BURGERLIJKE ZAKEN OVER 2022
UITSPRAAK: 30 september 2022
ZAAKNRS: SXM201900164 – SXM2021H00052
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
de openbare rechtspersoon
het LAND SINT MAARTEN,
zetelend in Sint Maarten,
in eerste aanleg gedaagde in conventie tevens eiser in voorwaardelijke reconventie,
thans appellant,
gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr.,
[GEÏNTIMEERDE 1],
[GEÏNTIMEERDE 2],
domicilie kiezend in Sint Maarten,
in eerste aanleg eisers in conventie tevens verweerders in voorwaardelijke reconventie, thans geïntimeerden,
gemachtigde: mr. R.F. Wouters.
Partijen worden hierna (ook) het Land en [Geïntimeerde] (in mannelijk enkelvoud) genoemd.
1 Verloop van de procedure
1.1
Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht), wordt verwezen naar het vonnis van 23 maart 2021.
1.2
Het Land is in hoger beroep gekomen van dat vonnis door indiening op 3 mei 2021 van een daartoe strekkende akte ter griffie van het Gerecht. Bij een op 7 juni 2021 ter griffie ingediende memorie van grieven heeft het Land grieven aangevoerd, deze toegelicht en geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [Geïntimeerde] niet-ontvankelijk zal verklaren dan wel diens conventionele vordering integraal zal afwijzen en de reconventionele vordering van het Land alsnog integraal zal toewijzen, met veroordeling van [Geïntimeerde] in de kosten van eerste aanleg en hoger beroep.
1.3
Bij memorie van antwoord, ingediend op 26 juli 2021, heeft [Geïntimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis, al dan niet met verbetering van gronden, zal bevestigen, met aanvulling dat de verklaring van recht voor [Geïntimeerde] geldt, met veroordeling van het Land in de kosten van het hoger beroep, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
1.4
Op de (digitale) rolzitting van 14 januari 2022 hebben partijen pleitnota’s ingediend.
1.5
Vonnis is nader bepaald op heden.
4 Beoordeling
4.1
Het Hof gaat uit van de volgende feiten, zoals door het Gerecht vastgesteld (zie rov. 2.1. t/m 2.8. van het bestreden vonnis).
4.1.1 [
Persoonsnaam 1] heeft in 1977 op een perceel grond van 900 m2 in Sint Maarten in de Lowlands, bekend als lot 13 A+B beschreven in meetbrief SXM LL 67/1977 (hierna ook: het Perceel), Villa 13 ontworpen en gebouwd.
4.1.2 [
Persoonsnaam 1] Bros. Inc. heeft op 20 februari 1990 het Perceel geleverd aan [Persoonsnaam 1]. In de leveringsakte van 20 februari 1990 is vermeld “With the thereonstanding dwelling house and all appurtenances belonging thereto.”
4.1.3 [
Persoonsnaam 1] heeft het Perceel geleverd aan [Persoonsnaam 2]. In de leveringsakte van 10 augustus 1994 is over het te leveren perceel voorts vermeld:
“(…)
With the thereonstanding dwelling house and all appurtenances belonging thereto.
(…)”
4.1.4 [
Persoonsnaam 2] verkoopt en levert het Perceel in 2004 aan [Persoonsnaam 3]. In de leveringsakte van 22 december 2004 is vermeld:
“(...)
With thereonstanding dwellinghouse and all appurtenances thereto; furthermore the rights with respect to all structures on and rights with respect to the so-called reclaimed land between the aforementioned parcel of land and the Mullet Pond for which is further referred to article 5 hereinafter.
(...)
Buyer is ware that the land located between the aforementioned parcel of land, described in
(..) is reclaimed land and that any construction thereon is therefore located on government land and Buyer indemnifies and keep Seller harmless against by the government with respect to said reclaimed land.
However, Seller assigns to Buyer any right with respect to said reclaimed land, and with respect to any structures on said reclaimed land and also gives to Buyer full power of attorney to, if necessary, in Seller's name to continue or start any procedure with respect to said reclaimed land and also provide Buyer with all information whenever necessary in any procedure with respect to said reclaimed land. Alle related costs, fees, charges, will be for the account of Buyer.
(...)”
4.1.5 [
Geïntimeerde] is door de inschrijving van de leveringsakte van 10 november 2020 eigenaar geworden van het Perceel met opstal groot 900 m2 omschreven in meetbrief SXM LL 067/1977, adres Villa 13, Amazon Road, Point Pirouette. In de leveringsakte is ook vermeld:
“(...)
Rights to the structures on the adjacent parcel of land
The appearers, the sub 1. Acting as aforementioned, further declared that in said purchase price is included all rights to the structures which are standing or have been constructed in, on or above the adjacent piece of land which is situated on the north side of the Property, and bounds to the Mullet Pond, which piece of land is at present registered in said Public Registers in the name of Country Sint Maarten, which piece of land is shown as hatched on attached copy of a location plan.
Said rights to abovementioned structures and any right of use of said adjacent piece of land and/or right to said adjacent piece of land are hereby assigned and transferred by Seller to Buyers, who declared to have accepted said assignment of rights.
Buyers declared to have been informed by the Seller of - and hereby acknowledge to know, the status of said piece of land, being this that it is at present registered in said Public Registry in the name of Country Sint - Maarten.
(…)”
4.1.6
Aanhorigheden zoals zwembad, pool deck en omheining behorende bij Villa 13 zijn gebouwd op een perceel dat in de openbare registers is geregistreerd op naam van het Land. Op productie 1 van het verzoekschrift is met de blauwe kleur omlijnd welk deel van Villa 13 op grond is gebouwd dat ten name van het Land is geregistreerd en als “rem 476/1994” is omschreven (hierna ook: reclaimed land). Ook op productie 6 van de conclusie van antwoord in conventie is reclaimed land door middel van op de kaart getrokken blauwe lijnen zichtbaar gemaakt.
4.1.7
Bij brief van 22 augustus 2019 heeft de huidige gemachtigde van [Geïntimeerde], die destijds optrad als gemachtigde van [Persoonsnaam 3], aan “Domain Affair” van het Land bericht:
“(...)
Although Mr. [Persoonsnaam 3] rightfully believes that he actually became owner of the disputed parcel adjacent to parcel, he is willing to accept the long lease rights of this parcel of land under the condition that the price per square meter indeed is ANG 12.00 or less as has earlier been estimated by Mr. Brown. Mr. [Persoonsnaam 3] also would like to receive documents indicating the official long lease cannon for the Point Pirouette area.
Also, before Mr. [Persoonsnaam 3] will make any decision, he would like to be informed about the long lease terms and conditions, the long lease length of term as well as the renewal possibilities.
(…)”
4.1.8 [
Persoonsnaam 3] en het Land zijn niet tot overeenstemming gekomen over de uitgifte van het erfpachtrecht betrekkelijk tot het reclaimed land.
4.2
Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht voor recht verklaard dat [Persoonsnaam 3] de volledige eigendom heeft verkregen van het perceel gelegen in Point Pirouette nr. 13 in de Lowlands in Sint Maarten met een oppervlakte van 228 m2 en nader omlijnd in blauw als rem 476/1994 op de topografische en kadastrale kaart die is overgelegd als productie 1 van het verzoekschrift, en de voorwaardelijke ingestelde reconventionele vordering van het Land strekkend tot teruglevering van het perceel afgewezen.
4.3
Het Gerecht heeft aan zijn beslissing onder meer ten grondslag gelegd dat [Persoonsnaam 1] het reclaimed land in bezit heeft genomen en dat bezit is voortgezet door haar rechtsopvolgers.
4.4
Het Hof oordeelt als volgt. Voor de beantwoording van de vraag of aan het vereiste van bezit is voldaan, moeten alle omstandigheden van het geval in de beoordeling worden betrokken. Daartoe behoren de volgende omstandigheden:
a. voor inbezitneming is vereist dat de machtsoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter wordt tenietgedaan;
b. het gaat in dit geval om de verkeersopvatting in de samenleving van Sint Maarten;
c. in dit geval is de oorspronkelijk bezitter de overheid (tot 10 oktober 2010 de Nederlandse Antillen, nadien het Land);
d. het is een feit van algemene bekendheid dat in de Nederlandse Antillen en in Sint Maarten veelvuldig, in elk geval in het verleden, overheidsgronden door particulieren voor verschillende doeleinden in gebruik werden genomen;
e. de overheid gedoogde dat, althans zolang zij de grond niet zelf nodig had; dit moet worden gezien tegen de achterliggende gedachte dat het ging om gemeenschapsgrond en dat het de leden van de gemeenschap vrijstond daarvan gebruik te maken;
f. de gebruikers van dergelijke overheidsgronden waren naar verkeersopvatting hooguit – bij uitoefening van voldoende macht – houders voor de overheid, ook als zij geen vergoeding betaalden en hun gebruik een exclusief karakter had gekregen.
4.5
Op grond voor voorgaande omstandigheden geldt ook naar het tot 1 april 2014 geldende recht van Sint Maarten (en naar het voordien geldende recht van de Nederlandse Antillen) dat het vrijwel onmogelijk is om een zodanige machtsuitoefening op een perceel overheidsgrond in Sint Maarten uit te oefenen dat dit naar de maatschappelijke opvattingen van de Nederlandse Antillen en Sint Maarten geldt als inbezitneming. Hoezeer in deze zaak het reclaimed land ook is bebouwd, omheind en gebruikt, dit is onvoldoende om naar de verkeersopvatting in de samenleving van Sint Maarten van inbezitneming te kunnen spreken. Vergelijk voor een langdurig onverdeelde boedel in Curaçao: HR 14 februari 2020, ECLI:NL:HR:2020:257, rov. 5.3.1-5.3.4 en voor een stuk strand in Aruba: HR 25 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:308 (art. 81 RO; zie ook de conclusie van advocaat-generaal Rank-Berenschot).
4.6
Dit geldt te meer nu het reclaimed land grenst aan de lagune Mullet Pond, een binnenwater, en – zoals tussen partijen vast staat – is ontstaan doordat het uit het water is gewonnen door landaanwas of -winning. Immers wordt ingevolge art. 5:26 lid 2 BW de grond onder de binnenwateren vermoed eigendom te zijn van het Land, terwijl de erfgrens met het aangrenzende perceel van [Geïntimeerde] (omschreven in meetbrief SXM LL 067/1977) ingevolge art. 5:29 BW niet is meeverplaatst met de oeverlijn.
4.7
Hier komt bij dat de inschrijving in de openbare registers van de leveringsakte van 22 december 2004 door [Persoonsnaam 3] en de leveringsakte van 10 november 2020 door [Geïntimeerde], met daarin de passages over het reclaimed land respectievelijk “adjacent piece of land”, alsook het sturen van de brief van 22 augustus 2019 aan domeinbeheer door [Geïntimeerde] (zie hierboven onder 4.1.4, 4.1.5 en 4.1.7), aan te merken zijn als gedragingen waaruit afgeleid moet worden dat zij zichzelf ook als houder voor het Land beschouwden.
4.8
Al met al is er van inbezitneming en bezit geen sprake en is aan dat vereiste voor een geslaagd beroep op verjaring niet voldaan. De grieven I tot met III, V en VIII slagen en de overige grieven behoeven geen bespreking. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de door [Geïntimeerde] gevorderde verklaring van recht zal alsnog worden afgewezen. De voorwaardelijk ingestelde vordering in reconventie van het Land is niet meer aan de orde.
4.9 [
Geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van eerste aanleg en hoger beroep worden veroordeeld.
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
wijst de vordering van [Geïntimeerde] af;
veroordeelt [Geïntimeerde] in de kosten van het Land, tot op heden begroot op:
in eerste aanleg: NAf 2.500,- (2 x tarief 5) aan gemachtigdensalaris;
in hoger beroep: NAf 900,- aan griffierecht, NAf 249,50 aan betekeningskosten en NAf 6.000,- (3 x tarief 5) aan gemachtigdensalaris.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, E.M. van der Bunt en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 30 september 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.
.jpg?width=50&height=55)
.jpg?width=50&height=55)
