4 Een redelijke wetstoepassing vergt dat bij toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, recht wordt gedaan aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel. Dat betekent dat indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is voor de verhuurde woning en de hiervoor in 3.3.2 bedoelde nadere regels niet van toepassing zijn, op andere wijze de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning moet worden bepaald. De relevante waarde van het gehuurde moet dan op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. In sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De huurcommissie11 of de kantonrechter kan de beslissing ook aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. Indien aanhouding dreigt te leiden tot onredelijke vertraging van de procedure, kan de kantonrechter, desverzocht, een voorlopige voorziening treffen ten aanzien van de huurprijs.12 Huurder of verhuurder kunnen ook een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum.

Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de huurprijsbescherming waarop de huurder aanspraak heeft. Bij het bepalen van de relevante waarde van de woning en met betrekking tot de kosten daarvan, moet daarom worden voorkomen dat de huurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde.

3.3.5 In sommige gevallen is de verhuurder er debet aan dat de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde (zie vraag D onder ii). Die situatie kan zich voordoen indien de verhuurder, in geval van nieuwbouw of verbouwing, niet tijdig (op de voet van art. 28 Wet WOZ) een WOZ-beschikking heeft verzocht als bedoeld in art. 17 lid 4 Wet WOZ of als de woning tot stand is gebracht door een splitsing waarvoor geen vergunning is verleend, of is gebouwd zonder de vereiste omgevingsvergunning (zie vragen B onder iv en E). Ook in deze gevallen is er, gelet op de ratio van de minimum WOZ-waarde (zie hiervoor in 3.2.2), geen reden om de minimum WOZ-waarde toe te passen en brengt een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel mee dat de relevante waarde van het gehuurde wordt vastgesteld zoals hiervoor in 3.3.4 is weergegeven. De redelijkheid van de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs staat los van de handhaving van publiekrechtelijke voorschriften ten aanzien van de belastingheffing en het bouwen en splitsen van woningen.

3.3.6 Indien voor ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ op de voet van art. 17 lid 4 Wet WOZ (zie hiervoor in 3.3.2) slechts een WOZ-beschikking voorhanden is die betrekking heeft op het hele pand waarvan de woning deel uitmaakt en dus niet op de gehuurde woning (zie vraag B onder ii), kan bij de toepassing van het waarderingsstelsel de relevante waarde van de woonruimte worden beoordeeld, zoals hiervoor in 3.3.4 is weergegeven. Indien de WOZ-beschikking en als gevolg daarvan de geobjectiveerde stichtingskosten wel betrekking hebben op de verhuurde woning (als gebouwd eigendom in aanbouw), maar de geobjectiveerde stichtingskosten niet in verhouding staan tot de waarde die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld (zie vraag B onder iii), kan aanleiding bestaan voor toepassing van art. 5 lid 2 Bhw, zij het dat daarbij terughoudendheid past, omdat het waarderingsstelsel in de vorm de ‘geobjectiveerde stichtingskosten’ een maatstaf kent, die in beginsel representatief is voor de woning in voltooide staat (zie hiervoor in 3.3.2).

Beantwoording van de prejudiciële vragen

3.4.1 Op grond van het voorgaande, dienen de prejudiciële vragen als volgt te worden beantwoord.

3.4.2 Het antwoord op vraag A luidt dat in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt is als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en dat, buiten de gevallen waarin het waarderingsstelsel een nadere regeling bevat (zie hiervoor in 3.3.2), een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel ruimte biedt om op andere wijze de relevante waarde van de verhuurde woning te bepalen (zie hiervoor in 3.3.4).

3.4.3 Het antwoord op vraag B onder i is dat het in dat geval in de rede ligt om, langs een van de wegen genoemd hiervoor in 3.3.4, de relevante waarde van de woning te bepalen. In de gevallen bedoeld in vraag B onder ii en iii gelden de hiervoor in 3.3.6 weergegeven uitgangspunten.

3.4.4 Het antwoord op de vragen B onder iv, D onder ii en E is dat ook indien de verhuurder debet is aan het ontbreken van een relevante WOZ-beschikking, een redelijke toepassing van het waarderingsstelsel ruimte biedt om op andere wijze de relevante waarde van de verhuurde woning te bepalen (zie hiervoor in 3.3.5).

3.4.5 Vraag C behoeft geen beantwoording. Opmerking verdient dat ook voor de wettelijke huurprijsbescherming geldt dat een tussen huurder en verhuurder geldende regel niet van toepassing is voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 6:248 lid 2 BW). Het dwingendrechtelijke karakter van de huurprijsbescherming is een omstandigheid die bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW moet worden betrokken.

3.4.6 Het antwoord op vraag D onder i is dat een later toegekende WOZ-waarde kan worden betrokken bij de toetsing van de redelijkheid van de overgekomen huurprijs, op de wijze als hiervoor in 3.3.4 weergegeven.