3.1
Het middel richt verscheidene klachten tegen rov. 21 van het bestreden arrest waarin het hof heeft geoordeeld dat een aantal bijzondere omstandigheden meebrengt dat de bedongen vergoeding slechts in beperkte mate aan relevante beheerskosten is te relateren, en dat in ieder geval een deel van die vergoeding daarom als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden beschouwd in de zin van art. 7:201 lid 1 BW. De onderdelen 1, 2, 3 en 5 klagen onder meer dat dit oordeel onbegrijpelijk is omdat de door het hof bij zijn beoordeling betrokken bijzondere omstandigheden niet de slotsom kunnen dragen dat een deel van de bedongen vergoeding niet kan worden toegekend aan beheerskosten.
3.2.1
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 lid 1 BW). Bruikleen is de overeenkomst waarbij de ene partij aan de andere een zaak om niet in gebruik geeft, onder voorwaarde dat degene die de zaak ontvangt, deze, na daarvan gebruik te hebben gemaakt of na een bepaalde tijd, zal teruggeven (art. 7A:1777 BW).3
Voor de beantwoording van de vraag of de overeenkomst in deze zaak moet worden aangemerkt als hetzij huur van de woning hetzij bruikleen van de woning is dus relevant of de hiervoor in 2.1 onder (iii) genoemde vergoeding is aan te merken als tegenprestatie in de zin van art. 7:201 lid 1 BW.
3.2.2
De Gemeente en Alvast hebben in hun memorie van antwoord onder 19 en 21 aangevoerd dat de vergoeding die bewoonster betaalde verband houdt met de kosten die Alvast moest maken voor vormen van dienstverlening in het kader van het leegstandsbeheer. Het gaat daarbij om kosten voor beheer, communicatie, incasso, noodlijn Alvast, administratie, acquisitie en onderhoud. Onderhoud hebben zij in de memorie van antwoord onder 19 en in productie 16 bij de memorie van antwoord nader omschreven als de coördinatie van onderhoud door derden en het uitvoeren van onderhoud door de eigen technische dienst.
Voorts hebben de Gemeente en Alvast bij memorie van antwoord aangevoerd dat aan een bruikleenvergoeding voor een anti-kraakwoning gemiddeld de volgende kosten kunnen worden verbonden: (i) kantoorkosten (huur pand, website, database, wagenpark, etc.); € 25,, (ii) selectie kandidaten / plaatsing / contracten; € 10,--, (iii) acquisitie panden / marketing; € 20,--, (iv) inbeheername, cilinders vervangen, opleveren panden; € 7,50, (v) pandcontroles; € 75,--, (vi) incasso / wanbetaling; € 10,--, (vii) servicebalie; € 15,--, (viii) noodtelefoon avond/weekend; € 5,--, (ix) klein technisch onderhoud; € 15,-- en (x) administratie m.b.t. eigenaar; € 5,-- (verslag pandcontrole etc.). Deze kostenposten zijn door bewoonster niet weersproken. De kostenposten komen gezamenlijk neer op gemiddeld € 187,50 per maand aan beheerskosten. Bewoonster betaalde op het einde € 150,-- per maand.
3.2.3
Het hof heeft in rov. 21 van het bestreden arrest geoordeeld dat in ieder geval een deel van de vergoeding die bewoonster per maand moest betalen, niet kan worden toegerekend aan de beheerskosten, zodat dit als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden beschouwd in de zin van art. 7:201 lid 1 BW. Dit oordeel berust op de omstandigheden dat (i) bewoonster vanaf 2011 een extra bedrag per maand is gaan betalen, terwijl de situatie dezelfde bleef en er geen kenbare extra diensten tegenover stonden, (ii) de hoogte van het verschuldigde bedrag méér was dan louter symbolisch, (iii) Alvast geen acquisitie heeft hoeven te plegen en (iv) niet valt in te zien op welke grond bewoonster zou moeten meebetalen aan eigenaarsonderhoud.
3.2.4
In het licht van de gedingstukken (zie hiervoor in 3.2.2) is het hiervoor in 3.2.3 weergegeven oordeel van het hof onbegrijpelijk. Het hof heeft, in cassatie onbestreden, geoordeeld dat in geval van leegstandsbeheer een forfaitaire kostenvergoeding, te betalen door de gebruikers van de panden, op haar plaats kan zijn. Slechts de door het hof vermelde omstandigheid dat Alvast geen acquisitie heeft hoeven plegen omdat bewoonster in de door haar al gebruikte woning is gebleven, heeft betrekking op de door de Gemeente en Alvast in feitelijke instanties aangevoerde – en door bewoonster niet weersproken – lijst met gemiddelde kosten waaruit de maandelijks te betalen vergoeding is opgebouwd. Als de post voor die acquisitie (door de Gemeente en Alvast geduid als “selectie kandidaten/plaatsing/contracten”) niet in aanmerking wordt genomen, resteert gemiddeld een bedrag van € 177,50 per maand aan kosten voor leegstandsbeheer. Dat bedrag is hoger dan de door Alvast van bewoonster bedongen vergoeding.
De overige door het hof genoemde omstandigheden hebben geen betrekking op kostenposten uit de door de Gemeente en Alvast gegeven lijst met gemiddelde kosten. Gezien de omschrijving die de Gemeente en Alvast aan de post ‘onderhoud’ en de daarmee corresponderende post ‘Klein technisch onderhoud’ op de lijst met gemiddelde kosten hebben gegeven, is zonder nadere motivering namelijk onbegrijpelijk het kennelijke oordeel van het hof dat deze zijn aan te merken als eigenaarsonderhoud.
De omstandigheden dat bewoonster vanaf 2011 “opeens” een extra bedrag per maand is gaan betalen, terwijl de situatie dezelfde bleef en er geen kenbare extra diensten tegenover stonden, en dat de hoogte van het verschuldigde bedrag méér was dan louter symbolisch kunnen bovendien het oordeel niet dragen dat de door Alvast bedongen vergoeding voor een deel niet aan relevante beheerskosten is te relateren en dus als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden beschouwd in de zin van art. 7:201 lid 1 BW.
De hiervoor in 3.1 weergegeven klachten slagen.
3.3
De overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
