Uitspraken

Deze zaak betreft een geschil tussen een vereniging van eigenaren (eiseres tot cassatie, hierna: de VVE) en een drietal appartementseigenaren (verweerders in cassatie, hierna: de eigenaren). De eigenaren stellen zich op het standpunt dat kamergewijze verhuur (aan studenten) op grond van de splitsingsakte niet is toegestaan en hebben een daartoe strekkende verklaring voor recht gevorderd. De VVE meent dat de splitsingsakte zo moet worden uitgelegd dat kamerverhuur wel is toegestaan. Het hof heeft de gevorderde verklaring voor recht toegewezen. In cassatie wordt door de VVE geklaagd dat het hof een onjuiste uitlegmaatstaf heeft toegepast en ten onrechte niet heeft getoetst aan art. 1 Eerste Protocol bij het EVRM. Ook wordt geklaagd dat het hof de devolutieve werking van het appel heeft miskend door een tweetal stellingen van de VVE onbesproken te laten.

"De privé-gedeelten zijn bestemd om door de betreffende eigenaar of de gebruiker met zijn eventuele gezin te worden gebruikt als woning."

(v) In de vergadering van 18 september 1995 heeft de VVE een gewijzigd huishoudelijk reglement vastgesteld. Dit huishoudelijk reglement4 bevat de volgende bepalingen:

(vi) In de algemene ledenvergadering van 3 juni 1996 is besloten dat het huishoudelijk reglement wordt aangevuld met artikel 35, waarin is bepaald:

Het cassatiemiddel stelt onder meer de door het hof gevolgde wijze van uitleg van de splitsingsakte aan de orde.

Alvorens op de klachten in te gaan, geef ik een korte schets van het juridisch kader.

De eigenaar van een gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond is bevoegd zijn recht te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW).

De splitsing geschiedt door middel van een daartoe bestemde notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers (art. 5:109 lid 1 BW). De splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privégedeelten (art. 5:111, aanhef en onder b, BW jo. art. 5:106 lid 4 BW). De wet bepaalt niet dat de akte tevens de bestemming van de privégedeelten moet vermelden.

De splitsingsakte moet tevens een splitsingsreglement inhouden.14 Daartoe mag in de akte worden verwezen naar een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers (art 5:111, aanhef en sub d, BW). In de praktijk wordt veelal verwezen naar een modelsplitsingsreglement van de KNB. In het voorliggende geval is dat het modelreglement 1973.15

Het splitsingsreglement kan een regeling inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privégedeelten (art. 5:112 lid 4 BW). Deze bepaling biedt de basis voor een voorschrift in het splitsingsreglement om de privégedeelten conform een in de splitsingsakte omschreven bestemming te gebruiken.16 Zie in casu art. 9 lid 2 MR 1973.

De appartementseigenaar is in beginsel bevoegd zijn privégedeelte zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven, met inbegrip van het recht op medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten (art. 5:120 lid 1 BW). Bij ingebruikgeving valt onder meer te denken aan verhuur.17 De verhuur kan zien op het gehele privégedeelte, maar ook op een kamer in het privégedeelte.18

Art. 5:120 lid 1 in verbinding met art. 5:112 lid 4 BW stelt echter buiten twijfel dat zowel de bevoegdheid om het appartement zelf te gebruiken als die tot ingebruikgeving in het splitsingsreglement kan worden beperkt. Volgens de wetgever is de mogelijkheid van beperking van het gebruik een noodzakelijk gevolg van de omstandigheid dat de bewoners van een appartementsgebouw in meerdere mate op elkaar zijn aangewezen dan die van eensgezinshuizen.19

Zo kan in het splitsingsreglement worden bepaald dat de privégedeelten overeenkomstig de daaraan in de splitsingsakte toegekende bestemming moeten worden gebruikt.20 In de akte komen bestemmingen als ‘woning’ en ‘bedrijfsruimte’, maar ook ‘tuin’, ‘parkeerplaats’ en ‘recreatieruimte’ voor. Er bestaat in dit verband onder meer rechtspraak over de vraag of kamergewijze verhuur onder de bestemming ‘woning’, ‘woonruimte’ of ‘bewoning’ valt.21

Ook kan de bevoegdheid tot ingebruikgeving, in het bijzonder verhuur, in het splitsingsreglement worden beperkt, bijvoorbeeld door haar te verbinden aan criteria, voorschriften en voorwaarden (huurdersverklaring, borgstelling, toestemming van de vergadering van eigenaars).22 Verder kan een verbod tot bepaalde vormen van verhuur worden opgenomen, bijvoorbeeld een verbod op pension- of kamerverhuur.23 In de literatuur en feitenrechtspraak wordt ook een algeheel verhuurverbod toelaatbaar geacht.24

Deze zaak draait, als gezegd, om de uitleg van een splitsingsakte, meer in het bijzonder om de vraag of daarin een verbod tot kamergewijze verhuur (aan studenten) moet worden gelezen.

Het cassatiemiddel kent in dit verband betekenis toe aan de zogenoemde CAO-norm (procesinleiding, nrs. 2.1.1-2.1.5). Bij uitleg volgens deze norm moet aan een bepaling van een cao een uitleg naar objectieve maatstaven worden gegeven, waarbij in beginsel de bewoordingen van die bepaling, gelezen in het licht van de gehele tekst van de cao, van doorslaggevende betekenis zijn. Bij deze uitleg komt het niet aan op de bedoelingen van de partijen die de cao tot stand hebben gebracht, voor zover deze niet uit de daarin opgenomen bepalingen kenbaar zijn, maar komt het aan op de betekenis die naar objectieve maatstaven volgt uit de bewoordingen waarin de cao is gesteld. Bij deze uitleg kan onder meer acht worden geslagen op (i) de elders in de cao gebruikte formuleringen, (ii) de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden, (iii) de bewoordingen van de eventueel bij de cao behorende schriftelijke toelichting en (iv) de naar objectieve maatstaven uit de cao en toelichting voor derden kenbare bedoeling van partijen. De rechtspraak waarin de CAO-norm is ontwikkeld en toegepast, ziet op gevallen waarin de door de rechter uit te leggen bepaling van de overeenkomst mede de rechtspositie van derden beïnvloedt. Haar bestaansgrond is gelegen in de bescherming van derden tegen een uitleg van een bepaling in een overeenkomst waarbij betekenis wordt toegekend aan de voor hen niet kenbare partijbedoeling en in de noodzaak van een eenvormige uitleg voor alle door die overeenkomst gebonden partijen.25

Tussen deze (in beginsel) objectieve CAO-norm en de (in beginsel) subjectieve Haviltex-norm26 bestaat geen tegenstelling, maar een vloeiende overgang.27

Volgens vaste rechtspraak van uw Raad geldt bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf, inhoudende dat het aankomt op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.2829

Ook in de literatuur is de heersende opvatting dat de keuze voor deze objectieve wijze van uitleg gelegen is in het belang van de rechtszekerheid in het goederenrecht en de betrouwbaarheid van de openbare registers.31 Er bestaat echter geen eenduidige opvatting over de vraag waar de uitlegnorm voor akten betreffende registergoederen moet worden gepositioneerd: ergens op de schaal Haviltex-CAO of daarnaast.32

In lijn met voormelde rechtspraak betreffende registergoederen in het algemeen gelden volgens vaste rechtspraak van uw Raad voor de uitleg van splitsingsstukken – zoals de splitsingsakte en het daarvan deel uitmakende splitsingsreglement – de volgende uitgangspunten33:
- bij de uitleg komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene(n) die tot vaststelling van die stukken is (zijn) overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan;
- de rechtszekerheid vergt dat bij de uitleg slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn34;
- indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.35

Met onder meer Biemans, Valk en Hijma36 ben ik van mening dat het hierbij gaat om een eigen criterium, ‘voorbij’ de CAO-norm. Dit criterium geeft, gelet op de omstandigheid dat het voorwerp van uitleg beperkt is tot de in de openbare registers ingeschreven akte, de tekst van de akte een grotere plaats dan zelfs volgens de CAO-norm het geval zou zijn.

De uitleg van splitsingsstukken behelst, afgezien van de daarbij te hanteren maatstaf, een feitelijk oordeel en is in zoverre in cassatie slechts beperkt toetsbaar.37

Tegen deze achtergrond kom ik tot een bespreking van de klachten.

7.4 De grieven slagen voor zover deze zich keren tegen de uitleg die de rechtbank aan artikel 9 lid 2 van de splitsingsakte heeft gegeven.

7.8 Uit het voorgaande volgt dat de door [de eigenaren] gevraagde verklaring voor recht kan worden verleend in die zin dat kamergewijze verhuur van appartementen in strijd is met de akte van splitsing en dat geen sprake is van een door de vergadering van de VVE op grond van het MR 1973 verleende toestemming aan alle appartementseigenaren om dit wel te doen op voorwaarde dat beschikt wordt over een onttrekkingsvergunning.”

Onderdeel 2.1 wordt ingeleid door een “Juridisch kader inzake de uitleg van akten en overeenkomsten met derdenwerking” (procesinleiding, nrs. 2.1.1-2.1.5), waarna de verschillende klachten worden geformuleerd in de subonderdelen 2.1-Ia t/m 2.1-IIIb.

Subonderdeel 2.1-Ia is gericht tegen ’s hofs vaststelling (in rov. 7.2, 2e volzin) dat de rechtbank het door de VVE bepleite gezichtspunt overneemt dat “beperkingen op het gebruik van privégedeelten alleen zijn toegelaten als zij klip en klaar uit de splitsingsakte of het reglement van splitsing blijken”.

Geklaagd wordt dat het hof daarmee een rechtens onjuiste en onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven van de overweging van de rechtbank (eindvonnis, rov. 4.3) dat zij het verweer van de VVE volgt dat “een relevante beperking omtrent het gebruik van het appartement in heldere bewoordingen in de splitsingsakte (of het splitsingsreglement) moet zijn vastgelegd.” De rechtbank heeft dus niet geoordeeld dat het klip en klaar moet zijn dat beperkingen van het gebruik zijn toegelaten. Dit impliceert immers dat die beperkingen wel zouden zijn overeengekomen, maar niet kunnen worden geëffectueerd omdat die onvoldoende kenbaar zijn. In casu is gesteld noch gebleken dat die beperkingen destijds zijn overeengekomen, aldus de klacht.

Deze klacht faalt. De VVE heeft in feitelijke aanleg gesteld dat, wil het (objectief bezien) de bedoeling zijn in het complex geen kamerverhuur toe te staan, een verbod op kamerverhuur expliciet in de splitsingsstukken moet worden opgenomen en dat nu dit niet is gebeurd, dit verbod ook niet in de akte kan worden gelezen (CvA, nr. 25; MvA, nr. 27). De rechtbank heeft, uitgaande van de objectieve uitlegnorm voor splitsingsstukken, dit betoog samengevat als het verweer dat een relevante beperking omtrent het gebruik “in heldere bewoordingen” in de splitsingsstukken moet zijn “vastgelegd”, welk verweer zij heeft gevolgd (vonnis, rov. 4.3). Met de bestreden zinsnede in rov. 7.2 heeft het hof kennelijk tot uitdrukking gebracht dat volgens de rechtbank de splitsingsakte of het reglement van splitsing alleen aldus kan worden uitgelegd dat daarin beperkingen in het gebruik van privégedeelten aan de appartementseigenaren worden opgelegd als die beperkingen klip en klaar uit de akte of het reglement blijken. Deze vaststelling is, gelet op het voorgaande, niet onbegrijpelijk.

Voor zover in subonderdeel 2.1-Ia (procesinleiding p. 8, laatste alinea, en p. 9 bovenaan) voorts de klacht moet worden gelezen dat het hof in rov. 7.2 heeft miskend dat een uitleg op basis van louter uit de splitsingsstukken kenbare omstandigheden uitsluitend kan worden bereikt indien een relevante beperking omtrent het gebruik in heldere bewoordingen in die stukken is vastgelegd38, berust deze klacht op een verkeerde lezing van het arrest. In rov. 7.2 geeft het hof immers geen oordeel over het door de VVE bepleite (en door de rechtbank overgenomen) gezichtspunt, maar geeft het uitsluitend de standpunten van partijen weer. De klacht faalt.

De hoofdklacht van subonderdeel 2.1-Ib wordt in de eerste plaats nader uitgewerkt in de subonderdelen 2.1-Ib1 t/m 2.1-Ib5 (p.i., p. 9-11) en subonderdeel 2.1-II (p.i., p. 14).

De daarin vervatte (primaire) rechtsklacht strekt in de kern tot betoog dat het hof in de bestreden overwegingen miskent dat een verbod om het appartement op een bepaalde manier te gebruiken in (voldoende) heldere bewoordingen uit de splitsingsakte moet blijken. Anders dan het hof overweegt, moet er juist wel ‘klip en klaar’ uit een splitsingsakte blijken of iets verboden is of niet. Dit is volgens de klacht het geval bij (i) een expliciet verbod, dan wel (ii) het gebruik van zodanige bewoordingen dat zonder meer en zonder enige twijfel (duidelijk) is dat een bepaald gebruik niet is toegestaan (subonderdelen 2.1-Ib1 en 2.1-Ib2, alsmede 2.1-II). Het middel verwijst daarvoor naar het in de procesinleiding onder 2.1.1 t/m 2.1.5 weergegeven “Juridisch kader inzake de uitleg van akten en overeenkomsten met derdenwerking”, waaruit zou volgen dat, naar het hof heeft miskend, die uitleg niet zover kan gaan dat iets in de tekst van de akte wordt ‘ingelezen’ dat er niet in voldoende heldere bewoordingen staat en waarop derden bij raadpleging van de openbare registers niet beducht hoeven te zijn (subonderdeel 2.1-Ib5).

Subsidiair wordt geklaagd dat indien het hof de in het middel geformuleerde uitlegnorm niet heeft miskend, zijn oordeel zonder nadere toelichting onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd is. Daartoe wordt aangevoerd:
- dat uit de vaststelling dat de uitleg van de VVE erop neerkomt dat art. 9 lid 2 van de splitsingsakte niet méér inhoudt dan dat het appartement moet worden gebruikt voor ‘bewoning’ in wat voor vorm dan ook, niet is af te leiden dat er daarnaast nog verdere verboden van toepassing zijn (subonderdeel 2.1-Ib3);
- dat het door het hof van belang geachte onderscheid tussen ‘gebruiker met zijn eventuele gezin’ en ‘gebruikers met hun eventuele gezinnen’ onvoldoende is omdat daaruit niet ondubbelzinnig kan worden afgeleid dat kamergewijze verhuur niet zou zijn toegestaan (subonderdeel 2.1-Ib2);
- dat uit het feit dat er ten tijde van de splitsing in 1978 in de akte is opgenomen dat bewoning door een gebruiker ‘eventueel met gezin’ mag plaatsvinden, niet zonder meer volgt dat geen andere vormen van bewoning zijn toegestaan zoals kamergewijze verhuur (aan studenten), getuige ook het oordeel van het hof dat wel mag worden verhuurd aan een woongroep (subonderdeel 2.1-Ib4).

Bij de beoordeling van deze klachten staat voorop dat, naar in cassatie terecht niet bestreden is, het hof zich gehouden achtte tot uitleg van de splitsingsakte naar objectieve maatstaven als geformuleerd in de arresten van uw Raad van 1 november 2013 en 14 februari 2014 (rov. 7.2, eerste volzin, i.v.m. rov. 6.1 en voetnoot 1), welke uitlegmaatstaf het hof heeft toegepast (rov. 7.3).

Daarbij is van belang dat, anders dan tegenwoordig vaak het geval is, het toepasselijke reglement van splitsing (MR 1973) geen expliciete bepalingen39 bevat over de (on)geoorloofdheid van bepaalde vormen van ingebruikgeving/verhuur.40 Dat brengt mee dat partijen de beantwoording van de vraag of sprake is van een verbod op kamergewijze verhuur (aan studenten) hebben gezocht in uitleg van de in de akte van splitsing geformuleerde bestemmingsbepaling.

Het hof verwerpt in rov. 7.3, 1e volzin, het door hem aldus begrepen standpunt van de VVE – welke vaststelling in cassatie niet is bestreden – dat de bij de uitleg van die bestemmingsbepaling aan te leggen toetsingsmaatstaf zo ver gaat dat kamerverhuur in de akte van splitsing letterlijk verboden moet zijn (rov. 7.2, slot), en geeft vervolgens een uitleg naar objectieve maatstaven aan de bewoordingen van de bestemmingsbepaling.

De rechtsklacht berust op het uitgangspunt dat een bepaling in een splitsingsakte slechts als een gebruiksbeperking (in de zin van art. 5:120 jo 5:112 lid 4 BW) kan worden uitgelegd indien de beperking in kwestie (i) expliciet althans (ii) voldoende duidelijk uit de akte blijkt. Deze, naar ik begrijp, strengere (“meer objectiverende”41) maatstaf wordt afgeleid uit:
(a) het gegeven dat het bij een gebruiksbeperking gaat om een uitzondering op de hoofdregel van art. 5:120 BW (p.i., nr. 2.1.1), en
(b) de ‘strenge randvoorwaarden’ voor de uitleg van een splitsingsakte als vervat in de rechtspraak van uw Raad (p.i., nr. 2.1.2 (slot) - 2.1.5; s.t., nr. 2.9).

Ik meen dat een dergelijk uitgangspunt c.q. strengere maatstaf geen steun vindt in het recht. Om met argument (b) te beginnen: volgens de hiervoor (onder 4.17) besproken vaste rechtspraak betreffende de uitleg van splitsingsstukken moeten de daarin gebruikte bewoordingen worden uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan. Deze algemene uitlegnorm houdt niet in dat een voorschrift, zoals in casu een gebruiksbeperking, letterlijk c.q. expliciet in het splitsingsstuk moet zijn vermeld. Als objectieve uitlegnorm (nog ‘objectiever’ dan de CAO-norm) impliceert zij dat een gebruiksbeperking, wil deze als zodanig kunnen worden aangemerkt, voor iedere objectieve lezer kenbaar is. Een ‘expliciete’ vermelding is daarvoor niet noodzakelijk. Weliswaar kunnen in bepaalde gevallen aan de bewoordingen van het uit te leggen (splitsings)stuk “hoge eisen van duidelijkheid worden gesteld”42, maar daartoe behoort mijns inziens niet het geval dat het gaat om een gebruiksbeperking in de zin van art. 5:112 lid 4 BW. De enkele omstandigheid dat het daarbij gaat om een uitzondering op de hoofdregel van art. 5:120 BW (argument (a)) brengt dit naar mijn mening niet mee. Zoals hiervoor (onder 4.8) al werd gememoreerd, zijn beperkingen op de gebruiksbevoegdheid inherent aan het feit dat het hier gaat om een gemeenschap (niet alleen juridisch) van appartementsgerechtigden en hoort een verkrijger van een appartementsrecht op het bestaan van beperkingen bedacht te zijn.

Hieruit volgt dat de rechtsklacht berust op een onjuiste rechtsopvatting en faalt.

De hiervoor onder 5.11 genoemde (subsidiaire) motiveringsklachten falen reeds in het voetspoor van de rechtsklacht waarop zij voortbouwen.

De hoofdklacht van subonderdeel 2.1-Ib wordt in de tweede plaats nader uitgewerkt in subonderdeel 2-Ic, dat uiteenvalt in de subonderdelen 2-Ic1 t/m 2-Ic3 (p.i., p. 12-13).

Volgens subonderdeel 2-1c heeft het hof miskend dat de appartementseigendom in beginsel de bevoegdheid meebrengt om in elke vorm te verhuren en dat indien in de splitsingsstukken niet een beperking op verhuur is opgenomen, ervan dient te worden uitgegaan dat verhuur in elke vorm mogelijk is.

Voor zover hierin een zelfstandige klacht moet worden gelezen, faalt deze bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft immers onderzocht of in art. 9 lid 2 van de splitsingsakte een beperking op de bevoegdheid tot verhuur moet worden gelezen.

Subonderdeel 2-Ic1 betoogt dat het aannemen van een verhuurverbod, zoals het hof in de akte van splitsing heeft gelezen, een verboden inbreuk op het eigendomsrecht als bedoeld in art. 1 Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: EP) oplevert. Het hof heeft dit miskend en daarmee onvoldoende rechtsbescherming gegeven om het recht vervat in art. 1 EP te beschermen zoals door het EHRM is vereist. Omdat de bepaling horizontale werking heeft, was het hof gehouden deze (gemotiveerd) in zijn oordeel te betrekken. Door dit na te laten gaat het hof in zijn oordeel uit van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel is het oordeel onvoldoende gemotiveerd, aldus het subonderdeel.43

In de Nederlandse vertaling44 luidt art. 1 EP als volgt:

Lid 1, eerste volzin bevat het algemene beginsel van het ongestoord genot van eigendom. De tweede volzin van lid 1 ziet op ‘ontneming’ (feitelijk of juridisch) van eigendom en stelt hieraan bepaalde voorwaarden. Lid 2 geeft aan dat de verdragsstaten bevoegd zijn het gebruik van eigendom te beperken (reguleren). De toetsing van een inmenging loopt langs de criteria van lawfullness, general interest, fair balance en proportionaliteit, waarbij de verdragsstaat een ruime margin of appreciation wordt gegund.45

‘Eigendom’ in de zin van art. 1 EP wordt door het EHRM ruim geïnterpreteerd.46 Daaronder valt bijvoorbeeld ook het appartementsrecht.

Ik meen dat subonderdeel 2-Ic1 om meerdere redenen faalt.

In de eerste plaats berust het subonderdeel op het uitgangspunt dat een verbod tot kamerverhuur een (verboden) inbreuk op het eigendomsrecht in de zin van art. 1 EP oplevert. Aldus ziet de klacht eraan voorbij dat het appartementsrecht een bijzondere vorm van mede-eigendom inhoudt, waarvan de grenzen onder meer worden bepaald door de wettelijke regeling van art. 5:120 lid 1 jo. 5:112 lid 4 BW. Deze regeling kan meebrengen dat bepaalde vormen van gebruik en ingebruikgeving uitgesloten zijn. Het oordeel van het hof komt er nu juist op neer dat blijkens art. 9 lid 2 van de splitsingsakte het appartementsrecht aldus begrensd is dat het een bevoegdheid tot kamergewijze verhuur niet inhoudt. Er is dan geen sprake van inmenging.47

In de tweede plaats is door de VVE in feitelijke instanties niet aangevoerd dat een verbod op kamergewijze verhuur in strijd is met art. 1 EP. Die stelling valt ook niet te ontlenen aan de in het middel genoemde vindplaatsen (CvA, nr. 35; MvA, nr. 27).

Voor zover geklaagd wordt dat het hof art. 1 EP ambtshalve (gemotiveerd) in zijn oordeel had moeten betrekken, faalt deze klacht eveneens. Ik licht dat als volgt toe.

Het EVRM verplicht de verdragsstaten de in het EVRM en de bijbehorende protocollen neergelegde mensenrechten te verzekeren (art. 1 EVRM). Het richt zich dus primair tot de verdragsstaten, de wetgevende, uitvoerende en rechtsprekende macht daaronder begrepen.

Het EHRM heeft geen directe horizontale werking – rechtstreekse beïnvloeding van de inhoud van rechtsverhoudingen tussen burgers – toegekend aan art. 1 EP, daarmee de kwestie aan de nationale rechter overlatend. De Nederlandse rechter is echter terughoudend met de toekenning van directe horizontale werking aan grondrechtsbepalingen48; bij mijn weten is aan art. 1 EP geen directe horizontale werking toegekend. Wel wordt daaraan door de Nederlandse rechter indirecte horizontale werking toegekend, in die zin dat het wordt meegewogen c.q. een rol speelt bij de uitleg van Nederlands recht.49

Nu art. 1 EP geen directe horizontale werking heeft, behoefde het hof deze bepaling niet ambtshalve toe te passen.50

Dat het EHRM via het leerstuk van de positieve verplichtingen indirecte horizontale werking toekent aan EVRM-bepalingen, waaronder art. 1 EP (zoals in de in het middel genoemde zaak Sovtransavto/Oekraïne)51, en dat het zich zelfs binnen enge grenzen bevoegd acht de vraag te beantwoorden of de nationale rechter een rechtshandeling correct heeft uitgelegd (de genoemde zaak Pla/Andorra)52 maakt dit niet anders.53 Overigens lijkt het EHRM op dit punt inmiddels meer terughoudendheid te betrachten.54

De subonderdelen 2-Ic2 en 2-Ic3 berusten op de lezing dat het hof art. 1 EP wel heeft toegepast en klagen dat het hof dat onjuist dan wel niet kenbaar juist heeft gedaan.

Nu het hof art. 1 EP niet heeft toegepast – en daar ook niet toe gehouden was – falen de klachten bij gebrek aan feitelijke grondslag.

Uit het voorgaande volgt dat de subonderdelen 2.1-1b tot en met 2.1-II (p.i., p. 9-14) falen.

Subonderdeel 2.1-IIIa klaagt dat onjuist dan wel onbegrijpelijk is dat het hof bij de objectieve interpretatie niet is ingegaan op de stelling van de VVE55 dat verhuur aan studenten al 30 of 40 jaar plaatsvindt. Deze stelling is van belang voor de vraag of de gekozen uitleg de meest aannemelijke uitkomst zou zijn. Subonderdeel 2.1-IIIb gaat uit van de lezing dat het hof – al dan niet impliciet – van oordeel is dat deze uitkomst het meest aannemelijk is en klaagt dat dat oordeel zonder nadere toelichting onbegrijpelijk is, nu die uitleg indruist tegen de – onweersproken56 – stelling dat die verhuur aan studenten al 30-40 jaar plaatsvindt en daaromtrent in 1995 en 1996 is bevestigd dat dit is toegestaan mits daarvoor een vergunning van de gemeente wordt aangevraagd en verkregen. De twee subonderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Uit de hiervoor onder 4.17 besproken rechtspraak blijkt dat een toetsing aan de hand van de aannemelijkheid van mogelijke rechtsgevolgen eerst aan de orde komt indien de rechter van oordeel is dat de tekst van de akte meerdere interpretaties toelaat. Het hof komt aan deze toets niet toe. In rov. 7.3 ligt immers besloten dat het hof art. 9 lid 2 van de splitsingsakte op basis van de bewoordingen daarvan niet multi-interpretabel acht, nu het oordeelt dat uit de bewoordingen blijkt dat een eigenaar zijn appartement alleen als geheel aan een huurder of in gezinsverband samenwonende huurders mag verhuren en niet (“Er staat niet”) aan meerdere gebruikers met hun eventuele gezinnen. Hierop stuiten beide subonderdelen af.

Nadat de VVE in hoger beroep haar op art. 3:303 BW gestoelde verweer had herhaald (MvA, nr. 43), is namens de eigenaren ter comparitie voorts nog gesteld dat kamerverhuur de waarde van de woningen drukt (aantekeningen d.d. 6 oktober 2020, nr. 3), dat het niet logisch is om gezinnen en studenten in één gebouw te laten wonen en dat uit de artikelen 34 en 35 van het huishoudelijk reglement blijkt dat de kamerverhuur zou worden beëindigd (p-v d.d. 6 oktober 2020, p. 2).

Het hof heeft het verweer van de VVE kennelijk verworpen. Gelet op de door het hof te betrachten terughoudendheid voor het aannemen van onvoldoende belang enerzijds58 en de gemotiveerde betwisting door de eigenaren anderzijds, is dit oordeel niet onbegrijpelijk en behoefde het geen nadere motivering.

Deze subonderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Het hof heeft in de aangehaalde passage kennelijk geen aanknopingspunten gevonden voor een ambtshalve kwalificatie ervan als een beroep op gerechtvaardigd vertrouwen in de zin van art. 3:33-3:35 BW. Dit is onjuist noch onbegrijpelijk, nu aan een feitelijke situatie ontleend (subjectief) gerechtvaardigd vertrouwen geen relevante factor is bij de op de splitsingsakte toepasselijke (objectieve) uitlegnorm.59 Daarop stuiten de klachten af.

Voor zover in het gestelde in de procesinleiding, p. 15, laatste twee volzinnen, nog een aparte voortbouwklacht moet worden gelezen, faalt deze in het voetspoor van de onderdelen waarop zij voortbouwt.