Uitspraken

De vragen aan de Hoge Raad zijn gerezen in een geschil over de aanvangshuurprijs van woonruimte. Bij de verhuur van woonruimte geldt de huurprijs die partijen zijn overeengekomen, met dien verstande dat uit de wettelijke huurprijsbescherming anders kan voortvloeien (art. 7:246 BW). De huurder kan uiterlijk tot zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst aan de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (art. 7:249 lid 1 BW jo. art. 11 en 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, hierna: Uhw). De Huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de regels in het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw) en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (art. 11 lid 2 jo. art. 10 lid 1 Uhw).

De redelijkheid van de huurprijs van een woonruimte wordt getoetst aan de hand van een waarderingsstelsel (ook wel: ‘het puntenstelsel’). Dat drukt de kwaliteit van de woonruimte uit in punten, die, in geval van een zelfstandige woning, onder meer gerelateerd zijn aan de oppervlakte, privébuitenruimten, de energieprestatie, de voorzieningen en de WOZ-waarde (art. 5 lid 1, onder a jo. bijlage I, onder A, Bhw). Met name de energieprestatie en de WOZ-waarde hebben veel invloed op het puntenaantal7. Per 1 mei 2022 is bij nieuwe verhuringen – kort gezegd – het aandeel van de WOZ-waarde in het totaal aantal punten op basis van het woningwaarderingsstelsel beperkt8.

Onderdeel 4 van bijlage I, onder A, bij het Bhw kent punten toe voor de energieprestatie van woningen. Het aantal punten hangt af van de letter(combinatie) op het energieprestatielabel voor de woning. Daar waar geen energieprestatie is bepaald, of indien de geldigheidsduur van het label is verstreken, wordt de waardering van de energieprestatie in afwijking van vorenstaande bepaald aan de hand van het bouwjaar van de woning. In dat geval geldt: hoe ouder de woning, hoe minder punten.

De Huurcommissie beoordeelt de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst (art. 11 lid 5 Uhw). Dat betekent ook dat de op dat tijdstip van toepassing zijnde regelgeving voor de beoordeling maatgevend is9. De Huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van de woonruimte beoordelen in afwijking van het waarderingsstelsel (art. 5 lid 2 Bhw). Volgens de nota van toelichting is deze mogelijkheid bedoeld voor uitzonderlijke gevallen waarin het puntenstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van de woning10.

Uit het vonnis volgt dat de kantonrechter, in het kader van een toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs, in essentie wil weten wat de waarde is van een uit een certificaat/index/label blijkende energieprestatie van het gehuurde als de gegevens die daarvoor de basis vormen zijn opgenomen en geregistreerd ná de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Het energieprestatiecertificaat heeft als basis de Richtlijn energieprestatie van gebouwen uit 200212. Het doel van deze richtlijn is het stimuleren van verbeterde energieprestaties van gebouwen (art. 1). In dat kader vindt energiecertificering plaats, met een weergave van de bestaande prestatie voor een gebouw (considerans 16). Daarnaast bevat het certificaat referentiewaarden zodat de gebruiker de energieprestatie van zijn gebouw kan vergelijken en beoordelen en is het voorzien van een advies voor verbetering van de energieprestatie (art. 7 lid 2). De lidstaten moeten er onder meer voor zorgen dat bij de verhuur van een gebouw door de eigenaar aan de toekomstige huurder een energieprestatiecertificaat wordt verstrekt (art. 7 lid 1). Nederland heeft deze verplichting geïmplementeerd in de vorm van art. 2.1 lid 2 Beg13 dat op 1 januari 2008 in werking is getreden14. In dat besluit zijn geen bestuursrechtelijke en strafrechtelijke handhavingssancties opgenomen terzake van deze verstrekking. Bij een geschil over het verstrekken van een energieprestatiecertificaat dienen partijen zich tot de burgerlijke rechter wenden, aldus de toelichting15. De Minister had vanaf 1 januari 2008 overigens wel de mogelijkheid bestuursdwang16 toe te passen op grond van art. 120b Woningwet17, maar dit gebeurde in de praktijk niet18.

Met ingang van 1 februari 2012 is voornoemde richtlijn ingetrokken en vervangen door een herschikte Richtlijn energieprestaties van gebouwen19. Daarin komt de verplichting voor de lidstaten terug om ervoor te zorgen dat bij verhuur van een gebouw een (kopie van het) energieprestatiecertificaat wordt getoond en overhandigd aan de huurder (art. 12 lid 2). Met deze nieuwe richtlijn werden de lidstaten ook verplicht tot het stellen van een sanctie op het niet voldoen aan deze verplichting (art. 27). De implementatie in Nederland volgde per 1 januari 201520, waarbij het tweede lid van art. 2.1 Beg werd vernummerd tot het derde lid. Daarnaast werd de term ‘energieprestatiecertificaat’ gewijzigd in ‘energielabel’ (zie nader over de wisselende en soms verwarrende terminologie 2.21 van deze conclusie).

Gelet op dit geschetste kader heeft de in art. 2.1 lid 3 Beg neergelegde verplichting tot het beschikbaar stellen van een energielabel aan een huurder een andere achtergrond dan de vaststelling van een redelijke (aanvangs)huurprijs.

Het energieprestatiecertificaat (later: de energie-index en het energielabel) als zodanig is sinds 1 juli 2011 bij die vaststelling van een redelijke huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel betrokken26. Dit is het gevolg van een afspraak van de overheid en organisaties van verhuurders en huurders om investeringen van verhuurders op het gebied van energiebesparing te belonen, door voor de energieprestatie extra punten toe te kennen in het woningwaarderingsstelsel27. Het eerste uitgangspunt bij de waardering van de energieprestatie was dan ook dat deze mogelijk moet maken dat verhuurders zodanig kunnen investeren dat hierdoor de te realiseren energiebesparing kan worden bereikt28. Voor verhuurders en de Huurcommissie betekent de wijziging dat op eenvoudige wijze de energieprestatie kan worden vastgesteld: ofwel op grond van het afgegeven energieprestatiecertificaat/-index/-label, ofwel – indien zo’n certificaat/index/label ontbreekt – door de energieprestatie te bepalen aan de hand van het bouwjaar29. Bij het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning wordt geen rekening gehouden met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen komen in een energieprestatiecertificaat/-index/-label wel tot uitdrukking. Het aanwezig zijn van zo’n certificaat/index/label zal daarom in veel gevallen leiden tot een hoger puntenaantal30 en daarmee een hogere redelijke huurprijs.

Het niet naleven van de verplichting van art. 2.1 lid 3 Beg tot beschikbaarstelling van het certificaat/-index/-label aan de huurder heeft volgens mij geen gevolgen voor het toetsingsverzoek ingediend bij de Huurcommissie van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. De verplichting tot het beschikbaar stellen van een energielabel is een publiekrechtelijke verplichting van de eigenaar jegens de overheid. Zij rust niet op de verhuurder als zodanig (die geen eigenaar behoeft te zijn)31. De verplichting tot het beschikbaar stellen van het energieprestatiecertificaat/-index/-label aan de huurder staat los van het beschikbaar zijn van het certificaat (althans de energie-index of het energielabel) voor de toetsing van de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie. Dat lijkt mij een belangrijk hier te hanteren onderscheid. Registratie van een energieprestatiecertificaat/-index/-label betekent niet per definitie dat de huurder ook een afschrift ontvangt32. Er is een eigen, op zichzelf staand sanctieregime gecreëerd voor de terbeschikkingstellingsverplichting aan de huurder ter implementatie van de (herschikte) Richtlijn energieprestaties van gebouwen (zie 2.9). De sanctie voor dit niet beschikbaar stellen in de zin van art. 2.1 lid 3 Beg is dan ook in het licht van dit stelsel volgens mij niet dat de waardering van de energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel dan maar aan de hand van het bouwjaar moet gebeuren. Dat lijkt mij uitdrukkelijk niet de bedoeling. Dit sluit ook aan bij een aantal recente rechterlijke uitspraken33 en, voor zover van belang, bij de visie van de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening34.

Hantering van het woord ‘kan’ geeft aan dat de uitvoerende maatregel onderscheid kan (niet: moet) maken naar gelang het energieprestatiecertificaat aan de huurder is verstrekt. In het Besluit huurprijzen woonruimte is dat voor de aanvangshuurprijstoetsing van een zelfstandige woonruimte vervolgens niet gebeurd (art. 5 aanhef en onder a en bijlage I onder A).

De tweede tot en met de vijfde vraag van de kantonrechter zien op de timing van de opname van de benodigde gegevens voor, en registratie van, het energieprestatiecertificaat/-index/-label. Kort gezegd: kan zo’n certificaat/index/label nog meewegen in het woningwaarderingsstelsel indien deze opname en registratie geschieden ná de datum van ingang van de huurovereenkomst? Hier kan worden onderscheiden tussen opname enerzijds en registratie anderzijds, zoals ik zal uitwerken.

In onze zaak hebben [verweerster] en Orange Property een huurovereenkomst gesloten met als ingangsdatum 1 april 202036. [verweerster] heeft een verzoek tot toetsing van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie. Op 15 juni 2020 is de energieprestatie van het gehuurde opgenomen. De energie-index (1,56) en het energielabel (C) van het gehuurde zijn vervolgens geregistreerd op ep-online.nl. Dit is de officiële landelijke database waarin energie-indexen en energielabels worden geregistreerd37. Deze database wordt beheerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (hierna: RVO)38.

Een energieprestatiecertificaat/-index/-label geeft met een letter of cijfer aan wat de energieprestatie van een woning is. Dit is de staat van de woning op de datum waarop de gegevens worden opgenomen op basis waarvan de energieprestatie wordt vastgesteld (opnamedatum). Die gegevens worden geregistreerd bij de RVO (registratiedatum). Deze data worden op de website ep-online.nl openbaar gemaakt. In het onderhavige geval ziet deze publicatie er als volgt uit (zwartmarkering toegevoegd, A-G):

De zogeheten energie-index was in 2020 van belang voor de Huurcommissie bij het toetsen van de aanvangshuurprijs. Deze index (een cijfer) bepaalde vanaf 1 januari 2015 tot 1 januari 2021 mede het aantal huurpunten van de woning voor het woningwaarderingsstelsel39. Bij een energie-index bepaling bezoekt een deskundige de woning, neemt zo’n 150 kenmerken op en voert deze in een webapplicatie in. De index is het cijfer dat het energieverbruik aangeeft op basis van de verschillende behoeften die verband houden met een gestandaardiseerd gebruik van een woning en dat is vastgesteld en afgegeven door een bedrijf met een geldig NL-EPBD procescertificaat en volgens de voorschriften, bedoeld in de nationale beoordelingsrichtlijn BRL 9500.

Naast de energie-index bestond destijds ook het vereenvoudigd energielabel (een letter). De achtergrond van dit parallelle systeem is dat de Tweede Kamer tijdens de behandeling van de implementatie van de herschikte richtlijn 2010/31/EU (zie hiervoor onder 2.8) het kabinet via moties had opgeroepen tot vereenvoudiging40. Dat systeem werkte als volgt41. Op basis van openbare gegevens, zoals het bouwjaar en bepaalde kenmerken van de woning, werd een voorlopig energielabel vastgesteld. Woningeigenaren konden dit voorlopige energielabel via een webtool aanvullen met de belangrijkste energetische woningkenmerken. De woningeigenaar moest daarvoor, indien nodig, digitaal bewijsstukken aanleveren. Een erkend energielabeldeskundige controleerde op afstand de juistheid van de gegevens en de aangeleverde bewijsstukken en kon eventueel extra bewijsstukken opvragen. Vanaf 1 januari 201542 tot 1 januari 202143 werd het definitief (vereenvoudigde) energielabel na akkoord van de erkend energielabeldeskundige en de aanvraag automatisch door het RVO afgegeven en geregistreerd in de database (art. 2 lid 1 Reg (oud) jo. art. 3a lid 1 Reg (oud))44. Dit definitief energielabel was niet te gebruiken voor het bepalen van de huurpunten voor het woningwaarderingsstelsel.

De term ‘energieprestatiecertificaat’ die de kantonrechter in haar vragen gebruikt dient om praktische redenen lijkt mij als overkoepelende term te worden opgevat als bedoeld voor zowel het certificaat, als de index, als het label, omdat daarmee in wezen ondanks de andere terminologie telkens hetzelfde wordt bedoeld, namelijk een grootheid die de energieprestatie van een (huur)woning uitdrukt45. Omdat de terminologie in het woningwaarderingsstelsel in de loop der tijd een aantal keer is veranderd, zet ik dit voor de overzichtelijkheid even op een rijtje:

Er moet bij de beantwoording van de prejudiciële vragen voor ogen worden gehouden dat het in onze zaak bij de aanvangshuurprijstoetsing gaat om de energie-index. Dit is van belang, omdat de energie-index die destijds werd gehanteerd voor het woningwaarderingsstelsel niet automatisch werd geregistreerd bij het RVO. De registratie van de energie-index was bovendien geen verplichting46. Dit is anders in het huidige systeem, waarin een energielabel wordt afgegeven na registratie in de officiële database ep-online.nl (art. 2 lid 2 Reg)47.

Hoe beter de energieprestatie bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst is, hoe minder energie de gebruiker van de woning zal moeten gebruiken om het gewenste niveau van comfort te realiseren. Dus een betere energieprestatie levert in principe een lagere energierekening op. Indien de verhuurder een bepaalde energieprestatie heeft bewerkstelligd door energiebesparende maatregelen te nemen, profiteert de huurder daar zodoende ook van in de vorm van lagere energiekosten.

Zoals geschetst is de achtergrond van het meewegen van de energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel het idee dat de verhuurder zijn investeringen in energiebesparende maatregelen moet kunnen terugverdienen. Indien die maatregelen zijn genomen voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst, is het gelet op deze achtergrond en het gegeven dat de huurder meeprofiteert van die maatregelen vanaf de ingangsdatum, redelijk dat de werkelijke energieprestatie van de woning meetelt. Op die manier wordt recht gedaan aan de functie van de energieprestatie als onderdeel van het woningwaarderingsstelsel48.

Dit lijkt mij, met een teleologische interpretatiebril op (hierna komt de wetshistorische en grammaticale interpretatie nog aan de orde), te moeten betekenen dat indien een energieprestatiecertificaat beschikbaar is bij de toetsing van de aanvangshuurprijs, moet worden bezien of het certificaat een weergave vormt van de energieprestatie ten tijde van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Dat zal doorgaans het geval zijn indien de opnamedatum vóór de ingangsdatum ligt49. Dateert de opnamedatum van ná de ingangsdatum van de huur, dan zijn er twee smaken: de gemeten energieprestatie komt wel overeen met die op de ingangsdatum van de huur, of dat is niet het geval (omdat er na aanvang van de huur energieprestatieverbeterende maatregelen zijn getroffen aan verhuurderskant). Er zou dan kunnen worden uitgezocht of de gemeten energieprestatie hetzelfde was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (dat is een lijn in de lagere rechtspraak, die in 2.31 aan de orde komt). De vraag is of de regelgeving deze benadering toestaat. Die lijkt immers in zo’n situatie te dwingen tot een waardering van de energieprestatie op grond van het bouwjaar. Mogelijk werpt een onderzoek naar de ratio van de alternatieve waardering op grond van het bouwjaar hier licht op de zaak.

Uit deze weergave van de wordingsgeschiedenis van het stelsel blijkt dat uitdrukkelijk – en in samenspraak met belangenorganisaties van huurders en verhuurders – is gekozen voor een pragmatisch systeem dat per 1 januari 2014 eenvoudig toepasbaar is met zo min mogelijk belasting van de huurcommissies. Beoogd is een binair stelsel in te voeren: waardering op basis van een energielabel, of bij gebreke daarvan op basis van het bouwjaar. Om dit niet te hard te doen landen, is voorzien in een overgangsregeling. Verhuurders die niet verplicht waren een energiecertificaat/-index/-label voor het verhuurde te hebben, kregen de tijd om zo’n certificaat/index/label te bemachtigen. Na deze overgangsperiode is de regel dat de energieprestatie in beginsel moet zijn af te lezen uit een energieprestatiecertificaat/-index/-label. Als verhuurders vanaf de aanvang van de huurovereenkomst hun gedane investeringen willen terugverdienen in de vorm van meer punten in het woningwaarderingsstelsel, moeten zij tijdig voor zo’n certificaat zorgen.

Omdat de regelgever in mijn analyse hier inderdaad blijk heeft gegeven van een ‘andere bedoeling’, namelijk: bij gebreke van een tijdig energielabel de bouwjaarregel toepassen, ligt toepassing van de gegeven bouwjaarregel in zulke gevallen volgens mij per saldo het meest in de rede: er is als uiteengezet uitdrukkelijk in voorzien teneinde tot een praktisch eenvoudig hanteerbaar systeem te komen met zo min mogelijk belasting de Huurcommissie.

Met behoud van de beoogde pragmatiek en praktische hanteerbaarheid van het stelsel zoals bedoeld, zie ik nog wel een nuanceringsmogelijkheid, die in mijn analyse binnen de grenzen van het binaire systeem blijft en de kernpunten daarvan geen geweld aan doet. Ik zie ruimte voor nuancering van de harde regel uit het binaire systeem ‘geen tijdig label, dan bouwjaar’, als sprake is van een combinatie van de volgende twee situaties: (1) vóór of uiterlijk op de ingangsdatum van de huurovereenkomst zijn de gegevens voor de energieprestatie van de woning opgenomen én (2) een daarop gebaseerd(e) certificaat/index/label is ten tijde van de toetsing door de Huurcommissie of de kantonrechter al beschikbaar (hetgeen dus, zoals bij de beantwoording van vraag 1 is besproken, iets anders is dan: aan de huurder overhandigd of beschikbaar gesteld uiterlijk per ingangsdatum huurovereenkomst). Voor die gevallen kan mijns inziens toch worden aangeknoopt bij het energiecertificaat/-index/-label en behoeft niet te worden uitgegaan van de bouwjaarregel.

Voor wat betreft element (1) is daar een aanwijzing voor te vinden in de tekst van art. 11 lid 5 Uhw. De Huurcommissie beoordeelt de woonruimte en huurprijs aan de hand van de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst. Die materiële toestand van de energieprestatie wordt in beginsel weergegeven door een energiecertificaat/-index/-label dat is gebaseerd op een gegevensopname uiterlijk op de datum van ingang van de huurovereenkomst. In de huidige regelgeving is dit bevestigd door de wijziging van het zevende lid van art. 2.1 Beg per 1 januari 2021: een energielabel is geldig gedurende tien jaar na de datum van opname van de gegevens voor de afgifte ervan.59 Bij CvA/CvE rec 1760 suggereert [verweerster] overigens dat de opnamedatum een arbitraire datum zou zijn die niet altijd zou overeenkomen met de feitelijke opnamedatum. Als dat in een bepaald geval aan de orde mocht zijn, dan staat het partijen uiteraard vrij om dat bij de toetsingsinstantie aan te kaarten.

Een mogelijke aanwijzing voor element (2) zie ik in Bijlage I onder A punt 4 Uhw en de toelichting daarop – maar ik geef toe dat daarover ook anders kan worden gedacht. Tekst en toelichting gaan uit van een bouwjaarwaardering in gevallen waarin ‘geen energieprestatie volgens bovenstaande methode is bepaald’, ‘een geldig energielabel ontbreekt’ en ‘een energielabel niet aanwezig is’. Gelezen tegen de eerder geschetste achtergrond van de regeling is dit mogelijk op te vatten als: dit zijn vereisten op het moment van toetsing van de huurprijs door de aangezochte instantie. Het pragmatische oogmerk van de regeling wordt bij toepassing van bedoelde nuancering geen geweld aangedaan, omdat de toetser gelet op de opnamedatum eenvoudig kan uitgaan van een energiecertificaat/-index/-label dat in beginsel de energieprestatie op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeeft.

Hoe werkt die nuancering dan in de praktijk uit? Daarbij moet naar wil voorkomen als volgt worden onderscheiden.

Voor de energie-index (van ná 1 januari 2015 tot 1 januari 2021, de relevante periode uit de onderhavige zaak) geldt dat deze niet verplicht geregistreerd hoefde te zijn, zoals we hebben gezien in 2.22. Dat vormt een complicatie. Registratie kan in zo’n stelsel dunkt mij dan ook geen vereiste zijn voor - althans niet gelijk gesteld worden aan - het beschikbaar zijn van die index voor de aanvangshuurprijstoetsing. De index kan in dat niet verplichte registratiestelsel ook op andere wijze beschikbaar zijn dan via registratie op ep-online.nl (bijv. door afgifte van een energie-index rapport door de ingeschakelde expert, zie hiervoor in 2.19 en het citaat in 1.6 waaruit blijkt dat in onze zaak een dergelijk rapport is overgelegd bij de Huurcommissie – hoewel dat in het door mij bepleite systeem hier niet zou helpen, omdat de opname door de expert dateert van na aanvang van de ingang van de huur). De Huurcommissie houdt echter voor zover ik heb kunnen nagaan tot op heden vast aan de waardering op grond van het bouwjaar in gevallen waarin de energie-index niet is geregistreerd op de ingangsdatum van de huurovereenkomst61, 62.

In het huidige systeem van verplichte registratie voor een energielabel van de RVO ligt dit lijkt mij anders. Dan is naar voorkomt wel te rechtvaardigen dat de toetsende instantie naar de registratie kijkt voor wat betreft het beschikbaar zijn van het label. Registratie zal dan moeten zijn gebeurd vóórdat de toetsende instantie de behandeling van de zaak over de aanvangshuurprijs afrondt (dat wil zeggen: vóór het moment dat nog feitelijkheden kunnen worden bijgebracht).

De hier bepleite nuancering, waarbij wordt gefocust op het tijdig voorafgaand aan de ingangsdatum van de huur verricht zijn van de opnameformaliteiten voor het energielabel, eerder dan op het dan ook daadwerkelijk voorhanden zijn van het certificaat/index/label, voorkomt ook dat de verhuurder de dupe wordt van niet in diens invloedssfeer liggende factoren voor het later ter beschikbaar komen van de registratie van het certificaat/index/label, bijvoorbeeld door vertraging aan de zijde van de ingeschakelde deskundige. Ter illustratie van zo’n eventualiteit wijs ik op de feiten in de onderliggende zaak: tussen opname en registratie (overigens hier beide ná aanvang van de huur, maar dat terzijde) zit ongeveer een maand.

Voor gevallen waarin de opnamedatum ligt ná de ingangsdatum van de huurovereenkomst zie ik de hiervoor bepleite nuanceringsruimte voor de aanvangshuurprijstoetsing zodoende niet. De beoogde eenvoud van de regeling is daar niet mee te rijmen, omdat een dergelijk label niet direct een voldoende mate van zekerheid kan bieden over de energieprestatietoestand op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Het lijkt bovendien niet onredelijk om de (tijdige) opnamedatum in de risicosfeer van de verhuurder te leggen als deze beloond wil worden voor gedane investeringen ter verbetering van de energieprestatie van het verhuurde in de vorm van een hoger puntenaantal. Een waardering op basis van het bouwjaar, waar dan op wordt teruggevallen, is dan een voorzienbaar gevolg voor de verhuurder63. Dit kan inderdaad tot materieel onbillijke resultaten leiden64, maar dat is de consequentie van het door de regelgever beoogde praktisch eenvoudig hanteerbare systeem.

Bij dit alles moet ten slotte worden bedacht dat het waarderingsstelsel zo is ingericht dat in uitzonderlijke gevallen door de Huurcommissie van dit stelsel kan worden afgeweken (art. 5 lid 2 Bhw). Die noodrem is niet van tafel, maar moet gelet op de totstandkomingsgeschiedenis van het stelsel lijkt mij een uitzondering blijven. Het is aan de toepassingspraktijk om die uitzonderingsgevallen te ontwikkelen.

Deze vraag leent zich volgens mij niet voor beantwoording bij wijze van prejudiciële beslissing. De Hoge Raad kan dan ook afzien van de beantwoording ervan (art. 393 lid 8 Rv)66. Dat lijkt mij hier de aangewezen weg. Om het Hof van Justitie te parafraseren, die ook regelmatig hypothetische vragen voor verwante casus krijgt voorgelegd in prejudiciële verwijzingen67: de wetgever heeft de Hoge Raad niet opgedragen rechtsgeleerde adviezen over algemene of hypothetische vraagstukken te formuleren68. Het risico van ‘droogzwemmen’ ligt hier op de loer. Overigens lijkt een simpele analoge toepassing van de hiervoor voorgestelde antwoorden voor art. 11 Uhw kwesties voor art. 13 kwesties mij al direct niet mogelijk, nu art. 13 lid 5 Uhw regelt dat de Huurcommissie zich in het kader van een toetsing van een huurprijsverhoging geen eigen oordeel vormt over de energieprestatie van de woonruimte, indien de eigenaar een voor die woonruimte conform art. 120 Woningwet afgegeven ‘energieprestatiecertificaat’ aan de huurder heeft verstrekt69. Dus de eerste vraag moet in art. 13 Uhw kwesties sowieso al anders worden beantwoord dan hiervoor voorgesteld bij art. 11 Uhw toetsing. Zonder nadere gevalsgegevens van concrete art. 13/14 Uhw zaken valt niet goed te overzien wat de consequenties zijn van al dan niet analoge beantwoording van de onderhavige in de sleutel van art. 11 Uhw gestelde vragen. Hooguit zou nog kunnen worden volstaan met het niet erg bevredigende antwoord op vraag 6 dat de voorgaande antwoorden niet onverkort gelden voor procedures op grond van art. 13/14 Uhw, maar dat bepleit ik als gezegd niet; het lijkt mij prudenter die vraag niet in deze zaak te beantwoorden.