EISERES tot cassatie, verweerster in het incidentele cassatieberoep,
hierna: de Gemeente,
advocaat: M.W. Scheltema,
tegen
BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ NIEUW GUINEA B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidentele cassatieberoep,
hierna: Nieuw Guinea,
advocaat: J.A.M.A. Sluysmans.
1 Procesverloop in cassatie
Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar de vonnissen in de zaak C/10/601693 / HA ZA 20-757 van de rechtbank Rotterdam van 23 september 2020 (tussenvonnis) en 4 augustus 2021 (eindvonnis).
De Gemeente heeft tegen het eindvonnis van de rechtbank beroep in cassatie ingesteld. Nieuw Guinea heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot verwerping van zowel het principale als het incidentele cassatieberoep.
De advocaat van de Gemeente heeft schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2 Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
( i) Bij Koninklijk Besluit1 is ten name van de Gemeente ter onteigening aangewezen een aantal onroerende zaken, waaronder een perceel in Rotterdam, met daarop een gebouw, bestaande uit zes appartementen.
-
ii) Nieuw Guinea was eigenaar van vier van deze appartementen. De appartementen waren verhuurd.
-
iii) In haar tussenvonnis2 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling van Nieuw Guinea bepaald op € 468.000,--.
( iv) Dit vonnis is op 9 december 2020 ingeschreven in de openbare registers.
2.2
Bij eindvonnis3 heeft de rechtbank de door de Gemeente aan Nieuw Guinea verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld op € 637.197,--. Met betrekking tot gederfde huurinkomsten voorafgaand aan de datum van onteigening heeft de rechtbank overwogen:
“2.25. De rechtbank volgt de deskundigen in hun opvatting dat de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomsten van het onteigende een direct en uitsluitend gevolg is geweest van de onteigening. Er is immers geen aanleiding om te veronderstellen dat de huurders ook waren vertrokken (althans dat ook sprake zou zijn geweest van leegstand) als de onteigening niet had plaatsgevonden. Dat de gemeente en de huurders huurbeëindigingsovereenkomsten hebben gesloten is een omstandigheid die Nieuw Guinea B.V. niet regardeert; zij was hier niet bij betrokken en heeft op basis van die overeenkomsten ook geen vergoeding ontvangen.
2.26.
De huurderving over de periode tussen de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomsten en de peildatum komt daarom voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank acht het advies over de huurderving over de periode vóór de peildatum, zoals de deskundigen dat in hun rapport hebben gemotiveerd, juist en neemt dit over. Overeenkomstig het advies van de deskundigen wordt de huurderving vóór de peildatum vastgesteld op € 7.249,00. Voor zover het standpunt van de gemeente zo moet worden begrepen dat de huurderving vóór de peildatum kan worden goedgemaakt door aan de huurder(s) van de vervangende objecten een hogere huur te vragen, volgt de rechtbank dit standpunt niet. Volgens vaste rechtspraak hoeft de onteigende voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen te treffen. In dat licht bezien ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat Nieuw Guinea B.V. geen recht heeft op vergoeding van de huurderving vóór de peildatum, omdat zij na de peildatum alsnog een schadebeperkende maatregel zou kunnen treffen in de vorm van het vragen van een hogere huur aan haar nieuwe huurder(s).”
3 Beoordeling van het middel in het principale beroep
3.1.1
Onderdelen 2.3.2 en 2.3.3 van het middel klagen onder meer over de verwerping door de rechtbank (in rov. 2.26 van haar eindvonnis) van het standpunt van de Gemeente dat de huurderving vóór de peildatum kan worden goedgemaakt door aan de huurders van de vervangende objecten een hogere huur te vragen. Het oordeel van de rechtbank dat huurderving voor de peildatum niet kan worden gecompenseerd met na de peildatum genoten voordeel, is onjuist omdat dit voordeel en het nadeel het gevolg zijn van die onteigening en daarom tegen elkaar kunnen wegvallen. Daaraan doet niet af dat de onteigende voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen behoeft te treffen, aldus de onderdelen.
3.1.2
De aan de onteigende toekomende schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (art. 40 Ow). De onteigening behoort voor de onteigende partij in financieel opzicht nadeel noch voordeel mee te brengen. Indien een onteigening zowel voordelen als nadelen oplevert, worden deze in beginsel met elkaar verrekend.
3.1.3
Bij de rechtbank heeft de Gemeente het volgende aangevoerd. Nieuw Guinea ontving vóór de onteigening een huur die aanzienlijk onder de marktconforme huurprijs lag. Vervangend onroerend goed is doorgaans vrij van huur, wat Nieuw Guinea in staat stelt nieuwe huurders te werven tegen een marktconforme huur. In een deskundigenrapport is dit voordeel (te weten het verschil tussen de werkelijke huurprijs vóór de peildatum en de marktconforme huurprijs ná de peildatum) berekend op € 8.800,-- per jaar dat de oude situatie zou voortduren. De rechtbank heeft niet vastgesteld dat het door de Gemeente bedoelde voordeel zich niet voordoet.
3.1.4
De omstandigheid dat de onteigende voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen behoeft te treffen, doet er niet aan af dat bij de vaststelling van de schadeloosstelling een voordeel bestaande uit een hogere huurprijs voor het vervangende object kan worden verrekend met een nadeel bestaande uit huurderving voor de peildatum. De klacht van onderdelen 2.3.2 en 2.3.3 slaagt dus.
3.2
De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
4 Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
De klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
5 Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale beroep
- vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 4 augustus 2021;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt Nieuw Guinea in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 964,21 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien Nieuw Guinea deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan;
in het incidentele beroep
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt Nieuw Guinea in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien Nieuw Guinea deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren C.H. Sieburgh, F.J.P. Lock, S.J. Schaafsma en G.C. Makkink, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.J.P. Lock op 24 maart 2023.
1 Koninklijk Besluit van 21 februari 2020, nr. 2020000383, Stcrt. 2020/14279.
2 Rechtbank Rotterdam 23 september 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:13359.
3 Rechtbank Rotterdam 4 augustus 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7707.
De gegevens worden opgehaald
Hulp bij zoeken
Er is een uitgebreide handleiding beschikbaar voor het zoeken naar uitspraken, met onder andere uitleg over:
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
