Uitspraken

De Besluiten van 30 maart 2021 strekken tot wijziging van de Splitsingsakte. Een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van het bestuur van een vereniging van eigenaars, mits het besluit tot wijziging wordt genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt (artikel 5:139 lid 2 BW). De Besluiten voldoen aan deze eisen.

Om de belangen van de minderheid te waarborgen, voorziet artikel 5:140b BW in de mogelijkheid om dergelijke besluiten door de rechter te laten toetsen. Lid 1 van dit artikel bepaalt dat op vordering van een eigenaar die niet voor het besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, dit besluit bij rechterlijke uitspraak wordt vernietigd. Het derde lid bepaalt dat de rechter de vordering kan afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. De Memorie van Toelichting1 op de wet waarbij artikel 5:140b BW is ingevoerd zegt hierover onder meer:

[eisers] , althans in ieder geval een deel van hen, hebben niet voor de Besluiten gestemd. Daarmee is het uitgangspunt dat de Besluiten vernietigd worden. De VvE beroept zich op het rechtsgevolg van de uitzondering op dat uitgangspunt, te weten dat geen vernietiging plaatsvindt als [eisers] geen schade lijden door de Besluiten als bedoeld in artikel 5:140b lid 3 BW. De stelplicht en bewijslast daarvan rust daarom op de VvE. Nu de VvE heeft gesteld dat [eisers] geen schade lijden, is het wel aan [eisers] om die stelling – met een voldoende feitelijke toelichting – tegen te spreken, zodat de VvE aan de hand daarvan haar stelling kan onderbouwen.2

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] voldoende hebben toegelicht dat en waarom zij menen schade te lijden. De VvE heeft in reactie daarop onvoldoende onderbouwd gesteld dat het gebruik van de zolder- en kapverdieping als woningen in plaats van bergingen niet leidt tot meer (geluids)overlast, meer bewegingen in het trappenhuis en minder privacy voor [eisers] Dit, terwijl deze gevolgen als belangrijk nadeel worden benoemd in het Adviesrapport verkoop vlieringen en in het algemeen geldt dat een woning meer overlast geeft dan een berging. Bewoning gaat immers – anders dan het gebruik als berging – gepaard met geluid. Hinder en overlast c.q. verminderd woongenot kwalificeren bovendien, anders dan de VvE stelt, wel degelijk als schade.3

Daarbij komt dat niet valt uit te sluiten dat bewoning van de 4e en 5e verdieping, in plaats van het gebruik als berging, een negatief effect heeft op de waarde van de appartementen van [eisers] Dat de huizenprijzen in [woonplaats 2] de afgelopen periode zijn gestegen doet daar niet aan af; de waardevermeerdering als gevolg van die stijging zou groter kunnen zijn als deze verdiepingen als berging worden gebruikt. De VvE heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat dit niet het geval is.

Dat [eisers] als resultaat van de besluiten de mogelijkheid hebben om ook een vliering te kopen en daarmee hun appartement te vergroten, kan evenmin tot een andere conclusie leiden. De enkele mogelijkheid om een vliering te kopen lijdt immers niet tot waardevermeerdering van een appartementsrecht.

De vraag is evenwel of deze schade het gevolg is van de met de Besluiten beoogde wijzigingen. Dat er op dit moment (met en zonder expliciete toestemming van de VvE) zolders worden gebruikt als woonruimte, is daarbij niet van belang. Indien immers sprake is van illegaal gebruik van de zolders kan de beëindiging daarvan (door [eisers] ) worden gevorderd en over het toestaan van afwijkend gebruik dient nadere besluitvorming plaats te vinden. Het gaat erom of het gebruik van de zolder- en kapverdieping als woonruimte wordt toegestaan met de Besluiten die voorzien in de voorgestelde wijzigingen van de Splitsingsakte, terwijl dit zonder deze Besluiten niet was toegestaan.

Tussen partijen is niet in geschil dat het op grond van de geldende Splitsingsakte niet mogelijk is om de vlieringen te gebruiken voor bewoning en dat het doel van de wijzigingen (mede) is om dat wel mogelijk te maken. Volgens de VvE leidt dit evenwel niet tot een feitelijk andere situatie, omdat het ook zonder de met de Besluiten beoogde wijzigingen van de Splitsingsakte al mogelijk is om de ruimtes op de zolderverdieping te gebruiken als woonruimte; de wijzigingen zien slechts op het toevoegen van de vlieringen aan die ruimtes. [eisers] is het daar niet mee eens; zij stelt dat zowel de zolderverdieping als de vliering op grond van de huidige Splitsingsakte alleen als berging mag worden gebruikt.

Voor de vaststelling van het recht tot gebruik van de zolderruimtes die onderdeel zijn van de appartementsrechten, is bepalend wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken, dat wil zeggen in de Splitsingsakte met bijbehorende splitsingstekening. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort en de bestemming daarvan, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn (waartoe niet behoort het huishoudelijk reglement). Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.4

Volgens de splitsingsakte is de bestemming van de appartementsrechten op de 1e, 2e en 3e verdieping ‘woning’. Deze in de splitsingsakte verwoorde bestemming betreft het appartement als geheel: in het appartement mag uitsluitend worden gewoond en daarin mag bijvoorbeeld – anders dan in appartementen op de begane grond – geen winkel worden gedreven. Dat neemt niet weg dat, juist omdat de splitsingsakte gelding heeft tussen alle appartementseigenaars en (mede) hun onderlinge rechten en plichten beoogt te regelen, ook betekenis moet worden toegekend aan de bewoordingen waarmee de appartementsrechten in de splitsingsakte zijn omschreven. In die bewoordingen kan ook de aanduiding van een bestemming zijn gelegen. Anders dan de VvE stelt, is het feit dat in die omschrijving onderscheid is gemaakt tussen “de woning, gelegen op de [eerste/tweede/derde] verdieping, bestaande uit vier kamers” en “een berging op de zolder” daarom niet zonder betekenis. Bij gebreke van indicaties voor het tegendeel moet worden aangenomen dat degenen die tot splitsing zijn overgegaan hebben bedoeld met het gebruik van het woord ‘berging’ in de Splitsingsakte de ruimtes op de zolderverdieping als zodanig (nader) te bestemmen. Dat wil zeggen dat deze ruimtes conform de gangbare betekenis van dit woord – een ruimte om iets op te bergen, een opslagruimte, en niet een verblijfs-/woonruimte – dienen te worden gebruikt. 5 Dat de VvE één van de eigenaars eerder toestemming heeft gegeven voor afwijkend gebruik (als bedoeld in artikel 9 van het Modelreglement) van de zolder als woonruimte, bevestigt dat dat de meest aannemelijke uitleg is. Kennelijk heeft de VvE de Splitsingsakte zelf (eerst) ook zo uitgelegd, dat de zolder als berging dient te worden gebruikt en niet als woning.

De bepalende wijziging van de Splitsingsakte is daarmee gelegen in de omschrijving van de appartementsrechten, waar ‘berging op zolder’ wordt veranderd in ‘ruimte op zolder’/ ‘ruimte op zolder en een ruimte op de vijfde verdieping (kapverdieping/vliering)’. Anders dan het woord ‘berging’, laat het woord ‘ruimte’ de mogelijkheid van gebruik voor bewoning namelijk wel open.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank voor recht verklaren dat de bergingen op de zolderverdieping op grond van de geldende Splitsingsakte geen verblijfsruimten voor personen zijn.

Voor zover de Besluiten voorzien in het alsnog toestaan van bewoning van de zolder- en kapverdieping, dat wil zeggen het vervangen van het woord ‘berging’ door het woord ‘ruimte’, is niet gebleken dat [eisers] als gevolg daarvan geen schade lijden en zal de rechtbank de Besluiten op grond van artikel 5:140b BW vernietigen. Het is evenwel onduidelijk welke van de in de VvE vergadering aangenomen Besluiten betrekking heeft/hebben op deze wijziging; in geen van de Besluiten wordt daar expliciet naar verwezen. Desgevraagd heeft de VvE ter zitting verklaard dat deze wijziging onderdeel uitmaakt van Besluit 3. De rechtbank zal daarom Besluit 3 vernietigen. De tekst van Besluit 3 verwijst evenwel alleen naar de Akte Zolderkamers, waarin staat ‘berging op zolder’, en niet naar de Akte Vlieringen, waarin het woord ‘berging’ is vervangen door ‘ruimte’. Besluit 6 heeft wel betrekking op de vaststelling van de Akte Vlieringen, zodat de rechtbank ook dit besluit zal vernietigen.

Besluit 5d heeft volgens de toelichting in de agenda en de notulen van de VvE-vergadering van 30 maart 2021 tot doel een wijziging aan te brengen met betrekking tot een drietal appartementsrechten op de begane grond en ziet dus niet op (bewoning van) de zolder- en kapverdieping. [eisers] hebben niet gemotiveerd weersproken dat zij geen schade lijden als gevolg van dit besluit, zodat de vordering tot vernietiging van dit besluit wordt afgewezen.

Dat geldt ook voor Besluit 7, nu dit geen wijziging van de Splitsingsakte betreft en vernietiging op grond van artikel 5:140b BW dus niet aan de orde is, terwijl gesteld noch gebleken is dat dit besluit op andere gronden voor vernietiging in aanmerking komt.

De VvE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

- dagvaarding € 109,71

- griffierecht 309,00

- salaris advocaat 1.126,00 (2,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 1.544,71