Uitspraken

Het gaat in deze prejudiciële procedure om de beantwoording van de volgende twee vragen die de kantonrechter te Rotterdam in een vonnis van 23 juni 2023 aan de Hoge Raad heeft gesteld:
(1) kan huurder/verhuurder zich na een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie op grond van art. 7:262 BW rechtstreeks tot de kantonrechter wenden zonder eerst in verzet te gaan bij de huurcommissie?
(2) indien het antwoord op vraag 1 bevestigend luidt, binnen welke termijn moet huurder/ verhuurder zich dan na een voorzittersuitspraak tot de kantonrechter wenden?

De kantonrechter heeft in rov. 2.6 van het tweede tussenvonnis overwogen dat zij ambtshalve prejudiciële vragen aan de Hoge Raad wil stellen omdat “de wet, de wetsgeschiedenis alsook de rechtspraak geen eenduidig beeld [geven] over de vraag of, en zo ja, binnen welke termijn, de weg naar de kantonrechter openstaat na een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie”.

Boek 7, titel 4 van het BW handelt over huur. In de afdelingen 1-4 van deze titel zijn de algemene huurrechtelijke bepalingen opgenomen, en in afdeling 5 de specifieke regels voor de huur van woonruimte. Onderafdeling 2 van afdeling 5 (art. 7:246 t/m 7:265 BW) bevat de regelingen voor huurprijzen en andere vergoedingen bij huur van woonruimte.
Deze bepalingen zijn van dwingend recht, tenzij uit die bepalingen anders voortvloeit (art. 7:265 BW).

Art. 7:245 BW bepaalt dat in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: UHW)8 nadere regels worden gegeven aangaande huurprijzen en andere vergoedingen.
Ook de huurprijsbepalingen uit de UHW zijn van dwingend recht.9

Op grond van art. 3a lid 1 UHW is er een huurcommissie.10 De huurcommissie is aangewezen als geschillencommissie in de zin van de Implementatiewet buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten.11

De huurcommissie doet op grond van art. 4 lid 2 onder b UHW uitspraak over de redelijkheid van het voorstel tot verhoging van de huurprijs zoals bedoeld in art. 7:253 BW. Deze taak van de huurcommissie wordt nader uitgewerkt in art. 13 UHW.

De gebondenheid van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie ontstaat dus doordat die uitspraak deel gaat uitmaken van de huurovereenkomst. Deze constructie van fictieve wilsovereenstemming, die reeds onder het oude huurrecht bestond, is in het leven geroepen om de gebondenheid aan de uitspraak van de huurcommissie in te passen in het Burgerlijk Wetboek. Onder het sinds 1 augustus 2003 geldende huurrecht is deze constructie gehandhaafd.13

Op de website van de huurcommissie wordt een voorzittersuitspraak aangeduid als een ‘kennelijke voorzittersuitspraak’, die wordt gegeven indien “de situatie snel duidelijk is en wij wij geen informatie meer nodig [hebben]”.15
De memorie van toelichting bij de UHW vermeldt dat in het wetsvoorstel wordt voorgesteld de mogelijkheden om een voorzittersuitspraak te doen, aanzienlijk te vergroten en worden als voorbeelden van situaties waarin de voorzitter uitspraak moet doen, genoemd: verzoeken met betrekking tot een voorstel tot huurprijsverhoging, het voorschotbedrag van de servicekosten en de herstelmeldingen.16

Op grond van art. 20 lid 1 onder b UHW kan de voorzitter, kort gezegd, desverzocht ook uitspraak doen indien in de huurovereenkomst of anderszins tussen partijen is afgesproken dat de desbetreffende aangelegenheden bij geschil aan de voorzitter kunnen worden voorgelegd.

Indien de zaak wordt afgewikkeld via een voorzittersuitspraak, is de procedure schriftelijk en vindt dus geen zitting plaats.17

De huurder of verhuurder (of huurorganisatie of bewonerscommissie) kan op de voet van het zesde lid van art. 20 UHW binnen drie weken na verzending van het afschrift van de uitspraak van de voorzitter in verzet gaan bij de huurcommissie. De voorzitter moet partijen in zijn uitspraak op deze mogelijkheid wijzen, alsook op de vorm en de termijn die daarbij in acht moeten worden genomen. Dit verzet is kosteloos.19
Als het verzet door de huurcommissie gegrond wordt verklaard, vervalt de voorzittersuitspraak en wordt het verzoek alsnog door de huurcommissie inhoudelijk behandeld (art. 20 lid 7 UHW).20

Art. 20 lid 8 UHW bepaalt dat indien geen van de in lid 6 genoemde partijen binnen de in dat lid genoemde termijn in verzet is gegaan, hetgeen in art. 7:262 BW (dan wel art. 8a van de Wet op het overleg huurders verhuurder) met betrekking tot een uitspraak van de huurcommissie is bepaald, van overeenkomstige toepassing is op de uitspraak van de voorzitter.

Volgens de website van de huurcommissie beoordeelt de huurcommissie bij een verzet-procedure alleen of de voorzitter op grond van de hem toen bekende feiten en omstandigheden tot een juiste uitspraak is gekomen. Alleen indien de partij die in verzet is gegaan tijdens de eerste procedure onvoldoende mogelijkheden heeft gehad om relevante informatie tijdig met de voorzitter te delen, kan de commissie besluiten om bij het verzet nieuwe informatie te betrekken.21

Na een uitspraak van de huurcommissie kan de huurder of verhuurder zich nog tot de rechter wenden. Dit betreft steeds een procedure bij de kantonrechter.
Op grond van art. 37 lid 4 UHW dient de huurcommissie partijen in haar uitspraak te wijzen op de in art. 7:262 BW bedoelde mogelijkheid zich tot de rechter te wenden, alsook op de vorm en de termijn die daarbij in acht moeten worden genomen.

Wordt de kantonrechter ingeschakeld, dan beoordeelt deze niet de uitspraak van de huurcommissie en evenmin de overeenkomst zoals deze door die uitspraak is gewijzigd of aangevuld, maar het punt van geschil waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dit betekent dat de door de uitspraak van de huurcommissie teweeggebrachte aanvulling of wijziging van de overeenkomst vervalt wanneer één van de partijen zich tot de kantonrechter wendt. Vernietiging van die uitspraak is dus niet aan de orde en behoeft niet te worden gevorderd. Het geschilpunt wordt direct aan de kantonrechter voorgelegd.24

De termijn voor het instellen van een vordering bij de kantonrechter is acht weken (te rekenen vanaf de dag na verzending van de uitspraak door de huurcommissie). Het niet tijdig instellen van de vordering bij de kantonrechter leidt tot niet-ontvankelijkheid.25

In bepaalde gevallen waarin de wet het verkrijgen van een uitspraak van de huurcommissie mogelijk maakt, is ook een directe gang naar de rechter mogelijk. Dat is het geval indien de hoogte van de betalingsverplichting rechtstreeks uit de wet voortvloeit. De kantonrechter kan niet direct worden ingeschakeld als een beroep wordt gedaan op een wettelijke bepaling die de huurcommissie opdraagt een constitutieve uitspraak te doen. Dan is de gang naar de huurcommissie imperatief en geldt vervolgens art. 7:262 BW. Van een opdracht aan de huurcommissie tot het doen van een constitutieve uitspraak is bijvoorbeeld sprake in art. 7:249 BW, art. 7:253 BW en art. 7:261a BW.26

In een uitspraak van 23 april 2021 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen van de kantonrechter te Groningen beantwoord over de vraag of de gedaagde in een procedure ingevolge art. 7:262 BW, die zijnerzijds een beslissing van de kantonrechter wenst over een punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht, daartoe een vordering in reconventie moet instellen en zo ja, of dat moet gebeuren binnen de in art. 7:262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken nadat aan de partijen afschrift van de uitspraak van de huurcommissie is verzonden.27

In de literatuur over art. 7:262 BW en art. 20 UHW is weinig aandacht besteed aan de vraag of een voorzittersbeslissing direct aan de kantonrechter kan worden voorgelegd.

Wolff merkt, grotendeels in lijn met Huydecoper, het volgende op: partijen kunnen binnen drie weken na verzending tegen de voorzittersuitspraak in verzet gaan bij de huurcommissie. Acht de huurcommissie het verzet gegrond, dan vervalt de voorzittersuitspraak en wordt behandeling overgenomen door de huurcommissie. Gaat geen van beide partijen in verzet, dan worden zij geacht te zijn overeengekomen, wat in de voorzittersuitspraak is vastgesteld. Dit is naar analogie van hetgeen in art. 7:262 BW is geregeld voor huurcommissie-uitspraken.36

En ook volgens Hielkema geldt de in art. 7:262 BW geregelde binding van partijen aan een uitspraak van de huurcommissie op gelijke wijze voor de uitspraak van de voorzitter indien daartegen niet tijdig verzet is ingesteld.37

Of dit laatste meebrengt dat Huydecoper, Wolff en Hielkema het standpunt innemen dat de kantonrechter ook kan worden ingeschakeld over een voorzittersuitspraak zonder dat eerst verzet bij de huurcommissie is ingesteld, is mij niet geheel duidelijk.

Teeuw is op dit punt wel stellig. Volgens hem kan een partij, die niet binnen drie weken na de uitspraak van (de voorzitter van) de huurcommissie in verzet is gekomen, alsnog binnen acht weken na de uitspraak op grond van art. 7:262 BW bij de kantonrechter bezwaar maken tegen de uitspraak. Hij verwijst daarbij naar art. 20 lid 8 UHW.38

Jacobs vermeldt in T&C Huurrecht dat de kantonrechter te Rotterdam prejudiciële vragen heeft gesteld, maar neemt geen standpunt in over de vraag of een voorzittersbeslissing direct aan de kantonrechter kan worden voorgelegd, zonder dat eerst verzet wordt ingesteld.39

De kantonrechter heeft in het tweede tussenvonnis zelf alvast overwegingen gewijd aan een beantwoording van de door haar aan de Hoge Raad gestelde vragen. Korevaar heeft in zijn annotatie van het tweede tussenvonnis in het tijdschrift Jurisprudentie Huur en Verhuur40 opgemerkt dat de kantonrechter daarbij ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten of relevant is dat het verzet marginaal wordt getoetst. Volgens Korevaar is voor de beoordeling van de vraag welke route een partij na een kennelijk teleurstellende voorzittersuitspraak dient te volgen, mede de functie van het verzet van belang. Als, aldus Korevaar, de huurcommissie het instellen van verzet volgens art. 20 lid 6 UHW op dezelfde manier zou uitleggen als art. 8:54 Awb41, dan zou de verzetprocedure wel materiële betekenis krijgen. Nu dit niet het geval is, is het oordeel zeer navolgbaar dat een vordering bij de kantonrechter rechtstreeks kan worden ingesteld.

In een aantal gepubliceerde uitspraken is door verschillende kantonrechters geoordeeld dat het feit dat werd opgekomen tegen een voorzittersuitspraak zonder dat daartegen eerst verzet was aangetekend bij de huurcommissie, niet in de weg staat aan de ontvankelijkheid van de huurder/verhuurder.

Zo heeft de kantonrechter te Rotterdam in een vonnis van 24 juni 202243 in duidelijke bewoordingen het verweer verworpen dat eerst verzet had moeten worden ingesteld tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie. De kantonrechter overwoog daarbij dat het verhuurder vrij stond om ervoor te kiezen de kwestie aan de kantonrechter voor te leggen, in plaats van (eerst) aan de huurcommissie. Het instellen van verzet tegen een voorzittersuitspraak is geen verplichting; op grond van art. 20 lid 8 UHW is het bepaalde in art. 7:262 BW van toepassing indien geen van partijen verzet heeft ingesteld. De gang naar de kantonrechter blijft dus mogelijk, ook als (eerst) verzet heeft opengestaan en daar geen gebruik van is gemaakt, aldus de kantonrechter.44

Ook in een eerder vonnis van de kantonrechter te Rotterdam, te weten van 17 december 202145, was sprake van een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie, waartegen verhuurder bij de kantonrechter was opgekomen zonder eerst verzet in te stellen bij de huurcommissie. De kantonrechter oordeelde in deze zaak dat, nu verhuurder op grond van het bepaalde in art. 7:262 BW opkomt tegen de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie, de fictieve wilsovereenstemming is komen te vervallen en de kantonrechter het geschil in volle omvang dient te beoordelen.46

De kantonrechter te Amsterdam heeft in een vonnis van 14 december 202147 geoordeeld dat huurder ontvankelijk is in zijn vordering, omdat de uitspraak van de huurcommissie op 23 maart 2021 is verzonden en de dagvaarding is uitgebracht op 17 mei 2021, dus binnen de wettelijke termijn van art. 7:262 lid 1 BW. Uit de feitenvaststelling volgt dat in deze zaak sprake was van een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie, waarna huurder zich direct tot de kantonrechter heeft gewend.

In andere uitspraken hebben kantonrechters juist geoordeeld dat het feit dat de huurder/verhuurder niet eerst verzet had ingesteld tegen de voorzittersuitspraak, in de weg staat aan de gang naar de kantonrechter.

eiser] heeft geen verzet ingesteld tegen de uitspraak van de voorzitter. Hij heeft zich rechtstreeks tot de kantonrechter gewend. [eiser] heeft dit gedaan nadat de termijn voor verzet bij de huurcommissie was verstreken. [eiser] stelt dat artikel 20 lid 8 Uhw hem deze mogelijkheid biedt, omdat daarin is bepaald dat wat in artikel 7:262 BW is opgenomen in het geheel ook geldt voor een voorzittersuitspraak. [eiser] maakt daarbij geen onderscheid tussen de mogelijkheid om de kantonrechter om een beslissing te vragen en de in dat artikel vastgelegde fictieve wilsovereenstemming.

Anders dan [eiser] betoogt, ziet de verwijzing naar artikel 7:262 BW in artikel 20 lid 8 Uhw slechts op de fictieve wilsovereenstemming. Dat leidt de kantonrechter af uit het artikel:

Het gevolg van het niet instellen van verzet door één van de partijen, is dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de voorzitter is vastgesteld. De mogelijkheid om (in plaats van het indienen van verzet) binnen acht weken een beslissing van de rechtbank te vorderen, kan in deze bepaling niet worden gelezen. Deze uitleg past bij dit specifieke stelsel van rechtsmiddelen: partijen hebben namelijk na de uitspraak van de huurcommissie op het verzet steeds de mogelijkheid om die uitspraak op grond van artikel 7:262 BW alsnog voor te leggen aan de kantonrechter. Dat betekent dat met het instellen van het verzet, de mogelijkheid om de zaak opnieuw door de kantonrechter te laten beoordelen, niet verloren gaat.

De kantonrechter is van oordeel dat nu [eiser] geen verzet heeft ingesteld het geschil niet aan de kantonrechter kan worden voorgelegd, omdat inmiddels de beslissing van de voorzitter van de huurcommissie geldt als tussen partijen te zijn overeengekomen. Dat betekent dat [eiser] niet-ontvankelijk wordt verklaard in zijn vordering.”

Zoals hiervoor onder 3.28 is geciteerd, is in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel UHW het standpunt ingenomen dat voor partijen na een voorzittersuitspraak, die in de plaats is getreden van een uitspraak van de huurcommissie, dezelfde rechtsmiddelen openstaan als in het geval van een huurcommissie-uitspraak en dat dit inhoudt dat partijen tot uiterlijk binnen twee maanden na verzending van de voorzittersuitspraak de kantonrechter kunnen verzoeken het geschil in behandeling te nemen. Volgens de memorie van toelichting kunnen partijen immers niet ervan worden afgehouden hun huurgeschil aan de rechter voor te leggen.

Het recht op toegang tot de rechter ligt volgens vaste rechtspraak van het EHRM, hoewel niet expliciet opgenomen in art. 6 EVRM, daarin wel besloten.52

Naast het op zichzelf openstaan van een procedure moet er ook sprake zijn van werkelijke toegang tot de rechter.53 Dat betekent dat een procedure ook feitelijk en praktisch toegankelijk moet zijn, in die zin dat er geen onoverkomelijke feitelijke of financiële belemmeringen mogen bestaan om bij die principieel inroepbare rechter te geraken. Het recht op toegang omvat dus mede het recht op effectieve rechtsbescherming (‘effective judicial review’).54

Het recht op toegang tot de rechter is niet absoluut; beperkingen zijn mogelijk. Verdragsstaten hebben een zekere beoordelingsvrijheid (‘margin of appreciation’) bij het bepalen van deze beperkingen. Een beperking mag echter de kern van het recht op toegang tot de rechter niet aantasten. Bovendien moet de beperking een legitiem doel dienen en proportioneel zijn ten opzichte van het nagestreefde doel.55
Er mogen dan ook formele (procesrechtelijke) regels (zoals termijnen) worden gesteld in het belang van een goede rechtsbedeling, mits deze voldoen aan de hiervoor genoemde voorwaarden.56

Het systeem van toegang moet ook voldoende duidelijk zijn. Indien het stelsel van rechtsbescherming zo ondoorgrondelijk is dat de rechtszoekende er geen touw aan kan vastknopen, is het recht op toegang tot de rechter uit art. 6 lid 1 EVRM geschonden.57

Uit het hiervoor geschetste juridisch kader volgt in de eerste plaats dat de wet en de ontstaansgeschiedenis daarvan ruimte laten voor verschillende antwoorden op de vraag of een voorzittersbeslissing direct aan de kantonrechter kan worden voorgelegd, zonder dat eerst verzet moet worden ingesteld.

Zo kan art. 20 lid 8 UHW op twee manieren worden gelezen:
(i) is art. 7:262 BW in zijn geheel van overeenkomstige toepassing op een voorzittersbeslissing waartegen geen verzet is ingesteld, dus inclusief de mogelijkheid om binnen acht weken een beslissing van de (kanton)rechter te vragen, of
(ii) is art. 7:262 BW alleen van overeenkomstige toepassing op een voorzittersbeslissing waartegen geen verzet is ingesteld voor wat betreft het gevolg van de uitspraak, namelijk dat partijen dan worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak is vastgesteld (de fictieve wilsovereenstemming).
De onduidelijkheid in de formulering van art. 20 lid 8 UHW vindt men m.i. terug in de geciteerde literatuur en rechtspraak van de verschillende kantonrechters.

Verder blijkt uit de wetsgeschiedenis ook niet klip en klaar of de wetgever heeft willen uitsluiten dat direct na een voorzittersuitspraak een procedure bij de kantonrechter aanhangig wordt gemaakt.59 In de memorie van toelichting is immers opgenomen dat partijen er niet van kunnen worden afgehouden hun huurgeschil aan de rechter voor te leggen. Hiervan is de wetgever in de latere Nota naar aanleiding van het verslag niet uitdrukkelijk teruggekomen. In dit kamerstuk is weliswaar opgemerkt dat de verwijzing naar art. 7:262 BW in art. 20 lid 8 UHW alleen betrekking heeft op het rechtsgevolg van de voorzittersuitspraak, maar is even daarvoor tevens vermeld dat partijen zich voor en na een voorzittersuitspraak ook direct tot de kantonrechter kunnen wenden.

Daarnaast – of mede daardoor – worden door kantonrechters tegenstrijdige uitspraken gedaan met betrekking tot het antwoord op genoemde vraag.

Partijen hebben op grond van art. 6 EVRM een recht op toegang tot de rechter. Een beperking van dit recht, in de zin dat partijen eerst een procedure bij een buitengerechtelijke instantie moeten volgen, voordat de stap naar een gerechtelijke instantie kan worden gemaakt, is in beginsel geoorloofd, ook indien in deze buitengerechtelijke procedure beperkingen worden gesteld aan de omvang van de toetsing. Voorwaarde is dan wel dat het geschil uiteindelijk kan worden onderworpen aan een toetsing in volle omvang door een rechterlijke instantie.

Het feit dat partijen eerst een verzoek bij de huurcommissie moeten doen, en in geval van een voorzittersbeslissing daartegen vervolgens eerst verzet bij de huurcommissie zouden moeten instellen voordat zij een procedure bij de kantonrechter aanhangig kunnen maken, betekent op zichzelf dus niet dat sprake is van een schending van het recht op toegang tot de rechter. De omstandigheid dat de verzetprocedure bij de huurcommissie beperkt is, in die zin dat daarin in beginsel geen nieuwe feiten en omstandigheden kunnen worden aangevoerd, maakt dit niet anders. Het geschil kan daarna immers nog volledig worden voorgelegd aan de kantonrechter. Bovendien is de verzetprocedure kosteloos, zodat deze procedure in zoverre geen extra financiële belemmering vormt.

Uit de rechtspraak van het EHRM volgt echter ook dat het systeem van toegang tot de rechter voldoende duidelijk moet zijn. Als dat niet het geval is, is sprake van een schending van het recht op toegang tot de rechter.

Zoals gezegd blijkt uit de rechtspraak van het EHRM dat het systeem van toegang tot de rechter voldoende duidelijk moet zijn.

M.i. wordt aan deze voorwaarde niet voldaan. Niet alleen zijn de wet en de wetsgeschiedenis (zie hiervoor onder 3.55-3.57) voor verschillende interpretaties vatbaar, ook op de website van de huurcommissie is geen duidelijke informatie voor partijen opgenomen met betrekking tot de te volgen rechtsgang na een voorzittersbeslissing. Ten tijde van het aanhangig maken van de onderhavige procedure werd daarop vermeld dat partijen na een voorzittersbeslissing ook naar de kantonrechter kunnen gaan (en dat zij bij de kantonrechter moeten navragen binnen welke termijn zij dat moeten doen). Op dit moment staat op de website van de huurcommissie dat er kantonrechters zijn die het toestaan om na een voorzittersbeslissing direct een dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter te starten, en kantonrechters die dat niet toestaan.

Van een voor partijen duidelijk systeem van toegang tot de rechter is naar mijn mening dan ook geen sprake. Deze onduidelijkheid mag niet voor rekening van partijen komen, omdat dan sprake is van een schending van het recht op toegang tot de rechter.

Het is dan ook – mede gezien het verstrekkende gevolg voor partijen (niet-ontvankelijkverklaring) – van groot belang dat duidelijkheid wordt verschaft. Zoals de kantonrechter in rov. 2.6 van het tweede tussenvonnis heeft overwogen, is de huidige onduidelijkheid onwenselijk voor rechtzoekenden, temeer omdat het aantal voorzittersuitspraken de afgelopen tijd fors is gestegen (zie daarover hiervoor onder 3.15).

Die duidelijkheid zou in de onderhavige procedure kunnen worden bereikt door art. 20 lid 8 UHW en art. 7:262 BW zo op te vatten dat huurder/verhuurder na een voorzittersuitspraak steeds eerst de informele gang van verzet moet volgen, voordat een procedure bij de kantonrechter aanhangig kan worden gemaakt. Bij de keuze voor deze weg dient dan wel een regel van overgangsrecht te worden gecreëerd, in die zin dat deze uitleg alleen van toepassing is op voorzittersuitspraken die worden gedaan na de datum van de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad in deze zaak.

De andere weg is dat art. 20 lid 8 UHW zo wordt uitgelegd dat art. 7:262 lid 1 BW in zijn geheel van overeenkomstige toepassing is op een uitspraak van de voorzitter, dus zowel voor wat betreft het gevolg van de uitspraak (de fictieve wilsovereenstemming) als wat betreft de mogelijkheid om binnen acht weken een beslissing van de rechter te vragen.

Mijn voorkeur gaat uit naar deze andere weg. Daarvoor pleit m.i. in de eerste plaats dat de wetgever in de memorie van toelichting bij de UHW het recht op toegang tot de rechter onmiddellijk na een voorzittersuitspraak heeft onderschreven en daarvan niet (duidelijk en gemotiveerd) is teruggekomen.
In de tweede plaats sluit ik aan bij de rechtsoverweging in de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 23 april 202160 waarin de strekking van de procedure van art. 7:262 BW is omschreven als een laagdrempelige procedure, waarin partijen zonder rechtsbijstand kunnen procederen, en waarin ook over andere bij de huurcommissie aan de orde gestelde geschilpunten kan worden beslist. Daarbij past m.i. dat een partij, die het in beginsel niet in eigen hand heeft dat zijn zaak tot een voorzittersuitspraak leidt – in welk geval dan geen zitting plaatsvindt – zich meteen na een dergelijke buitengerechtelijke uitspraak tot de kantonrechter kan wenden en in die procedure ook nieuwe feiten en omstandigheden aan de orde kan stellen.

Aangezien het antwoord op de eerste vraag bevestigend luidt, dient ook de tweede vraag te worden beantwoord.

Uit wat ik hiervoor onder 4.6-4.7 heb voorgesteld, volgt reeds dat de huurder/verhuurder zich na een voorzittersuitspraak, op grond van art. 20 lid 8 UHW in verbinding met art. 7:262 lid 1 BW, binnen acht weken tot de kantonrechter kan wenden. Een andere uitleg, in de zin dat een partij slechts drie weken de tijd zou hebben om zich na een uitspraak van de voorzitter tot de kantonrechter te wenden, zou tot ongewenste ongelijkheid en onduidelijkheid leiden. Bovendien is een termijn van drie weken m.i. in veel gevallen te kort voor een partij om te beslissen om al dan niet de gang naar de kantonrechter te volgen en een dagvaarding uit te laten brengen, zeker gezien het feit dat in de (laagdrempelige) procedure van art. 7:262 BW vaak zonder procesvertegenwoordiging wordt geprocedeerd.

Het antwoord op de tweede vraag luidt dan ook dat huurder/verhuurder zich na een voorzittersuitspraak binnen acht weken tot de kantonrechter kan wenden.