Uitspraken

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [de verhuurder] heeft als verhuurder op 10 december 2010 een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte gesloten met [de huurster] als huurster. De bedrijfsruimte omvatte, kort gezegd, een loods met bijbehorend terrein. De huurovereenkomst is aangegaan tot en met 31 december 2019.

(ii) Art. 8 van de huurovereenkomst luidt:

“Door huurder aan te brengen veranderingen en toevoegingen

Partijen zijn overeengekomen dat huurder op zijn kosten en onder zijn verantwoordelijkheid de navolgende veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde mag aanbrengen:

- een compleet ingericht kantoorgedeelte met sanitaire voorzieningen en benodigde nutsvoorzieningen.

Bij het einde van de huur zullen deze toevoegingen en veranderingen door de huurder niet worden weggenomen noch behoeven te worden weg genomen.

De eventuele waardevermeerdering die het gehuurde zal ondervinden van de hiervoor sub 8.1 genoemde veranderingen en toevoegingen, zal door verhuurder, aan huurder worden vergoed bij het einde van de huur. Indien partijen het niet eens kunnen worden over de hoogte van het door verhuurder aan huurder te vergoeden bedrag, zal dit bedrag op verzoek van de meest gerede partij worden bepaald door een onafhankelijke deskundige.

Ter bepaling van de eventuele waardevermeerdering zal de vrije verkoopwaarde van het gehuurde per de datum van einde van de huur in de staat waarin het zich dan bevindt worden vergeleken met de waarde die het pand zou hebben indien het alsdan in casco staat zou verkeren. Hierbij zal eventuele achterstand in het voor rekening van de verhuurder komend onderhoud, buiten beschouwing dienen te blijven.

(…)”

(iii) Begin 2018 heeft [de huurster] aan [de verhuurder] kenbaar gemaakt dat zij de huurovereenkomst niet langer wilde voortzetten. Partijen zijn daarna met elkaar in overleg getreden over de beëindiging van de huurovereenkomst en de vergoeding op grond van art. 8 van de huurovereenkomst.

(iv) Partijen hebben op 17 augustus 2018 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin is vastgelegd dat de huurovereenkomst per 1 februari 2019 zal eindigen en dat, indien sprake zal zijn van een waardevermeerdering, [de verhuurder] het bedrag van die waardevermeerdering uiterlijk 1 maart 2019 aan [de huurster] zal voldoen. De vaststellingsovereenkomst bepaalt voorts onder andere:

“(...)

In aanmerking nemende dat:

Partijen wensen de gemaakte afspraken (artikel 8) binnen de getekende huurovereenkomst (…) op een juiste manier af te wikkelen. Het betreft hier het vaststellen en financieel afwikkelen van de eventuele waardevermeerdering die het gehuurde heeft ondervonden door de door huurder gemaakte veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde en welke door verhuurder worden vergoed aan het einde van de huur. Voor gedetailleerde omschrijving van deze veranderingen en toevoegingen wordt verwezen naar de bijlagen van het huurcontract.

ZIJN OVEREENGEKOMEN

Artikel 1:

Partijen zullen allebei afzonderlijk een beëdigd taxateur O.G. aanstellen die, onafhankelijk van elkaar, de vrije verkoopwaarde (exclusief BTW en overdrachtsbelasting) van het gehuurde per de datum van einde van de huur in de staat waarin het zich dan bevindt, worden vergeleken met de waarde die het pand zou hebben indien het alsdan in casco staat zou verkeren. (...).”

Artikel 2:

Beide taxateurs zullen vervolgens de uitkomsten met elkaar bespreken, en binnen 4 weken na opdracht, tot 1 bindend advies komen.

(...)”

(v) [de makelaar voor verhuurder] (hierna: [de makelaar voor verhuurder]) heeft het gehuurde in opdracht van [de verhuurder] getaxeerd. [de makelaar voor verhuurder] heeft het gehuurde in aanwezigheid van [de verhuurder] bezichtigd. [de huurster] heeft [de makelaar voor huurster] (hierna: [de makelaar voor huurster]) opdracht gegeven het gehuurde te taxeren.

(vi) Op 12 november 2018 hebben [de makelaar voor verhuurder] en [de makelaar voor huurster] (hierna ook gezamenlijk: de taxateurs) het “Meerwaardeadviesrapport” (hierna: het bindend advies) uitgebracht en de waardevermeerdering bepaald op een bedrag van € 260.000,--.

(vii) Op 19 december 2018 heeft [de huurster] de factuur voor het bedrag van de waardevermeerdering, vermeerderd met btw, aan [de verhuurder] gezonden, te weten voor een bedrag van € 314.600,--.

(viii) Bij e-mail van 9 januari 2019 heeft [de verhuurder] aan [de huurster] laten weten dat hij het niet eens was met de factuur.

(ix) Bij brief van 5 maart 2019 heeft de advocaat van [de verhuurder] de buitengerechtelijke vernietiging van het bindend advies ingeroepen.

Het hof1 heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Het heeft daartoe, samengevat en voor zover in cassatie van belang, het volgende overwogen.

[de verhuurder] heeft aangevoerd dat partijen zijn overeengekomen dat slechts de eventuele restwaarde na afschrijving van de investeringen van [de huurster] zou worden vergoed. Hij legt aan deze stelling ten grondslag dat partijen dit mondeling, in het bijzijn van zijn echtgenote, ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst hebben afgesproken en dat [de huurster] deze afspraak in de huurovereenkomst zou opnemen. (rov. 5.3.2)

Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de uitleg van de vaststellingsovereenkomst en niet van de huurovereenkomst. (rov. 5.3.4)

De tekst van de vaststellingsovereenkomst biedt geen steun voor de uitleg die [de verhuurder] aan deze overeenkomst geeft. [de verhuurder] heeft voorts ook geen andere omstandigheden zoals bijvoorbeeld gedragingen of uitlatingen gesteld, anders dan de mondelinge afspraak tussen partijen in het bijzijn van de echtgenote van [de verhuurder] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, welke afspraak door [de huurster] gemotiveerd wordt betwist, die erop wijzen dat de door [de verhuurder] voorgestane uitleg aan de vaststellingsovereenkomst moet worden gegeven. Juist gelet op voormelde definitie van een vaststellingsovereenkomst had het op de weg van [de verhuurder] gelegen om zich niet te beperken tot de omstandigheden rondom het sluiten van de huurovereenkomst. Het hof ziet derhalve geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het voor partijen ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst duidelijk was dat de vergoeding een restwaarde na afschrijving van de investeringen inhield. (rov. 5.3.5)

[de verhuurder] heeft onvoldoende aangevoerd om te kunnen concluderen dat tussen partijen bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst is overeengekomen dat slechts de restwaarde na afschrijving voor vergoeding in aanmerking komt. Het bewijsaanbod van [de verhuurder] om zijn echtgenote te doen horen zodat zij kan getuigen over hetgeen partijen mondeling hebben afgesproken ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, passeert het hof als niet ter zake dienend. Immers, het gaat om uitleg van de vaststellingsovereenkomst. Hierover kan de echtgenote niet getuigen. (rov. 5.3.6)

[de verhuurder] betoogt onder meer dat het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden bij de totstandkoming van het bindend advies. Voordat het definitieve rapport werd uitgebracht, heeft hij geen concept-rapport ontvangen terwijl [de huurster] wel een concept-rapport heeft ontvangen, en de taxateurs zijn van informatie uitgegaan die [de huurster] heeft aangeleverd en waarvan [de verhuurder] geen kennis had. (5.4.5)

Het beroep van [de verhuurder] op vernietiging van het bindend advies op de grond dat sprake zou zijn van zodanige ernstige gebreken dat gebondenheid aan het rapport naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, wordt niet gehonoreerd. Het gaat om een bindend advies dat tot stand moest komen met de inbreng van beide partijen met ieder hun eigen taxateur en met een beperkte opdracht, te weten een taxatie. Zowel [de verhuurder] als [de huurster] hebben een eigen taxateur in de arm genomen en hadden daarbij de vrije keuze. [de verhuurder] was dus de enige opdrachtgever van [de makelaar voor verhuurder] en heeft hem gedurende de looptijd van de opdracht geheel naar eigen inzicht kunnen informeren en instrueren. Hij had ook met [de makelaar voor verhuurder] afspraken kunnen maken over het al dan niet vooraf inzien van een concept-rapport. [de makelaar voor verhuurder] heeft in aanwezigheid van [de verhuurder] het pand bezichtigd. Op dat moment heeft [de verhuurder] ook alle gelegenheid gehad om [de makelaar voor verhuurder] van relevante informatie te voorzien en zijn standpunt naar voren te brengen. Dat [de huurster] kennelijk wél afspraken over het inzien van het concept-rapport heeft gemaakt met [de makelaar voor huurster] of [de makelaar voor huurster] van informatie heeft voorzien, doet niets af aan de hiervoor bedoelde gelegenheid, die ook voor [de verhuurder] bestond, om [de makelaar voor verhuurder] te informeren en zijn standpunt aan [de makelaar voor verhuurder] mede te delen. Er is dus geen sprake van een ongelijkwaardige situatie, want beide partijen hadden de vrijheid hun opdrachtrelatie met de taxateur naar eigen inzicht in te richten. Nu vast staat dat [de verhuurder] zijn taxateur in elk geval heeft gezien en gesproken tijdens de bezichtiging en er binnen de opdrachtrelatie alle ruimte was om zich te laten horen zoals hiervoor omschreven, is het beginsel van hoor en wederhoor niet geschonden. (rov. 5.4.6)

Het hof verwerpt het betoog van [de verhuurder] dat de taxateurs niet hebben gehandeld als redelijk handelend en vakbekwame taxateurs, omdat zij zijn uitgegaan van onjuiste door [de huurster] aangedragen gegevens zonder deze gegevens bij [de verhuurder] te controleren, zoals dat [de huurster] de volledige bestrating van het buitenterrein zou hebben aangelegd. [de verhuurder] had volgens het hof voldoende gelegenheid om de voor hem relevante gegevens aan te dragen. (rov. 5.4.7)