Uitspraken

Een notaris dient als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan deze zorgvuldigheidsplicht meebrengen dat de notaris bij het verlijden van een akte niet slechts de zakelijke inhoud daarvan meedeelt en toelicht, maar ook wijst op de gevolgen die uit die inhoud voortvloeien.1 Of een notaris in een bepaald geval op grond van de op hem rustende zorgplicht dient te waarschuwen voor aan de rechtshandeling verbonden risico’s is onder meer afhankelijk van de (hem redelijkerwijs kenbare) omvang van het risico, de hoedanigheid van de betrokken partijen en hun onderlinge verhouding. Beoordeeld dient dus te worden of [gedaagde 2] bij de afhandeling van de verkoop en levering van het Pand in juni 2019 jegens [eisers] heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mocht worden verwacht.

[eisers] stellen zich op het standpunt dat [gedaagde 2] niet had mogen aangeven dat het publiekrechtelijk en privaatrechtelijk was toegestaan om in het Pand te wonen. [gedaagde 2] had er voor moeten waarschuwen dat het gebruik van het Pand als woning in strijd is met de erfpachtbestemming en dat aan het wijzigen van deze bestemming een canonverhoging kon worden verbonden. Wonen in het Pand is op grond van de erfpachtbestemming niet toegestaan. Dit volgt uit de Splitsingsakte waarin op meerdere plekken is opgenomen dat de erfpachtbestemming van het Pand bedrijfsruimte is. Artikel 25 van het reglement van de Vereniging van Eigenaars (hierna: VVE), dat ook in de Splitsingsakte is opgenomen, waarin staat dat de bestemming ook wonen is geldt alleen binnen de VVE. De Gemeente is daar dan ook niet aan gebonden.

[gedaagden] betwisten de stelling van [eisers] en voeren aan dat het Pand een duale erfpachtbestemming heeft namelijk wonen en bedrijfsruimte. Dit volgt uit voornoemd artikel 25 van het reglement van de VVE. Dat sprake is van een duale erfpachtbestemming wordt bevestigd door het feit dat publiekrechtelijk gezien ook sprake was van een duale bestemming en het feit dat in de Splitsingsakte is opgenomen dat de canon is gebaseerd op bedrijfsruimte. Dit gebeurt alleen als men zich ervan bewust is dat het Pand op twee manieren gebruikt kan worden. Tijdens het overleg bij de notaris is uitvoerig besproken dat er sprake is van een duale bestemming en dat het Pand bewoond mag worden. In dit kader is ook de e-mail van de Gemeente (zie hiervoor onder § 2.4) aan de makelaar van belang. In de openbare informatie die over het Pand beschikbaar is, is de bestemming “gemengd” opgenomen. Het is dus toegestaan om in het Pand te wonen en het kan de notaris niet worden verweten dat het gebruik als woning in strijd zou zijn met de bestemming. Het standpunt van de Gemeente is dus onjuist.

De rechtbank overweegt dat bij de beoordeling van de vraag of [gedaagde 2] tekort is geschoten, onderscheid gemaakt moet worden tussen verschillende vormen van bestemming. De publiekrechtelijke bestemming van een pand wordt bepaald door de lokale overheid. De privaatrechtelijke bestemming wordt bepaald door de eigenaar die het pand in erfpacht heeft uitgegeven. In dit geval is de Gemeente zowel eigenaar van het Pand als degene die publiekrechtelijk de bestemming bepaalt. Voor de vraag wat de (privaatrechtelijke) erfpachtbestemming inhoudt is de Splitsingsakte bepalend, niet de publiekrechtelijke documentatie en correspondentie met de makelaar hierover met de afdeling Bouw/Ruimtelijke ordening van de Gemeente. De eigenaar die een pand in erfpacht heeft uitgegeven, in dit geval de Gemeente, gaat bij het bepalen van de hoogte van de canon uit van de bestemming in de Splitsingsakte.

In de Splitsingsakte zijn er aanwijzingen te vinden die erop wijzen dat het Pand alleen de erfpachtbestemming bedrijfsruimte heeft. In de Splitsingsakte wordt namelijk onder het kopje “F. OMSCHRIJVING APPARTEMENTSRECHTEN” onder 1 en onder het kopje “K. VERDELING CANON” onder I.2 en III aangegeven dat het Pand de erfpachtbestemming bedrijfsruimte heeft. Onder K.VII staat ook dat slechts 30% van het Pand als kantoor mag worden gebruikt. De advocaat van [eisers] heeft ter zitting toegelicht dat dit niet betekent dat de andere 70% bewoond kan worden, maar dat dit gedeelte als bedrijfsruimte (niet zijnde kantoorruimte) mag worden gebruikt. Dit lijkt dus een bevestiging van de erfpachtbestemming bedrijfsruimte.

Daartegenover staat dat in artikel 25 van het reglement van de VVE, dat is opgenomen in de Splitsingsakte, bedrijfsruimte en wonen als bestemmingen van het Pand worden genoemd. Het reglement van de VVE regelt in principe alleen de onderlinge verhoudingen van de leden van de VVE; de Gemeente staat daar buiten. De Gemeente heeft in dit geval echter wel de Splitsingsakte, waarin dus ook artikel 25 van het reglement van de VVE is opgenomen, ondertekend. De Gemeente wist dus of kon redelijkerwijs weten van de duale bestemming voor het Pand die binnen de VVE was afgesproken en heeft dit klaarblijkelijk geaccepteerd. Dit kan mogelijk tot onduidelijkheid leiden over of het Pand naast de erfpachtbestemming bedrijfsruimte ook de erfpachtbestemming wonen heeft.

Gelet op het voorgaande stelt de rechtbank vast dat het op grond van de Splitsingsakte onvoldoende duidelijk is of de erfpachtbestemming van het Pand ook wonen is. Duidelijk is wel dat de door de Gemeente vastgestelde canon is vastgesteld aan de hand van de bestemming bedrijfsruimte en dat de canon daarmee veel lager is dan die zou zijn bij de bestemming wonen. Gelet hierop en aangezien [gedaagde 2] wist dat [eisers] in het Pand wilden gaan wonen, had van [gedaagde 2] mogen worden verwacht dat hij [eisers] had gewezen op mogelijke risico’s met betrekking tot de erfpachtbestemming, de canon die gebaseerd is op de bestemming bedrijfsruimte en het feitelijk gebruik van bewoning. Deze situatie brengt het risico met zich mee dat dit op enig moment tot problemen kan leiden ten aanzien het feitelijk gebruik van het Pand en/of het opnieuw vaststellen van de canon door de Gemeente. Dit geldt des te meer nu [eisers] in tegenstelling tot Sloterdam Vastgoed B.V. niet door een makelaar werden bijgestaan. Gezien de onduidelijkheid had [gedaagde 2] [eisers] er dus ook niet van mogen verzekeren dat het zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk was toegestaan in het Pand te wonen. [gedaagde 2] heeft [eisers] de mogelijkheid ontnomen om met voornoemde risico’s bij de koop rekening te houden, waardoor [gedaagde 2] zijn zorgplicht als notaris en goed opdrachtnemer heeft geschonden.

[gedaagden] hebben nog aangevoerd dat in de Splitsingsakte is opgenomen dat de canon is gebaseerd op bedrijfsruimte en dat dit alleen gebeurt als men zich ervan bewust is dat het Pand op twee manieren gebruikt kan worden. De rechtbank kan dit standpunt niet goed volgen. Bovendien maakt dit het oordeel van de rechtbank dat sprake is van voornoemde onduidelijkheid en dat [gedaagde 2] [eisers] op de bijbehorende risico’s had moeten wijzen niet anders.

Aangezien aldus sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van opdracht tussen [eisers] en [gedaagden] , zijn [gedaagden] aansprakelijk voor de door [eisers] als gevolg van deze beroepsfout geleden schade.

De beroepsfout moet een voorwaarde zijn zonder welke het gevolg (de schade) niet zou zijn ingetreden, een zogeheten ‘condicio sine qua non’. Om te beoordelen of dit causaal verband bestaat, wordt een vergelijking gemaakt tussen de feitelijke situatie en de hypothetische situatie zonder de beroepsfout.

[eisers] stellen dat de mogelijkheid om in het Pand te wonen en de hoogte van de canon belangrijke factoren voor hen waren bij de aankoop van een huis. Zij hebben schade geleden nu zij op basis van onjuiste informatie van [gedaagden] het Pand hebben gekocht. Indien zij van de risico’s hadden geweten, hadden zij (i) het Pand niet gekocht of (ii) het Pand voor een lager bedrag gekocht. Als schade hebben zij opgevoerd het verschil tussen de huidige canon op grond van de erfpachtbestemming bedrijfsruimte en de canon op grond van de erfpachtbestemming wonen die door de Gemeente is aangeboden.

[gedaagden] voeren aan dat het causaal verband tussen de beroepsfout en de schade ontbreekt. De verhoging van de canon is namelijk veroorzaakt door de beslissing van de Gemeente en niet door [gedaagden] Ook wisten [eisers] al dat zij op een gegeven moment meer moesten gaan betalen aan canon. Daarnaast hebben [gedaagden] de hoogte van de schade betwist.

De rechtbank concludeert dat de daadwerkelijke verhoging van de canon door de Gemeente niet het directe gevolg is van de beroepsfout van [gedaagden] , maar van de beslissing van de Gemeente. Vaststaat echter wel dat door de beroepsfout van [gedaagden] [eisers] de mogelijkheid is ontnomen om een volledig geïnformeerde beslissing te nemen over de koop van het Pand.

[gedaagden] hebben onvoldoende gemotiveerd betwist dat, indien [eisers] juist waren geïnformeerd, zij het Pand niet, althans voor een lager bedrag zouden hebben gekocht. In tegenstelling tot [gedaagden] aangeven hebben [eisers] verklaard dat zij wisten dat zij bij een eventuele omzetting naar eeuwigdurende erfpacht meer moesten gaan betalen en niet dat zij wisten dat zij eventueel een hogere canon moesten gaan betalen om in het Pand te kunnen wonen. Daarnaast heeft [gedaagde 2] aangegeven dat hij wist dat het belangrijk was voor [eisers] om in het Pand te kunnen wonen, terwijl vaststaat dat het risico dat hiervoor eventueel de erfpachtbestemming moest worden omgezet (met een hogere canon tot gevolg) een waarde drukkend effect op het Pand zou hebben gehad. Het had dan ook op de weg van [gedaagden] gelegen om in het licht van hun betwisting toe te lichten waarom [eisers] met de kennis van de risico’s alsnog het Pand voor hetzelfde bedrag zouden hebben gekocht.

De rechtbank zal voor het vaststellen van de schade aansluiten bij de stelling van [eisers] dat zij het Pand voor een lager bedrag zouden hebben gekocht indien zij hadden geweten van de risico’s met betrekking tot de erfpachtbestemming en de canon. De schade betreft dan het verschil tussen de daadwerkelijke verkoopprijs en de fictieve verkoopprijs.

[eisers] hebben gesteld dat de schade € 49.100,- betreft. [gedaagden] hebben dit betwist. De grondslag van de opgevoerde schade is het verschil tussen de huidige en de door de Gemeente gewenste canon. Over het verschil tussen de daadwerkelijke koopprijs en de fictieve koopprijs is door [eisers] alleen gesteld dat deze laatste lager zou hebben gelegen. De rechtbank heeft daarom ter zake van de (fictieve) koopprijs behoefte aan voorlichting door een deskundige.

De rechtbank is aldus voornemens een deskundige te benoemen en is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van vastgoed taxaties.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

Partijen worden uitgenodigd om zich uit te laten over wie geschikt zou zijn om als deskundige te benoemen, bovenstaande vragen en desgewenst zelf vragen te formuleren. De rechtbank verzoekt [eisers] en [gedaagden] hierover te overleggen en zo veel mogelijk een gezamenlijk standpunt in te nemen. De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen zodat [eisers] en [gedaagden] hierover tegelijkertijd een akte kunnen nemen.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eisers] moeten worden betaald. De rechtbank zal in het eindvonnis bepalen wie de kosten van de deskundige moet dragen.